Podatek od nieruchomości płacony za właściciela przez użytkującego nieruchomość
1) Spółka z o.o. planuje nabyć nieruchomość, ale sprzedawca (właściciel) musi dopełnić kilku formalności związanych z tą nieruchomością. Do czasu nabycia nieruchomości, spółka będzie ją nieodpłatnie użytkować. Właściciel chce zawrzeć umowę użyczenia, w której zapisze, że spółka zwróci właścicielowi podatek od nieruchomości za okres tego nieodpłatnego użytkowania oraz podatek zaległy. Zapłata tego podatku nie wpłynie na cen? nabycia nieruchomości. Czy w tym przypadku powinna zostać zawarta umowa najmu?
Umowa użyczenia uregulowana została w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Z regulacji tam zawartych wynika m.in., że jest to umowa, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym; nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania rzeczy.
W przypadku nieruchomości zwykłe koszty jej używania to przykładowo opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, wywóz nieczystości, nakłady ponoszone na konserwację, bieżące naprawy, itp.
Z kolei przez umowę najmu (określoną w art. 659-692 K.c.) wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Również w przypadku umowy najmu drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Do nakładów tych należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody (art. 681 K.c.).
Jak z powyższego wynika, zarówno w przypadku umowy użyczenia, jak i umowy najmu, korzystający z rzeczy zobowiązany jest do ponoszenia zwykłych kosztów związanych z używaniem rzeczy będącej przedmiotem użyczenia lub odpowiednio najmu. Najważniejszą cechą rozróżniającą oba rodzaje umów jest to, że umowa użyczenia jest umową nieodpłatną, natomiast umowa najmu ma charakter odpłatny.
Kosztem związanym ze zwykłym używaniem nieruchomości nie jest naszym zdaniem podatek od nieruchomości. Do zapłaty tego podatku zobowiązany jest w tym przypadku właściciel nieruchomości, a nie podmiot, któremu nieruchomość została przez niego oddana do używania. Jest to podatek uiszczany przez właściciela nieruchomości z samego tytułu jej posiadania i nie wiąże się z faktem faktycznego użytkowania tej nieruchomości, tj. czy jest ona używana przez właściciela, czy też przez osobę, której nieruchomość ta została oddana do używania. Jeżeli zatem strony zawarły umowę, na mocy której spółka zobowiązała się, że zwróci właścicielowi podatek od nieruchomości za okres jej używania oraz zaległy podatek, to naszym zdaniem nie można uznać, że nieruchomość ta będzie przez spółkę używana nieodpłatnie. Zwróconą właścicielowi nieruchomości wartość podatku należy raczej potraktować jako zapłatę za możliwość korzystania z cudzej nieruchomości. Dlatego bardziej zasadne jest w tym przypadku zawarcie umowy najmu (albo dzierżawy), a nie umowy użyczenia.
2) Czy zapłacony za właściciela podatek od nieruchomości może stanowić koszt podatkowy w spółce?
Jak wyżej wspomnieliśmy, zwrócony właścicielowi nieruchomości podatek od nieruchomości nie jest dla spółki zwykłym kosztem związanym z używaniem cudzego składnika majątku. Jest on zapłatą za możliwość korzystania z tej nieruchomości, stanowi on niejako czynsz z tytułu umowy najmu. Może zatem zostać ujęty w kosztach uzyskania przychodów spółki, o ile oczywiście wydatek ten wykazuje związek (bezpośredni lub pośredni) z przychodami spółki i został prawidłowo udokumentowany.
Zapłacony przez spółkę za właściciela nieruchomości podatek, traktowany jako czynsz za korzystanie z tej nieruchomości, należy do kosztów związanych z przychodami w sposób pośredni. Jest on zatem potrącalny w dacie poniesienia, czyli w dacie ujęcia w księgach rachunkowych (zaksięgowania), zgodnie z art. 15 ust. 4e ustawy o PDOP.