METODA ROSSA

Ocena stopnia zużycia

Obiekt budowlany składa się z wielu elementów, które spełniają różne funkcje i w związku z tym są wykonane z materiałów o różnych właściwościach technicznych odpowiadających przeznaczeniu danego elementu.

Oceny stopnia zużycia poszczególnych grup elementów dokonuje się metodą ekspercką (dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy lub budowlany) określając procentowe zużycie elementu na podstawie jego stanu technicznego. Jest to tzw. metoda średnioważona,

wymagająca wiedzy fachowej i ma zastosowanie wówczas, gdy rzeczoznawca dysponuje danymi odnośnie struktury rodzajowej oraz wartościowej składowych elementów w wycenianym obiekcie. Obiekty budowlane, a zwłaszcza budynki złożone są z wielu elementów, które zużywają się i tracą na wartości w różnym tempie. Aby ustalić stopień zużycia technicznego obiektu, należy: dokonać podziału obiektu na elementy, ustalić procentowy udział ich kosztów w koszcie całego nowego obiektu, ocenić stopnie zużycia poszczególnych elementów oraz w końcu określić średnioważony stopień zużycia całego obiektu według odpowiedniego dla tej metody wzoru (przy uwzględnieniu m.in. założonej trwałości technicznej elementu, informacji o przeprowadzonych remontach i konserwacjach elementów i ich okresie eksploatacji). Po oszacowaniu stopnia zużycia poszczególnych elementów określa się sumę stopni zużycia dla całego obiektu.

Natomiast w celu szybkiego zdiagnozowania stopnia zużycia technicznego obiektu można posłużyć się metodami Rossa biorąc pod uwagę wiek obiektu w latach oraz jego przewidywany okres trwałości. Wzory Rossa pozwalają na określenie zużycia technicznego budowli w zależności od poziomu przeprowadzanych konserwacji i remontów danej budowli. Pamiętać należy jednak, że stosując powyższą metodę zakładamy, iż wszystkie elementy składowe nieruchomości zużywają się w jednakowym tempie.

Sn - zużycie techniczne budynku lub budowli

t - wiek budynku lub budowli

T - trwałość budynku lub budowli wg danej technologii budowy (przewidywany okres trwałości; np. dla budynku ceglanego o fundamencie ceglanym betonowym T = ok. 100-150 lat)

dla obiektów prowadzonych przy złej gospodarce remontowej, tj. konserwacje i remonty były realizowane w budynku na poziomie niezadowalającym:

t

Sn = ---- x 100 %

T

- jest to tzw. metoda czasowa (liniowa)

dla obiektów o prawidłowej gospodarce remontowej, tj. konserwacje i remonty były realizowane w budynku na poziomie standartowym:

t x (t + T)

Sn = ------------- x 100 %

2 T ²

- jest to tzw. metoda nieliniowa

dla obiektów o wzorowej gospodarce remontowej, tj. konserwacje i remonty były realizowane w budynku w sposób planowy i na poziomie bardzo dobrym:

2

t

Sn = ---------- x 100 %

2

T

- jest to tzw. metoda paraboliczna

Końcową wartość wyrażamy w procentach. Wzory są pomocne w wycenie, ale nie zawsze są wyrocznią o zużyciu (wówczas o Wawelu powiedzielibyśmy, że jego stopień zużycia dawno przekroczył 100%).

Aby obliczyć stopień zużycia budynków lub budowli z uwagi na wiek w pierwszej kolejności należy określić okres trwałości budynku lub budowli w latach. Z podanej poniżej tabeli należy wybrać okres trwałości odpowiadający poszczególnym grupom obiektów:

Opracowano na podstawie:

Instrukcja wewnętrzna dotycząca zasad ustalania stopnia zużycia technicznego budynków i budowli oraz mienia ruchomego, InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń Spółka Akcyjna Vienna Insurance Group, Warszawa 2008

Opracowanie "Wycena nieruchomości (budynkowej)", mgr inż. Marek Włodek, publikacja na portalu Profesor.pl (dostęp 12.10.2012)

Wzory Rossa, publikacja w serwisie dla rzeczoznawców majątkowych Valuers.com.pl (dostęp 12.10.2012)

---