egzamin-pośrednik, ZUT KPiGN materiały


  1. Pojęcie zasiedzenia

Zasiedzenie wiąże się z utratą własności przez dotychczasowego właściciela, który nie otrzymuje od osoby nabywającej nieruchomość w drodze zasiedzenia żadnego wynagrodzenia, odszkodowania, ani też ekwiwalentu. Zasiedzieć można tylko taką rzecz, która może być odrębnym przedmiotem własności. Przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości gruntowej, budynku i lokalu. Możliwe jest również nabycie w drodze zasiedzenia służebności lub użytkowania wieczystego. Nie można jednak nabyć w drodze zasiedzenia użytkowania wieczystego nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, a jedynie użytkowanie ustanowione na rzecz konkretnej osoby (podmiotu). W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu; istotne znaczenie ma w tym przypadku dobra i zła wiara.

Aby w ogóle można było mówić o rozpoczęciu biegu zasiedzenia, dany podmiot musi  władać daną nieruchomością jako posiadacz samoistny.

Kto to taki?
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel. Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza wszelkich czynności faktycznych, wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności. Posiadacz samoistny, zachowuje się jak właściciel, dba o nieruchomość, uiszcza związane z nią opłaty. Posiadaczem samoistnym nie jest przykładowo najemca, czy dzierżawca, oni bowiem nazywani są w polskim prawie posiadaczami zależnymi. Jeśli osoba, która podpisała umowę najmu lub dzierżawy, na przykład na czas nieoznaczony, chce zasiedzieć nieruchomość, nie uda się jej to. Nie jest ona bowiem posiadaczem samoistnym, ale zależnym, nawet jeśli po właścicielu `zaginął ślad', albo w ogóle nieruchomością się nie interesuje.

Kolejną przesłanką, od której zależy uzyskanie prawa własności nieruchomości poprzez zasiedzenie, jest upływ czasu.
O terminach zasiedzenia nieruchomości mówi kodeks cywilny w art. 172. Wynoszą one odpowiednio 20 i 30 lat. To, który z nich ma w konkretnym przypadku zastosowanie, uzależnione jest właśnie od istnienia dobrej lub złej wiary. Dobra i zła wiara to pojęcia oznaczające subiektywny stosunek do posiadanej nieruchomości. Niejednokrotnie ciężki do zweryfikowania. Przyjmuje się, iż w dobrej wierze jest taki posiadacz samoistny, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Inaczej mówiąc, sam siebie traktuje jak właściciela. W takim przypadku do zasiedzenia potrzebny jest krótszy, czyli 20-letni okres posiadania. Dowodem na istnienie dobrej wiary przed sądem może być przykładowo przedłożenie dowodów opłat podatków, zaświadczenie o wyjeździe właściciela, zeznania świadków.
W sytuacji, gdy posiadacz samoistny doskonale zdaje sobie sprawę, że prawo własności przysługuje innej osobie, a mimo to dalej włada rzeczą, mówimy o `złej wierze'; wtedy konieczne jest posiadanie nieruchomości przez 30 lat.

2.Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach.

Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Prawo powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Oddający w użytkowanie pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji. Użytkownik wieczysty ma pełne prawo własności do budynków postawionych na gruncie. Przysługuje mu również prawo do żądania, przed zakończeniem umowy, przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy od 40 do 99 lat. Właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Zastrzeżenie to ze względu na historyczną zmienność "interesu społecznego" może stanowić potencjalne zagrożenie dla prawa. Kolejnym ograniczeniem użytkowania wieczystego jest możliwość jego rozwiązania, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.

Po upadku PRL rozpoczęła się dyskusja nad zasadnością utrzymywania konstrukcji prawnej, której zamysłem była ochrona własności państwa i przydatnością użytkowania wieczystego. Obrońcy istnienia tego prawa jako główny argument podnoszą, że istnienie prawa użytkowania wieczystego stymuluje obrót gruntami gdyż użytkownicy wieczyści nie muszą płacić ceny nieruchomości jak w przypadku zakupu, lecz tylko roczne opłaty.

