Różnice kredyt-pozyczka
Odrębne źródło regulacji - umowa pożyczki uregulowana jest w Kodeksie cywilnym, natomiast umowa kredytu realizowana jest w oparciu o przepisy prawa bankowego.
Istotą umowy pożyczki jest zobowiązanie pożyczkodawcy do przeniesienia na pożyczkobiorcę określonej kwoty pieniędzy, pożyczki może udzielić tylko właściciel środków pieniężnych, z chwilą przeniesienia własności pożyczkodawca traci prawo ingerowania w sposób wykorzystania pożyczonych środków, a w przypadku kredytu bankowego bank zobowiązuje się tylko do oddania kredytobiorcy na czas oznaczony określoną kwotę pieniędzy,
Przedmiotem pożyczki mogą być pieniądze i inne rzeczy oznaczone co do gatunku jako przedmioty materialne, natomiast przedmiotem kredytu są tylko środki pieniężne - bezgotówkowy pieniądz bankowy,
Umowa pożyczki może zostać zawarta ustnie, konieczne jest jej pisemne potwierdzenie, gdy opiewa na sumę powyżej 2000 zł, zaś umowa kredytu bankowego pod rygorem nieważności musi być zawarta na piśmie,
Pożyczka może być wykorzystana przez pożyczkobiorcę na dowolny cel, natomiast kredytu bank udziela na ściśle określony cel opisany we wniosku kredytowym - zasada celowości kredytu,
Pożyczkodawca nie ma prawa kontroli sposobu wykorzystania pożyczki, a kredytodawcy przysługuje prawo kontroli, czy kredyt wykorzystywany jest zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytowej i kredytodawcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy w przypadku stwierdzenia, że jest on wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem,
Umowa pożyczki może być umową nieodpłatną, jednak bank zawsze pobiera prowizję od udzielonego kredytu.
Funkcje rynku nieruchomości
Funkcja wymiany- pozwala na alokację praw majątkowych i wtórną dystrybucję przeznaczenia przestrzeni w zależności od preferencji dotychczasowych użytkowników. Nieruchomość nabywa ten kupujący, który jest zdolny najbardziej efektywnie wykorzystać nieruchomość i zgadza się zapłacić właścicielowi żądaną przez niego cenę.
Funkcja informacyjna- cechuje się tym, że rynek poprzez cenę informuje o wartości wymiennej różnych nieruchomości, co umożliwia wykreowanie koncepcji wartości nieruchomości w świadomości podmiotów działających na rynku.
Funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni- występuje gdy niski dochód z zabudowanej przestrzeni skłania właściciela, zarządcę lub inwestora do poszukiwania rozwiązań, które pozwolą zmaksymalizować wartość nieruchomości.
•Jeśli zabudowania mają niższą wartość od gruntu, powinny być wzniesione nowe budynki. Jeśli natomiast popyt na przestrzenie spadnie, prawdopodobieństwo wzniesienia nowych budynków lub przebudowy istniejących jest niewielkie.
List zastawny
Listy zastawne to dłużne papiery wartościowe, wprowadzone przez Ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. Ustawa definiuje je jako papiery wartościowe reprezentujące wierzytelności pieniężne na sumy oznaczone, płatne we wskazanych terminach.
W przypadku listów zastawnych emitent zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych. Świadczenie pieniężne polega na wypłacie odsetek i wykupie listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji.
Do emisji listów zastawnych uprawnione są jedynie specjalistyczne banki hipoteczne.
Listy zastawne stanowią instrument pozyskiwania przez bank hipoteczny, środków pieniężnych niezbędnych dofinansowania inwestycji budowlanych w drodze udzielania kredytów hipotecznych.
Rodzaje listów zastawnych:
Ustawa o bankach hipotecznych i listach zastawnych wprowadza hipoteczne listy zastawne i publiczne listy zastawne. Zróżnicowanie na te dwa rodzaje listów zastawnych wynika z podstawy emisji. W przypadku hipotecznych listów zastawnych podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami. Podstawę emisji publicznego listu zastawnego stanowią natomiast kredyty zabezpieczone do pełnej wysokości wraz z należnymi odsetkami gwarancją lub poręczeniem przez Skarb Państwa, Narodowy Bank Polski, Europejski Bank Centralny, rządy lub banki centralne państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizację Współpracy Gospodarczej i Rozwoju z wyłączeniem państw, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat; lub kredyty udzielonych powyższym podmiotom; kredyty w części zabezpieczone wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredyty udzielone jednostkom samorządu terytorialnego.
Formy listu zastawnego:
Wyróżniamy listy zastawne imienne lub na okaziciela. Listy zastawne mogą być emitowane w formie dokumentu lub w formie zdematerializowanej.
