Praca pochodzi z serwisu www.e-sciagi.pl

Banki hipoteczne są w naszym kraju instytucjami stosunkowo młodymi, obecnymi na rynku od zaledwie 3 lat, pomimo wielkiej przedwojennej tradycji bankowości hipotecznej w Polsce i roli jaką odegrała ona w systemie europejskim.
Warto zaznaczyć, że w krajach Unii Europejskiej i Stanach Zjednoczonych to właśnie banki hipoteczne odgrywają najważniejszą rolę w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego a ich udział w kredytowaniu nieruchomości sięga kilkudziesięciu procent. 80-90 procent inwestycji mieszkaniowych w UE jest finansowanych kredytami hipotecznymi.
W Polsce udział banków hipotecznych w rynku kredytów mieszkaniowych jest jeszcze niewielki, banki te dopiero umacniają swoją pozycję skutecznie konkurując z bankami uniwersalnymi, obecnymi na rynku od znacznie dłuższego czasu.

Jest kilka znaczących argumentów, które przemawiają za zaciągnięciem kredytu właśnie w banku hipotecznym.

Atrakcyjne produkty kredytowe
Bank hipoteczny jest wyspecjalizowaną instytucją, której podstawowym celem działalności jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką. Banki te, w odróżnieniu od banków uniwersalnych, nie oferują produktów finansowych takich jak rachunki rozliczeniowo-oszczędnościowe, karty kredytowe, kredyty konsumpcyjne. Udzielają wyłącznie kredytów mieszkaniowych i kredytów na realizację inwestycji w nieruchomości komercyjne. Mogą także prowadzić lokaty gotówkowe.
Inne w przypadku tych banków są źródła refinansowania działalności kredytowej - nie są to środki z lokat jak w przypadku banków uniwersalnych, ale środki z emisji listów zastawnych- nowych na polskim rynku papierów wartościowych, do których emisji mają prawo wyłącznie banki hipoteczne. Właśnie ten rodzaj refinansowania ma w dłuższej perspektywie czasu zapewnić bankom hipotecznym niższe oprocentowanie kredytów i dzięki temu bardziej konkurencyjną ofertę. W obecnej sytuacji rynkowej oferta banków hipotecznych nie odbiega znacznie od oferty banków uniwersalnych, jednak w niektórych punktach jest od niej ciekawsza i bardziej konkurencyjna.

Specjalistyczna wiedza, doświadczenie i bezpieczeństwo
Z racji swojego specjalistycznego charakteru, banki hipoteczne posiadają szeroką wiedzę na temat rynku nieruchomości i podmiotów na nim działających, dzięki czemu są najlepszym i najbardziej wiarygodnym partnerem w realizacji planów mieszkaniowych. Inwestycje mieszkaniowe często obciążone są dużym ryzykiem związanym np. z mało stabilną sytuacją finansową inwestora, która w skrajnych przypadkach może zakończyć się nawet jego niewypłacalnością i upadłością. Bank hipoteczny dysponuje wiedzą na temat kondycji finansowej firm budowlanych i deweloperów, dzięki czemu może uchronić Cię od złego wyboru inwestycji.
Profesjonalny i kompetentny zespół specjalistów z zakresu różnych dziedzin - finansowania nieruchomości, wycen nieruchomości, prawa obrotu nieruchomościami, oceny ryzyka i innych, sprawdzi inwestycję i prawidłowo oceni ryzyko związania się z określoną firmą budowlaną.

Poza kredytowaniem potrzeb mieszkaniowych klientów indywidualnych bank finansuje także inwestycje deweloperskie w osiedla domów jedno i wielorodzinnych.
Jako nieliczny z banków RHEINHYP-BRE wymaga od dewelopera obsługi kredytu deweloperskiego za pośrednictwem rachunku powierniczego. Na rachunku takim deponowane są środki finansowe, które stanowią własność dewelopera ale ich prawidłowe wydatkowanie kontroluje Bank. Na rachunku powierniczym, nazywanym również "rachunkiem escrow" gromadzone są m.in. wpływy z wpłat klientów indywidualnych kupujących mieszkanie u dewelopera. Dzięki takiemu rozwiązaniu indywidualni inwestorzy mogą mieć pewność, że wpłacane przez nich środki przeznaczane są na realizację kolejnych etapów inwestycji, a nie na inne cele.
Bank kontroluje bowiem realizację poszczególnych etapów budowy i uzależnia od niej wypłatę kolejnych transz kredytu list zastawny
Listy zastawne są papierami wartościowymi imiennymi, bądź na okaziciela. Mogą być emitowane wyłącznie przez banki hipoteczne, utworzone jedynie w formie spółki akcyjnej. Ustawa przewiduje dwie postacie listów zastawnych:

- na podstawie kredytu zabezpieczonego gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa, Narodowego Banku Polskiego, Wspólnot Europejskich lub ich państw członkowskich, Europejskiego Banku Inwestycyjnego lub Międzynarodowego Banku Odbudowy i Rozwoju (Banku Światowego),

- na podstawie wierzytelności banku hipotecznego z tytułu kredytów udzielonych podmiotom wymienionym wyżej. List zastawny

List zastawny to nowy instrument rynku kapitałowego w Polsce. Nowy jest jednakże dla współczesnego inwestora, ponieważ w okresie Polski międzywojennej był doskonale znanym i popularnym papierem wartościowym. Jest to rodzaj długoterminowego papieru dłużnego, podobny do obligacji o bardzo wysokim poziomie bezpieczeństwa. Wysoki poziom bezpieczeństwa gwarantuje podstawa jego emisji. Podstawą tą są wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów. W polskim prawodawstwie jedynie wyspecjalizowane banki hipoteczne są uprawnione do emitowania listów zastawnych i jest to dla nich główne źródło refinansowania działalności kredytowej. W dużym uproszczeniu działalność banku hipotecznego polega na udzielaniu kredytów na warunkach określonych w Ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych, oraz emitowaniu listów zastawnych, natomiast środki pozyskane w ten sposób bank przeznacza na finansowanie kolejnych kredytów.

Rodzaje listów zastawnych

W zależności od podstawy emisji wyróżnia się dwa rodzaje listów zastawnych:
-hipoteczne listy zastawne, w przypadku których podstawą emisji są wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów zabezpieczonych spełniającymi ustawowe warunki hipotekami na rzecz banku,
-publiczne listy zastawne - emitowane na podstawie kredytów udzielonych bezpośrednio podmiotom o charakterze publicznym, bądź, co bardziej prawdopodobne, przez te instytucje gwarantowanych lub poręczanych. Instytucje publiczne to w myśl ustawy Skarb Państwa, Narodowy Bank Polski, Wspólnoty Europejskie oraz europejskie lub światowe instytucje finansowe.

Bezpieczeństwo listów zastawnych

Bezpieczeństwo listów zastawnych wynika z przepisów dotyczących postępowania w przypadku upadłości banku hipotecznego - ich emitenta. W takiej sytuacji należności posiadaczy listów zastawnych zaspokajane są w pierwszej kolejności, w pełnej wysokości, wraz z należnymi odsetkami przed innymi zobowiązaniami banku. Źródłem środków są tutaj zabezpieczenia hipoteczne lub w przypadku listów publicznych, poręczenia lub gwarancje instytucji publicznych, dotyczące kredytów będących podstawą emisji. Rygory ustawy gwarantują, że zabezpieczenia w pełni pokryją zobowiązania banku z tytułu emisji listów zastawnych, a ich posiadacze zostaną zaspokojeni w pełnym wymiarze.

Tak więc ryzyko inwestowania w listy zastawne porównywalne jest z ryzykiem inwestycji w papiery skarbowe i podobnie kształtują się ich rentowności na rynkach gdzie te instrumenty są bardziej rozpowszechnione, jak Niemcy czy Dania. O bezpieczeństwie inwestycji w listy zastawne niech świadczy także fakt, że w całej ponad stuletniej historii funkcjonowania banków hipotecznych w Niemczech nie było przypadku bankructwa takiego banku.

List zastawny w Polsce

Aktualnie w Polsce nie istnieje jeszcze rynek listów zastawnych z prawdziwego zdarzenia. Działalność operacyjną prowadzątrzy banki hipoteczne: Rheinhyp - BRE Bank Hipoteczny oraz HypoVereinsbank Bank Hipoteczny oraz najmłodszy stażem Śląski Bank Hipoteczny. Emisje listów zastawnych na rynku polskim, przeprowadane dotąd przez Rheinhyp - BRE oraz HypoVereinsbank miały charakter niepubliczny i całe emisje zostały objęte przez właścicieli i założycieli banków hipotecznych, odpowiednio: BRE Bank S.A. i Bank Przemysłowo-Handlowy S.A. Celem pionierów bankowości hipotecznej w Polsce jest przeprowadzenie w roku 2002 pierwszej publicznej emisji, która będzie kolejnym krokiem w rozwoju polskiego rynku listów zastawnych. Dopiero to umożliwi nabywanie listów zastawnych inwestorom instytucjonalnym takim jak Otwarte Fundusze Emerytalne, Fundusze Inwestycyjne czy instytucje ubezpieczeniowe, ponieważ tylko instrumenty będące w obrocie publicznym, ograniczanym ustawowymi limitami inwestycyjnymi. Listy zastawne są dla nich wyjątkowo atrakcyjną lokatą, gdyż docelowo ich terminy umorzenia mają odpowiadać długościom kredytów mieszkaniowych będących podstawą ich emisji, a więc mogą sięgać nawet 25 lat. Tak długich lokat na polskim rynku kapitałowym nie ma wcale.