Pierwsza z tych opłat, zgodnie z obowiązującą Ustawą o gospodarce nieruchomościami stanowi równowartość 15 - 25% ceny nieruchomości. Wartość tego ułamka ustala właściciel nieruchomości. Jest ona płatna jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej. Opłaty roczne w następnych latach, są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3 - 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz w roku, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości.

Obrońcy podnoszą również, że podobne konstrukcje prawne istnieją w innych państwach (Francja, Niemcy, USA, Szwecja)[potrzebne źródło].

Obawy społeczne związane z projektami reprywatyzacji i zbliżającym się wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej spowodowały uchwalenie w 1997 r. ustawy umożliwiającej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na wniosek użytkownika złożony do 31 grudnia 2000 (w 2001 r. możliwość złożenia wniosku przedłużono o 2 lata). Obawy co do użytkowania wieczystego nasiliły się w okresie akcesji Polski do Unii Europejskiej. Zwolennicy likwidacji podnosili, że istnienie użytkowania wieczystego zamiast własności stwarza niepewność dla użytkowników wieczystych na Ziemiach Odzyskanych w przypadku roszczeń właścicieli niemieckich sprzed 1945 r.

29 lipca 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi: nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami, albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, oraz nieruchomości rolnych. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Wszystkie te osoby mogą składać wnioski o przekształcenie do dnia 31 grudnia 2012 roku.

Z zasadami ustawy z 29 lipca 2005 r. nie zgadzają się samorządy terytorialne, w szczególności gminy, którym poprzez przekształcenie odbierane jest prawo własności nieruchomości. W konsekwencji przepisy regulujące ww. przekształcenie praw zostały zaskarżone przez niektóre gminy do Trybunału Konstytucyjnego.

  1. Pojęcie i rodzaje rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości - Jest rynkiem heterogeniczny tzn. silnie zróżnicowany. Oznacza:

1) jako kategoria ekonomiczna - oznacza ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi (reprezentującymi podaż) a kupującymi (reprezentującymi popyt), przy określonym poziomie cen; ogół warunków w jakich zachodzą transfery praw do nieruchomości.

2) jako kategoria przestrzenna - obszar o zbliżonych warunkach dokonywania zakupu i sprzedaży nieruchomości;

3) w sensie technicznym - jesto miejsce, na którym sprzedawcy i nabywcy spotykają się osobiście i chcą dokonać wymiany (rynek sformalizowany, np. giełda, bazar).

Rodzaje rynku:

Przyjmując za kryterium rodzaje nieruchomości, które są przedmiotem obrotu - wyróżniamy:

Rynek pierwotny i wtórny !!!!

Rozpatrując rynek nieruchomości w ujęciu przestrzennym mówimy o rynku lokalnym, regionalnym, krajowym oraz międzynarodowym .

  1. Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości

Na rynek nieruchomości mają wpływ zarówno zmienne makroekonomiczne, jak i mikroekonomiczne. Ogólnie czynniki wpływające na rynek nieruchomości można podzielić na cztery grupy:
- czynniki demograficzne,
- czynniki ekonomiczne,
- czynniki zasobowe,
- czynniki instrumentalne.