List zastawny jest uważany za papier wartościowy o wysokim poziomie bezpieczeństwa, między innymi poprzez utworzenie przez ustawodawcę wielostopniowego systemu zabezpieczenia interesów ich nabywców. Ważnym elementem tego zabezpieczenia jest powiernik, którego przy każdym banku hipotecznym powołuje Komisja Nadzoru Finansowego. Przedmiotem jego działania jest kontrola i nadzór nad tymi obszarami działalności banku, które są istotne z punktu widzenia terminowego zaspokajania roszczeń wierzycieli z tytułu nabytych papierów wartościowych.
Uczestnicy rynku nieruchomości i ich rola
Inwestorzy,
Kredytodawcy,
Developerzy,
Najemcy, dzierżawcy,
Pośrednicy,
Obsługa techniczna rynku
Inwestorzy
Użytkownicy – sami użytkują nieruchomości.
Właściciele – wynajmują (wydzierżawiają) posiadane nieruchomości w celu czerpania z nich długoterminowych korzyści.
Spekulanci – posiadają nieruchomość krótki okres czasu i intensywnie eksploatują lub w nadziei na wzrost cen chcą sprzedać z zyskiem
Akcjonariusze – którzy lokują kapitał w akcje instytucji inwestujących w nieruchomości.
Specjaliści:
Rzeczoznawcy – określają wartość nieruchomości,
Doradcy – udzielający rad przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych czy remontowych; reprezentując interesy klienta,
Architekci projektujący rozwiązania budynków i budowli oraz nadzorujący przebieg prac związanych z ich wzniesieniem,
Prawnicy,
Agenci ubezpieczeniowi,
Zarządcy nieruchomości – kierujący sprawami majątkowymi właściciela,
Planiści koordynujący rozwój nieruchomości z wymogami ochrony środowiska i potrzebami społecznymi.
Deweloperzy-potrafią dostrzec funkcję, jaka powinna pełnić dana przestrzeń, umieją pozyskać środki na realizację inwestycji, kierują jej realizacją, czyli przeprowadzają tzw. akcję rozwojową. Po ukończeniu inwestycji zostają jej właścicielami czy współwłaścicielami lub sprzedają ją, odzyskując kapitał i kierując go w nowe przedsięwzięcie”. [Kucharska-Stasiak, 2006]
W odróżnieniu od inwestora, deweloper nie musi angażować własnego kapitału, on zarządza przedsięwzięciami inwestycyjnymi, zarządza ryzykiem. Nie działa on także na zlecenie konkretnego klienta, tylko wychodzi z założenia, że podaż zainicjuje popyt. Dewelopera nie można więc porównać z generalnym wykonawcom inwestycji, który również zarządza przedsięwzięciem, ale w odróżnieniu od dewelopera działa na zlecenie klienta.
Posrednicy- to podmioty dostarczające uczestnikom rynku nieruchomości informacji o nim, co ułatwia podejmowanie decyzji.
Najemcy i dzierżawcy są grupą pobudzającą popyt na konkretne rodzaje nieruchomości.
Fundusze inwestycyjne- inwestowanie w nieruchomości
Udziały w funduszach inwestycyjnych, których podstawowymi inwestycjami są inwestycje w nieruchomości
Zazwyczaj są to zamknięte fundusze inwestycyjne, których portfel zawiera prawie wyłącznie nieruchomości. Fundusz taki emituje certyfikaty inwestycyjne. Wartość certyfikatów występujących na rynku zależy od wartości nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycyjnego funduszu.
Odp: Inwestowanie w sposób bezpośredni w nieruchomości może być dokonywane wyłącznie za pomocą Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych. FIZ mogą inwestować we własność, współwłasność i użytkowanie wieczyste nieruchomości; Można także inwestować w sposób pośredni dzięki funduszom otwartym inwestującym w firmy deweloperskie, budowlane i inne, których działalność jest związana z rynkiem nieruchomości;
Fundusze inwestycyjne otwarte- Najpopularniejszy typ funduszy inwestycyjnych w Polsce; Cechują się zmieniającą się liczbą uczestników i jednostek uczestnictwa; Mają obowiązek sprzedania jednostek uczestnictwa każdemu, kto dokona na nie wpłaty a także są zobowiązane do odkupienia tych jednostek na żądanie każdego uczestnika; W przypadku odkupienia jednostka jest umarzana i nie może być ponownie sprzedana innemu uczestnikowi; Uczestnik funduszu otwartego nie może także zbyć swoich jednostek na rzecz osób trzecich. W myśl obowiązującego prawa jednostka uczestnictwa w FIO nie jest papierem wartościowym, dlatego nie może być przedmiotem obrotu na giełdzie; FIO są dostępne dla potencjalnie nieograniczonej liczby inwestorów oraz wszelkiego rodzaju uczestników (osoby fizyczne, prawne i instytucje nie posiadające osobowości prawnej); Jednostki uczestnictwa funduszu są wyceniane w każdy dzień roboczy;
Specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte – są szczególną formą funduszu otwartego. Statut funduszu specjalistycznego może ograniczyć krąg uczestników a także wprowadzać dodatkowe warunki, np. uczestnik może żądać odkupienia jednostek uczestnictwa, a w szczególności określać termin, w jakim odkupienie to może nastąpić. Spośród funduszy specjalistycznych działających w Polsce część adresowana jest wyłącznie do osób prawnych, inne natomiast przeznaczone są dla uczestników pracowniczych programów emerytalnych bądź osób, które deklarują długoterminowe oszczędzanie.
