Jak przenieść pozwolenie na budowę, gdy inwestycja zmienia właściciela

Czasem trafia się okazja i firma może korzystnie kupić sklep lub magazyn w budowie. Musi jednak pamiętać o przeniesieniu na siebie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę można przenieść z jednego przedsiębiorcy na drugiego zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego. Przepis stawia trzy warunki. Po pierwsze, musi wyrazić na to zgodę ten, na rzecz którego wydano pozwolenie na budowę. Po drugie, trzeba przejąć zarówno prawa, jak i obowiązki związane z pozwoleniem. Po trzecie, niezbędne jest złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem. To zaś oznacza, że przed podjęciem decyzji o przeniesieniu pozwolenia musimy uzyskać prawo do gruntu, np. kupić go na własność lub uzyskać użytkowanie wieczyste. Takie same zasady obowiązują w wypadku przeniesienia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, kiedy np. kupuje się rozpoczętą budowę magazynu od firmy, której zabrakło pieniędzy na jej dokończenie.

Decyzja o przeniesieniu pozwolenia jest tzw. decyzją związaną. Oznacza to, że jak spełni się trzy ustawowe warunki, to starosta lub wojewoda nie ma prawa odmówić wykonania tej operacji.

Przeniesienie pozwolenia z jednej osoby na drugą jest teoretycznie proste. W praktyce nastręcza jednak wielu problemów, o czym świadczy choćby bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.

Pozwolenie na budowę nie może być przeniesione na nowego inwestora, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, tzn. jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata.

Pozwolenie przenosi ten, kto je wydał, a więc jeżeli był to starosta, to starosta, a jeśli wojewoda – to wojewoda. Problemy zaczynają się jednak wtedy, gdy jeden z nich w pierwszej instancji wydał decyzję odmawiającą wydania pozwolenia, inwestor następnie odwołał się do organu drugiej instancji (wojewody lub Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego), a ten udzielił pozwolenia. Według Prawa budowlanego (art. 40) należy wówczas udać się z wnioskiem o przeniesienie do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, czyli wojewody lub GUNB.

Orzecznictwo sądów administracyjnych przeczy takiej wykładni tego przepisu. W postanowieniu z dnia 14 grudnia 2005 r. (II OW 59/05) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że sprawą o przeniesienie pozwolenia powinien zająć się ten organ, który wydaje pozwolenia budowlane na tego typu inwestycje, jak ta, na którą pozwolenie ma być przeniesione. Właściwy będzie zatem albo starosta, albo wojewoda.

Najczęściej pozwolenia wydaje starosta, tyko w niektórych wypadkach jest to wojewoda. Listę tych inwestycji zawiera art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego.
Art. 40 nie mówi, czy pozwolenie na budowę powinno być ostateczne czy nie (tj. upłynęło 14 dni od jego wydania i nikt się nie odwołał albo od wydania decyzji przez organ odwoławczy minęło 14 dni). Przepis jednocześnie stanowi, że nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki z decyzji o pozwoleniu, o której jest mowa w art. 28 tej ustawy. Z tego zaś przepisu wynika, że rozpoczęcie robót może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji. Wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych (wyrok NSA Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 13 maja 1986 r., SA/Wr166/86 oraz NSA z dnia 9 grudnia 2003 r., II SA/Ka 2901/01).
Kodeks postępowania administracyjnego daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia. W praktyce często trwa to krócej. Strony w tym postępowaniu są tylko dwie: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia. Postępowanie nie trwa zatem długo.