Struktura księgi wieczystej

Jednoznacznie określona struktura zawartości księgi wieczystej pozwala na usystematyzowane dokonywanie w niej wpisów. Księga zawiera cztery działy, z których:

dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,

drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki,

czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Struktura Ksiąg wieczystych

Jak każdy dokument użyteczności publicznej, Księgi wieczyste prowadzone są według ściśle określonych reguł. Omawiane rejestry publiczne złożone są zatem z czterech działów, z czego pierwszy z nich podzielony został dodatkowo na dwie części.

Dział I „I-O”

W pierwszej części działu pierwszego „Oznaczenie nieruchomości” znajdziemy informacje dotyczące między innymi konkretnego oznaczenia danej nieruchomości (położenia, powierzchni, licznie oraz oznaczeniu numerycznym działek, a także – w przypadku lokalu – dane dotyczące pomieszczeń. Warto dodać, iż możliwa jest sytuacja, w której to dokonamy odkrycia rozbieżności pomiędzy danymi zamieszczonymi w tym rozdziale Księgi wieczystej, a stanem faktycznym interesującej nas nieruchomości. Dlaczego? Otóż dany wpis w księdze wieczystej umieszczany jest na wniosek, oraz po uiszczeniu stosownej opłaty. Co zrobić w takiej sytuacji? Przede wszystkim w pierwszej kolejności powinniśmy się zwrócić z prośbą do właściciela o wyjaśnienie zaistniałej sytuacji, zaś za jego pośrednictwem wprost do organu zajmującego się prowadzeniem ewidencji gruntów.

Dział I „I – Sp”

Druga część działu I to dział o nazwie „Spis praw związanych z własnością”. W tej części Księgi wieczystej znajdziemy informacje odnoszące się do praw, jakie to przysługują właścicielowi konkretnej nieruchomości.

Dział II

W dziale II figurować powinna osoba uznana za prawnego właściciela danej nieruchomości. Znajdziemy tu więc imiona oraz nazwisko właściciela nieruchomości, imion rodziców lub też – w wypadku osób fizycznych - numeru PESEL. Dla innych podmiotów przewidziano natomiast umieszczenie informacji dotyczącej nazwy oraz numeru REGONU.

Warto jednak zauważyć, iż podczas odczytywania Księgi wieczystej może dojść do sytuacji, w której to stwierdzimy, że nasz kontrahent, podający się za właściciela nieruchomości, nie został odnotowany, jako właściciel w Księdze wieczystej. Co zrobić w takiej sytuacji? Przede wszystkim zachować zarówno spokój, jak i czujność. Brak umieszczenia danych wspomnianego kontrahenta wcale nie musi oznaczać, iż w istocie nie jest on właścicielem nieruchomości. Do takowej sytuacji dojść może bowiem z kilku powodów. Po pierwsze na dokonanie wpisu w Księdze wieczystej (po uprzednim złożeniu wniosku) czekać możemy nawet przez okres kilku miesięcy. Być może więc sprzedający dokonał złożenia wniosku, zaś w chwili sprawdzania przez nas Księgi wieczystej, nie został on w niej jeszcze umieszczony. Naturalnie nie należy jednak pozostawić sprawy domniemaniom. We wspomnianym powyżej przypadku, aby utwierdzić się co do słuszności założenia, w Księdze wieczystej, a dokładniej w dziele II, odnajdziemy wzmiankę o złożeniu wniosku. Niemniej jednak wzmianka ta nie będzie zawierała informacji, czego dotyczył dany wniosek. W celu ustalenia jego treści należy więc dokładnie przyjrzeć się dokumentom Księgi wieczystej oraz innym dokumentom dołączonym do wniosku. Prawo do tego typu działań ma przede wszystkim właściciel nieruchomości jak również notariusz.

Dział III

W trzecim dziale Księgi wieczystej znajdziemy między innymi informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (wyjątek stanowią tu hipoteki), ograniczeń dotyczących rozporządzania nieruchomością lub też użytkowaniem wieczystym, jak również prawa osobiste i roszczenia ciążące na danej nieruchomości (w tym przypadku również za wyjątek roszczeń uznać należy hipoteki). W praktyce oznacza to więc, iż dział II Księgi wieczystej poświęcony został na informacje dotyczące na przykład dzierżawy czy też roszczenia osób trzecich wynikających przykładowo z zawarcia umowy przedwstępnej bądź prawa pierwokupu. W praktyce z zawartych tu danych dowiedzieć możemy się na przykład czy interesując nas nieruchomość nie została obciążona prawem do dożywotniego mieszkania na rzecz osoby trzeciej lub też czy aby nie ciążą na niej dodatkowe roszczenia. Warto dodać, iż wpisów do tej części Księgi wieczystej dokonywać mogą urzędy.

Dział IV

W dziale IV Księgi wieczystej odnajdziemy dane dotyczące hipoteki. Wspomniane hipoteki stanowią naturalnie jedno z zabezpieczeń wierzytelności, takich jak między innymi kredyty udzielane przez bank właścicielowi nieruchomości. Znajdziemy tu więc dokładne informacje dotyczące wysokości, rodzaju waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa jak również innych właściwości ustanowionej na nieruchomości hipoteki.