Zadanie z 22.04.2010r.

Osoba prawna nabyła niżej opisaną nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym zrealizowanym w 2009r. za kwotę brutto 57.950.000,00zł, netto 47.500.000,00zł. Wg aktu notarialnego nabywca nieruchomości zobowiązał się do zapłaty wykonawcy budynku zadłużenia inwestora w wysokości 1.732.766,00zł, netto 1.420.300,00zł. Ponadto właściciel poniósł koszty związane z nabyciem nieruchomości (podatek od czynności cywilno-prawnych) w wysokości 976.406,00zł. Nieruchomość nie jest obciążona prawem zobowiązaniowym.

Opis nieruchomości

• Powierzchnia działki:                                    1.200 m²

• budynek biurowy 10-kondygnacyjny z parkingiem                                                                             podziemnym 2-kondygnacyjnym

• powierzchnia użytkowa                                11.400,00 m²

• budynku
  w tym:
  - powierzchnia biurowa                               7.390,00 m²
  - powierzchnia komunikacji                         1.120,00 m²
  (hole, korytarze)

• - powierzchnia pomieszczeń                        600,00 m²
  sanitarnych, gospodarczych

• - powierzchnia parkingu                              1.800,00 m²
  podziemnego 2-kondygnacyjnego

• - ilość miejsc parkingowych                         60
  - powierzchnia klatek schodowych             490,00 m²
  i szybów dźwigowych

W wyniku badania lokalnego rynku nieruchomości ustalono:

1. Rynkową stawkę czynszu najmu powierzchni biurowej (bez podatku VAT) w wysokości: 74,00 zł/ m²/m-c

2. Rynkowy czynsz najmu parkingu: 18.000,00 zł/m-c

3. Wolne, niewynajęte powierzchnie biurowe o identycznym standardzie położone w bliskim sąsiedztwie:

• - biurowiec "A" o powierzchni biurowej 7.200 m²: 1.200 m² przez okres 6 m-cy,

• - biurowiec "B" o powierzchni biurowej 18.000 m²: 1.800 m² przez okres 12 m-cy,

• - biurowiec "C" o powierzchni biurowej 12.424 m²: 2.020 m² przez okres 9 m-cy,

• - biurowiec "D" o powierzchni biurowej 9.892 m²: 953 m² przez okres 12 m-cy.

4. Wysokość rocznych stawek podatku lokalnego od nieruchomości wg Uchwały Rady Miasta wynosi:

• - od gruntu:               0,73 zł/ m²,

• - od budynków          20,00 zł/ m²

5. Średnie koszty mediów odniesione na jednostkę powierzchni użytkowej budynku kształtują się na poziomie:   12,00 zł/ m²/m-c.

6. Koszt zarządzania, obsługi i konserwacji nieruchomości przyjąć w wysokości: 22.000,00zł/m-c.

7. Rynkowa stawka sprzątania pomieszczeń: 1,50 zł/ m²/m-c.

8. Wg danych właściciela roczna suma odpisu amortyzacyjnego od wartości budynku wynosi: 1.223.007,50zł.

9. Stawki czynszu podane w pozycjach 1 i 2 obejmują opłaty za media i sprzątanie.

Zadanie obejmuje:

1. Zdefiniowanie pojęcia zwrotu nakładów z podaniem podstawy prawnej;

2. Podanie sposobu obliczenia okresu zwrotu nakładów;

3. Obliczenie okresu zwrotu nakładów poniesionych na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego

Poszczególne części rozwiązania zadania	Maksymalna ilość
1. Zdefiniowanie pojęcia okresu zwrotu z podaniem podstawy prawnej	1 pkt.
2. Podanie sposobu obliczenia okresu zwrotu	1 pkt.
3. Ustalenie ceny nabycia nieruchomości	1 pkt.
4. Określenie potencjalnego dochodu	1 pkt.
5. Określenie efektywnego dochodu	1 pkt.
6. Obliczenie wydatków operacyjnych: - podatków - opłat za media - kosztów sprzątania	1 pkt. 1 pkt. 1 pkt.
7. Obliczenie dochodu netto	1 pkt.
8. Obliczenie okresu zwrotu środków	1 pkt
RAZEM	10 pkt.

Uwaga! Uwzględnienie w wydatkach operacyjnych odpisu amortyzacyjnego skutkuje oceną 0 punktów za etap w poz. 6