Planowanie urbanistyczne i regionalne
Wykład z 19.11.2009 r.
Przypomnienie:
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy:
- jest dokumentem kształtującym politykę przestrzenną gminy,
- koordynuje ustalenia planów miejscowych,
- ustala lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego,
- nie jest aktem prawa miejscowego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządza się w celu:
- ustalenia przeznaczenia terenów,
- określenia sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów.
Miejscowy plan jest aktem prawa miejscowego.
***************
Zagospodarowanie terenu
w przypadku braku planu miejscowego
Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
Lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
- Ustalenie warunków zabudowy,
- ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego
to pierwsze etapy procesu inwestycyjnego na terenie, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Ustalenia warunków zabudowy oraz ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego wymaga:
- zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych,
- zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego,
- zmiana zagospodarowania terenu, trwająca dłużej niż jeden rok.
Inwestycje celu publicznego to działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym służące celom wymienionym w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.):
Inwestycja celu publicznego (1)
Cele publiczne określone w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
5) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady;
6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych;
6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych;
7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową;
9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.
Decyzje o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje:
- wójt,
- burmistrz lub
- prezydent miasta.
Wydanie decyzji:
- o warunkach zabudowy oraz
- o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
następuje na wniosek inwestora
Wniosek inwestora powinien zawierać:
1) określenie granic terenu objętego wnioskiem,
2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:
- określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
- określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
- określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.
Organ wydający decyzje o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy:
- warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy;
- stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.
Organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego po uzgodnieniu z:
1) ministrem właściwym do spraw zdrowia - w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych;
2) wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;
3) dyrektorem właściwego urzędu morskiego - w odniesieniu do obszarów pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani;
4) właściwym organem nadzoru górniczego - w odniesieniu do terenów górniczych;
5) właściwym organem administracji geologicznej - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;
6) organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne;
7) dyrektorem parku narodowego - w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny;
8) regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody;
9) właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego;
10) dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego.
Sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli:
- co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy,
- teren ma dostęp do drogi publicznej,
- istnieje lub jest projektowane wystarczające uzbrojenie terenu,
- teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych.
Jest to tak zwana „Zasada dobrego sąsiedztwa”
„Zasady dobrego sąsiedztwa” nie stosuje się do:
- linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej,
- zabudowy zagrodowej (jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią wielkość gospodarstw w gminie).
Decyzje o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych wydaje regionalny dyrektor ochrony środowiska.
Tereny zamknięte:
Tereny o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych.
Postępowanie administracyjne w sprawie warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje zawieszone postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:
- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
- w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany
Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:
- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
- dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
***************
Literatura do wykładu:
Cymerman Ryszard (red.): Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego. Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2009.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).
Cymerman Ryszard (red.): Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami. Educaterra, Olsztyn 2006.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589).
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
1
3