8083

Hipoteka jest znana prawu od wieków. Stosowali ją już starożytni Grecy i Rzymianie.

Polskie prawo definiuje hipotekę jako "prawo rzeczowe ograniczone", co można wytłumaczyć jako prawo do cudzej rzeczy, np. do nieruchomości (działki, budynku, mieszkania) czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Co to znaczy po ludzku?

Jeśli bank pożycza ci pieniądze, chce mieć pewność, że dostanie je z powrotem. Dlatego żąda zabezpieczeń, np. zastawu na twoim samochodzie czy biżuterii.

Hipoteka to właśnie taki "zastaw" (zabezpieczenie), tyle że na nieruchomości - na działce, mieszkaniu czy domu. A co się dzieje, jeśli nie oddasz bankowi pieniędzy?

- Rozpoczyna się wtedy tzw. egzekucja z nieruchomości - tłumaczy Beata Waś, sędzia wizytator do spraw ksiąg wieczystych w warszawskim sądzie okręgowym. - Po jej wszczęciu komornik zlicytuje nieruchomość, a pieniądze ze sprzedaży przekaże wierzycielom.

Inaczej mówiąc, komornik zabiera ci dom i sprzedaje go na licytacji, a zdobyte w ten sposób pieniądze oddaje tym osobom czy instytucjom, które ci je pożyczyły (czyli np. bankowi).

Obciążyć czy nie obciążyć

Wierzyciel (czyli ten, komu jesteś winien) może się domagać twojego domu z pierwszeństwem przed innymi osobami i bez względu na to, czyją własnością jest nieruchomość obciążona hipoteką.

Jeśli więc sprzedasz dom obciążony hipoteką, to jego nowy właściciel jest też winien pieniądze bankowi. Jego odpowiedzialność ogranicza się jednak tylko "do przedmiotu zakupu". Nie może więc zapłacić bankowi więcej, niż wynosi wartość mieszkania.

- Decydując się na takie zabezpieczenie kredytu, musimy pamiętać, że nieruchomość obciążona hipoteką staje się mało atrakcyjna w obrocie - tłumaczy Waś. - Trudniej jest nam ją sprzedać, choć nie ma ku temu żadnych przeszkód prawnych.

UWAGA! Hipotekę możesz obciążać kilka, a nawet kilkanaście razy. Jedynym ograniczeniem jest tu wartość nieruchomości. Trzeba też wiedzieć, że wcześniejsze wpisy do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed późniejszymi.

PRZYKŁAD. W styczniu Krzysztof pożyczył swojemu kuzynowi Andrzejowi 150 tys. zł i zabezpieczył pożyczone pieniądze hipoteką na mieszkaniu Andrzeja. W kwietniu inny kuzyn (Michał) pożyczył Andrzejowi kolejne 30 tys. złotych. Kwotę tę także zabezpieczył hipoteką.

Mieszkanie Andrzeja jest więc obciążone dwiema hipotekami - na rzecz Krzysztofa (powstała w styczniu) i na rzecz Michała (powstała w kwietniu). Jeśli Andrzej nie odda im długu po dobroci, to z mocy prawa pierwszy swoje pieniądze dostanie Krzysztof (bo jego hipoteka powstała wcześniej), a dopiero po nim Michał.

Ustanowienie hipoteki nie sprawia, że wierzyciel (np. bank) ma prawo korzystać z nieruchomości (np. wynająć twoje mieszkanie), ale właścicielowi obciążonej nieruchomości, czyli tobie, nie wolno "dokonywać żadnych czynności, które mogłyby doprowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, tak że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności". Mówiąc po ludzku, nie wolno ci skuć podłogi i rozpalić ogniska w salonie, bo to spowodowałoby obniżenie wartości mieszkania.

Musisz też wiedzieć, że hipoteka jest tzw. prawem akcesoryjnym, czyli nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza (pożyczki albo kredytu). Jeśli więc oddasz pieniądze wierzycielowi np. bankowi czy kuzynowi, wygasa.

Jaka i na czym

Hipotekę można ustanowić m.in. na:

nieruchomości,

jej części ułamkowej (np. Krzysztof jest do spółki ze swoim bratem Grzegorzem właścicielem działki letniskowej nad jeziorem, może więc wpisać do księgi wieczystej hipotekę na swoim udziale, czyli na 1/2 działki),

użytkowaniu wieczystym,

własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego,

spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego,

prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

Jest kilka rodzajów hipotek:

zwykła powstaje na podstawie umowy i wpisu do księgi wieczystej. W umowie musisz napisać, że chcesz ustanowić hipotekę w celu zabezpieczenia określonego co do rodzaju i wysokości długu pieniężnego (np. pożyczonych od wujka 50 tys. zł.).