Czynniki demograficzne to liczba ludności i gospodarstw domowych, lecz również liczba zawieranych małżeństw, zatrudnionych czy też bezrobotnych. Struktura wiekowa, społeczna, rodzinna decyduje o potrzebach i oczekiwaniach w stosunku do sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wzrastająca liczba bezrobotnych powoduje spadek kondycji gospodarczej, a tym samym spadek koniunktury na rynku nieruchomości.
Czynniki zasobowe to między innymi zasoby fizyczne nieruchomości (istniejące jak również przyrosty powstające w wyniku nowododawanych obiektów lub zmiany funkcji istniejących), ale także zasoby finansowe ludności lub inne możliwości ich pozyskania. Do czynników tych należy również zaliczyć konkurencyjne w stosunku do rynku nieruchomości inne formy inwestowania.
Czynniki ekonomiczne to poziom inflacji, wysokość Produktu Krajowego Brutto (PKB), w tym również udział wydatków na budownictwo w PKB. Do jednego z ważniejszych czynników ekonomicznych zalicza są ogólną sytuację gospodarczą w tym także koniunkturę na rynku nieruchomości.
Ostatnią grupą czynników są czynniki instrumentalne, czyli regulacje prawne, podatki, ceny i opłaty związane z rynkiem nieruchomości oraz elementy organizacyjne tego rynku (podmioty działające na rynku, zasoby informacyjne o nieruchomościach czy też formy działania na tym rynku).

5.Zawody i podmioty będące uczestnikami rynku nieruchomości

Wśród wielu podmiotów działających na rynku nieruchomości można wyróżnić wyspecjalizowane grupy uczestników:

Uczestnikom rynku nieruchomości w głównej mierze są rzeczoznawca majątkowy oraz zarządca nieruchomości.

Na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest jedyną osobą uprawnioną do szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. Natomiast zadania zarządcy nieruchomości podlegają na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Innymi podmiotami współpracującymi z pośrednikami są: adwokaci oraz radcy prawni.

Celem współpracy pośrednika z osobami świadczącymi obsługę prawną jest uzyskanie pomocy zarówno dla własnej firmy, jak i dla klientów. Tak rozumiana obsługa prawna najczęściej dotyczy:

Dla działalności zawodowej pośrednika istotne jest podpisywanie z klientem umów chroniących interesy obu stron.

Rolą notariusza jest sporządzanie umowy cywilnoprawnej w postaci aktu notarialnego. W przypadku, gdy transakcja prowadzona była przez biuro pośrednictwa najczęściej pośrednik ustala termin podpisania umowy oraz dostarcza w imieniu stron niezbędne dokumenty. Notariusz jest podmiotem realizującym życzenia stron transakcji zgodnie z przepisami prawa w akcie notarialnym.

Są specjalistami wspomagającymi inne podmioty na tym rynku. Klient biura pośrednictwa podejmując decyzję o zakupie nieruchomości nie zawsze jest przygotowany na ograniczenia w jej zagospodarowaniu. Są to zarówno ograniczenia wynikające z przepisów prawa budowlanego, planu zagospodarowania przestrzennego, jak również z cech fizycznych samej nieruchomości.

Nadzór budowlany rozumiany jest jako grupa ludzi wykonująca samodzielnie funkcje techniczne w budownictwie. Osoby te, posiadając odpowiednie uprawnienia budowlane, nadzorują prowadzenie robót budowlanych, którymi w myśl prawa budowlanego są: budowa, montaż, modernizacja, remont oraz rozbiórka. Wszystkie te procesy mogą dotyczyć nabywanej nieruchomości. Wiedza pośrednika, a tym samym stron umowy o ewentualnych procedurach przeprowadzenia wspomnianych prac pozwoli po zawarciu transakcji uniknąć zaskoczenia.

Rola uprawnionego geodety w obrocie nieruchomościami sprowadza się często do wydzielania mniejszych działek gruntowych z większego obszaru. Uczestniczy on w regulowaniu stanu prawnego granic działek (nowe obmiary) oraz w procesach inwestycyjnych wytyczając punkty dla nowo wznoszonych obiektów. Bierze udział we wszystkich procesach na rynku nieruchomości, w których konieczny jest pomiar i wydzielenie przestrzeni.

Pełnią rolę instytucji wspomagającej finansowanie obrotu na rynku nieruchomości. Szczególnie istotna jest funkcja banków komercyjnych w zakresie komercyjnych kredytów na zakup lub inwestycje rzeczowe w nieruchomości oraz kredytów na zakup nieruchomości zabezpieczonych „wartością nieruchomości” (na nieruchomość ustanowiona jest hipoteka). Uzupełnieniem oferty są kredyty hipoteczne udzielane przez banki hipoteczne emitujące listy zastawne.

