Gospodarka komunalna - obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności poprzez świadczenie usług powszechnie dostępnych.
Zarządzanie nieruchomościami (ZN) jest to działalność zawodowa, prowadzona przez osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości. Polega ona na zawodowym (odpłatnym) wykonywaniu następujących czynności zleconych przez właściciela nieruchomości: prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości; planowaniu krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym i rozwoju nieruchomości; doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.
Źródła prawne (ZN). Zawody związane z obsługą nieruchomości: Zarządcy nieruchomości, Pośrednika w obrocie nieruchomościami, Rzeczoznawcy majątkowego,
wywodzą się z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej w tym zakresie. Są to zawody regulowane. Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W przypadku zarządcy nieruchomości jest to odpowiednia licencja.
Definicja ustawowa (ZN) Według ustawy zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości (ZN). Aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m.in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę i zdać egzamin. Obecnie zniesiono egzaminy. Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna.
Formy prowadzenie nieruchomości (ZN). Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić: jako samodzielny przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą w określonej formie, jako pracownik najemny. Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby lecz to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami i ponosi odpowiedzialność zawodową.
ZN a administrowanie. Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością jest więc znacznie szerszym zakresem działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie.
Administrowanie obejmuje takie czynności jak: bieżące kontrole i przeglądy techniczne, naprawy i konserwacja bieżąca, sprzątanie, wywóz odpadów bytowych, itp.
Standardy zawodowe (ZN). Prowadząc działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jednym z obowiązków wynikających z ustawy, jest przestrzeganie tzw. standardów zawodowych. Jest to zbiór zasad, którymi musi kierować się zarządca nieruchomości, w swojej działalności zawodowej.
Podstawowe cele ZN: utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Relacja właściciel zarządca ZN. Zarządzanie nieruchomości jest działalnością zawodową prowadzoną na rzecz osób trzecich. Zarządca odpowiada często za olbrzymi majątek, jakimi są nieruchomości lub generowane przez te nieruchomości dochody. Wszelkie inwestowanie w nieruchomość jest możliwe za zgodą właściciela. Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. Osoba na rzecz, której prowadzone jest zarządzanie nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to ubezpieczenie. Zarządzanie określoną nieruchomością odbywa się na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.
Aspekty ZN. Do podstawowych aspektów zarządzania nieruchomościami należą: zarządzanie operacyjne, zarządzanie strategiczne (planowanie ekonomiczno-finansowe, planowanie techniczno-budowlane)
Cele właściciela ZN. Cele właściciela nieruchomości określają stosowaną strategię osiągnięcia wyznaczonego celu: cele finansowe: preferowane przez właściciela oczekującego dochodów z nieruchomości, właściciel w tym przypadku sam nie korzysta z nieruchomości lub korzysta w niewielkim, ograniczonym zakresie; cele utylitarne (użytkowe): preferowane przez właściciela korzystającego z nieruchomości, który oczekuje spełnienia określonej funkcji użytkowej; cele społeczno-gospodarcze: preferowane przez właściciela publicznego.
Wymienione wyżej cele często występują łącznie, a jeden z nich jest dominujący.
Podejścia ZN. W zarządzaniu nieruchomościami można wyróżnić kilka podejść, w tym m.in.: obiektowe: to podejście skierowane na nieruchomość i jej administrowanie; kapitałowe: traktujące nieruchomości jako lokatę kapitału; sektorowe: kreowane przez odpowiednie regulacje prawne; proaktywne: uwzględniające planowanie wyprzedzające trendy rynku nieruchomości; dostosowawcze: uwzględniające już zaistniałe zmiany rynku nieruchomości.
ZN bez licencji. Istnieją przypadki, w których dopuszczalne jest zarządzanie nieruchomościami bez licencji: zarządzanie własną nieruchomością, zarządzanie nieruchomością przez niektóre instytucje (Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego, Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad), zarządzanie nieruchomością przez wybrany na podstawie ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Poza powyższymi przypadkami prowadzenie działalności zawodowej związanej z zarządzaniem nieruchomościami bez licencji jest niedopuszczalne wg polskiego prawa.
Interdyscyplinarny charakter ZN. Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Do prawidłowego prowadzenia działalności w tym zakresie niezbędna jest wiedza z wielu dziedzin: prawa (gospodarki nieruchomościami, cywilnego, postępowania administracyjnego, budowlanego, geodezyjnego i kartograficznegom, finansowego, i innych) zarządzania, rachunkowości i finansów, ekonomii, budownictwa (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, elektryczne i inne), gospodarki przestrzennej (planowania i zagospodarowania przestrzennego), ubezpieczeń, i wiele innych. Ponadto specyfika pewnych nieruchomości narzuca konieczność, oprócz podstawowej znajomości wyżej wymienionych dziedzin, także szczegółowej znajomości określonych zagadnień, np.: zagadnień ochrony zabytków, zagadnień z zakresu prawa wodnego, i wiele innych.
Gospodarka nieruchomościami - termin wynikający z zagadnień publicznoprawnych.
Zasady gospodarki nieruchomościami określone są przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która zastąpiła ustawę z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniami nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczą: gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, scalania i podziału nieruchomości, pierwokupu nieruchomości, wywłaszczania i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, wyceny nieruchomości, działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami. Ustawa statuuje Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa miast i wsi jako centralny organ administracji rządowej w sprawach gospodarki nieruchomościami, a jego organem doradczym czyni Państwową Radę Nieruchomości.