Fundusze inwestycyjne zamknięte- Charakteryzują się ograniczonym dostępem inwestorów (możliwość przystąpienia istnieje wyłącznie w okresie subskrypcji tytułów uczestnictwa lub poprzez nabycie certyfikatów w obrocie na rynku wtórnym) a także ograniczoną możliwością „wyjścia”; Emitowane przez FIZ certyfikaty inwestycyjne są papierami wartościowymi na okaziciela, w związku z czym mogą być notowane na giełdzie; Certyfikaty inwestycyjne mogą być wyceniane lepiej lub gorzej niż wszystkie papiery wartościowe (np. akcje) jakie posiadają. Zależy to od trendów na rynku (może być na nie moda); Podlegają codziennej wycenie rynkowej na sesjach giełdowych; Mogą być także wyceniane cyklicznie przez emitenta; Mogą być tworzone na określony czas; Trwanie funduszu kończy postępowanie likwidacyjne, które polega na umorzeniu certyfikatów inwestycyjnych i wypłacie jego uczestnikom kwot odpowiadających liczbie i końcowej wycenie certyfikatów posiadanych przez poszczególnych uczestników; FIZ może być zamknięty wcześniej jeśli większość uczestników funduszu tak zadecyduje. Decyzja o rozwiązaniu jest ważna jeśli głosy za rozwiązaniem oddali uczestnicy reprezentujący łącznie min. 2/3 ogólnej liczby certyfikatów inwestycyjnych;
W obecnym stanie prawnym fundusze inwestycyjne mogą być tworzone jako:
fundusze inwestycyjne otwarte (FIO),
specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte (SFIO)
fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ). Fundusze otwarte i specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte, mając najwęższe spektrum możliwych lokat, mogą tylko pośrednio inwestować w nieruchomości poprzez nabywanie papierów wartościowych podmiotów związanych z rynkiem nieruchomości, m.in. spółek budowlanych lub deweloperskich. Bezpośrednio w nieruchomości środki lokować mogą wyłącznie fundusze inwestycyjne zamknięte, dla których dopuszczalna i często praktykowana jest również forma inwestycji pośrednich, np. poprzez listy zastawne oraz papiery wartościowe emitowane przez podmioty działające w sektorze nieruchomości.
FIZ może inwestować we własność, współwłasność i użytkowanie wieczyste nieruchomości. Minimalna liczba 4, gdyż nie wolno zainwestować w jedną nieruchomość więcej niż 25% środków.
•FIZ emituje certyfikaty inwestycyjne publiczne albo niepubliczne, które są niepodzielne i mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela. Certyfikaty publiczne mogą być wyłącznie na okaziciela.
•Organem kontrolnym FIZ jest Rada Inwestorów, której członkiem może być wyłącznie uczestnik FIZ po zablokowaniu swoich certyfikatów stanowiących ponad 5% ogólnej liczby certyfikatów.