Rynek nieruchomości jest również obszarem działań firm ubezpieczeniowych. Ubezpieczane na rynku są zarówno nieruchomości jak i podmioty obsługujące ten rynek. Ubezpieczenia nieruchomości dotyczą sektora ubezpieczeń majątkowych. Przedmiotem ubezpieczenia są zarówno budynki, jak i budowle oraz ruchomości. Pośrednik w obrocie nieruchomości często uświadamia klienta o potrzebie ubezpieczenia nabywanego obiektu. W gospodarkach rynkowych popularne są ubezpieczenia samych transakcji na rynku nieruchomości .

6.Rola notariusza w obrocie nieruchomościami

Obrót nieruchomościami to bardzo ważna część naszej gospodarki. Każdego dnia w Polsce sprzedaje się wiele nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, w centrach dużych miast czy na wsiach. W obrocie nieruchomościami istotną rolę odgrywa notariusz - odpowiada on za wystawianie aktów własności które potwierdzają ostatecznie nabycie przez kupującego danej nieruchomości.

Wystawienie takich aktów możliwe jest jednak dopiero wtedy, gdy notariusz zapozna się z wszystkimi dokumentami potwierdzającymi, że sprzedawca jest faktycznym właścicielem nieruchomości i ma prawa do tego, by ją sprzedać. Zabezpieczy nas to przed przykrymi sytuacjami, w których nieruchomość zostanie nam odebrana przez osoby, które roszczą sobie do nich praw, i to bez zwrotu pieniędzy czy odszkodowania.

Notariusz ma więc bardzo odpowiedzialne zadanie do zrealizowania - bez niego obrót nieruchomościami byłby z pewnością dość ryzykowny i kupując mieszkanie czy dom na rynku wtórnym nie moglibyśmy być pewni, czy nie zostaniemy oszukani.

Umawiając się na spotkanie z notariuszem, dowiedzmy się jakie dokładnie dokumenty będziemy musieli przedstawić w celu sporządzenia umowy. (zależy to od wielu czynników- np. rodzaju umowy, czy nieruchomości, sposobu wcześniejszego uzyskania tytułu własności)

Wymagane będzie przede wszystkim udowodnienie tytuły własności nieruchomości, oraz charakter tej nieruchomości : rolna/budowlana/rekreacyjna.


Do najczęściej wymaganych dokumentów należą:

7. Status prawny pośrednika w obrocie nieruchomości

Pośrednikiem w obrocie nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości.

Działalność ta polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

Czynności te mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej

Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomości” podlega ochronie prawnej. Oznacza to, że osoby nieuprawnione nie mogą używać nazwy pośrednik w obrocie nieruchomościami, a w przypadku gdy to bezpodstawnie robią, ich działanie jest nielegalne

Pośrednik w obrocie nieruchomościami - warunki uzyskania licencji.

Zmiany wprowadzone do ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami przez ustawę z 24.08.2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) każą zwrócić uwagę na sposób prowadzenia postępowania kwalifikacyjnego. Mówiąc najogólniej o nowych przepisach zrezygnowano z egzaminu, stwierdzając że licencję nadaje się osobie, która spełnia określone przesłanki. Należą do nich wyższe wykształcenie, studia podyplomowe (chyba że kandydat ukończył właściwe w tym zakresie studia wyższe) czy też odbycie stosownej praktyki zawodowej.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi wyraźnie, że pośrednikiem na rynku nieruchomości może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Osoba fizyczna ubiegająca się o nadanie licencji zawodowej pośrednika musi spełniać następujące warunki:

Osobie fizycznej spełniającej powyższe wymagania właściwy minister (do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej) nadaje licencję zawodową co stwierdza się świadectwem. Na podstawie świadectwa dokonywany jest wpis do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. W rejestrze tym oprócz danych osobowych pośrednika, takich jak: imię i nazwisko, imiona rodziców, data i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, wykształcenie, nr ewidencyjny, PESEL, numer dokumentu tożsamości, podaje się numer licencji zawodowej. Wyciągi z rejestru pośredników na rynku nieruchomościami podlegają ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym właściwego ministra oraz w formie zapisu elektronicznego w Internecie .

