Wspólnota mieszkaniowa - jakie wspólnoty istnieją na rynku i kto nimi zarządza.
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem).
Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., która weszła w życia 1 stycznia 1995 r. Przepisy ustawy stanowią uszczegółowienie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu Cywilnego.
Na początku lat 90. XX w. wraz z rozwojem przedsiębiorstw deweloperskich oraz prywatyzacji lokali należących m.in. do gmin i przedsiębiorstw państwowych wzrastała ilość budynków należących do wielu właścicieli (czasami kilkudziesięciu), a w konsekwencji wyzwań związanych z zarządzaniem tego typu nieruchomościami. Dlatego też niezbędne stało się wprowadzenie nowych uregulowań prawnych.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Powstają wówczas, jakby dwie nieruchomości (posiadające odrębne księgi wieczyste): lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej.
Wspólnota powstaje z mocy prawa, dlatego do jej utworzenia nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali czy jej rejestracja. Podobnie kształtuje się kwestia członkostwa we wspólnocie. Jest ono pochodną prawa własności lokalu. Fakt bycia właścicielem lokalu w danej nieruchomości decyduje o tym, kto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Nie można odrębną czynnością wstąpić do wspólnoty, czy też z niej wystąpić. Może to jedynie nastąpić poprzez przeniesienie własności lokalu. Członkiem wspólnoty nie jest najemca lokalu.
Wspólnota zwykle posiada:
firmę (nazwę) składającą się z słów "wspólnota mieszkaniowa" oraz oznaczenia danej nieruchomości np. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Wikipedystów 1 w Krakowie,
organy tj. zarząd wspólnoty (ewentualnie zarządcę), zgromadzenie ogółu właścicieli,
siedzibę, zwykle jest adres jednego z członków zarządu lub adres zarządcy/administratora,
nr REGON nadany przez Główny Urząd Statystyczny,
nr NIP nadany przez właściwy Urząd skarbowy.
Wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) od uzyskanych dochodów (poza zaliczkami właścicieli) np. odsetek od lokat bankowych, wpływów z dzierżawy nieruchomości wspólnej.
Wg ustawy o własności lokali wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Prawo nie przyznaje osobowości prawnej wspólnocie mieszkaniowej. Jest ona tzw. ułomną osobą prawną. Wyposażona jest w zdolność prawną jedynie w zakresie legalnego celu wspólnoty mieszkaniowej. Celem istnienia wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną. W tym zakresie, wspólnota nabywa prawa oraz zaciąga zobowiązania do własnego majątku, a nie majątku wspólnego właścicieli lokali.
Na gruncie prawa cywilnego wspólnota ma zdolność sądową oraz procesową. Trzeba pamiętać, że tylko w takich sprawach, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota może być też stroną w sporze sądowym między nią a jej członkiem. Ustawa przewiduje możliwość zaskarżenia przez właściciela lokalu uchwały wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Z kolei wspólnota może wytoczyć powództwo zawierające żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli jego właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat. Inną przesłanką uzasadniającą takie żądanie wspólnoty jest wykraczanie przez właściciela lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo jego zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Wspólnota może być również stroną w postępowaniu administracyjnym, jednakże tylko w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. W takim wypadku od udziału w tym postępowaniu wyłączeni są jej poszczególni członkowie. Wyjątkowo, w postępowaniu tym, obok wspólnoty, mógłby wystąpić samodzielnie jej członek, jedynie jeśli wykazałby swój własny interes prawny, odmienny od interesu ogółu właścicieli, który czyniłby go stroną postępowania. Wspólnota, bez szczególnego upoważnienia, nie może zastępować swojego członka jako strony postępowania w sytuacji, jeśli posiada on swój własny interes prawny, nie związany z nieruchomością wspólną i sprawa nie dotyczy interesu prawnego wszystkich członków wspólnoty.
Wspólnota duża lub mała
Wspólnota może być dwojakiego rodzaju: duża i mała.
Pierwsza istnieje w budynku, gdzie znajduje się minimum osiem samodzielnych lokali, druga - tam, gdzie jest ich maksimum siedem. Duże wspólnoty rządzą się zgodnie z ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nie uregulowanych - kodeks cywilny. Małe wspólnoty obowiązują przepisy o współwłasności wg kodeksu cywilnego, chyba że właściciele zdecydują się zarządzać swoją nieruchomością na podstawie ustawy o własności lokali.