Wady i zalety kredytu hipotecznego
Zalety: - niskie oprocentowanie w stosunku do kredytów konsumpcyjnych - łatwa możliwość uzyskania, ponieważ sama nieruchomość jest już zabezpieczeniem kredytu i gdyby się okazało, że nie będziemy w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania, bank sam wyegzekwuje swoje należności poprzez zabranie nam nieruchomości. • Poza zakupem nieruchomości kredyt hipoteczny daje nam także możliwość uzyskania środków na przykład na remont już posiadanej przez nas nieruchomości; • Banki umożliwiają często wybór między ratami stałymi, a ratami malejącymi. Można więc dostosować warunki spłaty do własnych, indywidualnych potrzeb i oczekiwań; • Kredyt hipoteczny można zaciągnąć, w wybranej walucie. Mogą to być złotówki, ale również waluta obca, jak euro, dolar czy frank szwajcarski;
Wady: • Długi okres spłaty kredytu • Stale podwyższany % wkładu własnego w zakupie nieruchomości •
Ogolne korzyści z REITs Ipad
Project finance- główne cechy Finansowanie to nie jest uzależnione od wiarygodności kredytowej podmiotu realizującego inwestycje ani od wyceny zaangażowanego kapitału, ponieważ kredytodawca akceptuje warunki kredytowania na podstawie oceny zyskowności przedsięwzięcia. Standardowy Project finance składa się z czterech faz : 1. Fazy przedinwestycyjnej, w wyniku której powinien powstać dokument zwany studium wykonalności, a który między innymi identyfikuje sponsorów, jest pierwszą prezentacją projektu bankom finansującym. 2. Fazy realizacyjnej - obejmuje ona głównie założenie przez inwestorów spółki celowej do wykonania określonego w projekcie zadania, przygotowanie dokumentacji, podpisanie niezbędnych umów, kontraktów wykonawczych oraz uruchomienie finansowania. 3. Fazy rozruchu, podczas której obiekt udostępniany jest użytkownikowi. Od tego momentu rozpoczyna się spłata kredytu z wygenerowanych nadwyżek finansowych. 4. Fazy operacyjnej polegającej na normalnej eksploatacji obiektu i całkowitej spłacie zobowiązań. - uzależnienie pożyczki od oczekiwanych przepływów pieniężnych projektu - podział ryzyka pomiędzy uczestników projektu - pozabilansowy charakter długu związanego z przedsięwzięciem
Główne rodzaje instrumentow pochodnych na rynku nieruchomości - CDS ( credit deflault swap)- CDS to skrót od angielskiej nazwy credit default swap. W wolnym tłumaczeniu oznacza instrument wymiany ryzyka upadłości dłużnika. CDS'y należą do grupy instrumentów pochodnych, zwanych też derywatami. Nabywający ten instrument kupują w istocie ochronę przed niewypłacalnością emitenta papierów dłużnych. W zamian zobowiązują się do okresowych płatności na rzecz sprzedającego, czyli podmiotu zapewniającego taką ochronę. Płatność ta określana jest jako odsetek wartości nominalnej papieru dłużnego na którym dokonuje się zabezpieczenia i wyrażana jest w tak zwanych punktach bazowych. Jeden punkt bazowy to jedna setna punktu procentowego. Wielkość tej płatności (nazywanej spread) jest także ceną, w której wyrażone są notowania tego instrumentu. Im wyższy spread, tym większe ryzyko związane jest z inwestycją w papier zabezpieczany przez CDS. Gro istniejących kontraktów CDS obejmuje ryzyko niewypłacalności obligacji emitowanych przez prywatne firmy i korporacje. Coraz większą popularność zdobywać zaczyna też możliwość zabezpieczenia się przed niewypłacalnością krajów (tak zwane sovereign CDS).
CLN- IPad
Produkty strukturyzowane- (ETP - exchange traded products) są instrumentami finansowymi, których cena jest uzależniona od wartości określonego wskaźnika rynkowego (tzw. instrumentu bazowego):
Indeksów giełdowych,
Kursów akcji,
Surowców (ropa naftowa, złoto, srebro, gaz ziemny itp.),
Produktów rolnych (pszenica, kukurydza, kakao, kawa itp.),
Koszyków akcji, surowców, indeksów giełdowych,
Kursów walut, stóp procentowych itp.
Produkty strukturyzowane emitowane są przez instytucje finansowe (np. banki lub domy maklerskie). Każdy produkt strukturyzowany notowany na giełdzie posiada prospekt emisyjny oraz tzw. „Warunki końcowe emisji” (Final Terms), w których zawarte są wszystkie istotne informacje na temat emitenta i instrumentu.
Oprócz czynników ryzyka, "Warunki końcowe" zawierają inne kluczowe dla inwestora informacje jak zasady wypłaty, dzięki którym można śledzić bieżącą wartość posiadanego instrumentu.
Instrumenty dłużne w finansowaniu nieruchomości Instrumenty te pozwalają inwestować w nieruchomość podmiotom, które nie mają wystarczającego kapitału własnego do sfinansowania inwestycji. Ich obecność zasadniczo wpływa na rynek nieruchomości ułatwiając transfer kapitału, bez którego wiele inwestycji nie mogłoby być zrealizowanych. Dodatkowo zabezpieczone są najczęściej hipotecznie nieruchomościami. Są to instrumenty zaliczane do trzech grup: • kredyty mieszkaniowe zabezpieczone hipotecznie • papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie • udziały w funduszach instrumentów dłużnych rynku nieruchomości.
Instrumenty dłużne (MBS, udziały w funduszach instrumentów dłużnych, listy zastawne)