8.Zabezpieczenia transakcji w obrocie nieruchomości.

         Praktyka obrotu nieruchomościami pokazuje, że większość transakcji na rynku nieruchomości  zostaje poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej z kontrahentem. Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy właściwej ustalonej przez obie strony i jest uzasadniona wtedy, gdy istnieją przeszkody faktyczne lub prawne uniemożliwiające zawarcie w danej chwili umowy właściwej. Kwestie umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i kolejne Kodeksu Cywilnego. W odróżnieniu od umowy właściwej, umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna), jak również w formie aktu notarialnego. Wbrew pozorom brak zachowania formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej ma znaczenie.
          W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, klienci spotykają się z umową przedwstępną zawartą z deweloperem, na mocy której zobowiązuje się on do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności dokładne oznaczenie przedmiotu sprzedaży, cenę, numer księgi wieczystej oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej ( art. 398 §1 Kodeksu Cywilnego). Powszechnie nazywana „umową deweloperską”, umowa przedwstępna określa powinności dewelopera i powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż zgodnie z zapisami KC, umowa zawarta tylko w formie pisemnej nie jest właściwą formą dla umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów, jednak jest bezpieczniejsza i daje większą gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku. Należy zwrócić uwagę, aby w umowie w formie aktu notarialnego znalazło się oświadczenie dewelopera o posiadaniu aktu własności gruntu, pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu technicznego, zobowiązanie do wybudowania budynku zgodnie z projektem, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę oraz wniosek o ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości.
          Zachowanie formy aktu notarialnego przy sporządzaniu umowy przedwstępnej daje możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy ustanawiającej prawo własności lokalu) w przypadku, gdyby strony uchylały się od jej zawarcia. W praktyce oznacza to, iż orzeczenie sądu wystarcza by przenieść na zainteresowanego prawo własności do nieruchomości.
W przypadku podpisania umowy w formie pisemnej, nabywca nie ma takiego prawa i może żądać od dewelopera jedynie naprawienia szkody z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej. Zwykle jest to zwrot wpłaconej kwoty i wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowań do umowy przyrzeczonej.
          Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pozwala również dokonać wpisu do księgi wieczystej roszczenia przyszłego właściciela o przeniesienie własności wybudowanego lokalu, co umożliwia ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Ma to istotne znaczenie na wypadek upadłości dewelopera, gdyż z chwilą sprzedaży nieruchomości przez syndyka wygasają wszystkie prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości (zgodnie z art. 313 prawa upadłościowego). Zabezpieczenie umowy formą notarialną daje posiadaczowi umowy lepszą pozycję względem wierzycieli upadłego dewelopera posiadających umowy w formie pisemnej, gdyż ich wierzytelności zostaną zaspokojone w pierwszej kolejności. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać zwrotu pieniędzy od syndyka masy upadłości developera w kwocie uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Klienci mający umowę w formie zwykłej pisemnej mogą utracić zainwestowane środki, gdyż sprzedaż pozostałych składników masy upadłości dewelopera może okazać się niewystarczająca na pokrycie ich roszczeń odszkodowawczych.
          Kwalifikacja prawna umowy przedwstępnej ma istotne znaczenie w przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy deweloperskiej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności zawartej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony wykonania umowy zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali, który mówi, że „w przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu”. Umowa w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie dochodzić odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera.
          Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że deweloperzy rzadko podpisują umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego, powołując się na wysokie koszty i konieczność przygotowywania stosownych dokumentów. Klienci firm deweloperskich w trosce o  bezpieczeństwo transakcji, która pochłonie oszczędności ich życia czy zaciągnięty kredyt w banku, powinni jednak mieć na uwadze zabezpieczenie swoich interesów poprzez zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej z zachowaniem formy aktu notarialnego. Zapewni to niezmienność warunków umowy przedwstępnej, a w przypadku komplikacji, większe szanse, że przyrzeczona umowa dojdzie do skutku.