Zarząd wspólnoty - osobowy
Ustawa o własności lokali nakłada obowiązek (pod groźbą zarządu komisarycznego) powołania zarządu wspólnoty - osobowego. Wyłania się go w głosowaniu spośród właścicieli (lub spoza ich grona) i jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Zarząd "małej wspólnoty"
Ustawa nie wprowadza nazewnictwa "mała wspólnota" , a jedynie potocznie nazwę to przypisuje się wówczas gdy na terenie nieruchomości liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7. O ile właściciele lokali nie uregulowali sposobu wykonywania zarządu w sposób umowny ustawa odsyła do kodeksu cywilnego, z którego wynika, że zarząd tworzą wszyscy współwłaściciele i jest to zarząd osobowy lub mogą go powierzyć zarządcy profesjonalnemu. W sytuacji gdy sposób wykonywania zarządu wynika z umowy właścicieli lub odpowiednio z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, to nie obowiązuje równolegle żaden z ustawowych sposobów wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Przestaje również mieć znaczenie liczba lokali ( do 7 , lub powyżej) , ponieważ liczba ta jest jedynie kryterium wyboru sposobu wykonywania zarządu w oparciu o przepisy k.c, badź w oparciu o przepisy rozdziału IV u.w.l. jakie ustawodawca wprowadził jedynie w przypadku, gdy sposób wykonywania zarządu nie został indywidualnie dla danej nieruchomości wspólnej ustanowiony ( w umowie , bądź w orzeczeniu sądu)
W praktyce najczęściej tzw. małe wspólnoty w ogóle nie podejmują żadnych decyzji o sposobie zarządzania, a spoczywające na nich obowiązki związane z wykonywaniem zarządu częściami wspólnymi wykonują w sposób niezmienny jak przed zniesieniem współwłasności wydzielonych lokali. Zarząd wykonywany jest bezpośrednio przez współwłaścicieli (bez udziału i pośrednictwa jednostki organizacyjnej jaką jest wspólnota),właściciele nie podejmują uchwał w oparciu o wyłączone ze stosowania przepisy rozdziału IV u.w.l., ponieważ sami są władni podejmować zarówno decyzje ,jak również realizować czynności wykonawcze. Nie na zatem nawet potrzeby podejmowania uchwał , które z założenia stanowią wytyczne dla odrębnego organu wykonawczego jakim mógłby być zarząd wspólnoty. Podejmowanie decyzji nie polega na głosowaniu właścicieli w roli członków wspólnoty ( w tej roli właściciele nie występują ), lecz na wypracowywaniu zgody pomiędzy współwłaścicielami na przeprowadzenie czynności zwykłego zarządu , bądź wykraczających poza ( odpowiednio w oparciu o przepisy Art 199 i 201 k.c.)
Zarząd profesjonalny - zarządca nieruchomości
Ponieważ, zarządzanie wspólnotą może bywać bardzo skomplikowane i rodzi wielką odpowiedzialność, ustawą o gospodarce nieruchomościami wprowadzono instytucje licencjonowanego zarządcy nieruchomości. We wszystkich wspólnotach można notarialnie powierzyć zarząd zarządcy profesjonalnemu, który przejmuje rolę zarządu wspólnoty - osobowego ponosząc pełną odpowiedzialność. Ustawa nakłada na takiego zarządce duże wymagania ze względu na odpowiedzialność jaką ponosi.
Prawa i obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali
Każdy ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu i zapoznawać się z dokumentami, korzystać z części wspólnych oraz prawo do pożytków. Zaś osoba wykonująca czynności zarządcze ma prawo do wynagrodzenia.
Właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i mają obowiązek wpłacać na to zaliczki na pokrycie kosztów bieżących oraz fundusz remontowy (do 10 dnia miesiąca - termin ustawowy).
Organem nadrzędnym nad wspólnotą jest sąd powszechny, który rozstrzyga sporne sprawy, np. powództwo o uchylenie uchwały. Często właściciele wykazują powściągliwość w zwracaniu się do sądów traktując to jako „ścieżkę wojenną”, a nie jako odwołanie się do organu zwierzchniego w trybie przewidzianym przez prawo. O sprawach wspólnot rozstrzyga sąd w trybie nieprocesowym na posiedzeniu niejawnym.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Sformułowanie to pojawia się przy wielu okazjach. Od kodeksu spółek handlowych poprzez ustawę o stowarzyszeniach i kodeks cywilny po ustawę o własności lokali i nie jest jednoznaczne. Jedynie ustawa o własności lokali wymienia je np:
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
wybór sposobu zarządzania i zarządu,
udzielenie zgody zmianę przeznaczenia, przebudowę nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie lokalu powstałego w następstwie przebudowy,
zmiana wysokości udziałów we współwłasności,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
wytoczenie powództwa przeciwko zalegającemu z opłatami członkowi wspólnoty,
określenie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń na rzecz nieruchomości wspólnej.
W odróżnieniu od kodeksu cywilnego, który zastrzega jednomyślność przy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ustawa zezwala na decydowanie większościowe we wszystkich sprawach (z wyjątkiem małych wspólnot), w których wymagają one zgody wszystkich.
2