19.03.2013

PRAWNE FORMY WŁADANIA I UŻYTKOWANIA NIERUCHOMOŚCI

Prawo do rozporządzania oznacza możliwość swobodnego dokonywania czynności prawnych np. SPRZEDAŻY, OBCIĄŻENIEM, OGRANICZONYM PRAWEM RZECZOWYM (NP. HIPOTEKA).

Własność jest prawem: zbywalnym,
przenoszonym,
dziedziczonym.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ występuje, jeżeli prawo własności określonej nieruchomości należy do kilku osób . Występuje wówczas podzielność prawa własności

Do najbardziej charakterystycznych form podzielności prawa własności należą:

• Podzielność wg czasu jej trwania,

• Podzielność wg treści,

• Współwłasność własności należącej do kilku osób.

Stosunek prawny współzależności charakteryzują:
1. Jedność podmiotu,
2.Wielkość przedmiotów,
3.Niepodzielność wspólnego prawa.

Rodzaje współwłasności:

1. Współwłasność łączna powstaje i może istnieć tylko w przypadkach przewidzianych przepisami w ramach szczegółowego stosunku osobistego łączącego strony (np. współwłasność małżeńska, współwłasność wspólników).

2. Współwłasność w częściach ułamkowych własność tej samej grupy rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom fizycznym lub prawnym. Żadnemu z współwłaścicieli nie przysługuje fizycznie wydzielona część rzeczy na własność, lecz każdy z nich ma w niej ułamkowo określony udział.

Użytkowanie wieczyste:
Prawo rzeczowe , zgodnie z którym użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. Jest to prawo zbywalne, co oznacza, że użytkownik może użytkowanie wieczyste sprzedać, podarować lub zapisać w testamencie. Okres użytkowania wieczystego trwa 99 lat , w przypadkach wyjątkowych 40 lat.

Użytkowanie wieczyste charakteryzuje:

• Okres użytkowania wieczystego,

• Obowiązek wnoszenia na rzecz właściciela opłat rocznych,

• Obowiązek zabudowy lub zagospodarowania gruntów w określonym okresie czasu (termin zabudowy) lub ustalony w umowie sposób

Użytkowanie jest kategorią pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi.

Prawo rzeczowe ograniczone charakteryzuje się tym, że zapewniają uprawnionym tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy (prawa na rzeczy cudze).

Kodeks cywilny prawa rzeczowe ograniczone dzieli ze względy na ich treść na dwie kategorie.
Kategoria I prawa, które polegają na korzystaniu z rzeczy oraz zapewniają one uprawnionemu władztwo nad rzeczą.
Kategoria II prawo, dotyczące chronionego interesu uprawnionego, polegające tylko na zapewnieniu z rzeczy obciążonej konkretnej wierzytelności (egzekucja z rzeczy obciążonej).

Prawo rzeczowe ograniczone powstaje na podstawie

-umowy
-orzeczenia sądowego
-orzeczenia administracyjnego
zasiedzenia

Rodzaje prawa rzeczowego ograniczonego

Użytkowanie
Służebność
Spółdzielcze prawo do lokalu
Hipoteka

Użytkowanie
Prawa rzeczowe ograniczone, polegają na prawie użytkowania cudzej rzeczy (nieruchomości, ruchomości) lub cudzego prawa i pobieranie z nich pożytków ( w sposób ograniczony lub nie), z obowiązkiem zachowania substancji i dotychczasowego zachowania przedmiotu. Jest to prawe niezbywalne.

Służebność
Prawa rzeczowe ograniczone, zezwalające na korzystanie z cudzej nieruchomości w sposób określony (np. prawo przejazdu, pobierania wody) lub na żądanie osoby uprawnionej aby właściciel obciążonej nieruchomości nie wykonywał swojego prawa w ściśle określonym zakresie (nie prowadził działalności gospodarczej, nie wnosił budynków).

Hipoteka
Obciążenie nieruchomości prawem, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, na mocy której wierzyciel może dochodzić zaspokajania roszczeń z nieruchomości bez względu na to, czyją stałą się własnością z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteką mogą być obciążone następujące prawa:
prawa własności nieruchomości
udział właściciela we własności nieruchomości
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
prawo do domu rodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
wierzytelność zabezpieczona hipoteką

Hipoteka może być ustanowiona:
-na podstawie umowy,
-na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu,
-na podstawie szczegółowego przepisu prawa.
Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej.

Księgi wieczyste to szczegółowego rodzaju rejestry, które prowadzi się po to, aby ustalić stan prawny nieruchomości

Księgi wieczyste i hipoteka

Treść księgi wieczystej odzwierciedla stan prawny nieruchomości, który został w niej ujawniony. Nie oznacza to, że jest to stan prawny rzeczywiście istniejący, a więc zgodny z prawem materialnym.

Znajomość stanu prawnego nieruchomości jest konieczna zarówno w przypadku, gdy chcemy nabyć jak i wynająć nieruchomości. Przede wszystkim informacje ujawnione w księdze wieczystej pozwalają na ustalenie, kto jest właścicielem nieruchomości i czy dana osoba jest uprawniona do rozporządzania rzeczą.

Istnieje możliwość, że osoba, która chce nam sprzedać lub wynająć nieruchomość w ogóle nie jest właścicielem lub jest jedynie współwłaścicielem i w takiej sytuacji do zbycia lub wynajęcia konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Księgi wieczyste ujawniają:
-właściciela nieruchomości,
-ograniczone prawa rzeczowe.

Poza tym mogą być ujawnione:
-prawa osobiste i roszczenia,
-prawo najmu , dzierżawy lub prawo odkupu (bądź pierwokupu),
-roszczenia o przeniesienia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
-roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych.

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczegółowe stanowią inaczej.

Cel i funkcje księgi wieczystej:
1. Pozwalają ustalić stan prawny nieruchomości,
2. Są podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomości,
3.Stanowią zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Wpis danych ustalających stan prawny nieruchomości mają znaczenie ujawniające(ustalające), ale same nie tworzą prawa ani nie snują jego braku. Mają moc prawotwórcze wpisy, których warunkiem jest zmiana lub przeniesienie prawa.

Każda księga wieczysta dzieli się na działy a każdy z nich na tzw. Łany. Podział ten ma charakter porządkowy a omyłkowy wpis w innym dziale wymaga sprostowania z urzędu.

DZIAŁ I obejmuje oznaczenie nieruchomości, czyli dane o jej położeniu i powierzchni oraz prawa związane z jej własnością, takie jak służebności gruntowe przysługujące właścicielowi czy udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości gruntowej.

DZIAŁ II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.

DZIAŁ III ujawnione są prawa rzeczowe obciążające nieruchomość takie jak – użytkowania czy służebność oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (np. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego), a także prawa osobiste – roszczenia ( jak prawa najmu czy pierwokupu) lub roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

DZIAŁ IV przeznaczony jest na wpis dotyczący hipotek.

Podstawowe zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

I Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych (rękojmia wiary publicznej) – oznacza, iż w przypadku niezgodności między stanem prawnym w księdze w rzeczywistym stanem rzeczy, jej treść rozstrzyga się na korzyść tej osoby, która w oparciu o ujawnioną treść w księdze wieczystej nabyta została własność nieruchomości lub inne prawo.

5.03.2013

Cechy i rodzaje nieruchomości

I Część powierzchni ziemi i jako taka nieprzenoszalna – raz zlokalizowana jest niezmienne. Można ją dzielić na części mniejsze albo łączyć w jedną ruchomość kilka mniejszych. Odnosi się to w praktyce przede wszystkim do nieruchomości rolnych, a określenie to jest mianem scalanie gruntów.
IIwartość może być powiększania o tzw. Naniesienie, czyli zlokalizowanie na niej budynki i budowle. W rezultacie dokonania zabudowy wartość nieruchomości rośnie. Wynika to z faktu, wzrostu wartości użytkowej działki zabudowanej, gdyż
III