9. Czynności związane z zawieraniem transakcji.

Podstawowym zadaniem pośrednika w obrocie nieruchomościami jest doprowadzenie do zawarcia transakcji (kupna - sprzedaży) przez strony reprezentujące podaż i popyt na nieruchomości. Aby spełniać oczekiwania swoich klientów, pośrednik musi podejmować odpowiednie działania po stronie podaży i popytu. Do działań po stronie podaży należą:

  1. Identyfikacja zbywającego.

  2. Pozyskanie informacji od zbywającego, dotychczas stanu prawnego nieruchomości:

    1. wpis z Księgi Wieczystej i z rejestru gruntów,

    2. informacje dotyczące gruntu i jego przeznaczenia w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego,

    3. przydział lub inny dokument w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

    4. akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny lub zamiany,

    5. postanowienie stwierdzające nabycie spadku, akt notarialny znoszący współwłasność,

    6. akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu.

  3. Wizja lokalna, jako podstawa skutecznej promocji oferty:

    1. lokalizacja i jej atrakcyjność (miejsce usytuowania nieruchomości w terenie ukształtowania działki, odległość od środków transportu publicznego, bezpośrednie sąsiedztwo, bliskość placów zabaw, parkingów, garaży, parków, ścieżek rowerowych, ośrodków zdrowia, szkół, przedszkoli, basenów, pubów, hipermarketów czy stacji metra, strony świata, widok z okna),

    2. ocena stanu technicznego,

    3. wyposażenie nieruchomości i zapewnienie sprzedającego o stopniu włączenia jego wartości do ceny transakcyjnej.

  4. Przedstawienie możliwości odmiennego wykorzystania nieruchomości w przypadku opracowania programu rozwoju nieruchomości.

  5. Rozpoznanie oczekiwań zbywającego w zakresie warunków sprzedaży (zwłaszcza ceny, terminu otrzymania zapłaty, możliwości finansowego przekazania nieruchomości nowemu właścicielowi).

  6. Osiągnięcie porozumienia między zbywającym pośrednikiem co do realnej ceny wartości nieruchomości i możliwej do uzyskania ceny.

  7. Ostateczne uzgodnienie warunków i podjęcia współpracy.

  8. Uzgodnienie wyjściowych warunków sprzedaży i podpisanie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami .

W praktyce pośrednik reprezentuje z reguły naprzemiennie, ale niejednokrotnie także łącznie, interesy sprzedającego lub kupującego, wynajmującego lub najemcy. We wszystkich tych przypadkach generalne zasady postępowania pośrednika są takie same: staranność, wnikliwość i rzetelność

Działania pośrednika po stronie popytu wymagają jednakże nieco innego podejścia niż po stronie podaży. Do najważniejszych działań pośrednika po stronie popytu należą :

  1. Identyfikacja nabywającego, jego cech, doświadczenia, profesjonalnego przygotowania itp.

  2. Określenie zakresu współpracy między klientem a pośrednikiem oraz sprecyzowanie oczekiwań klienta.

  3. Określenie cech poszukiwanej nieruchomości.

  4. Ustalenie prawdziwych możliwości finansowych klienta (ustalenie kwoty, jaką klient jest skłonny wydać, powiększonej o opłaty i prowizje, które będzie musiał zapłacić).

  5. Negocjacje mające doprowadzić do uściślenia warunków transakcji.

  6. Negocjacje umowy kupna nieruchomości - w negocjacjach tych szczególnie ważne są następujące elementy:

    1. ostateczna cena transakcyjna,

    2. sposób zapłaty (w całości, ratalnie, przelewem, czekiem, czy ogólnie

    3. zadatek, jeśli jest płacony,

    4. terminy: