Mieszkania komunalne

0. Co to jest mieszkanie komunalne i jak je otrzymać?

1. Wykup mieszkania komunalnego

2. Wejście w najem mieszkania komunalnego po śmierci dotychczasowego najemcy

3. Podstawa prawna

4. Inne informatory

5. Zasady wynajmowania mieszkań komunalnych - informacje lokalne

Co to jest mieszkanie komunalne i jak je otrzymać?

Mieszkania komunalne, nazywane dawniej kwaterunkowymi, to mieszkania należące do gminy. Każda gmina ma ustawowy obowiązek zapewnienia mieszkań osobom i rodzinom o niskich dochodach (art. 4 i 20 ustawy o ochronie praw lokatorów). Niestety, nie wszyscy potrzebujący mają możliwość uzyskania mieszkania komunalnego. Gminy z reguły nie mają wystarczających środków, aby wybudować tyle mieszkań, ilu jest potrzebujących, dlatego wprowadzają pewne ograniczenia i zasady określające, kto w pierwszej kolejności ma prawo do uzyskania mieszkania komunalnego. Te ograniczenia i zasady zawarte są w uchwale rady gminy. Każda gmina w Polsce ma obowiązek tworzyć takie uchwały, a ich treść powinna być bezpłatnie udostępniana każdemu, kto chce ją poznać. Można zapoznać się z nią w siedzibie urzędu gminy lub szukać jej na stronach internetowych właściwego urzędu.

Prawo do zawarcia umowy najmu przysługuje osobom, które spełniają kryteria ustanowione w uchwale rady gminy i znalazły się na liście uprawnionych do wynajęcia mieszkania. Małżonkowie wspólnie zamieszkujący lokal są oboje najemcami, choćby umowa była zawarta tylko przez jedno z nich.

Należy pamiętać, że umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego (z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy), może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że sam lokator żąda zawarcia umowy na czas oznaczony (art. 5 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wykup mieszkania komunalnego

Mieszkania komunalnego, zajmowanego na podstawie umowy najmu, nie można sprzedać ani darować, nie podlega ono również dziedziczeniu (więcej na temat dziedziczenia poniżej), gdyż jest własnością gminy. Można je natomiast kupić od gminy na zasadach określonych w uchwale rady gminy.

Wykup może nastąpić z inicjatywy najemcy lub samej gminy, która wystawia mieszkanie na sprzedaż.

Wykup z własnej inicjatywy lokatora:

W przypadku, gdy mieszkanie nie zostało wystawione na sprzedaż, najemca może z własnej inicjatywy złożyć wniosek o wykup mieszkania. Składa się go w odpowiednim wydziale urzędu gminy (administracji mieszkań komunalnych). Gmina może wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania, ale nie musi tego zrobić.
Do wniosku należy dołączyć:

- umowę najmu lub decyzję przydziału,

- zaświadczenie o zameldowaniu,

- kopie dowodów osobistych najemców (w przypadku zmiany nazwiska - decyzję o zmianie)

- gdy o wykup występuje wdowa po zmarłym najemcy lub jego dzieci, wówczas załączamy - skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu.

Propozycja wykupu ze strony gminy:

W tym wypadku zastosowanie ma art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie tym przepisem w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu ma m. in. osoba, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony (należy pamiętać, że prawo to mają tylko ci najemcy, którzy wynajmują lokal od gminy lub Skarbu Państwa).

Najemcę lokalu mieszkalnego zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu lokalu do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie nabycia lokalu (prawo pierwokupu). Jeżeli z tego prawa nie skorzysta, lokal może być sprzedany innej osobie. Zawiadomienie o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu przez najemcę może być dokonane w dowolnej formie.

W przypadku, gdy lokatora nie stać na wykup mieszkania, a mimo to gmina chce je sprzedać, musi mu ona zapewnić mieszkanie zamienne w tej samej miejscowości z nie gorszym wyposażeniem technicznym.

Najemca pragnący skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu powinien dokonać dwóch czynności:

- złożyć wniosek o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu

- złożyć oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę mieszkania.

Cenę mieszkania ustala rzeczoznawca majątkowy. Gmina (lub starosta w przypadku nieruchomości należących do Skarbu Państwa) może natomiast udzielić bonifikaty. Jej wysokości jest określana w stosownej uchwale rady gminy (może ona wynosić nawet do 98 %, jej wysokość może zależeć od takich czynników jak np. okres wynajmowania mieszkania przez najemcę).
Zniżki dotyczą nie tylko ceny mieszkania, ale też pomieszczeń do niego przynależnych, np. piwnic, schowków i udziału w gruncie. Gdy działka pod budynkiem jest w użytkowaniu wieczystym, nabywca mieszkania staje się użytkownikiem wieczystym tego gruntu w części ułamkowej.

Gmina nie ma obowiązku udzielania bonifikaty na sprzedawane lokale wszystkim najemcom. Może więc określić w uchwale, kto musi kupić je za cenę rynkową.Obowiązek określenia w uchwale rady gminy warunków udzielania bonifikat przy sprzedaży nieruchomości komunalnych ma na celu zapewnienie przejrzystości zasad, na jakich będą one udzielane. Nie oznacza obowiązku przyznania tych bonifikat każdemu zainteresowanemu orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku I SA/Bk 403/10.Jak podkreślił sąd, ustawodawca niejako uzupełniając powyższą normę kompetencyjną, wskazał, że właściwy organ, w tym między innymi rada gminy, określa w drodze uchwały warunki udzielenia bonifikat. Nie ma przy tym ograniczeń co do charakteru wprowadzanych warunków. Mogą to być zarówno warunki przedmiotowe, jak i podmiotowe. Te ostatnie mogą być ukształtowane poprzez wskazanie określonej grupy podmiotów, którym owa bonifikata będzie przysługiwała, jak i poprzez wskazanie grupy podmiotów, którym nie będzie przysługiwała.

Uwaga!

Sprzedaż mieszkań powinna (od stycznia 2010 r.) następować wraz ze sprzedażą gruntu, "niezbędnego do racjonalnego korzystania z budynku". Pojawiły się w związku z tym problemy dotyczące domów komunalnych, które stoją na działkach wydzielonych po obrysie budynków. Przy braku przepisów przejściowych, gminy nie wiedzą, czy do dalszej sprzedaży lokali w budynkach, w których już wczesniej wyodrębniono lokale należy stosować obecne przepisy, czy też funkcjonujące poprzednio. Nie budzi natomiast wątpliwości, że w przypadku budynków z działkami wykrojonymi po obrysie, w których jeszcze nie rozpoczęto sprzedaży lokali, należy sie z nią wstrzymać do czasu wykupienia odpowiednich kawalków działek sąsiednich, umożliwiających dojście czy dojazd do budynku, wyrzucenie śmieci itd.
Poza ceną za wykup mieszkania, wykupujący ponosi jeszcze inne koszty. Należą do nich: koszt wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę (wybiera go gmina), taksa notarialna (liczona od wartości rynkowej mieszkania, a nie od ceny z bonifikatą), opłata za założenie księgi wieczystej i wpis do niej nowego nazwiska.

Co można zrobić, jeśli urząd odmówi przyznania mieszkania

Od 1994 r. przyznawanie mieszkań komunalnych następuje w formie zawarcie umowy najmu (przed 1994 r. otrzymywało się przydział będący decyzją administracyjną). Tak więc w przypadku odmowy przyznania mieszkania nie otrzymamy decyzji administracyjnej, a jedynie pismo informujące nas o negatywnym stanowisku urzędu. Oznacza to, że nie przysługuje nam odwołanie na drodze administracyjnej. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami nie mamy możliwości odwoływania się do instancji wyższej czy też do sądu. Jedyna możliwość, jaka pozostaje, to podejmowanie dalszych prób mających na celu przyznanie mieszkania. Jeśli nasza sytuacja zmieni się, jeśli pojawią się nowe okoliczności, które wcześniej nie były znane urzędowi, lub zmienią się przepisy, wówczas można ponownie złożyć wniosek i rozpocząć całą procedurę od nowa.

Sprzedaż wykupionego mieszkania

Ponieważ mieszkania komunalne sprzedawane są z bonifikatą, to w związku z tym wprowadzono ograniczenie możliwości sprzedaży mieszkania. Były najemca, który sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat, musi zwrócić zwaloryzowaną bonifikatę. Bonifikata nie podlega zwrotowi, jeśli zbycie mieszkania przed tym terminem następuje na rzecz osoby bliskiej, czyli zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych oraz osoby, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Jednakże w razie zbycia na rzecz tych osób, są one również objęte są pięcioletnim ograniczeniem w zbywaniu mieszkania (liczonym jednak od momentu nabycia przez byłego najemcę). Nie trzeba również zwracać bonifikaty, jeżeli zamieniono lokal mieszkalnyh na inny lokal mieszkalny lub nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe albo - w przypadku sprzedaży wykupionego lokalu - jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Teoretycznie przepisy nie pozwalają na zwolnienie od zwrotu bonifikaty, gdy kupowane jest mieszkanie spółdzielczed własnościowe, ale z interpretacji Ministerstwa Infrastruktury wynika, że taka interpretacja jest błędna i należy posługiwać się interpretacją celowościową.