Gospodarka przestrzenna - to całokształt działań biernych i czynnych dotyczących podmiotów i przedmiotów związanych z organizacją użytkowania przestrzeni. Celem gospodarki przestrzennej jest zarówno ochrona określonych wartości przestrzeni, jak i racjonalne kształtowanie przestrzeni przez stymulowanie procesów gospodarczych. Działania ochronne obejmują dążenie do zachowania równowagi pomiędzy elementami naturalnymi środowiska, a wytworami działalności ludzkiej. Natomiast kształtowanie przestrzeni to działanie przekształceniowe związane z nowymi kierunkami rozwoju społeczno-gospodarczego. Na gospodarkę przestrzenną składają się następujące rodzaje działalności: koordynacyjno-regulacyjna - pełniona przez administrację rządową lub samorządów; polegająca na podejmowaniu decyzji przestrzennych w sprawach przeznaczenia i sposobu zagospodarowania gruntów na podstawie ustaleń planów miejscowych lub przy ich braku - na podstawie przepisów ogólnych; inwestycyjna - prowadzona przez podmioty gospodarcze państwowe, samorządowe i prywatne w myśl ich własnych celów i zadań; kontrolna - prowadzona w trybie nadzoru przez administrację rządową (wojewódzką lub resortową) z punktu widzenia zgodności z prawem. W ramach gospodarki przestrzennej wyróżnia się: gospodarkę gruntami - przestrzenią zurbanizowaną, zabudowaną; gospodarkę ziemią - przestrzenią rolną, leśną, wiejską. Formy gospodarki przestrzennej: polityka przestrzenna; planowanie przestrzenne; ochrona przestrzeni; zarządzanie przestrzenią; dysponowanie przestrzenią. Od początku lat 90. w Polsce funkcjonuje kierunek studiów: gospodarka przestrzenna. Przygotowuje on do zawodów związanych z administracją regionalną i instytucjami samorządowymi (planiści, urbaniści, specjaliści do spraw gospodarki gruntami, rozwoju regionalnego). Kształci także przyszłych zarządców nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.
Zarządca nieruchomościami jest to osoba fizyczna posiadająca licencję zarządcy nieruchomości nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami , prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko . Praca Zarządcy polega na analizie , monitorowaniu czynników od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością i podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także przyszłe planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania będącej w gesti zarządcy nieruchomości. Wiedza , profesjonalne przygotowanie , nabyta praktyka Zarządcy daje gwarancję osiągnięcia spodziewanego zysku z danej nieruchomości z pożytkiem dla całej społeczności mieszkającej w zarządzanym przez niego budynku .
Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości. Obecnie aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m. in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę (wcześniej obowiązywał również egzamin państwowy, obecnie zniesiony). Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna.
Obowiązki zarządcy nieruchomości. Art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinności zarządcy: stosować przepisy prawa, stosować standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, czynności zarządzania wykonywać za szczególną starannością, kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności zarządzania, stale doskonalić kwalifikacje zawodowe. Te ogólne przepisy ustawy są mniej lub bardziej formalnie uszczegółowione w wielu źródłach i opracowaniach. Od kwietnia 2008 nastąpiła zasadnicza zmiana przepisów o stałym doskonaleniu - rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego. Według wyżej wymienionego Rozporządzenia obowiązek doskonalenia zawodowego spoczywa na wszystkich osobach, które posiadają uprawnienia zawodowe w zakresie gospodarowania nieruchomościami tj. na pośrednikach w obrocie nieruchomościami, zarządcach nieruchomości i rzeczoznawcach majątkowych. Spełnienie tego obowiązku polega na udziale osoby uprawnionej w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w zakresie uprawnień i licencji zawodowych posiadanych przez osobę uprawnioną (§ 3.1 Rozporządzenia). Organizator takiego seminarium, szkolenia bądź kursu zobowiązany jest do przesłania w ciągu 14 dni od zakończeniu szkolenia, kursu bądź seminarium do Ministerstwa Infrastruktur listy obecności z podaniem imienia, nazwiska oraz numerem licencji zawodowej. Dzięki temu na koniec roku Ministerstwo w łatwy sposób będzie mogło skontrolować kto z uprawnionych osób spełnił obowiązek doskonalenia zawodowego (§ 5,6,7 Rozporządzenia). W paragrafie ósmym ustawodawca określa, iż aby obowiązek stałego doskonalenia był spełniony osoba uprawniona musi uczestniczyć w ciągu jednego okresu rozliczeniowego (rok kalendarzowy) co najmniej w 24 godzinach edukacyjnych kształcenia w dowolnie wybranych formach (§ 8.2 Rozporządzenia)
Organizacje zawodowe zarządcy nieruchomości. Zarządcy nieruchomości, podobnie jak wiele innych środowisk zawodowych, organizują się, tworząc stowarzyszenia skupiające w swoich szeregach osoby wykonujące ten zawód. Jako pierwsze w Polsce powstało Polskie Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie w 1996 r. Stowarzyszenia skupione są w federacjach, które m.in. reprezentują środowisko zarządców nieruchomości przed organami państwowymi, koordynują działania stowarzyszeń, opracowują standardy zawodowe oraz podejmują wiele innych zadań. Wg stanu na rok 2006 działają trzy federacje zarzadców nieruchomości: Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości, Polska Federacja Rynku Nieruchomości (skupiająca oprócz stowarzyszeń zarządców nieruchomości także stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych). Podobnie jak w środowiskach zawodowych Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz Rzeczoznawców Majątkowych, również wśród zarzadców nieruchomściami jest szeroko dyskutowana koncepcja przekształcenia istniejących federacji w jedną Izbę Zawodową Zarzadców Nieruchomści. Powstałby wówczas jednolity samorząd zawodowy, o zakresie działania i kompetencjach analogicznych do posiadanych przez istniejące izby zawodowe innych grup zawodowych, tj. np.: architekci, urbaniści, inż. budownictwa, adwokaci, lekarze, itp.