I. POJĘCIE PRAWA RZECZOWEGO

1. DEFINICJA PRAWA RZECZOWEGO

W nauce prawa cywilnego pojęcie prawa rzeczowego jest analizowane w dwóch znaczeniach:

• przedmiotowym - to zespół norm o cechach cywilnoprawnych, które mają za zadanie regulować powstanie, treść, zmianę, ustanie prawa własności i tzw. innych form korzystania z rzeczy.

Przepisy prawa rzeczowego znajdują się w różnych aktach prawnych - od Konstytucji po KC, skończywszy na przepisach szczególnych - o księgach wieczystych i hipotece, prawo geodezyjne i kartograficzne, prawo spółdzielcze.

Przepisy prawa rzeczowego cechuje tzw. bezwzględność ich obowiązywania - ius cogens. Przepisy bezwzględnie obowiązujące to takie, których zainteresowane podmioty nie mają możliwości zmiany. Odmienna regulacja tak ukształtowanych praw nie jest możliwa.

• podmiotowym - w tym sensie jest to prawo, które zawiera dwie cechy: 1) prawo to dotyczy rzeczy, 2) jest prawem bezwzględnym.

Reasumując, prawa rzeczowe to prawa bezwzględne oraz skuteczne wobec wszystkich podmiotów, które podlegają danemu pozytywnemu ustawodawstwu - erga omnes.

2. RZECZ JAKO PRZEDMIOT PRAW RZECZOWYCH

Rzeczami są tylko przedmioty materialne.

Nie wszystkie przedmioty materialne są rzeczami. Atrybutami rzeczy są:

• materialny charakter,

• wyodrębnienie z przyrody, a więc jej samoistny charakter.

Przykład: powietrze lub woda w stanie wolnym nie są rzeczami. Jeżeli jednak zostaną zamknięte w butlach, to przybiorą one postać dóbr wyodrębnionych, a tym samym i rzeczy.

Przedmiotem praw rzeczowych mogą być tylko przeczy już istniejące i w odpowiedni sposób zindywidualizowane (oznaczone co do gatunku i tożsamości).

Nie są rzeczami zwłoki oraz odłączone od ciała ludzkiego komórki, tkanki i narządy, w tym i krew - ustawa z 1995 roku dotycząca przeszczepów narządów.

Szczególnego rodzaju rzeczami są pieniądze. Ich wartość określa gwarancja państwa.

Ustawa o ochronie zwierząt stwierdza, że „zwierzę jako istota żyjąca, zdolna do odczuwania cierpienia, nie jest rzeczą”; w sprawach nieregulowanych tą ustawą stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące rzeczy, zwłaszcza regulujące prawo własności i obrót zwierzętami.

PODZIAŁ RZECZY NA RUCHOME I NIERUCHOMOŚCI

Podział na rzeczy ruchome oraz nieruchome jest podziałem dychotomicznym - wyczerpującym i rozłącznym zarazem.

Ustawodawca posłużył się tylko definicją nieruchomości, wszystkie zatem rzeczy, które nie mają cech nieruchomości, należy zaliczyć do klasy rzeczy ruchomych.

Art. 46 KC wyróżnia TRZY RODZAJE NIERUCHOMOŚCI wypełniające cały zakres tego pojęcia:

• grunty (tzw. nieruchomości gruntowe) - w tym grunty rolne,

• budynki (tzw. nieruchomości budynkowe),

• części budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

RZECZY

RUCHOMOŚCI NIERUCHOMOŚCI

grunty budynki części budynków

rolne nierolne

RZECZY OZNACZONE CO DO GATUNKU I CO TO TOŻSAMOŚCI

Rzeczy oznaczone co do gatunku odznaczają się cechami rodzajowymi. Cechy te charakteryzują rzeczy należące do tego samego gatunku, np. „koń wyścigowy”, „samochód osobowy”.

Rzecz oznaczona co do tożsamości posiada cechy indywidualizujące, pozwalające ją odróżnić od innych rzeczy, np. koń wyścigowy „Piorun”, samochód osobowy o oznaczony określonymi numerami.

CZĘŚCI SKŁADOWE RZECZY

Zgodnie z art. 47 § 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Połączenie musi mieć charakter trwały w sensie fizycznym i funkcjonalnym.

Wszystko to, co jest trwale z gruntem związane dzieli los prawny gruntu - superficies solo cedit - od tej zasady jest wiele wyjątków:

• samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu może stanowić odrębną nieruchomość, jeśli ustanowiona zostanie odrębna własność lokalu,

• urządzenia służące do odprowadzania lub doprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne, chociaż trwale połączone z nieruchomością, nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

PRZYNALEŻNOŚCI

Przynależność (art. 51 KC) jest to samoistna rzecz ruchoma, która pozostaje w związku z inną rzeczą ruchomą albo nieruchomą, nazwaną rzeczą główną. Związek taki zachodzi wtedy, jeżeli występują w nim łącznie trzy cechy:

• właścicielem rzeczy głównej i przynależności jest ta sama osoba,

• przynależność jest potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczenie,

• przynależność jest z rzeczą główną w faktycznym i stałym związku, a swojego charakteru przynależności nie traci przez przemijające pozbawienie jej związku z rzeczą główną.

POŻYTKI

Pożytki obejmują jakieś dochody z rzeczy lub prawa.

Polski system prawny wyróżnia trzy typy pożytków:

• pożytki naturalne rzeczy,

• pożytki cywilne rzeczy,

• pożytki prawa.

POŻYTKAMI NATURALNYMI RZECZY są takie jej płody i inne odłączone od niej części składowe, jakie wg zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy,

POŻYTKI CYWILNE RZECZY są to dochody jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Dochody te mogą przybierać postać pieniężną lub niepieniężną,

POŻYTKAMI PRAWA nazywamy dochody, które przynosi prawo zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

3. RODZAJE I TYPY PRAW RZECZOWYCH

Katalog praw rzeczowych jest katalogiem zamkniętym - numerus clausus praw rzeczowych. Nie mamy możliwości umownego ukształtowania norm o cechach rzeczowych.

TYPY PRAW RZECZOWYCH

Z uwagi na treść wyróżniamy trzy typy praw rzeczowych w KC:

• własność - art. 140 KC - własność zapewnia uprawnienie do korzystania z rzeczy i do rozporządzania tą rzeczą. Prawo własności stanowi podstawę innych praw rzeczowych.

• użytkowanie wieczyste - pojawiło się w raz z wejściem w życie KC, czyli w roku 1964. użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim, pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Jest to prawo na cudzej rzeczy, ale uprawnieniami w okresie trwania tego prawa. Przypomina prawo własności najbardziej w ten sposób, że gdyby ktoś próbował naruszyć to prawo, to można korzystać z takiej samej ochrony jaka przysługuje właścicielowi.

• prawa rzeczowe ograniczone - są to również prawa na rzeczy cudzej a cechą charakterystyczną jest to, że prawa te dają uprawnienia ściśle określonym podmiotom do dysponowania rzeczą, np. użytkowanie, służebność - art. 244 KC.

RODZAJE PRAW RZECZOWYCH

• bezterminowe - czas ich trwania jest nieokreślony,

• terminowe - ich czas trwania jest przez ustawodawcę określony;

• podzielne - mogą należeć do jednocześnie kilku osób, np. w częściach ułamkowych,

• niepodzielne - samodzielne ich wyodrębnienie jest niemożliwe, np. hipoteka;

• odpłatne - ich warunkiem jest uiszczenie odpowiedniej zapłaty,

• nieodpłatne - bez wynagrodzenia;

• samodzielne (samoistne) - niezależne od bytu innego prawa,

• akcesoryjne (niesamoistne) - nie mogą istnieć bez prawa podstawowego, np. hipoteka, zastaw;

• zbywalne - w drodze czynności prawnej można przenieść prawo na inną osobę,

• niezbywalne - nie można przenieść;

• związane - przysługują wyłącznie podmiotowi innego prawa, np. służebność gruntowa,

• niezwiązane - ich byt jest od prawa głównego niezależny.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

II. PRAWO WŁASNOŚCI

Termin własności nie jest jednoznaczny. W znaczeniu cywilnoprawnym własność to jedna z form korzystania z rzeczy (forma podstawowa, bo z niej wywodzą się inne formy).

1. FORMY PRAWA WŁASNOŚCI

Art. 140 KC wyróżnia formy własności:

• własność prywatną,

• własność państwową,

• własność samorządów terytorialnych.

Q

WŁASNOŚĆ PRYWATNA

Brak jest wyraźnej, legalnej definicji własności prywatnej. W ujęciu potocznym oznacza ona własność przysługującą jednostkom; osobom fizycznym. Jest to przeciwieństwo własności społecznej.

Własność prywatna przysługuje także spółkom zakładanym przez osoby fizyczne i osoby prawne, za wyjątkiem spółek, których 100% udziałów ma Skarb Państwa. Własnością prywatną jest również majątek spółdzielni.

Własnością prywatną jest ta własność, która nie przysługuje ani Skarbowi Państwa, ani gminie, ani państwowym czy komunalnym osobom prawnym.

WŁASNOŚĆ PAŃSTWOWA

Własnością państwową jest własność i inne prawa majątkowe stanowiące własność Skarbu Państwa i innych państwowych osób prawnych.

Skarbem Państwa jest samo państwo występujące w charakterze podmiotu cywilnoprawnego.

Własność Skarbu Państwa stanowi wszelkie mienie nabyte przez Skarb Państwa przed dalszym jego rozporządzeniem na rzecz państwowych osób prawnych takich jak przedsiębiorstwa państwowe czy agencje. Zasadniczo jest to mienie służące do wykonywania ustrojowych i społecznych zadań państwa (administracja, obrona i bezpieczeństwo kraju, szkolnictwo, służba zdrowia, opieka społeczna itp.).

Inne państwowe osoby prawne są to inne niż SP jednostki organizacyjne posiadające osobowość prawną, których mienie jest w całości mieniem państwowym. W prawdzie mają one swój własny majątek, jednak z punktu widzenia gospodarczego w całości należy on do Skarbu Państwa. Wykonują one swoje prawa we własnym imieniu i na własny rachunek.

Państwowymi osobami prawnymi są:

• przedsiębiorstwa państwowe,

• banki państwowe,

• jednoosobowe spółki Skarbu Państwa powstałe w wyniku przekształcenia (komercjalizacji) przedsiębiorstw państwowych.

Istnieje domniemanie podmiotowości Skarbu Państwa - art. 34 KC: Skarb Państwa jest podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia państwowego nie należącego do innych państwowych osób prawnych.

Stationes fisci to jednostki organizacyjne nie posiadające zdolności prawnej; osobowość prawną ma wyłącznie Skarb Państwa, a stationes fisci jedynie reprezentują Skarb Państwa w realizacji jego praw lub obowiązków.

Minister Skarbu Państwa jest właściwy w sprawach gospodarowania mieniem Skarbu Państwa, z wyjątkiem tych spraw, które z mocy przepisów szczególnych należą do właściwości innych organów administracji rządowej i państwowych jednostek administracyjnych.

W sprawach gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa właściwym organem jest starosta.

W odniesieniu do nieruchomości rolnych Skarbu Państwa zarząd wykonuje Agencja Nieruchomości Rolnych.

Skarb Państwa nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania przedsiębiorstw państwowych i innych państwowych osób prawnych (wyjątek stanowi sytuacja, gdy SP nieodpłatnie przejmuje określony składnik mienia od państwowej osoby prawnej; wtedy SP odpowiada solidarnie z osobą prawną za wynikłe zobowiązania przed przejęciem do wysokości wartości tego składnika), a przedsiębiorstwa państwowe nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania Skarbu Państwa.

WŁASNOŚĆ SAMORZĄDOWA

MIENIE KOMUNALNE GMIN:

• własność komunalną gmin stanowi majątek nie przysługujący innym komunalnym osobom prawnym;

• własność innych komunalnych osób prawnych - komunalne osoby prawne są podporządkowane w różnym stopniu gminie, są z nią powiązane majątkowo, organizacyjnie i funkcjonalnie; występując w roli osób prawnych mają swój własny, odrębny majątek, którym odpowiadają za zaciągnięte zobowiązania, nie ponoszą równocześnie odpowiedzialności za zobowiązania gminne;

WŁASNOŚĆ POWIATOWA:

Mieniem powiatu jest własność i inne prawa majątkowe nabyte przez powiat lub inne powiatowe osoby prawne; powiatowymi osobami prawnymi, poza powiatem, są samorządowe jednostki organizacyjne, którym ustawy przyznają taki statut wprost, oraz te osoby prawne, które mogą być tworzone wyłącznie przez powiat; powiat w stosunkach cywilnoprawnych jest podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia powiatu nie należącego do innych powiatowych osób prawnych;

WŁASNOŚĆ WOJEWÓDZKA

Mieniem województwa jest własność i inne prawa majątkowe nabyte przez województwo lub inne wojewódzkie osoby prawne; wojewódzkimi osobami prawnymi, poza województwem, są samorządowe jednostki organizacyjne, którym ustawy przyznają taki statut wprost, oraz te osoby prawne, które mogą być tworzone wyłącznie przez województwo; województwo w stosunkach cywilnoprawnych jest podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia województwa nie należącego do innych wojewódzkich osób prawnych.

2. TREŚĆ PRAWA WŁASNOŚCI

Przez treść prawa własności, mając na uwadze dyspozycję art. 140 KC, należy rozumieć sytuację, w której właściciel, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego, może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W tych ramach właściciel może ową rzeczą dysponować, np. pobierać pożytki itd.

Właścicielowi przysługują dwa uprawnienia:

• do korzystania z rzeczy,

• do rozporządzania tą rzeczą.

Właścicielowi jest dozwolone wszystko, co nie jest zakazane.

3. GRANICE PRAWA WŁASNOŚCI

• granice przestrzenne - przy nieruchomości gruntowej jest to przestrzeń znajdująca się nad i pod jej powierzchnią, w granicach określonych przez jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie (art. 143 KC);

• granice czasowe - 157 § 1 KC - własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

4. PRAWO SĄSIEDZKIE

Aby pogodzić sprzeczne interesy sąsiadów ustawodawca przewidział w KC normy, które nazwał normami prawa sąsiedzkiego. KC dzieli je na 4 grupy:

• przepisy ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie,

• przepisy określające korzystanie (wzajemne korzystanie) przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi,

• przepisy dające możliwość ustanowienia służebności,

• przepisy regulujące problemy związane z granicami nieruchomości sąsiadującej.