przymusowa jest wtedy, gdy jedną wierzytelność zabezpiecza się na kilku nieruchomościach. PRZYKŁAD. Ewa chce pożyczyć od banku 100 tys. złotych. Bank żąda zabezpieczenia w postaci hipoteki. Ewa ma mieszkanie warte 80 tys. złotych i działkę pod miastem wartą 45 tys. zł. Bank wpisze więc na mieszkaniu hipotekę w wysokości 80 tys. zł i na działce hipotekę w wysokości 20 tys. zł.

kaucyjna zabezpiecza się nią wierzytelności pieniężne o nieznanej jeszcze wysokości, które powstaną w przyszłości

łączna-umowna. To nowość. - Wprowadzona przez przepisy obowiązujące od 23 września jest tzw. hipoteka łączna-umowna - mówi Beata Waś. - Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna-umowna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

Co to znaczy? Jeśli wziąłeś kredyt budowlany na 100 tys. zł, a jesteś właścicielem trzech nieruchomości (np. dwóch działek budowlanych i jednej rekreacyjnej), to każda z nich może mieć obciążoną hipotekę kwotą 100 tys. złotych. a wierzyciel (np. bank) może wybrać, czy chce zaspokoić swoje roszczenia z jednej działki, czy z dwóch, a może ze wszystkich trzech naraz aż do zwrócenia mu wszystkich pożyczonych pieniędzy.

Przed 23 września było tak, że jeśli ktoś miał kilka nieruchomości, a wartość każdej z osobna była niższa od kwoty kredytu (np. 100 tys. złotych), to trzeba było do księgi wieczystej jednej działki wpisać 20 tys., do księgi wieczystej drugiej działki 25 tys., a do trzeciej np. 65 tys.

Jak ją założyć?

Standardowo hipoteka powstaje w momencie odpowiedniego wpisu w dziale IV księgi wieczystej. Jeszcze do niedawna wyjątkiem od tej reguły była tzw. hipoteka ustawowa, która "tworzyła się" z mocy samego prawa, np. z chwilą, gdy urząd skarbowy doręczył podatnikowi decyzję nakazującą zapłatę odpowiedniej kwoty.

Ponieważ od momentu doręczenia decyzji do chwili jej wpisania do księgi wieczystej mijało dużo czasu (nawet miesiąc), dłużnik mógł łatwo oszukiwać wierzycieli, np. banki. Wystarczyło, że zaciągał kredyt, zabezpieczając go hipoteką na swojej działce, zatajając przed bankiem, że fiskus może ją zająć.

Taki stan rzeczy budził sprzeciw banków i spowalniał rozwój mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Na szczęście dzięki nowelizacji ordynacji podatkowej przepisy te uległy zmianie. Hipotekę ustawową zastąpiła tzw. hipoteka przymusowa powstająca dopiero w momencie wpisu w księdze wieczystej dokonywanego na wniosek odpowiedniego organu podatkowego.

UWAGA! Hipotece przymusowej nie przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką ustanowioną w celu zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego. Zmiany te wymusiła nasza chęć wstąpienia do Unii Europejskiej.

Jak zatem wpisać hipotekę do księgi wieczystej?

Najpierw musisz założyć księgę wieczystą nieruchomości. W tym celu składasz odpowiedni wniosek do sądu wieczysto-księgowego. - Należy w nim wskazać nieruchomość (mieszkanie, dom), której wniosek dotyczy - mówi Aleksandra Grzywacz, prawnik z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. - Musi też być jasne, do kogo ona należy.

Musisz więc mieć dokumenty dowodzące, że jesteś jej właścicielem, np. akt notarialny kupna mieszkania. Na szczęście większość nieruchomości w naszym kraju ma już założone księgi wieczyste. Wyjątkiem są tutaj mieszkania i lokale spółdzielcze.

- Następnie strony składają wniosek do sądu wieczysto-księgowego o wpis hipoteki - mówi Beata Waś. - Jeśli jest to hipoteka na rzecz banku, załatwi on za nas wszystkie formalności związane z jego sporządzeniem, a następnie złoży to zaświadczenie w sądzie.

Co we wniosku?

W takim wniosku musi być napisane:

jaka jest wysokość hipoteki

jaki jest jej rodzaj (czy jest to hipoteka zwykła, czy np. kaucyjna)

jak oprocentowana jest pożyczka czy kredyt, którego udzielił nam np. bank

kiedy musimy oddać pożyczone pieniądze

dlaczego bank chce wpisania hipoteki (np. bo zabezpiecza wierzytelność banku powstałą z tytułu kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytowej)

- Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki może być złożone także przed notariuszem w formie aktu notarialnego - mówi Waś. - Notariusz w naszym imieniu skieruje do sądu wieczysto-księgowego akt notarialny wraz z wnioskiem.

Od złożonego wniosku trzeba zapłacić opłatę sądową. Bez jej uiszczenia nie ma mowy o rozpoznaniu sprawy. Opłaty wynoszą zazwyczaj 1/10 lub 1/20 tzw. wpisu stosunkowego.