Jednocześnie należy pamiętać, że Rada Gminy w pewnych sytuacjach (np. trudna sytuacja materialna rodziny) może też odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty.

Uwaga!

Sąd Najwyższy 24 lutego 2010 r. (sygn. akt: III CZP 131/09) orzekł, że przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwalniający ze zwrotu bonifikaty w przypadku wykorzystania pieniędzyna cele mieszkaniowe) ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego zawieranych przez gminę z najemcami w czasie obowiązywania art. 68 ust. 2 tej ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z 28 listopada 2003 r. (Dz.U. z 2004 r. nr 141, poz. 1492), tj. od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. Oznacza to, że - wbrew interpretacjom stosowanym przez urzędy - jeżeli nabywca tego lokalu sprzedał go po 21 października 2007 r., gmina nie może żądać od niego zwrotu bonifikaty, a pobrane kwoty będzie musiała zwrócić.

Wobec tego, zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego Najemcy, którzy wykupili mieszkania komunalne w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. i skorzystali z bonifikaty, również mogą sprzedawać je bez obaw o to, że będą musieli oddać część zarobku gminie. Wystarczy, że uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczą w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

W praktyce przepisy dotyczące zwrotu bonifikaty są obchodzone w ten sposób, że strony w okresie, gdy obowiązuje zakaz odsprzedaży pod groźbą zwrotu bonifikaty zawierają jedynie umowę zobowiązującą, a termin zawarcia umowy rozporządzającej jest odległy - dopiero po upływie okresu obowiązywania zakazu odsprzedaży. Przy takiej transakcji ryzykowna jest zwłaszcza sytuacja nabywcy, ponieważ nie jest on wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, nie może więc zabezpieczyć księgą wieczystą kredytu, ma jedynie (zazwyczaj) prawo do korzystania z lokalu i roszczenie o przeniesienie własności. Jeżeli za prawo do korzystania z lokalu nie płaci, urząd skarbowy ma prawo domagać się od niego podatku od przychodu z tytułu nieodpłatnego korzystania z lokalu. Podatek taki byłby liczony od wartości tego lokalu według wolnorynkowych stawek.

Uwaga!

Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca uwagę Ministra Infrastruktury, że najemcy w komunalnych domach wpisanych do rejestru zabytków mają problemy z wykupem mieszkań.

Chodzi o to, że ustawa o gospodarce nieruchomościami przyznaje najemcom lokali komunalnych i Skarbu Państwa pierwszeństwo w ich nabyciu. Jednocześnie inny przepis tej ustawy mówi, że wojewódzki konserwator zabytków musi wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego wpisanej do rejestru zabytków. Ten zaś wyraża ją na ogół wtedy, gdy zbycie nieruchomości następuje w całości jako jednego kompleksu zabudowań. W efekcie najemcy nie mogą skorzystać z przysługującego im prawa pierwszeństwa.

Wejście w najem mieszkania komunalnego po śmierci dotychczasowego najemcy

Mieszkanie komunalne nie podlega dziedziczeniu (ponieważ nie jest własnością najemcy), jednak w razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują (art. 691 kodeksu cywilnego):

- małżonek nie będący współnajemcą lokalu,

- dzieci najemcy i ich współmałżonkowie,

- inne osoby wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych,

- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (w konkubinacie).

UWAGA! Wnuki nie mają prawa wstąpienia w stosunek najmu, chyba że zmarły najemca był zobowiązany do alimentów na ich rzecz.Obecnie w sejmie znajduje się projekt nowelizacji ustawy, rozszerzający uprawnienia do wejścia w najem na wnuki najemcy.

Osoby uprawnione wstępują w stosunek najmu lokalu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci. Zasada ta nie ma jednak zastosowania w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. W razie braku wymienionych wyżej osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Uwaga! Zapadł niekorzystny dla Polski wyrok Trybunału Praw Czlowieka w Strasburgu, który uznał, że brak możliwości wejścia w najem mieszkania komunalnego przez partnera homoseksualnego zmarłego najemcy stanowi naruszenie Konwencji Praw Człowieka i Podstawowych Wolności.

Podstawa prawna

1. Kodeks cywilny

2. Ustawa o ochronie praw lokatorów

3. uchwały poszczególnych rad gmin, dostępne w urzędach gmin lub na ich stronach www.

Inne informatory

Na stronie Rzecznika Praw Obywatelskich www.rpo.gov.pl dostępny jest e-poradnik "Sprzedaż mieszkań komunalnych".

Poniżej załączone są informatory dotyczące warunków przyznawania mieszkań komunalnych w poszczególnych miastach Mazowsza, przygotowane przez doradców warszawskiego BPO.

Zasady wynajmowania mieszkań komunalnych - informacje lokalne