Zadanie 1: Określić wartość nieruchomości ( 5 działek gruntu) w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.
Dane wyjściowe:
Położenie nieruchomości: miejscowość A, Gmina B, woj.wielk.,
Właściciel: Skarb Państwa
Rodzaj nieruchomości: gospodarstwo rolne,
Cel wyceny: określenie wartości rynkowej dla potrzeb ustalenia ceny do sprzedaży w drodze pierwszeństwa na rzecz dzierżawcy,
Data ustalenia wartości: październik br.
Założenie dodatkowe: Działka gruntu stanowiąca teren zabudowy (podwórze) zostanie wyceniona odrębnie (przy wycenie budynków), w tym samym podejściu, a wartość terenu zabudowanego i budynków wejdzie, obok wyceny 5 działek rolnych, w skład ogólnej wartości całego gospodarstwa ustalonej w operacie szacunkowym.
Dane szczegółowe do wyceny:
opis nieruchomości na podstawie wypisu z księgi wieczystej (KW nr ....), analizy miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego (mpozp), wypisu z rejestru gruntów (mapa + opis), oraz wizji lokalnej,
informacje o cenach nieruchomości podobnych na rynku lokalnym będące w posiadaniu wyceniającego.
Rozwiązanie:
1/ opis nieruchomości :
dla przedmiotowej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta KW nr ....., stwierdzono: Dział II (właściciel) -Skarb Państwa, Dział III (ciężary i ograniczenia)-brak, Dział IV (hipoteki)-brak,
przeznaczenie w pzp:
niezabudowana działka nr ew. 14/4 o powierzchni 76,7919 ha, zapisana w księdze wieczystej KW nr ......., położona we wsi A, Gmina B, stanowiąca własność Skarbu Państwa stanowi teren upraw polowych bez prawa zabudowy,
niezabudowana działka nr ew. 9 o powierzchni 6,8731 ha, zapisana w księdze wieczystej KW nr ......., położona we wsi A, Gmina B, stanowiąca własność Skarbu Państwa stanowi teren upraw polowych, teren łąk i pastwisk bez prawa zabudowy,
niezabudowana działka nr ew. 8 o powierzchni 0,6317 ha, zapisana w księdze wieczystej KW nr ......., położona we wsi A, Gmina B, stanowiąca własność Skarbu Państwa stanowi teren upraw polowych bez prawa zabudowy,
niezabudowana działka nr ew. 5 o powierzchni 4,5391 ha, zapisana w księdze wieczystej KW nr ......., położona we wsi A, Gmina B, stanowiąca własność Skarbu Państwa stanowi teren upraw polowych bez prawa zabudowy,
niezabudowana działka nr ew. 4/1 o powierzchni 0,6447 ha, zapisana w księdze wieczystej KW nr ......., położona we wsi A, Gmina B, stanowiąca własność Skarbu Państwa jest rowem melioracyjnym,
charakterystyka wycenianej nieruchomości:
działki tworzące nieruchomość znajdują się w jednej wsi, która jest oddalona o 18 km od miasta powiatowego, lokalizacja względem rynków zaopatrzenia i zbytu- dobra,
działki tworzą zwarty kompleks-kształtem zbliżony do prostokąta o łącznej powierzchni 89,4805 ha, przeważający teren stanowią tereny upraw polowych- grunty orne, kształt pól korzystny; pozostałą powierzchnie stanowią użytki zielone-łąki o nieregularnym kształcie, rowy melioracyjne oraz nieużytki,
jakość gleb na warunki Wielkopolski dobra - przeważają grunty klasy III (por. tabela 1) , gospodarstwo położone w I okręgu podatkowym; wskaźnik bonitacji dla GO i TUZ wynosi 1,47,
ukształtowanie terenu jest korzystne- równinne, bez niedogodnych wzniesień i obniżeń terenu,
dojazd na poszczególne działki dobry-drogami asfaltowymi oraz gruntowymi nieutwardzonymi (niektóre z nich w okresie intensywnych opadów trudno przejezdne),
grunty orne w całości zmeliorowane, w niektórych przypadkach stwierdzono uszkodzenia drenażu wymagające naprawy, łąki częściowo zmeliorowane z odprowadzeniem do rowów; wzdłuż drogi asfaltowej wodociąg wiejski z dostępem do hydrantów - ogólnie warunki do prod.rolnej dobre.
