UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
1. Czym jest użytkowanie wieczyste.
Użytkowanie wieczyste - charakterystyczne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Prawo to zostało wprowadzone 14 lipca 1961r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. W PRLu była to jedyna możliwość nabycia gruntów państwowych w miastach.
Jakie grunty mogą być włączone w użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste może zostać wprowadzone na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych miast oraz poza tymi granicami a także na gruntach stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na rzecz osób fizycznych i osób prawnych.
Mówi o nim rozdział 3 ustawy o GN.
Kodeks cywilny
Art. 232. § 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
§ 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Co w takim razie z budynkami?
Budynki stojące na gruncie należy kupić.
A budynki wzniesione przez użytkownika zgodnie z artykułem 235 KC również stają się przedmiotem użytkowania wieczystego.
Art. 235. § 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste.
§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Na jaki czas oddane są w użytkowanie wieczyste grunty i budynki. Jak wspomnieliśmy we wstępie, jest to 99 lat, aczkolwiek musi być to co najmniej lat 40. Umowa może być jednak przedłużona na kolejny okres o takim samym przedziale czasowym. Co mówi o tym kodeks cywilny?
Art. 236. § 1. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.
§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Podstawowym sposobem ustanowienia użytkowania wieczystego jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Ustanowienie i przeniesienie użytkowania wieczystego wymaga wpisu do księgi wieczystej Wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny tzn., tworzy prawo.
Czy za użytkowanie wieczyste ponosi się jakiekolwiek koszty? Tak
Art. 238. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.
Ustawa o GN
art. 71. 1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie
do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera
się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Art. 72
2. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi
od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej.
Opłaty za rok w ciągu następnych lat są zdefiniowane przez artykuł 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wynoszą od 0,3 - 3 % wartości nieruchomości. Ich wysokość zależna jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Np. na działalność kościelną oraz charytatywną są to stawki 0,3%, a na działalność turystyczną 2%. Jeżeli nieruchomość została oddana na więcej niż jeden cel, wtedy przyjmuje się opłatę za cel, który zapisany jest w umowie jako podstawowy.
Jeżeli nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków opłaty zmniejszają się o 50%.
Wartość opłaty można zaktualizować.
Kto? i w jakim trybie może otrzymać nieruchomość w użytkowanie wieczyste.
O użytkowanie wieczyste mogą się starać osoby fizyczne i prawne. Może być to również jednostka samorządu terytorialnego. O wyborze kontrahenta może zdecydować droga przetargowa lub bezprzetargowa.
Kilka przykładów, kiedy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej.
2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:
1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,
2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego
4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić
warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność
lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość
lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne
nieruchomości;
8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której
terenie jest położona;
10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane
stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
13) jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów
ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw
Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012
14) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy
obiektu energetyki jądrowej
Drugą drogą zbywania jest droga przetargowa. Przetarg przeprowadzany jest w dowolnej formie: przetarg ustny (nieograniczony albo ograniczony), przetarg pisemny(również nieograniczony albo ograniczony). Przetarg ogłasza właściwy organ.
Art. 40 1. Przetarg przeprowadza się w formie:
1) przetargu ustnego nieograniczonego;
2) przetargu ustnego ograniczonego;
3) przetargu pisemnego nieograniczonego;
4) przetargu pisemnego ograniczonego.
2. Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na
celu wybór najkorzystniejszej oferty.
2a. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione
tylko przez ograniczoną liczbę osób.
3. O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.
4. Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.
5. Uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa.
Czynności konieczne do zaistnienia tego prawa.
Po wyborze nabywcy następuje zawarcie umowy.
Umowa taka powinna zawierać co najmniej następujące informacje:
* oznaczenie nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste;
* określenie celu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste,
* określenie czasu użytkowania wieczystego
* ustalenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste
Zgodnie z artykułem 27 ustawy o GN umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga wpisania do księgi wieczystej.
Oczywiście:
Art. 240. Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
29 lipca 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi: nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami, albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, oraz nieruchomości rolnych.