OGRANICZENIE DOPUSZCZALNYCH IMMISJI

Art. 144 KC - właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swojego prawa powinien się powstrzymywać od działań, które zakłóciłyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Stan takiego oddziaływania na własnym gruncie (w przeciwieństwie do wtargnięcia), zakłócającego sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości określa się mianem immisji.

Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniem określonych substancji (ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń.

Art. 147 KC - właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

Immisje bezpośrednie są w zupełności zakazane.

Immisje pośrednie są ubocznym skutkiem działania właściciela, nie stanowią celowego, bezpośredniego oddziaływania na nieruchomości sąsiedzkie.

Wśród immisji pośrednich wyróżnia się:

• immisje materialne, polegające na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (gazy, pyły, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne);

• immisje niematerialne, oddziaływujące na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itd.);

• immisje pozytywne - przenikanie substancji;

• immisje negatywne - przesłanianie widoku, tamowanie przepływu powietrza.

Jeśli chodzi o immisje pośrednie, to są zakazane, o ile zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Właściwą miarę wyznacza natomiast obiektywne kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Dopuszczalne są immisje, które nie przekraczają przeciętnej miary zakłóceń.

Właścicielowi przeciwko zakłóceniom przewyższającym przeciętną miarę przysługuje roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2KC (o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń).

SŁUŻEBNOŚCI W STOSUNKACH SĄSIEDZKICH

Droga konieczna (art. 145 KC § 1) - jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel lub samoistny posiadacz może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Samoistny posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej, która przysługuje tylko oznaczonej osobie fizycznej, a nie każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.

Przeprowadzenie drogi koniecznej może nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

W razie nieumyślnego przekroczenia granicy podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia może zostać ustanowiona służebność na sąsiednim gruncie, chyba że ów sąsiad bez nieuzasadnionej zwłoki wyraził sprzeciw wobec tej budowy lub gdyby poniósł niewspółmierną szkodę - wtedy może żądać wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze (art. 151 KC).

KORZYSTANIE Z PRZYGRANICZNYCH PASÓW GRUNTÓW

Pożytki naturalne - owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki, jeżeli grunt sąsiedni nie jest przeznaczony na użytek publiczny (art. 148 KC).

Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody (art. 149 KC).

Właściciel gruntu powinien wyznaczyć sąsiadowi termin do usunięcia korzeni przechodzących z sąsiedniego gruntu, a także gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu. W razie nie zrobienia tego w wyznaczonym terminie, właściciel gruntu może je obciąć i zachować dla siebie (art. 150 KC).

GRANICE GRUNTÓW W PRAWIE SĄSIEDZKIM

Mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, drzewa i krzewy na granicy, domniemywa się, że służą do wspólnego użytku sąsiadów, którzy wspólnie ponoszą koszty ich utrzymania (art. 154 KC).

Właściciele gruntów sąsiednich mają obowiązek współdziałania przy rozgraniczaniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty ponoszą po połowie (art. 152 KC).

Jeżeli granice gruntów stały się sporne, zachodzi potrzeba rozgraniczenia.

Postępowanie rozgraniczające prowadzi się w trybie postępowania administracyjnego wg ustawy z 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punków znakami graficznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Postępowanie rozgraniczeniowe przeprowadza na wniosek strony lub z urzędu wójt (burmistrz, prezydent miasta). Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje upoważniony geodeta.

Postępowanie może zakończyć się ugodą zainteresowanych właścicieli. Gdy ugody nie zawarto, wójt wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli ustalenie przebiegu granic nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Jeżeli nie zawarto ugody, a stanu prawnego nie można ustalić, właściwy organ umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę do rozpoznania sądowi.

Sąd ustala granice wg stanu prawnego, a w dalszej kolejności wg ostatniego spokojnego stanu posiadania. Jeżeli takiego stanu nie da się stwierdzić, a zainteresowane strony nie zawarły ugody, granice ustala sąd z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, może przy tym ustalić jednemu właścicielowi odpowiednia dopłatę (art. 153 KC).

5. SPOSOBY NABYCIA PRAWA WŁASNOŚCI

NABYCIE W SPOSÓB PIERWOTNY

Jest to sytuacja, gdy nabywca nie wywodzi prawa własności od dotychczasowego właściciela, który to prawo traci. Nabywca pierwotny uzyskuje prawo ex lege, nie zależnie od woli jego, a często nawet wbrew jego woli. W przypadku nabycia pierwotnego nie mamy do czynienia z poprzednikiem prawnym ani z następcą prawnym. W zasadzie nabywca uzyskuje to prawo bez obciążeń.

Najwyraźniej widoczny jest pierwotny charakter nabycia w sytuacji, gdy wcześniej prawo w ogóle nie istniało,

Przykład: nabycie własności rzeczy ruchomej, co jest dopuszczalne tylko w przypadku rzeczy niczyjej, np. śmieciarz zbiera makulaturę wyrzuconą na śmietnik; także stworzenie utworu literackiego, artystycznego czy naukowego, który w myśl prawa autorskiego musi być utworem oryginalnym.

Do pierwotnych sposobów nabycia własności zaliczamy:

• zasiedzenie,

• przemilczenie,

• wywłaszczenie,

• zawłaszczenie rzeczy niczyjej,

• konfuzja (połączenie).

Zasiedzenie - polega na nabyciu prawa podmiotowego (w szczególności własności) w następstwie długotrwałego faktycznego wykonywania prawa przez osobę nieupoważnioną;

Przemilczenie - polega na nabyciu prawa podmiotowego z powodu bezczynności podmiotu uprawnionego, czyli z braku zainteresowania właściciela swoją rzeczą.

Wywłaszczenie nieruchomości - polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Zawłaszczenie rzeczy niczyjej - art. 181 KC - własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w samoistne posiadanie, np. śmieciarz zbiera makulaturę wyrzucona na śmietnik.

Konfuzja - własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została z nieruchomością połączona w taki sposób, że stała się jej częścią składową (art. 191 KC); ten, kto wytworzył nowa rzecz ruchomą z cudzych materiałów staje się jej właścicielem, jeżeli wartość nakładu pracy przewyższa wartość materiałów, jeżeli przetworzenie rzeczy było w złej wierze lub wartość materiałów przewyższa wartość nakładów pracy rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów (art. 192 KC); jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego wiązałoby się z nadmiernym wysiłkiem lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości z udziałami oznaczonymi wg wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych, jednak gdy jedna z rzeczy ma wartość znacznie większą, rzeczy mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi (art. 193 KC).

POCHODNE NABYCIE WŁASNOŚCI

W tym przypadku prawo to z dotychczasowego właściciela przechodzi na nowego właściciela w drodze określonej czynności prawnej. W tym rodzaju nabycia występują takie pojęcia jak zbywca prawny, następca prawny. Na nabywcę przechodzą prawa w takiej granicy, w jakiej to prawo przysługiwało zbywcy (ze wszystkimi obciążeniami).

Do pochodnych sposobów nabycia własności zaliczmy nabycie na podstawie umowy.

Przeniesienie własności - oznacza przejście własności w drodze umowy.

Umowa zobowiązująca sama przez się przenosi własność - tzw. zasada podwójnego skutku umowy zobowiązującej (art. 155 § 1 KC):

• obligacyjny - ponieważ powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego między stronami umowy,

• rzeczowy (rozporządzający) - w wyniku umowy przenosi własność i wywołuje skutek erga omnes.

Od umów podwójnego skutku ustawodawca przewidział wyjątki:

KONSENSUALNOŚĆ UMÓW przenoszących własność - art. 155 § 1 przesądza o tym, że przeniesienie własności następuje już na skutek zawarcia samej umowy (zgodnego oświadczenia stron).

Wyjątki (zarówno z woli stron, jak i z mocy ustawy):

• dotyczą rzeczy nieruchomych i sprowadzają się do tego, że oprócz zawarcia umowy przenoszącej własność niezbędne jest przeniesienie posiadania, gdy dotyczy to rzeczy oznaczonej co do gatunku
  i co do tożsamości;

• gdy zbycia rzeczy ruchomej dokonuje osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą a zbywca jest w dobrej wierze - art. 169 KC.

KAUZALNOŚĆ (PRZYCZYNOWOŚĆ) UMÓW przenoszących własność. Czynność jest kauzalna, jeżeli jej ważność jest uzależniona od kauzy - jest to przeciwieństwo czynności abstrakcyjnej. Zasada kauzalnego charakteru przenoszenia własności zawarta jest w art. 156 KC.

QQ

FORMY UMOWY PRZENOSZĄCEJ WŁASNOŚĆ

W celu umożliwienia państwu kontroli nad stanem własności gruntów
w Polsce, KC, zarówno dla umowy przenoszącej własność nieruchomości, jak i dla umowy zobowiązującej do jego przeniesienia, wymaga formy aktu notarialnego. W konsekwencji niezachowanie wymaganej formy powoduje nieważność umowy.

W stosunku do rzeczy ruchomej nie jest wymagana forma szczególna.

NABYCIE WŁASNOŚCI OD PODMIOTU NIEUPRAWNIONEGO

Z woli ustawodawcy chroni się nabywcę w dobrej wierze. Szczególny przepis tej ochrony zawiera ustawa o księgach wieczystych i hipotece - tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - nabywca może skutecznie nabyć nieruchomość od osoby, która niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisana do KW jako właściciel (art. 5 KWiHU).

OGRANICZENIA OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI

• związane z bezpieczeństwem miasta,

• związane z rozwojem miast - wywłaszczenia do budowy autostrad itd.

Można wywłaszczyć tylko na określony cel i za godziwe wynagrodzenie.

NABYCIE WŁASNOŚCI W DRODZE ZASIEDZENIA

Zasiedzenie polega na nabyciu prawa rzeczowego na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa przez osobę do tego nieuprawnioną.

Zasiedzenie ma na celu usunięcie rozbieżności między istniejącym stanem prawnym a stanem faktycznego posiadania.

Przedmiot zasiedzenia (art. 172 KC). W drodze zasiedzenia można nabyć prawo własności nieruchomości oraz rzeczy ruchomej jak również można nabyć inne prawa rzeczowe, ale tylko takie, z którym łączy się faktyczne władztwo nad rzeczą (użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe).

Wg obecnie obowiązującego poglądu prawnego, istnieje możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności rzeczy oraz prawa wieczystego użytkowania, ale pod warunkiem, że prawo to zostało wcześniej ustanowione.

USTAWOWE PRZESŁANKI ZASIEDZENIA

Zgodnie z art. 172 KC, do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia, muszą nastąpić dwie kumulatywne przesłanki:

• samoistne posiadanie,

• upływ czasu: 20-letni w przypadku nabycia w dobrej wierze lub 30-letni w przypadku nabycia w złej wierze.

Aby nabyć rzecz ruchomą w drodze zasiedzenia muszą wystąpić trzy kumulatywne przesłanki:

• samoistne posiadanie,

• upływ 3 lat,

• dobra wiara przez cały ten 3-letni okres.

Samoistne posiadanie to takie, które odpowiada wykonywaniu treści prawa własności.

Pozostałe cechy to takie, że: zasiedzieć rzecz może tylko jej niewłaściciel, posiadanie powinno być nieprzerwane i wykonywane w sposób ciągły.

Istnieje domniemanie ciągłości posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane.

Do biegu terminu do zasiedzenia stosuje się odpowiednie przepisy dotyczące przedawnień.

Jeżeli w trakcie biegu terminu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, to aktualny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam rzecz posiadał, czas posiadania poprzednika, ale tylko w przypadku, gdy łącznie okres ten wynosi przynajmniej lat 30.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie termin zasiedzenia jest małoletni, wówczas zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletniości.

SKUTKI ZASIEDZENIA

Podstawowym skutkiem jest nabycie przez samoistnego posiadacza prawa własności i w konsekwencji utrata tego prawa przez dotychczasowego właściciela.

Samoistny posiadacz nabywa własność po upływie terminu z mocy samego prawa.

Przyjmuje się, że zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia obciążeń prawa własności, np. hipoteki.

ZRZECZENIE SIĘ PRAWA WŁASNOŚCI

Oświadczenie woli właściciela o zrzeczeniu się prawa własności nieruchomości musi być złożone w formie aktu notarialnego, a dla swej skuteczności wymagana jest zgoda organu administracyjnego. Nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa.

ZAWŁASZCZENIE

Aby nabyć własność niczyjej rzeczy ruchomej muszą być spełnione dwa warunki:

• zawłaszczenie rzeczy,

• z zamiarem stania się właścicielem.

Dotyczy to rzeczy zagubionych, porzuconych, ale w taki sposób, że właściciel nie chciał wyzbyć się własności (najczęściej).

POŁĄCZENIE RZECZY

Ma miejsce wówczas, gdy dwie lub więcej rzeczy łączy się w jedną i staje się ona przedmiotem obrotu cywilnoprawnego.

WYWŁASZCZENIE

Wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko na cele publiczne i tylko wówczas, gdy cel publiczny nie może być zrealizowany w inny sposób,
a nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy.

Wywłaszczenie następuje wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowanie równym wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

III. WSPÓŁWŁASNOŚĆ

1. POJĘCIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Własność jest prawe podzielnym, czyli może ono należeć do kilu osób.

Współwłasność oznacza, że każdemu z podmiotów współuprawnionych przysługują atrybuty prawa własności. Każdy uprawniony ma jednakowe prawa, podobne obowiązki w stosunku do przedmiotu własności, zazwyczaj jest różny tylko zakres tych praw.

Przy współwłasności rzecz należy niepodzielnie do wszystkich jej współwłaścicieli, przy czym udziały mogą być jednakowe albo różne.

Orzeczenie SN: współwłasność nie jest samoistnym prawem rzeczowym a jedynie stanowi „odmianę” prawa własności.

Do współwłasności stosuje się wprost przepisy, które mają zastosowanie do prawa własności.

Odpowiednio przepisy dotyczące współwłasności mają zastosowanie do:

• prawa wieczystego użytkowania,

• współwłasności niektórych praw obligacyjnych, np. najmu,

• współposiadania,

• majątku spadkowego.

Art. 195 KC: własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Definicja ta zawiera trzy elementy:

• tożsamość rzeczy, będącej przedmiotem wspólnego prawa,

• wspólne prawo do tej samej rzeczy należy jednocześnie do kilku osób,

• owo prawo własności w ramach współwłasności przysługuje niepodzielnie.

Niepodzielnie oznacza, że rzecz nie jest podzielona, zatem żaden ze współwłaścicieli nie ma odrębnego prawa do fizycznie określonej części rzeczy. Przysługuje mu prawo do całej rzeczy w zakresie, w jakim odpowiada to udziałowi we współwłasności.

2. RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI

• współwłasność ułamkowa - jest rodzajem samoistnego stosunku prawnego, który nie jest związany ze stosunkiem prawnym innego rodzaju; w zasadzie jej byt ma cechy przejściowe, tzn. ustawodawca ułatwia likwidację współwłasności ułamkowej (przez jej zniesienie); na pierwszym miejscu chroniony jest interes każdego ze współwłaścicieli;

• współwłasność łączna - opiera się zawsze na stosunku osobistym i względem tego stosunku pełni role pomocniczą, np. współwłasność wynikająca ze współwłasności majątkowej małżeńskiej, współwłasność majątków wspólników spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki komandytowej; ustawodawca zapewnia jej trwałość; chroniony jest majątek jako pewna całość.

Różnice przy współwłasności łącznej i ułamkowej:

• we współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli ma swój udział, najczęściej określony ułamkiem, współwłasność łączna jest bezudziałowa;

• współwłaściciel własności ułamkowej może swym udziałem swobodnie rozrządzać - zbyć, obciążyć, ograniczyć prawo rzeczowe itd., przy współwłasności łącznej nie może, bo tych praw oddzielnie nie posiada, z wyjątkami;

• w przypadku współwłasności ułamkowej w każdym czasie można żądać jej zniesienia, w przypadku współwłasności łącznej takie uprawnienie nie przysługuje.

3. WSPÓŁWŁASNOŚĆ RZECZOWA

Powstanie:

• w drodze czynności prawnej, np. na podstawie umowy,

• z czynności mortis causa - spadkobranie (art. 1035 KC),

• z mocy samego prawa, gdy na skutek zasiedzenia kilka osób nabyło współwłasność danej rzeczy,

• na skutek orzeczenia sądowego, gdy sąd przydziela własność kilku osobom.

UDZIAŁY POSZCZEGÓLNYCH OSÓB

Udział we współwłasności to określony przepisami prawa zakres uprawnień i obowiązków, jakie poszczególny współwłaściciel posiada w stosunku do rzeczy wspólnej.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Wielkość udziału jest najczęściej z góry określona w tytule prawnym jej powstania.

Art. 197 KC - istnieje domniemanie (obalalne) równych udziałów.

Sposób rozporządzania swoimi udziałami - art. 198 KC - każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli.

Rozporządzenie swoim udziałem może polegać na:

• jego zbyciu,

• jego obciążeniu (hipoteka, zastaw),

• zrzeczeniu się udziału,

• rozrządzeniu udziałem na wypadek śmierci (testament) mortis causa.

ZARZĄD RZECZĄ WSPÓLNĄ

Art. 200 KC: każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Zarząd rzeczą wspólną - podejmowanie decyzji i dokonywanie różnego rodzaju czynności (prawnych i faktycznych) dotyczących rzeczy wspólnej.

Wyróżnia się trzy rodzaje zarządu:

• zarząd zwykły - wszyscy współwłaściciele w drodze umowy określają sposób zarządu rzeczą wspólną w odmienny sposób niż czynią to przepisy Kodeksu Cywilnego;

• zarząd sądowy - polega na ustanowieniu przez sąd zarządcy w sytuacji konfliktu pomiędzy właścicielami; konflikt musi dotyczyć istotnych spraw związanych ze zwykłym zarządem rzeczą wspólną i polegać na braku zgody większości współwłaścicieli bądź gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu, bądź gdy większość krzywdzi mniejszość (art. 202 KC);

• zarząd ustawowy - cały zakres zarządu wynika z ustawy.

Kodeks Cywilny różnicuje zakres wykonywania zarządu:

• czynności zwykłego zarządu,

• czynności, które przekraczają zwykły zarząd,

• czynności zachowawcze.

CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU

Czynności zwykłego zarządu to takie, które zapewniają korzystanie z rzeczy przez wszystkich współwłaścicieli i utrzymanie jej co najmniej w stanie nie pogorszonym, Np. remonty, płacenie podatków, pobieranie pożytków itd.

Większość oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 KC).

Dla dokonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Wobec braku porozumienia, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu, aby sąd go upoważnił do podjęcia takiej czynności (art. 201 KC).

Gdy większość zmierza do pogorszenia sytuacji mniejszości, to każdy ze współwłaścicieli mniejszościowych może zwrócić się do sądu w sprawie rozstrzygnięcia przez sąd o zarząd rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu.

CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCE ZWYKŁY ZARZĄD

Czynności przekraczające zwykły zarząd współwłasności są to działania, które odbiegają swoją treścią lub konsekwencjami od normalnego korzystania z niej.

Do dokonywania takich czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą się zwrócić do sądu, aby tę kwestię rozstrzygnął.

CZYNNOŚCI ZACHOWAWCZE

Czynności zachowawcze zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Zgodnie z art. 209 KC każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń w celu jego zachowania, np. założenie księgi wieczystej.

KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ

Korzystanie z rzeczy wspólnej może wynikać z:

• ustawy,

• umowy,

• orzeczenia sądowego.

POŻYTKI I PRZYCHODY, WYDATKI I CIĘŻARY

Art. 2007 KC: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności (art. 210 KC) przysługuje każdemu współwłaścicielowi. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie podlega przedawnieniu, może być jednak wyłączone
w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, ale na czas nie dłuższy niż 5 lat.

Rozróżniamy dwa tryby zniesienia współwłasności (art. 210 - 216 KC):

• umowa zawarta przez wszystkich współwłaścicieli; gdy ze zniesieniem współwłasności łączy się fakt przeniesienia własności, to jeżeli jest to nieruchomość, to musi mieć charakter aktu notarialnego;

• orzeczenie sądowe (art. 212 KC) - sąd ma obowiązek orzec
  o wspólnych pretensjach współwłaścicieli, wszystkie kwestie
  są w tym postępowaniu rozstrzygane.

KC rozróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności:

• podział rzeczy wspólnej - warunki tego podziału wyrażone
  są w art. 211 KC. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności współwłaściciel otrzymałby mniejszą część niż wynika to z jego części ułamkowej to może ona zostać wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi;

• przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli
  (spłata proporcjonalna);

• w sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce całości sąd zawiesza postępowanie o zniesienie współwłasności i dokonuje licytacyjnej sprzedaży.

IV. ODRĘBNA WŁASNOŚĆ LOKALI

Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 rok.

1. POJĘCIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU

Odrębna własność lokalu stanowi sytuację wyjątkową od zasady superficies solo cedit, czyli gdy lokal stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, czyli nieruchomość lokalową.

Nieruchomością lokalową może być jedynie lokal samodzielny, czyli wyodrębniona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Niektóre pomieszczenia traktuje się jako przynależne do lokalu (części składowe) nawet gdy znajdują się poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, ale w granicach tej samej nieruchomości gruntowej, np. piwnica, garaż itp.

Przedmiotem odrębnej własności może być również lokal samodzielny wykorzystywany do innych celów niż mieszkaniowe, np. sklep, zakład, zakład usługowy itp.

Podstawowym kryterium pozwalającym wyodrębnić odrębną własność lokalu jest posiadanie przez lokal atrybutu samodzielności. Spełnienie tego wymagania stwierdza starosta w drodze zaświadczenia.

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te są następnie dołączane do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności lokali jest możliwe we wszystkich typach budynków, może więc być ustanowiona zarówno w obrębie małych domów mieszkalnych jak i domów wielomieszkaniowych, bez względu na to, czyją własność stanowią.

2. NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA

W razie wyodrębnienia własności lokali, prawem związanym z własnością lokalu jest udział w nieruchomości wspólnej, który przysługuje właścicielowi lokalu. Prawo do udziału w nieruchomości wspólnej trwa tak długo, jak długo trwa odrębna własność i nie można żądać jej zniesienia - dlatego mówimy o współwłasności przymusowej. Ze swej natury prawnej nieruchomość wspólna jest rodzajem własności ułamkowej.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej przypada właścicielom odrębnych lokali. Przypada również dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale.

3. POWSTANIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI

Są trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:

• w drodze umowy,

• w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,

• orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonywana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej - wpis ma w tym wypadku charakter konstytutywny.

Odrębna własność lokalu może powstać również na skutek wykonania umowy, w której właściciel gruntu zobowiązuje się, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, do wybudowania domu na tym gruncie i, po zakończeniu budowy, do ustanowienia odrębnej własności lokali i do przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną osobę w tej umowie wskazaną. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz o przeniesienie tego prawa musi być ujawnione w księdze wieczystej (art. 9 ust. 1 i 2).

Na wniosek każdego nabywcy sąd może w postępowaniu nieprocesowym powierzyć wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt
i niebezpieczeństwo właściciela gruntu w przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy bądź sprzeczny z umową (art. 9 ust. 3).

Art. 8: Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna
w szczególności określać:

• rodzaj, położenie, powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

• wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

W umowie może być również określony sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta przez współwłaścicieli lub właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

W drodze jednostronnej czynności prawnej właściciel nieruchomości może ustanowić odrębną własność lokali dla siebie, przygotowując lokal do ewentualnego rozporządzenia nim w przyszłości. W takim przypadku stosowane są przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy (art. 10) jak również są one stosowane w przypadku wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości (art. 11 ust. 1).

Orzeczenie sądu ustanawiające odrębną własność lokalu może być podejmowane w postępowaniu o:

• zniesienie współwłasności,

• dział spadku,

• podział majątku wspólnego małżonków.

Ma ono miejsce najczęściej wtedy, gdy współwłaściciele nie dokonują umownego zniesienia współwłasności.

W przypadku gdy niezbędne jest wykonanie robót adaptacyjnych aby wyodrębnione lokale były samodzielne, sąd może upoważnić zainteresowanego do ich wykonania tymczasowo na własny koszt, a w razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd może wydawać stosowne nakazy bądź zakazy (art. 11 ust. 2).

4. WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA WŁAŚCICIELI LOKALI

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6).

Wspólnota mieszkaniowa jest typową ułomną (ustawową) osobą prawną - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, może pozywać i być pozwaną.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada bez ograniczeń wspólnota mieszkaniowa. Każdy właściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności.

5. PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI LOKALI

Właścicielom lokali przysługują wszelkie uprawnienia, jakie są przypisane do własności wyodrębnionych lokali. Właściciel lokalu jest więc uprawniony do posiadania, korzystania i rozporządzania swoim prawem, ma on także prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z jej przeznaczeniem.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych można zwiększyć na mocy uchwały właścicieli.

Obowiązkiem właściciela jest:

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie jego lokalu oraz nieruchomości wspólnej,

• przestrzeganie porządku domowego,

• korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli,

• współdziałanie z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie opłat bieżących, płatne do 10 dnia każdego miesiąca. Należności te mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość (art. 15).

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłata należnych do niego opłat, lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym ciężarem, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 6 ust. 1). Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zmiennego (art. 6 ust. 2).

6. ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

Zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony zarówno osobie fizycznej jak i osobie prawnej.

Powierzenie zarządu może nastąpić:

• w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo

• w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, w której strony dokonują określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Zmiana ustalonego sposobu zarządzania może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali protokołowanej przez notariusza, a następnie ujawnionej w KW.

Jeżeli ani w umowie, ani w uchwale właściciele lokali nie ustalą sposobu zarządu nieruchomością wspólną to:

• jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy KC i KPC o współwłasności;

• jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 7, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu;

• jeżeli zarząd nie zostanie umową lub uchwałą powołany, to każdy z właścicieli może żądać powołania zarządcy przymusowego przez sąd. Uprawnienie takie przysługuje także zarządcy nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

W odniesieniu do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonania czynności.

Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, z prowadzonej przez niego działalności.

7. UCHWAŁY WŁAŚCICIELI LOKALI

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, bądź też głosy częściowo mogą być oddane na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną wg wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie przypada na każdego właściciela po jednym głosie.

8. PRAWA MNIEJSZOŚCI

Dla ochrony praw mniejszości wprowadzono zasadę, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy oba te warunki są spełnione łącznie, głosowanie wg zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie do najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości.

V. OCHRONA WŁASNOŚCI

Ochrona własności to system roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego własności.

Wyróżniamy 2 rodzaje ochrony własności:

• ochrona petytoryjna, czyli ochrona dotycząca prawa własności,

• ochrona posesoryjna, czyli ochrona posiadania.

To od właściciela zależy, z której ochrony będzie korzystał.

1. ŚRODKI (FORMY) SŁUŻĄCE OCHRONIE WŁASNOŚCI

Na podstawie środków wymienionych przez KC możemy wyróżnić 4 roszczenia z nimi związane:

• windykacyjne i negatoryjne,

• uzupełniające,

• o rozliczenie nakładów pracy z osobami, które faktycznie władają cudzą rzeczą,

• wykup zabudowanego gruntu.

Podstawową forma dochodzenia jest powództwo. Specyficznym, środkiem jest potrzeba ustalenia stanu prawnego przez usunięcie niepewności co do tego stanu - tzw. powództwo o ustalenie stosunku prawnego (189 KPC).

Domniemuje się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym (czyli ten kto wnosi o ochronę własności nie musi się legitymować żadnym tytułem prawnym!).

Ochronie własności może też służyć postępowanie rozgraniczeniowe.

2. ROSZCZENIA WINDYKACYJNE I NEGATORYJNE

ROSZCZENIA WINDYKACYJNE (art. 222 § 1) - jest to roszczenie osoby uprawnionej do wydania rzeczy, podstawą tego roszczenia jest tytuł prawny, najczęściej prawo własności; roszczenie windykacyjne nosi cechy ochrony obiektywnej, oznacza to, że o powstaniu roszczenia decyduje sam fakt naruszenia prawa własności;

ROSZCZENIA NEGATORYJNE jest to roszczenie właściciela, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą; właścicielowi przysługują dwa roszczenia w ramach roszczenia negatoryjnego:

• żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem,

• a jeżeli istnieje obawa kontynuacji naruszeń - ich zaniechanie.

Właściciel może mieć oba roszczenia łącznie.

W drodze wyjątku od reguły, że roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, ustawodawca w art. 223 KC wyłączył działania przedawnienia w stosunku do roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych jeżeli dotyczą nieruchomości. Ruchomość - termin przedawnienia to 10 lat.

3. ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE

Gdy wydanie rzeczy na skutek roszczenia windykacyjnego nie pokrywa strat właściciela, to uszczerbek może być wyrównany w postaci roszczenia uzupełniającego; są to:

• roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,

• roszczenie o zwrot z pożytków lub ich równowartości,

• roszczenie o odszkodowanie za szkodę, która spowodowała zużycie rzeczy, pogorszenie jej walorów lub jej utratę.