Tabela 1. Zestawienie wycenianych gruntów
Lp. |
Nr działki |
Rodzaj użytków |
Klasa bon. |
Powierzchnia w ha |
|
|
|
|
|
Użytków |
Działki |
1 |
14/4 |
Rola Rola Rola Rola Rola Nieużytki |
IIIa IIIb IVa IVb V |
41,3710 30,7552 2,0355 1,0965 1,0997 0,4340 |
76,7919 |
2 |
9 |
Rola Rola Łąka |
IIIa IIIb IV |
3,7069 2,6243 0,5419 |
6,8731 |
3 |
8 |
Rola Rola Łąka |
IIIa IIIb IV |
0,2930 0,2544 0,0843 |
0,6317 |
4 |
5 |
Rola Rola Rola |
IIIa IVa IVb |
1,5391 2,0471 0,7283 |
4,5391 |
5 |
4/1 |
Rowy |
|
0,6447 |
0,6447 |
6 |
|
RAZEM |
|
|
89,4805 |
2/Wycena
analiza rynku lokalnego:
do porównań przyjęto nieruchomości o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej. Przedmiotem analizy były takie atrybuty rynkowe jak: lokalizacja, powierzchnia i rozłóg, bonitacja, ukształtowanie terenu, dojazd i wyposażenie w budowle i urządzenia służące do produkcji rolnej. Weryfikacja bazy danych rzeczoznawcy pozwala stwierdzić, że w ostatnim czasie zanotowano 10 transakcji porównywalnych nieruchomości na rynku lokalnym (tabela 2) z pośród których wybrano 3 nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej.
Tabela 2. Baza transakcji porównywalnych nieruchomości
Lp. |
Lokalizacja (gmina, powiat, województwo) |
Data transakcji |
Powierzchnia [ha] |
Cena 1 ha [zł] |
1 |
sąsiedni powiat, woj.wielkopol. |
Styczeń br. |
30,8000 |
10 555,95 |
2 |
ta sama gmina |
Maj ub.r. |
47,5777 |
5 214,61 |
3 |
ten sam powiat |
Październik ub.r. |
32,3900 |
10095,71 |
4 |
ten sam powiat |
Marzec br. |
35,3500 |
5 657,71 |
5 |
ten sam powiat |
Marzec br. |
53,8000 |
4 646,84 |
6 |
ten sam powiat |
Marzec br. |
37,4700 |
5 337,60 |
7 |
sąsiedni powiat, woj.wielkopol. |
Wrzesień ub.r. |
35,1340 |
6 846,82 |
8 |
to samo wojew. |
Marzec br. |
49,4861 |
4 395,17 |
9 |
sąsiedni powiat, woj.wielkopol. |
Maj br. |
30,9080 |
5 532,55 |
10 |
to samo wojew. |
Maj br. |
64,3200 |
10 446,33 |
Wybór transakcji do porównań parami
Z przedstawionych w tabeli 2 transakcji wybrano 3 nieruchomości (lp.2, 5, 8), które posiadały następujące cechy:
Nieruchomość porównawcza nr 1:
Lokalizacja: b.dobra- blisko do rynków zbytu i zaopatrz.
Powierzchnia i rozłóg: 47,5777 ha , rozłóg bardzo korzystny
Bonitacja: dobra-1,50
Ukształtowanie terenu: korzystne
Dojazd: dobry
Wyposażenie w u.do.p.r.: dobre
Nieruchomość porównawcza nr 2:
Lokalizacja: dobra- blisko do rynków zbytu i zaopatrz.
Powierzchnia i rozłóg: 53,8000 ha , rozłóg korzystny
Bonitacja: średnia -1,11
Ukształtowanie terenu: korzystne
Dojazd: b.dobry
Wyposażenie w u.do.p.r.: bardzo dobre
Nieruchomość porównawcza nr 3:
Lokalizacja: b.dobra- blisko do rynków zbytu i zaopatrz.
Powierzchnia i rozłóg: 49,4861 ha , rozłóg korzystny
Bonitacja: słaba-0,73
Ukształtowanie terenu: korzystne
Dojazd: dobry
Wyposażenie w u.do.p.r.: dobre
ustalenie poprawki ze względu na trend czasowy [zł/ha/1 miesiąc]. Na podstawie analizy nieruchomości podobnych i ich zmian cen w czasie określono trend czasowy, który wyniósł 38,29 zł/ha na 1m.
Średnia wielkość poprawki ze względu na trend czasowy wynosi: ......................... zł/ha na 1m.
aktualizacja ich cen transakcyjnych dla nieruchomości porównawczych.
Ceny nieruchomości porównawczych sprowadzono do poziomu na dzień wyceny (tabela 3)
Tabela 3. Aktualizacja cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych
L.p. |
Cechy do porównania |
Nr 1 |
Nr 2 |
Nr 3 |
1 |
Cena jedn. za 1 ha [zł] |
5 214,61 |
4 646,84 |
4 395,17 |
2 |
Data transakcji - upływ czasu w mies. |
|
|
|
3 |
Wielkość poprawki [zł] |
|
|
|
4 |
Wartość poprawiona (zaktualizowana) [zł/ha] |
|
|
|
Określenie zakresu kwotowego poprawek:
ΔC = Cmax - Cmin = ......................zł/ha
Ustalenie wpływu cech rynkowych i porównanie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami wybranymi do porównań.
Na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości ustalono wagi wszystkich cech rynkowych wg zasady, że ich suma musi być równa 100%. I tak ustalono następujący udział procentowy atrybutów w przedziale cenowym ΔC : lokalizacja 20%, powierzchnia i rozłóg 20%, bonitacja 25%, ukształtowanie terenu 15%, dojazd 15% i wyposażenie w budowle i urządzenia służące do produkcji rolnej 5%.
Porównanie nieruchomości przy zastosowaniu metody porównania parami przeprowadzono w tabeli 4.
Zabieg ten poprzedzono ustaleniem zakresu poprawek dla poszczególnych atrybutów. Biorąc pod uwagę dobroć atrybutów działki wycenianej i porównawczych określono następujące przedziały:
Lokalizacja: b.dobra - ..........., dobra -.................
Powierzchnia i rozłóg: pow.mniejsza i bardzo korzystny rozłóg-......................., pow.mniejsza i korzystny rozłóg-......................., pow.porównywalna i korzystny rozłóg-.......................
Bonitacja: słaba (do 0,8)- ..............., średnia (0,81-1,20)-................., dobra(1,21-1,60)-............
Ukształtowanie terenu: korzystne-..................,
Dojazd: b.dobry-................, dobry-.................,
Wyposażenie w u.do.p.r.: b.dobre-................, dobre-.................,
Tabela 4. Tabela porównawcza - wyliczenie poprawek kwotowych
L.p. |
Cechy rynkowe |
Udział cechy w ΔC (waga) [%] |
Zakres kwotowy zł/ha |
Poprawki [zł/ha] |
||
|
|
|
|
Nr 1 |
Nr 2 |
Nr 3 |
1 |
Lokalizacja |
|
|
|
|
|
2 |
Powierzchnia i rozłóg |
|
|
|
|
|
3 |
Bonitacja |
|
|
|
|
|
4 |
Ukształtowanie terenu |
|
|
|
|
|
5 |
Dojazd |
|
|
|
|
|
6 |
Wyposażenie w u.do.p.r. |
|
|
|
|
|
7 |
RAZEM |
|
|
|
|
|
Obliczenie skorygowanych cen działek porównawczych i średniej wartości 1 ha gruntu
W tabeli 5 dokonano korekty cen działek porównawczych o wyliczone poprawki kwotowe oraz obliczono średnią arytmetyczna cenę 1 ha gruntu.
Tabela 5. Aktualizacja cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych
L.p. |
Cechy do porównania |
Nr 1 |
Nr 2 |
Nr 3 |
1 |
Cena za 1 ha [zł] zaktualizowana na dzień wyceny |
|
|
|
2 |
Suma poprawek (tab.4.poz.7) [zł] |
|
|
|
3 |
Wartość poprawiona [zł/ha] |
|
|
|
4 |
Wartość uśredniona |
|
||
Ostateczne oszacowanie wartości nieruchomości
Wn = ................... zł/ha x 89,4805 ha = .......................... zł
Po zaokrągleniu do pełnych złotych
Wn = zł
Słownie: |
Ogrodnictwo, Rynek nieruchomości