Wpis stosunkowy zależy od wartości przedmiotu sprawy, czyli w tym przypadku od wysokości hipoteki. Jeśli więc jej wysokość jest:

do 10 000 zł, płacimy 8 proc. tej sumy, jednak nie mniej niż 30 zł

od 10 001 zł do 50 000 zł: od pierwszych 10 000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 000 zł - 7 proc.;

od 50 001 do 100 000 zł: od pierwszych 50 000 zł - 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 000 zł - 6 proc;

powyżej 100 000 zł: od pierwszego 100 000 zł - 6600 zł, a od nadwyżki ponad 100 000 zł - 5 proc., nie więcej jednak niż 100 000 zł.

UWAGA! Niektóre wpisy hipotek są zwolnione z opłat. Tak jest w przypadku hipoteki na budownictwo mieszkaniowe. Jeśli więc wziąłeś kredyt na budowę domu jednorodzinnego i ma być on zabezpieczony hipoteką, to nie musisz nic płacić. O tym, czy musisz zapłacić, czy nie, sąd zawsze informuje w specjalnym wezwaniu.

Jeżeli wszystko jest w porządku (wniosek nie ma żadnych braków), sąd dokonuje wpisu do księgi wieczystej i zawiadamia o tym wszystkie zainteresowane strony. Taki wpis musi się jeszcze uprawomocnić (trwa to dwa tygodnie od momentu odebrania przez wnioskodawcę zawiadomienia o wpisie).

Ile to trwa

- Średni czas postępowania wieczysto-księgowego w Polsce wynosi 3,3 miesiąca, ale w dużych miastach czeka się dłużej, np. w Szczecinie 8,9 miesiąca, a w Warszawie 8,1 miesiąca - mówi Radosław Łopiński, prawnik z FRKH.

W okręgu warszawskim niemalże 40 procent spraw zalega na półkach dłużej niż 12 miesięcy, w okręgu szczecińskim z kolei prawie 50 proc.

- Istotnie na wpis do księgi wieczystej czeka się w Warszawie około ośmiu, dziewięciu miesięcy - potwierdza Beata Waś. - Jednak wpis hipoteki jest wpisem uprzywilejowanym jeśli chodzi o kolejność rozpoznawania wniosków i jest załatwiany w pierwszej możliwej kolejności. Większość hipotek w Warszawie wpisywana jest w ciągu miesiąca.

Na założenie księgi wieczystej w stolicy czeka się około 9 miesięcy, dla nieruchomości lokalowych (mieszkań), które traktowane są preferencyjnie, ok. 4 miesięcy. Im mniejszy sąd i mniejsza miejscowość, tym szybciej można założyć księgę wieczystą lub wpisać do niej hipotekę.

Proces ten spowalniają, niestety, duże zaległości sądów wieczysto-księgowych. Dużym ułatwieniem w przyszłości może być przeniesienie ksiąg wieczystych do komputerów (tzw. dematerializacja ksiąg wieczystych). Wyeliminowano by w ten sposób całkowicie przenoszenie papierowych dokumentów z miejsca na miejsce.

Dla "Gazety Dom" Beata Waś, sędzia wizytator do spraw ksiąg wieczystych w warszawskim sądzie okręgowym

- Przepisy, które weszły w życie 23 września tego roku, poprawiły kilka rzeczy, jeśli chodzi o księgi wieczyste. Do tej pory przepisy kiepsko zabezpieczały realizację zasady powszechności ksiąg wieczystych i często nie był w nich ujawniony rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Dochodziło do sytuacji, że w księdze wieczystej był wpisany jako właściciel ktoś kto zmarł 30 lat temu. Teraz przepisy są sformułowane w taki sposób, że jeśli nastąpi zmiana właściciela nieruchomości, to nowy właściciel ma obowiązek niezwłocznego ujawnienia w księgach wieczystych swego prawa. Jeżeli tego nie zrobi, a sąd wieczysto-księgowy o tym się dowie (np. od sądu cywilnego, przed którym rozpatrywano sprawę o spadek, w skład którego wchodził dom), nowy ponosi konsekwencje.

Sąd wieczysto-księgowy wpisze do księgi wieczystej ostrzeżenie o niezgodności stanu rzeczywistego z zapisanym w dokumentach, zobowiąże taką osobę do złożenia odpowiedniego wniosku wyjaśniającego sytuację prawną nieruchomości, a jeśli i to nie poskutkuje, to przymusi go do tego grzywną (od 500 zł do 10 tys. zł). Do tego mogą dojść konsekwencje cywilnoprawne. Jeśli ktoś poniesie szkodę dlatego, że nieujawniony był rzeczywisty stan prawny danej nieruchomości, jej właściciel będzie odpowiadać za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku niezwłocznego ujawnienia swego prawa. Pokrzywdzony może się wtedy domagać w procesie cywilnym odszkodowania. Pod rządami nowej ustawy wnioskodawca zobowiązany jest do złożenia wniosku wraz z kompletem dokumentów. Do tej pory sąd wielokrotnie wzywał stronę do uzupełnienia braków wniosku. Teraz w razie niekompletności wniosku po prostu odmówi jego rozpatrzenia.