Roszczenia te mogą bądź uzupełniać roszczenia windykacyjne albo mogą występować samoistnie.

Powstanie roszczeń uzupełniających oraz ich zakres zależy od wystąpienia dobrej lub złej wiary - cechy roszczenia subiektywnego.

Roszczenia uzupełniające przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, nie zależnie od tego, czy buła ona nieruchomością czy rzeczą ruchomą.

Kodeks Cywilny wyróżnia trzy sytuacje, które mogą prowadzić do zgłoszenia roszczeń uzupełniających:

• gdy posiadacz był w dobrej wierze (który dział w przekonaniu, że przysługuje mu do rzeczy prawo) roszczenie uzupełniające dla właściciela nie powstaje;

• gdy posiadacz był w złej wierze - taki posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, powinien on zwrócić pożytki uzyskane z rzeczy lub ich równowartość, a jeżeli źle rzecz gospodarował to również wartość pożytków, których nie osiągnął; posiadacz w złej wierze jest ponadto odpowiedzialny za pogorszenie lub utratę rzeczy (wyjątek - gdyby na skutek jego działania lub zaniechania ta rzecz i tak utraciłaby walory);

• sytuacja posiadacza w dobrej wierze, który był dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy; od momentu, gdy posiadacz dowiedział się o wytoczeniu powództwa posiadacz traktowany jest jako w złej wierze i wtedy jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, powinien on zwrócić pożytki uzyskane z rzeczy lub ich równowartość, a jeżeli źle rzecz gospodarował to również wartość pożytków, których nie osiągnął; posiadacz w złej wierze jest ponadto odpowiedzialny za pogorszenie lub utratę rzeczy. Nie musi on zwracać wartości pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki a za zużycie lub utratę lub pogorszenie rzeczy tylko wtedy będzie odpowiadał, gdy do tych okoliczności doszło z jego wyłącznej winy.

Roszczenia uzupełniające przedawniają się z upływem roku od dnia faktycznego zwrotu rzeczy, tj. od dnia odzyskania władztwa nad rzeczą przez właściciela.

4. ROSZCZENIA O ZWROT NAKŁADÓW

Roszczenia samoistnego posiadacza z tytułu nakładów na rzecz są przeciwstawne do roszczeń uzupełniających właściciela.

Wyróżniamy:

• nakłady konieczne,

• inne nakłady na rzecz.

Nakłady konieczne na rzecz to takie nakłady, których celem było utrzymanie rzeczy w należytym stanie. Inne nakłady nie polegają na utrzymaniu rzeczy, prowadzą do ulepszenia tej rzeczy (nakłady użyteczne), albo nakłady, które poczyniono w celu zadośćuczynieniu szczególnym upodobaniom temu, który je nakładał (nakłady zbytkowe).

Zakres roszczeń o nakłady na rzecz:

• samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać od właściciela zwrotu nakładów koniecznych pod warunkiem, że nie mają one pokrycia w korzyściach, jakie uzyskał, a zwrotu innych nakładów, gdy zwiększają one wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi;

• samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem;

• jeżeli samoistny posiadacz w dobrej wierze dokonał nakładów, ale po powzięciu wiadomości o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy, to może żądać zwrotu nakładów koniecznych, choćby nawet nie wzbogaciłby się kosztem właściciela.

Zwrot nakładów może nastąpić:

• przez bezpośrednie ich zabranie przez posiadacza,

• przez zapłatę na jego rzecz przez właściciela pieniężnej równowartości nakładów.

Jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze, to forma jest zależna od woli posiadacza. Jeżeli posiadacz jest w złej wierze lub posiadacz w dobrej wierze powziął wiadomość o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy forma jest zależna od właściciela.

5. ROSZCZENIE POSIADACZA O WYKUP ZABUDOWANEGO GRUNTU

Nakłady poczynione na cudzy grunt mogą m.in. polegać na wzniesieniu na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynku lub innego trwałego urządzenia, których wartość jest znaczna.

Budynek staje się częścią składową gruntu i w całości jest własnością właściciela nieruchomości. Jeżeli zwrot przez właściciela równowartości budynku lub innych urządzeń nie będzie możliwy, to podmiot zainteresowany ma roszczenie o tzw. wykup działki (art. 231 KC).

Roszczenie samoistnego posiadacza o wykup działki będzie przysługiwało pod warunkiem spełnienia czterech, występujących kumulatywnie przesłanek:

• posiadanie samoistne,

• posiadanie w dobrej wierze,

• doszło do wniesienia sztucznej konstrukcji, budowli czy urządzenia,

• wartość wzniesionego budynku lub innego urządzenia musi znacznie przekraczać wartość zajętej na ten cel działki.

Roszczenie o wykup nie ulega przedawnieniu, wygasa jednak jako wynikające z posiadania z chwilą utraty posiadania.

6. ROSZCZNIE WŁAŚCICIELA O WYKUP ZABUDOWANEGO GRUNTU

Właściciel nieruchomości gruntowej może być zainteresowany tym, aby osoba, która na jego gruncie wzniosła budynek lub inne urządzenie nabyła od niego własność zajętej na ten cel działki, ale za odpowiednim wynagrodzeniem.

Do powstania tego roszczenia nie jest istotne, aby osoba, która wzniosła budynek była posiadaczem i czy była posiadaczem w dobrej wierze.

Spełnienie przesłanek z art. 231 KC daje uprawnienie do żądania przeniesienia na osobę, która wzniosła budynek lub inne urządzenia własność działki gruntowej zajętej pod budowę.

Przez działkę zajętą pod budowę należy rozumieć grunt zajęty pod budowę ale i grunt niezbędny do korzystania z takiej budowy, czyli droga dojazdowa, podwórze itd.

Do realizacji roszczenia o wykup dochodzi bądź przez zawarcie umowy o przeniesienie własności, bądź z mocy orzeczenia sądowego, które w razie braku porozumienia, zobowiązuje do przeniesienia własności zastępując oświadczenie woli podmiotu do tego zobowiązanego.

Przeniesienie własności następuje odpłatnie, przy czym wysokość tej zapłaty winna odpowiadać cenie rynkowej obowiązującej w obrocie na danym terenie.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

VI. WIECZYSTE UŻYTKOWANIE

1. INSTYTUCJA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Instytucja wieczystego użytkowania powstała jako forma korzystania z gruntów państwowych przez osoby fizyczne i tzw. niepaństwowe osoby prawne w celu głównie rozwoju budownictwa mieszkalnego (na ziemiach odzyskanych).

Instytucja ta została zmieniona po roku 1990 - mogą z niej korzystać nie tylko niepaństwowe osoby prawne, wieczystym użytkowaniem mogą być objęte nie tylko grunty państwowe, cel jest taki, jaki ustalą strony w umowie, nie tylko budownictwo mieszkaniowe.

Użytkowanie wieczyste jest uregulowane w KC w art. 232 do 243 oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Wieczyste użytkowanie stanowi formę pośrednią pomiędzy prawem własności a tzw. rzeczowymi prawami ograniczonymi.

2. PRZEDMIOT WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Zgodnie z postanowieniami Kodeksu Cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bez względu na przeznaczenie i miejsce położenia.

Art. 232 KC - przedmiotem wieczystego użytkowania mogą być grunty należące do Skarbu Państwa znajdujące się w planie zagospodarowania przestrzennego miast i przekazane do realizacji zadań ich gospodarki, a także jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

W przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa a także jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Wobec postanowień ustawy o gospodarce nieruchomościami przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wszelkie nieruchomości bez względu na geograficzne położenie gruntu, bowiem zarówno nieruchomości miejskie, jak i położone na wsi mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego.

Q

Q

Q

Q

3. PODMIOTY UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

• osoby fizyczne,

• osoby prawne.

Bez żadnych ograniczeń, w tym również nowa kategoria osób - ułomne (ustawowe) osoby prawne.

Wieczyste użytkowanie może przysługiwać jednej osobie lub kilku osobom, np. małżonkom, współwłaścicielom, członkom spółek.

4. POWSTANIE WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Przed ustanowieniem wieczystego użytkowania w większości przypadków dochodzi do przetargu, rzadziej w drodze bezprzetargowej zostaje ustalony cel, dla którego będzie ustanowione wieczyste użytkowanie.

Zgodnie z art. 234 KC do ustanowienia wieczystego użytkowania stosuje się odpowiednie przepisy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości.

Do powstania użytkowania wieczystego dochodzi w drodze umowy, z jednej strony z właścicielem nieruchomości a z drugiej strony z podmiotem zainteresowanym. Umowa ta zawarta musi być w formie aktu notarialnego.

Do powstania prawa wieczystego użytkowania niezbędne jest dokonanie wpisu do Księgi Wieczystej. Wpis jest konstytutywny.

5. NABYCIE WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA W DRODZE
ZASIEDZENIA

Powszechnie się przyjmuje, że możliwe jest nabycie prawa wieczystego użytkowania w drodze zasiedzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie obejmującym użytkowanie wieczyste, które zostało wcześniej ustanowione na rzecz innego podmiotu.

OSN: dopuszczalne jest nabycie wieczystego użytkowania przez zasiedzenie przez osobę, na którą to użytkownik przeniósł to prawo bez zachowania formy aktu notarialnego - pogląd ten budzi kontrowersje.

Q

Q

Q

Q

Q

6. TREŚĆ I WYKONYWANIE WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Treść wynika z art. 233 KC - w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Uprawnienie do korzystania z wieczystego użytkowania wynika z trzech przesłanek:

• z ustaw,

• z zasad współżycia społecznego, które są klauzulą generalną,

• z umowy oddania gruntu.

Poza elementami, które muszą wystąpić, dla określenia, że jest to prawo wieczystego użytkowania, strony mogą w drodze umowy określić sposób wykonywania tego prawa szerszy, niż wynikałoby to z przepisów Kodeksu Cywilnego.

W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu określone w umowie, jeżeli nie przewiduje ona stosownych ograniczeń, użytkownik wieczysty może korzystać zarówno z powierzchni gruntu, jak i z przestrzeni rozciągającej się pod i nad nią.

Korzystanie z gruntu to możliwość faktycznego władania nim, które rozciąga się na części składowe tego gruntu, o ile w umowie nie przewidziano możliwości odłączenia przez właściciela gruntu jego części składowych.

Korzystanie z gruntu oznacza również możliwość używania go i pobierania pożytków. Gospodarcza eksploatacja gruntu w postaci wydobywania żwiru, piasku lub innych części gruntów nie podlegających prawu górniczemu jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy zezwala na to treść umowy.

Użytkownik wieczysty jest zobowiązany do takiego korzystania z otrzymywanego gruntu, jaki jest ściśle określony w umowie. Jeżeli rzeczywisty cel użytkowania wieczystego będzie inny niż w umowie, może to być podstawą do rozwiązania umowy, a nawet domagania się od użytkownika wieczystego odszkodowania.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

7. UPRAWNIENIA WIECZYSTEGO UŻYTKOWNIKA

Zgodnie z KC wieczystemu użytkownikowi przysługują dwa uprawnienia:

• do korzystania z nieruchomości w sposób ściśle określony w umowie,

• do rozporządzania tym prawe.

Najważniejsze uprawnienie w ramach rozporządzania prawem wieczystego użytkowania daje wieczystemu użytkownikowi możliwość przeniesienia tego prawa na inną osobę, przy zastosowaniu przepisów dotyczących przeniesienia własności (akt notarialny, wpis do KW).

Istnieje możliwość obciążenia prawem wieczystego użytkowania niektórymi prawami rzeczowymi ograniczonymi, najczęściej chodzi o hipotekę i użytkowanie.

Wieczysty użytkownik może zrzec się swego prawa.

Prawo wieczystego użytkowania jest prawem dziedzicznym, zatem wieczysty użytkownik może tym prawem rozrządzić na wypadek śmierci.

8. PRAWO WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA JAKO PRAWO
TERMINOWE

Prawo wieczystego użytkowania jest ustanawiane na z góry określony czas, najczęściej 99 lat.

W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy nie wymaga ustanowienia tak długiego czasu, KC zezwala na ustanowienie prawa na okres nie krótszy niż lat 40.

Przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, użytkownik może żądać przedłużenia umowy na kolejne od 40 lat do 99 lat. Odmowa przedłużenia może być jedynie uzasadniona ważnym interesem społecznym.

9. ODPŁATNOŚĆ JAKO CECHA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Użytkowanie wieczyste ustanawia się za wynagrodzeniem. Pierwszą opłatę ustala się w wysokości procentowej, w zależności od ceny nieruchomości, następnie przechodzi się na opłaty roczne, uwarunkowane wartością nieruchomości. Opłata roczna podlega aktualizacji.

10. BUDYNKI NA GRUNCIE UŻYTKOWANYM WIECZYŚCIE

Art. 235 KC - budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie stanowią własność tego, kto te budynki wzniósł.

Jeżeli po wzniesieniu budynków lub innych urządzeń doszło do zmiany wieczystego użytkownika, to kolejny wieczysty użytkownik przejmuje własność tych budynków.

Budynki, które wzniesie pierwszy wieczysty użytkownik są przedmiotem odrębnej własności od gruntów - wyjątek od zasady superfisies solo cedit.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i innych urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że nie można przenieść na innych podmiot wieczystego użytkowania bez przeniesienia własności budynków z nim związanych.

11. WYGAŚCIĘCIE PRAWA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Najważniejszymi przyczynami wygaśnięcia wieczystego użytkowania są:

• upływ czasu, na który prawo zostało ustanowione,

• rozwiązanie umowy przez strony,

• na skutek zrzeczenia się użytkowania wieczystego - w praktyce najczęściej dochodzi do zrzeczenia się prawa wieczystego użytkowania w drodze jednostronnej czynności prawnej,

• konfuzja, czyli przejście użytkowania wieczystego na osobę właściciela,

• rozwiązanie umowy - najczęstszą przyczyną rozwiązania umowy jest niewykonywanie jej w sposób należyty przez wieczystego użytkownika,

• rozwiązanie umowy w drodze orzeczenia sądowego - prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie (art. 64 KC)

• wywłaszczenie za godziwym rynkowym odszkodowaniem.

12. SKUTKI WYGAŚNIĘCIA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Jednocześnie z wygaśnięciem wieczystego użytkowania:

• gasną ustanowione na nim obciążenia,

• wygasa prawo własności budynków i innych urządzeń, gdyż jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym dzieli jego los.

Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty może domagać się wynagrodzenia za wniesione budynki i inne urządzenia. Wysokość tego wynagrodzenia powinna odpowiadać równowartości tych budynków na dzień wygaśnięcia tego prawo.

Jeżeli by się okazało, że wieczysty użytkownik wzniósłby budynek lub inne urządzenia samowolnie, to wtedy po wygaśnięciu wieczystego użytkowania wynagrodzenie się nie należy.

Po wygaśnięciu wieczystego użytkowania użytkownik wieczysty ma obowiązek wydania nieruchomości właścicielowi. Zwrot owej nieruchomości wiąże się z tym, że właściciel może domagać się odszkodowania za szkody powstałe w skutek niewłaściwego (niezgodnego z celem) korzystania z gruntu.

13. PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ Z TYTUŁU PRAWA WIECZYSTEGO UŻUTKOWANIA

Roszczenia wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu gruntu, jak również roszczenia właściciela o odszkodowanie przedawniają się z upływem lat trzech od dnia faktycznego zwrotu użytkowanego gruntu. Nie ulegają przedawnieniu roszczenia właściciela o wydanie gruntu, którego wieczyste użytkowanie uległo wygaśnięciu.

14. PRZEKSZTAŁCENIE WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA W PRAWO WŁASNOŚCI

1. Ustawa z 4 września 1994 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności - określała zasady, które upoważniał osoby fizyczne, które nabyły prawo wieczystego użytkowania przed dniem 28 października 1998 roku i złożyły wniosek o przekształcenie do dnia 31 grudnia 2002 o przekształcenie tego prawa w prawo własności.

2. Ustawa z 26 lipca 2001roku o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości obejmowała swoim zakresem użytkowników wieczystych z tzw. Ziem Odzyskanych. Przekształcenie w myśl tej ustawy następowało odpłatnie. Ustawa ta mówiła o roszczeniu właściciela nieruchomości o odpłatne przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności.

Q

Q

Q

VII. PRAWA PRZECZOWE OGRANICZONE

Termin prawa rzeczowe ograniczone tłumaczy się tym, że prawa te zapewniają osobom, którym przysługują ograniczony zakres uprawnień względem rzeczy.

Zawarte w KC definicje ograniczonych praw określają pozytywnie i wyczerpująco (taksatywnie) uprawnienia jakie składają się na treść poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych.

1. TYPY OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH (art. 244 KC)

• użytkowanie,

• służebność,

• zastaw,

• hipoteka,

• tzw. trojaczki, czyli: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego u spółdzielni mieszkaniowej.

2. PRZEDMIOT OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Przedmiotem praw rzeczowych ograniczonych są z zasady rzeczy. Wyjątkowo, jak przy użytkowaniu, zastawie i hipotece, także prawa.

Niektóre ograniczone prawa rzeczowe mogą obciążać wyłącznie rzeczy ruchome, np. zastaw, inne, jak hipoteka, służebności, trojaczki - nieruchomości. Użytkowanie może dotyczyć i rzeczy ruchomych i nieruchomości.

3. RODZAJE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Z uwagi na treść prawa rzeczowe ograniczone możemy podzielić na:

• takie, które polegają na korzystaniu z rzeczy cudzej,

• takie, które polegają na zabezpieczeniu wierzytelności na rzeczy w celu zaspokojenia się z tej rzeczy (hipoteka, zastaw).

Ze względu na samodzielność prawa lub nie, wyróżniamy:

• prawa rzeczowe ograniczone samoistne - nie zależą od istnienia innego prawa,

• prawa rzeczowe ograniczone akcesoryjne - byt tych praw uzależniony jest od istnienia praw podstawowego (hipoteka, zastaw).

4. SPOSOBY POWSTANIA OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Wyróżniamy trzy sposoby powstania ograniczonych praw rzeczowych:

• w drodze umowy właściciela rzeczy z nabywcą prawa rzeczowego ograniczonego; stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości; w przeciwieństwie do prawa własności można powołać do życia prawo rzeczowe ograniczone z zastrzeżeniem warunku lub terminu; forma aktu notarialnego wymagana jest tylko
  i wyłącznie dla oświadczenia właściciela nieruchomości, druga strona może złożyć oświadczenie w dowolnej formie;

• na podstawie orzeczenia sądowego, np. w drodze postanowienia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej z art. 145 KC, o ustanowieniu hipoteki przymusowej dla zabezpieczenia wierzytelności; również w wyniku decyzji administracyjnej może powstać służebność, np. gruntowa, w trybie wywłaszczenia;

• w wyniku zasiedzenia - zasiedzieć można tylko służebność gruntową; zasiedzenie musi polegać da trwałym i widocznym urządzeniu, przy czym to urządzenie nie musi być dokonane przez tego, kto zasiedział.

5. ROZSTRZYGANIE KOLIZJI OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

POJĘCIE KOLIZJI OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Gdy jedna rzecz obciążona jest kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi, tego samego lub innego rodzaju, może dojść do kolizji, polegającej na tym, że wykonywanie jednego prawa odbywa się z uszczerbkiem dla innego (innych).

W skrajnym przypadku uszczerbek polega na całkowitym wyłączeniu możliwości wykonywania swojego prawa, np. w razie ustanowienia dwóch hipotek, z których każda swą wysokością pochłania wartość obciążonej nieruchomości.

Uszczerbek częściowy zachodzi np. w przypadku ustanowienia dwóch hipotek w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wystarcza na zaspokojenie w pełni jednego wierzyciela i w części drugiego.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

ZASADY PIERWSZEŃSTWA

Ustalają hierarchię praw i „kolejkę” do ich wykonywania:

USTAWA O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE- dot. Praw ujawnionych w księdze wieczystej:

• ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nie ujawnionym w księdze, bez względy na czas powstania;

• o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej decyduje chwila złożenia wniosku o wpis (nie dokonania wpisu przez sąd, bo wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku); prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo;

• ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z nim dla innego prawa.

KODEKS CYWILNY- dot. Praw obciążających rzeczy ruchome oraz niewpisanych do księgi wieczystej:

Prior tempore potior iure - „lepsze” jest prawo wcześniej ustanowione (powstałe)

• jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.

ZMIANA PIERWSZŃSTWA OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Art. 250 KC: zmiana pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych jest możliwa, do zmiany potrzebna jest umowa między tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa. Jeżeli choć jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej potrzebny jest wpis do księgi wieczystej.

Skutkiem zmiany pierwszeństwa jest to, że prawo ustawione niżej w hierarchii ograniczonych praw rzeczowych obciążających tą samą rzecz uzyskuje pierwszeństwo wyższe. Prawo, które dotychczas stało w hierarchii praw wyżej „wchodzi” w miejsce prawa, któremu ustąpiono.

Zmiana pierwszeństwa nie może naruszać praw mających pierwszeństwo po prawie ustępującym a przed prawem uzyskującym pierwszeństwo.

6. ZMIANA TREŚCI I MOŻLIWOŚĆ PRZENIESIENIA OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

do zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych potrzebna jest umowa, zawarta pomiędzy osobą, której prawo to przysługuje a właścicielem rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej to zmiany należy również tam ujawnić.

Jeżeli zmiana ograniczonych praw rzeczowych dotyczy osób trzecich, jak przy hipotece, to do zmiany potrzebna jest wyraźna zgoda właściciela na zmianę tego prawa, udzielana jednej ze stron.

7. PRZENOSZENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Za wyjątkiem służebności osobistych, jako praw niezbywalnych, wszystkie inne mogą być przenoszone w drodze umowy na inne podmioty.

Do przenoszenia ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, która jest ujawniona w księdze wieczystej, oprócz tej umowy niezbędny jest wpis do KW.

8. WYGAŚNIĘCIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Przyczyny wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych:

• upływ czasu, na który prawo zostało ustanowione,

• śmierć uprawnionego,

• rozwiązanie umowy przez strony,

• konfuzja, czyli przejście ograniczonego prawa rzeczowego na osobę właściciela,

• na skutek nie wykonywania użytkowania lub służebności gruntowej przez 10 lat przez uprawnionego,

• wygaśnięcie wierzytelności powoduje w zasadzie wygaśnięcie hipoteki i zastawu,

• może nastąpić zniesienie służebności na mocy konstytutywnego orzeczenia sądowego,

• wywłaszczenie ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości.

Ograniczonych praw rzeczowych nie można się zrzec.

9. OCHRONA OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy KC o ochronie własności.

W przypadku hipoteki, gdzie brakuje jakiejkolwiek przekładni dla stosowania środków zbliżonych do ochrony własności, ustanowione zostały środki ochrony w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

Ze względu na bezwzględny charakter ograniczonych praw rzeczowych, środki ochrony przysługują zarówno przeciwko osobom trzecim, jak tez przeciwko właścicielowi rzeczy obciążonej.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

VIII. UŻYTKOWANIE

1. POJĘCIE UŻYTKOWANIA

Użytkowanie jest określane jako prawo korzystania z cudzej rzeczy i czerpania z niej pożytków, z obowiązkiem zachowania substancji rzeczy i dotychczasowego przeznaczenia.

Art. 252 KC - rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania pożytków (użytkowanie).

Na treść użytkowania składają się:

• używanie rzeczy,

• pobieranie pożytków.

Przedmiotem użytkowania może być zarówno rzecz ruchoma jak i nieruchomość, rzeczy niezużywalne i oznaczone co do tożsamości; mogą być również użytkowane prawa, o ile są zbywalne, np. udział w spółce z o.o., prawo do dywidendy itd.

Użytkowanie obciąża rzecz jako całość - rozciąga się na wszystkie jej części składowe i przynależności. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do oznaczonej jej części.

Użytkowanie może być ustanowione jako terminowe lub bezterminowe, odpłatne lub bez wynagrodzenia.

Użytkowanie jest niezbywalne, tzn. że nie może być przeniesione na inną osobę. Gdy użytkownikiem jest osoba fizyczna użytkowanie nie wchodzi w skład masy spadkowej i nie jest dziedziczne.

Użytkownik powinien korzystać z rzeczy na wzór dobrego gospodarza, przy zachowaniu zasad racjonalnego gospodarowania.

2. POWSTANIE UŻYTKOWANIA

Użytkowanie może być ustanowione na wiele sposobów. Podstawowym jest umowa pomiędzy właścicielem rzeczy, a przyszłym użytkownikiem. Do takiego ustanowienia użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Użytkowanie może zostać ustanowione także w drodze decyzji administracyjnej, jednak nie można go nabyć w drodze zasiedzenia.

3. UŻYTKOWANIE NIEPRAWIDŁOWE

Jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Do powstania tego typu użytkowania potrzebna jest umowa oraz wydanie pieniędzy lub innych rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu wg przepisów o zwrocie pożyczki.

4. OBOWIĄZKI STRON W STOSUNKU UŻYTKOWANIA

W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.

Przykład: podatki oraz inne ciężary publiczne związane z przedmiotem użytkowania, a także składki na obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe.

Właściciel nie ma obowiązków czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu wg przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Przykład: dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza.

W zakresie napraw użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.

Przykład: remonty bieżące budynku, naprawa samochodu.

O potrzebie innych napraw powinien niezwłocznie powiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.

Przykład: remont kapitalny budynku.

Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

5. WYGAŚNIĘCIE PRAWA UŻYTKOWANIA

Zrzeczenie się, konfuzja, na skutek niewykonywania przez 10 lat, śmierć użytkownika, upływ czasu, na jaki zostało ustanowione, rozwiązanie umowy, prawomocne orzeczenie sądowe itd. - jak ogólnie w ograniczonych prawach rzeczowych.

6. UŻYTKOWANIE PRZEZ OSOBY FIZYCZNE

Użytkowanie to ma charakter przede wszystkim alimentacyjny i jego celem jest zaspokojenie potrzeb użytkownika i jego najbliższych.

Użytkowanie ustanowione na rzecz innej osoby wygasa najpóźniej z jej śmiercią. Nie wchodzi do spadku i nie przechodzi na spadkobierców.

Użytkownik jest zobowiązany zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie.

Użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin, z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i górniczego.

Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca, czyli może założyć oświetlenie elektryczne, gaz, telefon i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

Właściciel może żądać z ważnych powodów od użytkownika zabezpieczenia, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu właściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zastępczą formą zabezpieczenia może być złożenie odpowiedniej kwoty do depozytu sądowego, ustanowienie hipoteki kaucyjnej lub prawa zastawu itp.

Właściciel może odmówić wydania przedmiotów objętych użytkowaniem nieprawidłowym dopóki nie otrzyma odpowiedniego zabezpieczenia.

7. UŻYTKOWANIE PRZEZ ROLNICZE SPÓŁDZIELNIE PRODUKCYJNE

użytkowanie w tym wypadku ma charakter produkcyjny a jego przedmiotem są grunty.

Wyróżniamy:

• użytkowanie gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa,

• użytkowanie wkładów gruntowych wniesionych przez członków spółdzielni.

W przeciwieństwie do użytkowania ustanowionego na rzecz osoby fizycznej, nie obowiązuje ograniczenie zachowania substancji rzeczy i dotychczasowego przeznaczenia.

Ograniczenia co do możliwości dysponowania rzeczą przez użytkownika mogą wynikać albo z decyzji o ustanowieniu użytkowania albo ze statusu spółdzielni..

Z zasady budynki i inne urządzenia wzniesione przez spółdzielnię na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni. Podobnie jest z budynkami i urządzeniami a także drzewami i innymi roślinami zasadzonymi lub zasianymi przez spółdzielnie na gruncie stanowiącym wkład gruntowy członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej.

Po wygaśnięciu użytkowania ustanowionego na gruntach Skarbu Państwa budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielni przysługuje roszczenie o zapłatę wartości tych budynków i urządzeń w chwili wygaśnięcia użytkowania.

Po wygaśnięciu użytkowania budynki i inne urządzenia wniesione przez spółdzielnię na gruncie stanowiącym wkład gruntowy członka, mogą być przez spółdzielnię przejęte na własność.

Budynki wzniesione wcześniej przez członka spółdzielni, a wniesione do majątku spółdzielni wraz z gruntem stanowią przedmiot użytkowania.

Zdarzeniem powodującym wygaśnięcie użytkowania wkładu gruntowego wniesionego przez członka spółdzielni jest ustanie stosunku członkostwa. Wiąże się to z wycofaniem wkładu; członek wycofujący swój wkład otrzymuje z zasady ten sam grunt, który wniósł.

8. INNE WYPADKI UŻYTKOWANIA

KC mówi o tzw. innych wypadkach użytkowania przez osoby prawne. Stosuje się do nich przepisy ogólne Rozdziału l i odpowiednio przepisy dotyczące użytkowania przez osoby fizyczne z Rozdziału II, jeżeli to użytkowanie nie jest inaczej uregulowane w odrębnych przepisach.

IX. SŁUŻEBNOŚCI

1. POJĘCIE SŁUŻEBNOŚCI

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego celem jest zapewnienie korzystania z cudzej nieruchomości w ograniczonym zakresie.

Wyróżniamy:

• służebność gruntową,

• służebność osobistą.

Służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Funkcją służebności gruntowych jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części.

Przykład: służebność drogi koniecznej.

Służebność osobista przysługuje konkretnej osobie fizycznej i zaspokaja tylko i wyłącznie potrzeby podmiotu uprawnionego; jest to prawo o charakterze alimentacyjnym sensu largo.

Przykład: służebność mieszkania.

2. SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE

POJĘCIE SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWEJ

Służebność gruntowa polega na tym, iż oznaczoną nieruchomość („nieruchomość obciążoną”) można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości („nieruchomości władnącej”) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej - jest to tzw. służebność gruntowa czynna.

Ustawodawca dopuszcza także różne postacie służebności gruntowych biernych:

• ograniczenie dokonywania określonych działań np. zakaz wznoszenia budowli czy prowadzenia określonych upraw przez właściciela obciążonego;

• ograniczenie dokonywania określonych uprawnień, wynikających z prawa sąsiedzkiego, np. zakaz sadzenia drzew zasłaniających dostęp światła, wyłączenie możliwości pozyskiwania pożytków z rzeczy itd.

Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, jest więc traktowana jako część składowa nieruchomości.

Służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej a obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Uprawnionym do wykonywania służebności gruntowej jest nie tylko właściciel nieruchomości władnącej, ale także każda inna osoba wykonująca prawo własności w imieniu właściciela, np. pracownik właściciela, dzierżawca.

POWSTANIE SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWYCH

Do powstania służebności gruntowej może dojść w drodze:

• umowy właściciela nieruchomości obciążonej z nabywcą służebności,

• orzeczenia sądowego,

• decyzji administracyjnej,

• zasiedzenia.

UMOWNE USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI

Zachodzi pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. Umowa, pod rygorem nieważności, musi mieć postać aktu notarialnego; służebność gruntowa podlega wpisowi do księgi wieczystej, który ma charakter deklaratoryjny;

Umowa ma charakter zobowiązująco-rozporządzający. Jeżeli ustanowienie służebności następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania (causa solvendi), ważność zawieranej umowy zależy od istnienia tego zobowiązania.

Strony w umowie określają przede wszystkim treść ustanawianego prawa oraz dalsze postanowienia istotne dla stron, np. odpłatność bądź nieodpłatność służebności oraz inne obowiązki związane z ciężarem utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowych.

ZASIEDZENIE SŁUŻEBNOŚCI

Jest to sytuacja wyjątkowa i powstaje wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia lub nieruchomości - jest więc to posiadanie służebności.

Posiadaczem służebności jest ten, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności.

Przykład: korzystanie z mostu, urządzonej drogi, studni, kanalizacji oraz innych podobnych urządzeń zlokalizowanych na cudzej nieruchomości.

Dla zasiedzenia służebności niezbędny jest upływ czasu posiadania służebności określony przez ustawodawcę:

• jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze to jest to okres 20 lat nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości,

• w razie złej wiary posiadacza konieczny jest upływ 30 lat.

USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI DROGI KONIECZNEJ

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do niej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właściciela gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli tzw. drogi koniecznej.

Przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych. Nie jest więc konieczny zupełny brak dostępu, wystarczy, że droga jest zbyt wąska lub zbyt okrężna, przebiegająca po trudnym terenie itd.

Dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.

Droga konieczna może przebiegać przez jedna lub wiele nieruchomości, w zależności od tego ile nieruchomości sąsiednich odgradza nieruchomość władnącą od drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych.

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi oraz użytkownikowi wieczystemu. Również posiadacz samoistny może żądać ustanowienia drogi koniecznej, jednak w tym przypadku można ustanowić jedynie służebność osobistą.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić bądź przez zawarcie umowy bądź przez orzeczenie sądowe wydane w trybie postępowania nieprocesowego.

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

PRZYPADKI POWSTANIA SŁUŻEBNOŚCI NA PODSTAWIE ORZECZENIA SĄDOWEGO

Przy prawie sąsiedzkim - ustanowienie służebności w związku z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Jeżeli granica została przekroczona bez winy umyślnej, właściciel nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy grozi mu niewspółmierna szkoda.

Może on natomiast żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej., albo wykupienia zajętej części gruntu lub części gruntu, która straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Przy zniesieniu współwłasności - w razie podziału spadku i podziału majątku wspólnego małżonków, w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny rzeczy wspólnej.

POWSTANIE SŁUŻEBNOŚCI NA PODSTAWIE DECYZJI ADMINISTRACYJNEJ

Służebność może powstać w drodze wyjątku na podstawie konstytutywnej decyzji wywłaszczeniowej .

Wywłaszczenie nieruchomości polega na odjęciu lub ograniczeniu w drodze decyzji prawa rzeczowego na nieruchomości, więc także na ustanowieniu niezbędnej służebności.

W trybie tym można ustanawiać służebności gruntowe na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpienia szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich można w drodze wywłaszczenia ustanowić niezbędne służebności.

Q

Q

Q

Q

Q

TREŚĆ I WYKONYWANIE SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWYCH

TREŚĆ SŁUŻEBNOŚCI CZYNNYCH

Treść służebności czynnych jest bardzo różnorodna. Ustawodawca posługuje się wskazaniem, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie, określanym przez strony w zakresie nie przekraczającym zakresu treści właściwej innym prawom rzeczowym, w szczególności należy rozróżnić służebności gruntowe od prawa użytkowania nieruchomości.

TREŚĆ SŁUŻEBNOŚCI BIERNYCH

Ograniczenie dokonywania określonych działań w stosunku do nieruchomości własnej przez właściciela nieruchomości obciążonej straciło współcześnie na swym znaczeniu wraz z rozwojem prawa budowlanego i planowania zagospodarowania przestrzennego.

Pozbawienie uprawnień właściciela określonej nieruchomości (obciążonej) do oddziaływania na cudzą nieruchomość (władnącą), które przysługiwałoby mu na podstawie przepisów o treści i wykonywania własności, polega na powstrzymywaniu się od tych działań. Właściciel nieruchomości władnącej uzyskuje „korzyść” w postaci niezakłóconego korzystania ze swej nieruchomości.

WYKONYWANIE SŁUŻEBNOŚCI

Służebność gruntowa może mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części bez zbędnej szkody dla nieruchomości obciążonej.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

ZMIANA TREŚCI LUB WYKONYWANIA SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWYCH

Zmiana treści służebności gruntowej może zasadniczo nastąpić w drodze umowy zawartej przez właściciela nieruchomości władnącej i właściciela nieruchomości obciążonej.

W tym trybie można dokonać zarówno rozszerzenia jak i zawężenia zakresu służebności.

Zmiana treści służebności gruntowej może także nastąpić w trybie sądowym, mianowicie jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Wynagrodzenie powinno być współmierne do stopnia ograniczeń zastosowanych wobec dotychczasowych uprawnień właściciela nieruchomości władnącej.

WYGAŚNIĘCIE SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWYCH

Służebności gruntowe wygasają:

• w razie zrzeczenia się prawa,

• w razie konfuzji,

• wskutek niewykonywania przez 10 lat; jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia okres 10 lat stosuje się wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od 10 lat stan sprzeczny z treścią służebności;

• na mocy orzeczenia sądowego, w drodze wyjątku, po spełnieniu określonych przesłanek: ● ustanowiona służebność jest szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej - za wynagrodzeniem, ● jeżeli służebność gruntowa utraciła dla właściciela nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie - bez wynagrodzenia;

• w przypadku wywłaszczenia, na mocy decyzji administracyjnej.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

3. SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTE

Służebność osobista - nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.

W ujęciu treściowym służebności osobiste mogą mieć charakter służebności czynnych, polegających na korzystaniu w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości lub służebności biernych, polegających na bądź na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno dokonywać określonych działań, bądź też na tym, że nie wolno mu wykonywać określonych uprawnień - jak przy gruntowej.

Odrębne uregulowania ustawodawca zastosował jedynie osobistą służebność mieszkania.

Uprawnionym nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, lecz imiennie oznaczona osoba fizyczna; nie występuje w tym rodzaju służebności „nieruchomość władnąca”, gdyż celem tej formy służebności jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, a nie zwiększenie użyteczności jego nieruchomości.

Służebności osobiste często pełnią funkcję alimentacyjną.

Zakres służebności osobistej oznacza się w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego, nie przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia.

Służebności osobiste również inter vivos są niezbywalne, nie można tez przenieść prawa do ich wykonywania.

Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel służebności obciążonej może żądać zmiany służebności na rentę.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

4. OSOBISTA SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA

Ze służebności tej mogą korzystać, oprócz osoby uprawnionej, jej małżonek i małoletnie dzieci, a także inne osoby, jeżeli są utrzymywane bezpośrednio przez uprawnionego albo są potrzebne przy utrzymywaniu gospodarstwa domowego.

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

W praktyce służebność mieszkaniowa występuje najczęściej w ramach treści prawa dożywocia: w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczając mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Zapewnienie mieszkania może natomiast przybrać postać ustanowienia służebności mieszkania.

Do wzajemnych stosunków między mającym służebność a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Wygaśnięcie służebności mieszkania nakłada na uprawnionego obowiązek jego zwrotu w takim stanie, w jakim powinno się ono znajdować stosownie do zasad prawidłowej gospodarki.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

X. SPÓŁDZIELCZE RZECZOWE PRAWA OGRANICZONE

1. POJĘCIE RZECZOWYCH PRAW OGRANICZONYCH

Do spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych zaliczamy:

• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego,

• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielcze rzeczowe prawa ograniczone są pozakodeksowymi prawami rzeczowymi, zostały uregulowane przepisami:

• ustawą z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach,

• ustawą z 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze.

Spółdzielcze rzeczowe prawa ograniczone wiążą się z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowych, których celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Od dnia 23 kwietnia 2001 roku, od kiedy weszła w życie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, nie można ustanawiać spółdzielczych rzeczowych praw ograniczonych, natomiast ustanowione przed tą datą - istnieją nadal.

Formy prawne zaspokajania przez spółdzielnie mieszkaniowe potrzeb lokalowych swoich członków:

• lokatorskie prawo do lokalu,

• własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,

• odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,

• własność domu rodzinnego,

• najem lokalu lub innego budynku,

• własnościowe prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym,

• udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

2. WŁASNOŚCIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO

TREŚĆ WŁASNOŚCIOWEGO SPÓŁDZIELCZEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO

Na treść składają się dwa podstawowe uprawnienia:

• używania przez członka spółdzielni przydzielonego mu lokalu,

• rozporządzania swoim prawem - poprzez np. zbycie lub jego obciążenie, np. hipoteką lub użytkowaniem.

OGRANICZENIA UPRAWNIEŃ

• prawo użytkowania lokalu jest uwarunkowane przeznaczeniem tego lokalu,

• uprawnionym do używania jest członek spółdzielni i jego rodzina - jest to prawo jednopodmiotowe, wyjątkiem jest sytuacja, gdy przydział prawa nastąpił w trakcie zawarcia związku małżeńskiego - wtedy prawo przysługuje obojgu małżonkom,

• skuteczność zbycia tego prawa uzależniona jest od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni,

• umowa zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego może dotyczyć tylko całego lokalu, obejmuje także wkład budowlany oraz winna być zawarta w formie aktu notarialnego;

• wynajęcie lokalu lub oddanie w bezpłatne użytkowanie zależne jest od tego, czy członek spółdzielni zamieszkiwał w tym lokalu oraz od zgody spółdzielni.

Członek spółdzielni może na wypadek śmierci rozrządzić swym prawem. W braku testamentu prawo to przechodzi na spadkobierców ustawowych. Prawo to podlega egzekucji.

WYGAŚNIĘCIE WŁASNOŚCIOWEGO SPÓŁDZIELCZEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO

Do wygaśnięcia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego mogą doprowadzić czynności prawne, takie jak:

• ustanie członkostwa spółdzielni - na skutek wystąpienia członka ze spółdzielni, wykluczenia lub wykreślenia z listy członków, śmierci członka, jeśli prawo skutecznie nie przejdzie na nabywcę lub spadkobiercę,

• podjęcie przez spółdzielnię uchwały o wygaśnięciu prawa do lokalu - jeżeli małżonkowie po ustaniu małżeństwa (rozwód, unieważnienie) w terminie jednego roku nie zawiadomią spółdzielni, któremu z nich przypadło prawo lokalu,

• zakończenie likwidacji spółdzielni lub postępowania upadłościowego - własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub we własność domu jednorodzinnego, chyba że nabywca budynku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa,

• zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu pomiędzy członkiem, któremu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego a spółdzielnią, na pisemne żądanie członka - prawo to przekształca się we własność lokalu.

3. SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego dotyczy lokalu użytkowego, a więc lokalu, który przeznaczono na inne cele niż zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, czyli:

• lokale służące do prowadzenia działalności gospodarczej, np. usługowej, handlowej, względnie produkcyjnej,

• garaże i miejsca postojowe w wielostanowiskowych lokalach garażowych.

Do spółdzielczych praw do lokali użytkowych odnoszą się przepisy dotyczące własnościowych spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych z różnicą, która wynika z charakteru lokali mieszkalnych i użytkowych.

Od dnia wejście w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie można już ustanawiać tych praw.

4. PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

Do prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkaniowego z prawa spółdzielczego.

Prawo to występuje w spółdzielniach mieszkaniowych, które budują domy jednorodzinne albo lokale mieszkalne w tym celu, aby po zakończeniu budowy przenieść ich własność na członków spółdzielni - jest to więc swoiste prawo przejściowe.

Treścią tego prawa, do czasu przeniesienia własności domu na członka spółdzielni, jest uprawnienie do używania domu jednorodzinnego oraz do rozporządzania tym prawem. Prawo do domu jednorodzinnego jest też prawem dziedzicznym i podlega egzekucji.

Od dnia wejście w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie można już ustanawiać praw do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych w spółdzielni mieszkaniowej.

Prawa do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych zostały zastąpione wprowadzeniem szczególnego trybu ustanawiania prawa odrębnej własności lokalu, jak również własności domów jednorodzinnych. Członkowie spółdzielni nie przydziela się już żadnego ograniczonego prawa rzeczowego, a jedynie spółdzielnia podpisuje umowę z członkiem o budowę lokalu w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o stanowienie odrębnej własności lokalu (tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokalu).

Ekspektatywa ta jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jej wniesioną częścią, podlega dziedziczeniu i egzekucji.

Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, obejmuje również wkład budowlany lub jego część. Zbycie staje się skuteczne z chwilą złożenia deklaracji członkowskiej do spółdzielni przez nabywcę ekspektatywy.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

XI. HIPOTEKA

1. POJĘCIE HIPOTEKI

w obecnej sytuacji społeczno-gospodarczej w znaczny sposób wzrosła rola kredytu, powstał więc problem odpowiedniego zabezpieczenia. Aby zapewnić zwrot udzielonego kredytu powstała hipoteka jako jedna z form zabezpieczenia wierzytelności. Zabezpieczenie to ma cechy umowne.

Hipoteka jest prawem rzeczowym akcesoryjnym, wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki.

Hipoteka regulowana jest przepisami zawartymi w ustawie z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego uprawniony wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka służy zabezpieczeniu tylko wierzytelności pieniężnej, za wyjątkiem hipoteki kaucyjnej, w ściśle oznaczonej wysokości.

Hipoteka w granicach przewidzianych prawem zabezpiecza roszczenia
o odsetki nieprzedawnione oraz przyznane koszty postępowania.

POSUWANIE SIĘ HIPOTEKI NA PRZÓD - gdy nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami.

2. TREŚĆ HIPOTEKI

Na treść hipoteki składają się dwa uprawnienia:

• pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi,

• skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Wierzyciel, którego wierzytelność została zaspokojona hipoteką ma pierwszeństwo w zaspokojeniu przed wierzycielami osobistymi, z wyjątkiem tych, którym z mocy prawa przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu przed wierzycielami hipotetycznymi, czyli tym, którym przysługuje tzw. przywilej egzekucyjny.

3. POWSTANIE HIPOTEKI

• umowna - powstaje na podstawie umowy zawartej przez wierzyciela z właścicielem nieruchomości lub innym uprawnionym podmiotem; do jej ustanowienia niezbędny jest wpis do księgi wieczystej oraz forma aktu notarialnego;

• przymusowa - ma zabezpieczyć egzekucję wierzytelności już istniejącej; ustanawia się ją na jednostronny wniosek wierzyciela, którego podstawą jest tytuł wykonawczy (sądowy, administracyjny); ustanowienie hipoteki przymusowej wymaga wpisu do księgi wieczystej, wpis ma charakter konstytutywny. W ramach hipoteki przymusowej wyróżniamy: ● hipotekę zwykłą, ● hipotekę kaucyjną.

4. PRZEDMIOT HIPOTEKI

Ustawodawca dopuścił możliwość obciążenia hipoteką:

• nieruchomość,

• udział współwłaściciela we własności nieruchomości,

• użytkowanie wieczyste,

• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (subintabulat).

HIPOTEKA NA NIERUCHOMOŚCI

Hipoteka obciąża nieruchomości gruntowe („grunty”), o ile założono dla nich księgę wieczystą, a także budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności („nieruchomości budynkowe”) - można ustanowić hipotekę obciążającą własność budynków wniesionych przez użytkownika wieczystego; w takim przypadku przedmiotem hipoteki jest prawo użytkowania wieczystego wraz ze związaną z tym prawem własnością budynków. Hipoteka może obciążać odrębną własność lokali, wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Hipoteka obciąża nieruchomość wraz z przynależnościami oraz częściami składowymi, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały one zbyte w ramach prawidłowej gospodarki lub przypadają dzierżawcy lub użytkownikowi, a także obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.

HIPOTEKA ŁĄCZNA

Specyficzną hipoteką jest hipoteka łączna, która powstaje na mocy samego prawa (ex lege) w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na kilka nieruchomości. Ustawodawca dopuszcza również możliwość ustanowienia umownej hipoteki łącznej.

HIPOTEKA NA UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM

Przedmiotem hipoteki może być użytkowanie wieczyste; hipoteka obejmuje również budynki i inne urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Wraz z wygaśnięciem wieczystego użytkowania wygasają na nim ustanowione obciążenia.

HIPOTEKA NA SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM PRAWIE DO LOKALU

Przedmiotem hipoteki mogą być:

• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

• prawo do domu jednorodzinnego.

Jest to sytuacja, gdy jedno ograniczone prawo rzeczowe - hipoteka - obciąża drugie ograniczone prawo rzeczowe - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można założyć księgę wieczystą i dokonać wpisu hipoteki obciążającej takie prawo.

HIPOTEKA NA WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONEJ HIPOTEKĄ

Przedmiotem hipoteki może być wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek. Jest to stosunek prawny, w którym pierwotnym przedmiotem obciążenia jest nieruchomość, natomiast zabezpieczona w ten sposób wierzytelność staje się kolejnym przedmiotem obciążenia.

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie ma wpływu na uprawnienia wierzyciela hipotetycznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

5. WIERZYTALNOŚĆ ZABEZPIECZONA HIPOTEKĄ

Hipoteka, w przeciwieństwie do zastawu, może zabezpieczać wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Wyjątkiem od tej zasady jest możliwość ustanowienia hipoteki kaucyjnej dla wierzytelności nieoznaczonych co do wysokości lub przyszłych.

Z racji nie znania wysokości wierzytelności wskazywana jest suma najwyższa, wyrażona w pieniądzu polskim.

Wierzytelność z zasady może być zabezpieczona jedynie na jednej nieruchomości. Strony w umowie o ustanowieniu hipoteki mogą postanowić, że hipoteką będą objęte określone umową nieruchomości osoby odpowiedzialnej rzeczowo - hipoteka łączna.

6. DOCHODZENIE WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNEJ

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego, gdy ten nie realizuje ciążącego na nim zobowiązania, następuje wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, a jeżeli prowadzona jest egzekucja w oparciu o administracyjny tytuł egzekucyjny - w oparciu o postępowanie egzekucyjne w administracji.

7. OCHRONA HIPOTEKI

Wierzycielowi hipotetycznemu przysługują uprawnienia, które dają mu możliwość przeciwdziałania dewastacji nieruchomości przez jego właściciela.

Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziałuje na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągać za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań.

Jeżeli na skutek działań, za które odpowiada właściciel, nieruchomość straciła na wartości w takim stopniu, że zagraża to bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin na przywrócenie stanu poprzedniego albo do ustanowienia zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym upływie terminu wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

8. WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI

Wygaśnięcie hipoteki następuje:

• z wygaśnięciem wierzytelności (zapłata, zwolnienie z długu, ważne złożenie świadczenia pieniężnego do depozytu sądowego);

• gdy doszło do bezpodstawnego wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych wygasa w ciągu 10 lat od tego momentu;

• zniesienie hipoteki, np. w sytuacji, gdy wierzyciel hipoteczny jednostronnie oświadczy właścicielowi, że się hipoteki zrzeka;

• konfuzja wierzyciela i dłużnika.

XII. ZASTAW

1. POJĘCIE ZASTAWU

Zastaw jest prawem rzeczowym ograniczonym, którego zadaniem jest zabezpieczenie wierzytelności.

Zastaw jest prawem akcesoryjnym, a więc związanym z wierzytelnością i nie może bez niej powstać. Z umową zastawu związane jest, z uwagi na bezpieczeństwo wierzyciela, wydanie rzeczy zastawionej.

Zastaw może zabezpieczać zarówno wierzytelność pieniężną jak i niepieniężną, a zastaw rejestrowy również wierzytelność wyrażoną w walucie obcej.

Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą przeniesienie zastawu, a przeniesienie wierzytelności bez zastawu powoduje wygaśnięcie zastawu.

Zastaw nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

Zastaw, oprócz wierzytelności, zabezpiecza także roszczenia z nią związane, w szczególności odsetki nie przedawnione, o zwrot nakładów na rzecz oraz o przyznane koszty zabezpieczenia wierzytelności.

2. TREŚĆ ZASTAWU

Na treść zastawu składają się dwa uprawnienia:

• możliwość zaspokojenia z rzeczy obciążonej zastawem bez względu na to, kto jest jej właścicielem,

• pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi.

3. PRZEDMIOT ZASTAWU

Przedmiotem zastawu mogą być:

• rzeczy ruchome, posiadające wartość majątkową i nie wyjęte z obrotu, a także jej części składowe i przynależności, chyba że są wyłączone z obciążenia; część składowa nie może być oddzielnym przedmiotem zastawu;

• udział we współwłasności rzeczy ruchomej,

• prawa zbywalne, mające wartość majątkową, np. udział w spółce z ograniczona odpowiedzialnością lub jedno z uprawnień przysługujących udziałowcowi, akcje, obligacje. Przedmiotem zastawu nie mogą być te prawa, które mogą być przedmiotem hipoteki.

4. USTANOWIENIE ZASTAWU

Ustanowienie zastawu na rzeczy ruchomej następuje w drodze umowy między właścicielem (zastawcą) a wierzycielem (zastawnikiem) oraz, co do zasady, wydania rzeczy zastawnikowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły.

Zastaw na rzeczy może ustanowić także niewłaściciel.

Gdy przedmiotem zastawu są prawa, umowa o ustanowieniu zastawu powinna być zawarta na piśmie z datą pewną.

Zastawca może rozporządzać rzeczą oddaną w zastaw.

Gdy zastawiona rzecz zostaje narażona na niebezpieczeństwo lub uszkodzenie, zastawca może żądać złożenia rzeczy do depozytu sądowego lub zwrotu rzeczy i ustanowienia innego zastawu. Może również żądać sprzedaży rzeczy, a uzyskana w ten sposób suma składana jest to depozytu sądowego i stanowi wtedy zabezpieczenie wierzytelności.

Zastawnik nie ma prawa korzystania z rzeczy oddanej mu w zastaw. Jeżeli zastawiona rzecz przynosi pożytki, zastawnik powinien je, w braku odmiennych regulacji, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń.

5. WYGAŚNIĘCIE ZASTAWU

Przyczyny wygaśnięcia zastawu:

• wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej,

• przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem bez przeniesienia zastawu,

• zwrócenie przez zastawnika rzeczy,

• sprzedaż rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym,

• konfuzja - nabycie przez zastawnika rzeczy na własność; zastaw nie wygasa, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta,

• odnowienie zobowiązania.

Roszczenia zastawcy przeciwko zastawnikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia wydania rzeczy. Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowiązany, roszczenie o zwrot nakładów na rzecz przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

6. RODZAJE ZASTAWÓW

• zastaw umowny - jego formą szczególna jest zastaw rejestrowy,

• zastaw ustawowy - jego formą szczególną jest zastaw skarbowy.

ZASTAW UMOWNY

Do jego ustanowienia potrzebna jest umowa między właścicielem rzeczy a wierzycielem oraz wydanie rzeczy. To wydanie rzeczy powoduje, że jest to czynność prawna realna. Zastawiona rzecz może być zarówno własnością dłużnika (dłużnik osobisty) jak i osoby trzeciej (dłużnik rzeczowy).

W zawieranej umowie określa się:

• oznaczenie daty zawarcia umowy,

• wskazanie tożsamości i miejsc zamieszkania lub siedziby zastawnika, zastawcy oraz dłużnika jeżeli nie jest on zastawcą,

• oznaczenie przedmiotu zastawu w sposób odpowiadający jego właściwościom,

• oznaczenie zabezpieczanej wierzytelności.

ZASTAW REJESTROWY

Zastaw rejestrowy może być ustanowiony dla zabezpieczenia wierzytelności:

• Skarbu Państwa i innej państwowej osoby prawnej,

• jednostki samorządu terytorialnego,

• związku jednostek samorządu terytorialnego i innej gminnej, powiatowej i wojewódzkiej osoby prawnej,

• banku krajowego,

• banku zagranicznego,

• osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów,

• itd.

Do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna jest umowa między zastawcą a zastawnikiem oraz wpis do rejestru zastawów. Umowa zastawnicza powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie. Rzeczy obciążone zastawem rejestrowym mogą być pozostawione w posiadaniu zastawcy lub osoby trzeciej wskazanej w umowie.

Wymaganą w innych stosunkach realną czynność wydania rzeczy zastępuje tu wpisanie umowy zastawu do rejestru.

Prowadzenie rejestru zastawów powierza się w ustawie sądom gospodarczym (rejonowym), które mają swoja siedzibę w miastach będących siedziba województw i obejmują swoją właściwością obszar województwa.

Zaspokojenie zastawnika z przedmiotu zastawu rejestrowego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, chyba że umowa zastawnicza dopuszcza bezegzekucyjny sposób zaspokojenia.

ZASTAW USTAWOWY

Zastaw ustawowy powstaje ex lege na mocy szczególnego przepisu ustawy. Jest to sytuacja wyjątkowa.

Przykład: wynajmującemu przysługuje prawo ustanowienia zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych przez najemcę do przedmiotu najmu gdy zalega on z czynszem lub innymi świadczeniami dodatkowymi nie dłużej niż rok.

Do zastawu ustawowego stosuje się odpowiednio przepisy o umownym zastawie na rzeczach ruchomych.

7. ZASPOKOJENIE I REALIZACJA WIERZYTELNOŚCI

Zaspokojenie i realizacja wierzytelności zabezpieczonej zastawem odbywają się:

• w sposób dobrowolny - wierzyciel uzyskuje sumę ze sprzedaży rzeczy ruchomej,

• wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym - w przypadku braku porozumienia.

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

Q

XIII. POSIADANIE

1. POJĘCIE POSIADANIA

Posiadanie jest to faktyczne władztwo nad rzeczą jak właściciel lub jak mający prawo do władania nad rzeczą, ze skutkiem dla siebie.

Posiadaczem jest zarówno ten, kto rzeczą włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym wiąże się określone władztwo nad rzeczą cudzą (posiadacz zależny).

Na treść posiadania składają się dwa elementy:

• corpus possessionis - faktyczne władanie rzeczą,

• animus possidendi - wola wykonywania tego władztwa jak właściciel lub jak mający prawo do władania nad rzeczą ze skutkiem dla siebie.

Instytucja posiadania jest podstawowym atrybutem tych praw podmiotowych, z którymi wiąże się władztwo nad rzeczą.

Posiadanie może np. prowadzić do nabycia praw przez zasiedzenie, stanowić podstawę do roszczeń o wykup, o zwrot nakładów, prowadzi do nabycia własności pożytków, korzystania z ochrony.

2. DIERŻENIE I WŁADZTWO PREKARYJNE

Dzierżenie (art. 338 KC) - dzierżycielem jest osoba, która faktycznie włada rzeczą za kogo innego. Różnica w stosunku do posiadania polega na tym, że dzierżyciel włada w imieniu innej osoby, nie dla siebie.

Przykład: przedstawiciel ustawowy, pełnomocnik, zarządca.

Dzierżenie jest tego rodzaju władaniem rzeczą, które ma czynić skutek innym osobom, przede wszystkim skutek gospodarczy.

Władztwo prekaryjne - występuje w sytuacji, gdy jedna osoba, np. kierując się względami humanitarnymi, grzecznościowymi, wyświadcza innej osobie przysługę, np. pozwala jej mieszkać ze sobą, korzystać z jej rzeczy, przechodzić przez jej parcelę itd.

Różnica w stosunku do posiadania i do dzierżenia polega na tym, że osoby te nie są związane żadnym węzłem prawnym i w każdej chwili ten kto pozwala może się rozmyślić, a ten kto korzysta nie ma tytułu prawnego, aby żądać czegoś od niego.

3. RODZAJE POSIADANIA

Ze względu na zakres władztwa nad rzeczą wyróżniamy posiadanie:

• samoistne - jeżeli posiadacz włada rzeczą jak właściciel,

• zależne - jeżeli posiadacz wykonuje określone władztwo w granicach innego prawa niż prawo własności.

Szczególny przypadek posiadania to sytuacja, w której posiadacz faktycznie korzysta z cudzej rzeczy ale w zakresie, który odpowiada treści służebności. Taki podmiot nazywamy posiadaczem służebności.

Przykład: faktyczne posiadanie służebności drogi koniecznej, służebność czerpania wody ze studni sąsiada.

Ze względu na zgodność z tytułem prawnym wyróżniamy posiadanie:

• zgodne z tytułem prawnym - władztwo będzie zgodne z prawem (posiadanie samoistne właściciela rzeczy)

• bez tytułu prawnego - władztwo będzie nie zgodne z prawem (pozostałe przypadki).

Ze względu na sposób nabycia wyróżniamy posiadanie:

• niewadliwe - gdy posiadacz nabywa posiadanie od dotychczasowego posiadacza albo gdy posiadanie ma cechy pierwotne (np. w przypadku rzeczy niczyjej),

• wadliwe - gdy zostało nabyte z użyciem środków niedozwolonych, wbrew woli dotychczasowego posiadacza.

Ze względu na dobrą lun złą wiarę posiadacza wyróżniamy posiadanie:

• w dobrej wierze - posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest usprawiedliwione obiektywnymi okolicznościami,

• w złej wierze - posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie, że uprawnienie do władania rzeczą mu nie przysługuje, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

4. WSPÓŁPOSIADANIE

Podobnie jak przy współwłasności, posiadanie tej samej rzeczy może być wykonywane przez kilka osób; nazywamy tą sytuację współposiadaniem.

Cechą charakterystyczna współposiadania jest to, że każdy ze współposiadaczy włada rzeczą z wolą wykonywania tego władztwa dla siebie.

Wyróżniamy współposiadanie:

• samoistne - jeżeli zakres wykonywania współposiadania nacechowany jest wolą wykonywania władztwa jak właściciel,

• zależne - jeżeli wykonywanie współposiadania odbywa się w ramach innego prawa niż prawo własności (przy wykonywaniu wspólnych ograniczonych praw rzeczowych, przy wykonywaniu pewnych umów obligacyjnych).

Z praktycznego punktu widzenia szczególne znaczenie ma takie współposiadanie, które wymaga albo zgodnego współdziałania, albo tego współdziałania nie wymaga.

Problem dotyczy zakresu współdziałania: czy dane władztwo jest możliwe do wykonywania tylko przy współdziałaniu, czy może być wykonywane przez każdego ze współposiadaczy bez oglądania się na dyspozycje pozostałych współwłaścicieli.

Klasycznym przykładem wykonywania władztwa, gdzie potrzebne jest współdziałania współposiadania to prowadzenie gospodarstwa rolnego; korzystanie ze studni, z drogi nie wymaga współdziałania.

5. DOMNIEMANIA ZWIĄZANE Z POSIADANIEM

Z uwagi na trudności, jakie sprawia m.in. ustalenie ciągłości posiadania, psychicznego elementu woli posiadacza, treści woli wewnętrznej, ustawodawca przewiduje szereg domniemań prawnych, przychodzących z pomocą posiadaczowi. Mają one charakter domniemań usuwalnych, wiążą więc do czasu obalenia dowodem przeciwnym.

DOMNIEMANIE POSIADANIA SAMOISTNEGO (art. 339 KC)

„Ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym” - w szczególności jest to istotne przy stwierdzaniu nabycia własności przez zasiedzenie.

DOMNIEMANIE CIĄGŁOŚCI POSIADANIA (art. 340 KC)

Jest to istotne domniemanie dla instytucji zasiedzenia. Domniemanie ciągłości posiadania powoduje, że wystarczy że posiadacz udowodni jedynie datę nabycia posiadania. „Niemożność posiadania wywołana przez szkodę przemijającą nie przerywa posiadania”. Obowiązuje fikcja prawna, że posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane.

DOMNIEMANIE ZGODNOŚCI POSIADANIA ZE STANEM PRAWNYM (art. 341 KC)

Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy także poprzedniego posiadacza.

Domniemanie to, w połączeniu z domniemaniem posiadania samoistnego, zawiera w istocie domniemanie własności, gdyż zgodne z prawem posiadanie samoistne, to właśnie posiadanie właściciela.

Na to domniemanie nie można się jednak powoływać przeciwko domniemaniu prawa, wynikającego z wpisu do księgi wieczystej.

DOMNIEMANIE DOBREJ WIARY (art. 7 KC)

„Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”.

Ilekroć ustawa uzależnia pozytywne skutki dla posiadacza od istnienia dobrej wiary, korzysta z tego domniemania.

6. NABYCIE POSIADANIA

NABYCIE PIRWOTNE

Pierwotne nabycie posiadania polega na jednostronnym objęciu rzeczy w posiadanie z jednoczesnym ujawnieniem woli wykonywania tego posiadania jak właściciel.

Przykład: objęcie w posiadanie rzeczy niczyjej ruchomej (rzeczy porzuconej), przywłaszczenie rzeczy zagubionej, kradzież rzeczy cudzej, zajęcie cudzej nieruchomości (zarówno opuszczonej jak i zagospodarowanej).

NABYCIE POCHODNE

Do pochodnego nabycia posiadania dochodzi w rezultacie czynności prawnej przeniesienia posiadania przez dotychczasowego posiadacza na inny podmiot.

Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy, dokumentów umożliwiających rozporządzanie rzeczą lub środków dających faktyczną władzę nad rzeczą.

DZIEDZICZENIE POSIADANIA

W orzecznictwie i w doktrynie prawa cywilnego utrwalił się pogląd, że posiadanie jest, obok praw i obowiązków wchodzących w skład masy spadkowej, składnikiem spadku (art. 922 § 1 KC). Spadkobierca może doliczyć czas posiadania spadkodawcy (art. 176 § 2 KC).

7. UTRATA POSIADANIA

Do utraty posiadania dochodzi w taki sposób, że posiadacz traci faktyczne władztwo nad rzeczą lub gdy ustanie jego wola wykonywania tego władztwa jak właściciel lub jak mający prawo do władania nad rzeczą, ze skutkiem dla siebie.

Przykład: zużycie rzeczy, zniszczenie, rzeczy, pozbawienie posiadania, przeniesienie posiadania, porzucenie przeczy.

8. OCHRONA POSIADANIA

Bezwzględny zakaz naruszania posiadania przewidział ustawodawca w art. 342 KC: „nie można naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze”.

Wyróżniamy dwa sposoby ochrony posiadania:

• przez samego posiadacza,

• w drodze ochrony sądowej.

OCHRONA WŁASNA POSIADACZA

Jest ona dopuszczalna jedynie w granicach zakreślonych przez ustawę i przybiera postać:

• obrony koniecznej

• tzw. samopomocy dozwolonej.

Obrona konieczna, jeżeli dotyczy posiadania, to musi spełniać trzy warunki jednocześnie:

• musi być zastosowana w celu zapobieżenia naruszenia posiadania,

• muszą być zachowane właściwe proporcje, jakimi chce się posłużyć posiadacz aby odeprzeć atak,

• musi obrona zmierzać do przywrócenia już naruszonego, czy tez mającego być naruszonym posiadaniem.

Samopomoc dozwolona - jej głównym zadaniem jest przywrócenie już naruszonego posiadania.

Warunki konieczne samopomocy dozwolonej:

• samopomoc musi nastąpić niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania,

• wykluczona jest możliwość stosowania przemocy względem osób,

• działanie naruszające posiadanie musi, w przypadku rzeczy ruchomej grozić niebezpieczeństwem wystąpienia niepowetowanej straty, np.. zniszczenia rzeczy.

OCHRONA SĄDOWA

W przypadku naruszenia posiadania posiadacz może skorzystać z sądowej ochrony i domagać się:

• przywrócenia stanu poprzedniego, z przed naruszenia posiadania,

• zaniechania dalszych naruszeń.

Skorzystanie z tej tzw. ochrony posesoryjnej nie jest zależne ani od dobrej wiary posiadacza, ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym.

Legitymowanym czynnie, czyli powodem, może być zarówno posiadacz samoistny jak i zależny. Legitymowanym biernym, czyli pozwanym, jest podmiot, który dopuścił się naruszenia posiadania, bądź podmiot na rzecz którego doszło do naruszenia posiadania.

Zgodnie z przepisami KC roszczenie posesoryjne może być dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania. Po tym terminie roszczenie wygasa, czyli jest to termin zawity.

Jeżeli możliwy jest do ustalenia zakres współposiadania, możliwe jest wytoczenie powództwa o ochronę współposiadania.

Szczególnym roszczeniem posesoryjnym jest roszczenie o wstrzymanie budowy. Posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy na gruncie sąsiednim, jeżeli mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem szkody.

Roszczenie to ma charakter prewencyjny. Roszczenie to może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy. Wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od dnia rozpoczęcia budowy.

XIV. KSIĘGI WIECZYSTE

1. FUNKCJA KSIĄG WIECZYSTYCH

Księgi wieczyste prowadzone są one dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ujawniane są tam nie tylko prawo własności, ale także inne prawa rzeczowe, a mogą być to również prawa osobiste i roszczenia.

Księgi wieczyste są szczególnego rodzaju urzędowymi rejestrami publicznymi

Ustawodawca przyjął realny system ksiąg wieczystych - prowadzi się bowiem księgi wieczyste dla nieruchomości, niezależnie od zmieniających się właścicieli. Rejestr ten ma więc charakter przedmiotowy.

2. JAWNOŚĆ KSIĄG WIECZYSTYCH

każdy może przeglądać dowolną księgę wieczysta pod nadzorem pracownika sądu (zasada jawności formalnej).

Nie można się skutecznie powoływać na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej, dlatego należy się zapoznać z nią przed zawarciem umowy dot. nieruchomości (zasada jawności materialnej).

3. CHARAKTER WPISÓW

Każdoczesny stan prawny nieruchomości uzewnętrzniony jest w księdze wieczystej.

Wpis o charakterze konstytutywnym, od którego zależy skuteczność nabycia, przeniesienia i wygaśnięcia prawa rzeczowego, jest wymagany wyjątkowo.

Zasadniczo funkcjonuje wpis o charakterze deklaratoryjnym, czy to obligatoryjny, czy fakultatywny.

4. PRAWNOMATERIALNE ZASADY KSIĄG WIECZYSTYCH

DOMNIEMANIE ZGODNOŚCI WPISU Z RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikającego z posiadania.

Właścicielem nieruchomości jest osoba ujawniona w księdze wieczystej.

Domniemania te maja charakter usuwalny, można je obalić dowodem przeciwnym w każdym postępowaniu, w którym od stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego zależy treść rozstrzygnięcia. W takim postępowaniu domniemanie jest obalone tylko w tej konkretnej sprawie - wpis utrzymuje się nadal w mocy, z wyłączeniem osądzonej sprawy.

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH

Jest to odstępstwo od zasady nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet, a mianowicie, w razie niezgodności faktycznego stanu prawnego z treścią księgi wieczystej rozstrzyga się na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Niezgodność może polegać na braku wpisu nabytego prawa, braku wykreślenia prawa wygasłego lub błędnym wpisie prawa. Niezgodność może też dotyczyć obciążeń prawa własności i odpowiednio prawa użytkowania wieczystego. W razie nieujawnienia ich w KW wygasają po nabyciu.

Nigdy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa na niekorzyść nabywcy.

Rękojmia chroni jedynie nabycie prawa w drodze odpłatnej czynności prawnej, czyli w drodze umowy rozporządzającej oznaczoną nieruchomością oraz na podstawie orzeczenia sądowego wydanego na podstawie art. 64 KC.

Rękojmia wiary publicznej nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Zakres przedmiotowy rękojmi obejmuje prawo własności i prawa objęte treścią księgi wieczystej jak również wpisane tam inne prawa, np. roszczenia. Nie jest chronione nabycie pod tytułem ogólnym, np. nabycie spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość.

Rękojmia nie działa przeciwko

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, np. skarbowa hipoteka przymusowa,

• prawu dożywocia,

• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

• służebnościom drogi koniecznej lub ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub urządzenia.

Oznacza to, że prawa te utrzymują się na nieruchomości, mimo że nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

PIERWSZEŃSTWO PRAW RZECZOWYCH WPISANYCH DO KSIĘGI WIECZYSTEJ

Zasada ta oznacza, że ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w niej.

O pierwszeństwie wpisanych praw decyduje dzień złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

5. STRUKTURA KSIĘGI WIECZYSTEJ

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

• pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;

• drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

• trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki;

• czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Działy księgi wieczystej dzielą się na łamy.

Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone w systemie informatycznym.

6. TREŚĆ KSIĄG WIECZYSTYCH

Na treść ksiąg wieczystych składają się wpisy.

Wpis do księgi wieczystej jest formą orzeczenia sądowego w postępowaniu wieczystoksięgowym, polegającą na ujawnieniu w księdze wieczystej powstania, przeniesienia, zmiany lub ustania praw rzeczowych oraz niektórych praw osobistych i roszczeń, a także na usunięciu niezgodności ujawnionego w księdze wieczystej stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym i na ostrzeżeniu o takiej niezgodności.

Wpisem do księgi wieczystej jest także wykreślenie. Wpisy dokonywane są na pisemny wniosek, wyjątkowo z urzędu na mocy przepisów szczególnych.

Wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

14

4

---