1. Zarządzanie nieruchomością wspólną

1. Podstawowe pojęcia związane z lokalami

Od kilkunastu lat obserwuje się w Polsce rozwój budownictwa mieszkaniowego wychodzący naprzeciw istniejącemu zapotrzebowania na własne mieszkanie. Rozwój ten uzależniony jest nie tylko od zapewnienia odpowiednich środków finansowych, ale także w znacznej mierze od wyboru właściwej formy prawnej określającej sposób dysponowania mieszkaniami. Tą forma często jest najem, spółdzielcze prawo do lokalu (lokatorskie lub własnościowe), ale także coraz częściej prawo własności lokalu.

Naprzeciw trendowi posiadania prawa do własnego mieszkania, prawa znacznie mocniejszego niż znane dotąd prawa spółdzielcze, wychodzi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). W realiach miast, w których posiadanie własnego domu jednorodzinnego jest dosyć trudne, namiastką domu stały się lokale stanowiące odrębne nieruchomości. Ustawa o własności lokali ma w swej podstawowej warstwie realizować te dążenia na miarę istniejących uwarunkowań.

Akt ten przede wszystkim wprowadza jednolite zasady ustanawiania odrębnych lokali - mieszkalnych i użytkowych. Odnosi się do każdej sytuacji, bez względu na to, czyja własność stanowi nieruchomość (budynek). Reguluje zasady ustanawiania odrębnej własności lokali. Nie wkracza natomiast w sam tryb sprzedaży takich lokali.

Ustawa nie wprowadziła zatem żadnych zmian w stosunki współwłasności nieruchomości, w sytuacji, gdy dana nieruchomość należy do kilku osób fizycznych. Współwłaściciele ci mogą z zastosowaniem postanowień ustawy ustanowić w takiej nieruchomości odrębną własność lokali.

Z drugiej jednak strony ustawa o własności lokali reguluje - i to w odniesieniu do wszystkich mieszkań, bez względu na to, w jakich budynkach się one znajdują i czyją były dotąd własnością - zasady ustanawiania odrębnej własności lokali. Reguluje także zagadnienia związane z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, sposobem zarządu itp., przy czym regulacje te odnoszą się zarówno do lokali znajdujących się w budynkach prywatnych, komunalnych, należących do spółki, przedsiębiorstwa państwowego, zlikwidowanego przedsiębiorstwa rolnego, czy spółdzielni mieszkaniowej. Jest to zatem rozwiązanie o charakterze uniwersalnym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Zarówno samodzielny lokal mieszkalny, jak i lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Definicja samodzielnego lokalu - mieszkalnego lub użytkowego - znajduje się w art. 2 ust. 2. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne (lokali użytkowych).

Cytowany art. 2 ust. 2 zawiera przesłanki samodzielności lokalu. Przede wszystkim lokal taki musi być izbą lub zespołem izb, wydzielonym w obrębie budynku trwałymi ścianami. Nie ma zatem żadnych ograniczeń, co do wielkości powierzchni lokalu. Lokal może też zajmować cała kondygnację, a także część lub całość kilku kondygnacji. Nie wymaga się także, aby samodzielny lokal mieszkalny był wyposażony we wszystkie urządzenia techniczne mające wpływ np. na określenie standardu mieszkania. Zatem niektóre niezbędne urządzenia (np. urządzenia sanitarne) mogą znajdować się poza lokalem. Mogą one być także przedmiotem współwłasności i służyć kilku współwłaścicielom. Ważne jest jednak, by lokal spełniał wymogi pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi. Ustawa nie precyzuje jednak jakie warunki muszą być spełnione w lokalu, aby mogli w nim zamieszkiwać ludzie. Może to być przedmiotem sporów sądowych.

Reasumując można przyjąć, że biorąc pod uwagę funkcję własności lokalu jako odrębnej nieruchomości, lokal jest samodzielny jeżeli:

1. spełnia odpowiednie wymagania techniczno-budowlane,

2. można z niego korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.

Spełnienie wymogów samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do zaświadczenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 217-220 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego. Zaświadczenie nie jest wymagane, gdy odrębną własność lokalu ustanawia sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Konstatacja ta nie wynika jednak z przepisu ustawy, została natomiast ukształtowana orzecznictwem Sądu Najwyższego. W wyroku 13 marca 1997 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „sąd nie jest zobowiązany, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokalu, korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu Dla dokonania tej oceny sąd władny jest skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych”.

W skład samodzielnego lokalu mieszkalnego mogą też wchodzić pomieszczenia pomocnicze.

Do samodzielnego lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, także inne pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone poza budynkiem (jednakże w granicach nieruchomości) zwane pomieszczeniami przynależnymi, przy czym ekspresis verbis ustawa wymienia tu: piwnicę, strych, komórkę i garaż. Różnica pomiędzy tymi określeniami, pomimo nowelizacji ustawy, nie została wyjaśniona. Można przyjąć, że podział na pomieszczenia pomocnicze i przynależne jest sztuczny i terminy te należy traktować jako tożsame. Jedyna dostrzegalna różnica polega na tym, że pomieszczenia przynależne mogą znajdować się także poza budynkiem, co wydaje się jednak wypływać z nieuwagi ustawodawcy.

Lokale wraz z pomieszczeniami do ich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią podstawę do wydania zaświadczenia przez starostę, a także załącznik do aktu ustanawiającego odrębna własność. Obowiązek sporządzenia takich dokumentów spoczywa na właścicielu na właścicielu budynku, chyba że strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu postanowią inaczej.

Ustawa o własności lokali nie wymaga, by nastąpiło jednoczesne wyodrębnienie wszystkich lokali w danej nieruchomości. Oznacza to, że dopuszczalne jest także sukcesywne wyodrębnianie poszczególnych lokali.

Ustawa nie stwarza także żadnych ograniczeń w liczbie lokali mogących należeć do jednej osoby. Wynika z tego, że tej samej osobie może przysługiwać prawo do wielu samodzielnych lokali (mieszkalnych lub użytkowych), a w rezultacie prawo własności wielu nieruchomości lokalowych znajdujących się w jednym budynku Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i prawnych.

Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Każdy właściciel lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) posiada określony udział w nieruchomości wspólnej, co wiąże się z obowiązkiem udziału w kosztach ich utrzymania, a także w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Oznacza to, iż właściciel lokalu nie może rozporządzić udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej bez równoczesnego rozporządzenia prawem własności lokalu. Analogicznie, gdy zbywana jest własność lokalu, udział w nieruchomości wspólnej musi być zbyty razem z nim. Oznacza to, iż w istocie współwłasność ta ma charakter przymusowy.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Nieruchomością wspólną jest przede wszystkim grunt, na którym budynek jest posadowiony, a ściślej rzecz ujmując - prawo do gruntu (prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania). Ponadto nieruchomością wspólną są np. fundamenty, dachy, ściany nośne, klatki schodowe, korytarze, strychy, elewacje zewnętrzne budynków, instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe, przewody kominowe itd. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z wyrokiem z 2 grudnia 1998 r. współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

O tym, co pozostaje we współwłasności decyduje w zasadzie ustawa, ale zakres tej współwłasności może być precyzowany przez umowę o ustanowienie odrębnej własności lokali. Doprecyzowanie to może dotyczyć takich elementów wspólnych, jak piwnice, schowki, strych itp. Nie może to natomiast dotyczyć takich elementów, jak grunt, na którym stoi budynek, dach, klatki schodowe, ściany nośne, fundamenty.

Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jeżeli nie następuje jednoczesne wyodrębnienie wszystkich lokali w budynku i jakaś ich część pozostaje własnością właściciela budynku, to udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej określa się analogicznie, a więc odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Oznacza to, że właściciel budynku przed przystąpieniem do ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali powinien dokonać pomiaru całej powierzchni użytkowej budynku, a także powierzchni poszczególnych lokali. W celu określenia wielkości udziału w elementach wspólnych przypadających poszczególnym lokalom, należy określić stosunek, w jakim powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) pozostaje w stosunku do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Należy przy tym pamiętać, iż określona w ten sposób ułamkowa część udziału we współwłasności jest przedmiotem wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla danego lokalu oraz dla nieruchomości wspólnej. Ewentualne sprostowanie wadliwie określonej wielkości tego udziału wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej. Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej stanowi podstawę do rozliczeń pomiędzy właścicielami lokali dotyczących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Stąd też sprostowanie może być niekiedy bardzo trudne, szczególnie przy braku zgody pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali.

W postanowieniu z 14 marca 2002 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, nie powodują nieważności całych czynności. Lecz tylko nieważność postanowień dotkniętych wadą.

Jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się kilka budynków, w których wyodrębnia się własność lokalową, udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej może być, w drodze umowy, określona w pominięciem zasady proporcjonalności. Np. jeżeli trzech współwłaścicieli nieruchomości znosi współwłasność i ustanawia umownie trzy odrębne lokale, to mogą się oni umówić, że ich udziały będą równe (po 1/3), pomimo różnej powierzchni lokali.

W wyroku z 13 maja 2004 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „przy określeniu udziałów nieruchomości wspólnej, gdy następuje to w inny sposób niż określony w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, spełnione muszą być łącznie dwa warunki: udział musi być powiązany z lokalem, a suma udziałów musi odpowiadać jedności”.

W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub inny w sposób niż określony w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się takie właśnie zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej. Jednakże wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości mogą ta sytuacje zmienić i dokonać w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Z odrębną własnością lokalu wiąże się, jak wcześniej stwierdzono, odpowiedni udział w prawie do gruntu. Może to być zarówno prawo własności, jak i prawo wieczystego użytkowania. Jest sprawą oczywistą, że będzie to takie prawo, jakie przysługuje właścicielowi budynku, w którym wyodrębniany jest lokal. Jednakże w sytuacji, gdy wyodrębnienie lokalu następuje w budynku stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, publiczny właściciel może zbyć albo udział we współwłasności gruntu, albo oddać część ułamkową gruntu w użytkowanie wieczyste.

Należy ponadto dodać, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to oczywiście także do jego obowiązków.

Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:

1. nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

2. nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

3. ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.

Rozwiązanie to, zawarte w dodanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) art. 3a ust. 1, ujednoliciło termin końcowy trwania prawa wieczystego użytkowania przez ustalenie jednego terminu dla wszystkich lokali, niezależnie od daty wyodrębnienie lokalu, z którym związany jest udział w tym prawie. Oznacza to, że termin końcowy trwania użytkowania wieczystego udziału ułamkowej części gruntu określony w umowie ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, jako prawa związanego z tym lokalem, wyznacza też datę końcową trwania użytkowania wieczystego udziałów w ułamkowych częściach gruntu jako prawa związanego z wyodrębnieniem dalszych lokali, niezależnie od daty ich wyodrębnienia.

Zgodnie z kolei z treścią art. 3a ust. 2, jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

Zasada ta, ma zastosowanie do stanów faktycznych związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali sprzed 22 września 2004 r. (data wejścia w życie nowelizacji). W przepisie tym upoważniono zarówno właścicieli lokali, jak i właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) do żądania ujednolicenia końcowego terminu trwania użytkowania wieczystego wszystkich udziałów związanych z odrębna własnością lokali, stosownie do najdłuższego terminu ustalonego w umowie wyodrębnienia lokalu, którego ustanowienie nastąpiło najpóźniej. Jeżeli istnieje zgoda wszystkich właścicieli lokali oraz właściciela gruntu, to ujednolicenie terminu trwania użytkowania wieczystego następuje w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. W przypadku braku takiej zgody zastosowanie znajduje art. 199 Kodeksu cywilnego, co oznacza, iż właściciele lokali, którzy dysponują w sumie udziałami w użytkowaniu wieczystym przewyższającymi 50% ogólnej wielkości udziałów, mogą wystąpić do sądu w trybie postępowania nieprocesowego o rozstrzygnięcie sporu. Sąd, uwzględniając wniosek, wyrazi wówczas zgodę za właścicieli sprzeciwiających się ujednoliceniu terminu. Dysponując takim orzeczeniem właściciele lokali żądający ujednolicenia terminu mogą zawrzeć stosowną umowę w formie aktu notarialnego w właścicielem gruntu.

Jeżeli z kolei właściciel gruntu odmawia przystąpienia do umowy w przedmiocie ustalenia jednolitego terminu trwania użytkowania wieczystego, to właściciele lokali mogą żądać w trybie art. 64 Kc zobowiązania przez sąd właściciela gruntu do złożenia oświadczenia woli w tym przedmiocie. Ujednolicenia terminu może żądać także, co oczywiste, właściciel gruntu.

Zasady wyrażone w art. 3a ustawy o własności lokali znajdowały wcześniej wyraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a także były przestrzegane w praktyce notarialnej. Są one konsekwencją reguły „jednorodzajowości” prawa do gruntu. W chwale z 28 września 1995 r. stwierdził, że niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę ułamkowej części gruntu zabudowanego domem mieszkalnym - jako prawa związanego z własnością lokalu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali. Zasada „jednorodzajowości” prawa do gruntu oznacza zatem, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego może dokonać wyboru między sprzedażą udziału we współwłasności gruntu a oddaniem części gruntu w użytkowanie wieczyste jedynie przy wyodrębnieniu i sprzedaży pierwszego lokalu. To powiązanie przesadza, iż ze sprzedażą dalszych lokali będzie związane zbycie takiego samego prawa do gruntu, jakie jest związane z pierwszym wyodrębnionym lokalem.

Zgodnie z art. 232 Kc przedmiotem użytkowania wieczystego może być wyłącznie grunt Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Użytkowanie wieczyste jest prawem obciążającym nieruchomość gruntową jako fizycznie wyodrębnioną cześć powierzchni ziemskiej i dlatego też nie jest możliwe ustanowienie użytkowania wieczystego na udziale we własności, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, a chociażby jeden ze współwłaścicieli nie jest Skarbem Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

1. Odrębna własność lokali

1. Powstanie odrębnej własności lokali

Odrębna własność lokalu może być ustanowiona w następstwie:

• zawarcia umowy (między współwłaścicielami nieruchomości lub między właścicielem a nabywcą lokalu),

• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,

• orzeczenia sądu kończącego postępowanie prowadzone w sprawie o: zniesienie współwłasności, dział spadku, podział majątku dorobkowego małżonków po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Również jednostronna czynność prawna w tym przedmiocie wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Ustanowienie odrębnej własności lokali może stanowić jeden ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości. W takim przypadku każdy ze współwłaścicieli może - w następstwie zniesienia współwłasności - stać się właścicielem jednego lub kilku odrębnych lokali mieszkalnych i użytkowych. Jednakże elementy wspólne nieruchomości, w tym prawo do gruntu, pozostaną przedmiotem współwłasności i z reguły zajdzie potrzeba obliczenia wielkości tych udziałów na nowo.

Zarówno przy umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu, jak i przy ustanowieniu takiej własności w drodze orzeczenia sądu, niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten będzie miał wszakże różny charakter. O ile przy umownym ustanawianiu odrębnej własności lokali wpis ten ma charakter konstytutywny, o tyle wpis na podstawie orzeczenia sądu jest wpisem deklaratywnym. Chodzi oczywiście o pierwszy wpis. Dalszy obrót (sprzedaż, darowizna itp.) lokalu wymaga wprawdzie wpisu do księgi wieczystej, lecz nie ma on charakteru konstytutywnego.

Pewnym problemem może być kwestia charakteru prawa majątkowego związanego z ustanowieniem odrębnej własności lokalu i jego sprzedażą w okresie pomiędzy zawarciem umowy w formie aktu notarialnego a wpisem w księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że między tymi zdarzeniami występuje niekiedy znaczny upływ czasu. Według G. Bieńka i Z. Marmaja do tego zagadnienia należy podejść w ten sposób, że wprawdzie prawnie odrębna własność lokalowa powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, to z chwilą jednak zawarcia umowy w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności takiego lokalu oraz jego sprzedaży nabywcy lokalu przysługują określone prawa majątkowe, które mogą być przedmiotem obrotu, dziedziczenia itp., jak każde inne prawo majątkowe.

Za dopuszczalnością sprzedaży ogółu nabytych umową o ustanowieniu odrębnej własności lokalu przed ujawnieniem tych praw w księdze wieczystej wypowiedział się także I. Ignatowicz wyrażając pogląd, że osoba taka uzyskała określoną sytuacje prawną w rodzaju silnie ugruntowanej ekspektatywa, co może usprawiedliwiać stanowisko, że ekspektatywa ta może być przedmiotem obrotu.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 czerwca 2001 r. uznał, że umowa darowizny ekspektatywa odrębnej własności lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu.

Stanowiący odrębną własność lokal może być też przedmiotem współwłasności kilku osób. Może to mieć miejsce zarówno w następstwie dziedziczenia, jak i nabycia takiego lokalu przez kilka osób na współwłasność.

Sukcesywne wyodrębnianie i sprzedaż lokali powodować będzie powstawanie odrębnych własności. Jednakże właściciele już wyodrębnionych lokali nie są stroną umów o wyodrębnienie następnych lokali. Oznacza to, ze przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali właściciel zbywający kolejny lokal ma całkowitą swobodę zarówno w wyborze nabywcy, jak i warunków transakcji. W ustaleniu tych warunków oraz zawarciu umowy w formie aktu notarialnego właściciele wcześniej wyodrębnionych lokali nie biorą udziału. Umowa taka jest zawierana między właścicielem budynku a osobą zainteresowaną wyodrębnieniem i nabyciem takiego lokalu. Jednakże umowa taka nie może zmieniać sposobu zarządzania nieruchomością wspólną ani wpływać na zakres praw i obowiązków właścicieli lokali wcześniej wyodrębnionych.

Właściciel lokali dotychczas nie wyodrębnionych może także w drodze jednostronnej czynności prawnej wyodrębnić lokale i wydzielić je do odrębnych ksiąg wieczystych, ustanawiając odrębną własność każdego lokalu dla siebie. Nie ma przy tym żadnych ograniczeń. Właściciel budynku może ustanowić odrębną własność wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych, byleby spełniały wymóg samodzielności.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Powyższe wyszczególnienie, zawarte w art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie jest oczywiście wyczerpujące. Poza tym umowa powinna zawierać określenie nieruchomości, z której lokal zostaje wyodrębniony, z podaniem oznaczenia księgi wieczystej, oznaczenie stron, wskazanie warunków, na jakich doszło do wyodrębnienie lokalu, sposobu zapłaty ceny, jej wysokości, daty wydania lokalu nabywcy itp.

Należy przy okazji zwrócić uwagę na fakt, że umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu ma charakter zobowiązująco-rozporządzający, ponieważ w jej wyniku następuje przeniesienie własności nieruchomości lokalowej. W związku z tym maja do niej zastosowanie przepisy art. 155 i nast. Kc. Przede wszystkim umowa taka, stosownie do dyspozycji art. 157 § 1 Kc, nie może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Wyodrębnienie lokalu (tak mieszkalnego, jak i użytkowego) może nastąpić zarówno na rzecz osoby lub osób fizycznych, jak i osoby prawnej. Nie ma w tym względzie żadnych ograniczeń. W sytuacji gdy lokal nabywa kilka osób fizycznych na współwłasność, niezbędne jest określenie wielkości udziału każdej z nich (w ułamkach). Kiedy natomiast nabywcami lokalu są małżonkowie, lokal staje się z reguły przedmiotem ich majątku dorobkowego i stanowi współwłasność łączną.

Współwłaściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu określić także sposób zarządu (zarządzania) nieruchomością wspólną. Określenie sposobu zarządu może nastąpić także w późniejszej umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Zmiana ustalonego w umowie sposobu zarządu może nastąpić także z mocy uchwały właścicieli lokali podjętej w trybie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, przy czym uchwała taka musi być ujęta w protokole sporządzonym przez notariusza w formie aktu notarialnego. Tak sporządzona uchwała stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Sposób zarządzania nieruchomością wspólna podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Wpisów dotyczących sposobu wykonywania zarządu dokonuje się w księdze wieczystej nieruchomości, z której lokale zostały wydzielone.

Należy przy okazji zwrócić uwagę na fakt, że z chwilą wyodrębnienia (ustanowienia odrębnej własności) choćby jednego lokalu, dochodzi do swoistego podziału i powstania w danej nieruchomości budynkowej kilku nieruchomości. Poza tym dochodzi do powstania nieruchomości wspólnej. Dotychczasowy właściciel traci wyłączność w dysponowaniu pozostałą częścią budynku i może dysponować częściami wspólnymi nieruchomości (budynku i gruntu) tylko o tyle, o ile udziały są związane z samodzielnymi lokalami jeszcze niewyodrębnionymi. Dotyczy to zarówno praw, jak i obowiązków.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić także w wyniku postępowania sądowego o zniesienie współwłasności, podział majątku dorobkowego małżonków lub dział spadku. Ustanowienie odrębnej własności lokalu podlega wprawdzie wówczas ogólnym regułom, należy jednak mieć na względzie treść przepisu art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokalu za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego do wykonania (tymczasowo na jego koszt) niezbędnych robót adaptacyjnych, a w razie przeszkód stawianych przez innych uczestników - sąd może także wydać stosowne nakazy i zakazy.

W wyniku postępowania sądowego powinno nastąpić w zasadzie całkowite zniesienie współwłasności, co w tym przypadku powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom. Postanowienie sądu znoszące współwłasność nieruchomości powinno - podobnie jak umowa notarialna - dokładnie określać takie elementy, jak powierzchnię, położenie lokalu i pomieszczenia pomocnicze oraz wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej. Na wniosek zainteresowanych postanowienie może także określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (podział do użytkowania).

W przypadku sądowego ustanowienia odrębnej własności lokalu istnieje wprawdzie obowiązek założenia księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu, ale wpis ten ma charakter deklaratywny, a nie konstytutywny. W tej sytuacji powstanie odrębnej własności lokalu datuje się na dzień prawomocności takiego orzeczenia.

Może się zdarzyć (i często tak bywa), że powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z budynku. W takiej sytuacji współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

Jest to pewne odstępstwo od zasady niedopuszczalności zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali. Otóż nie naruszając wspomnianej zasady, ustawodawca dopuścił możliwość podziału działki gruntu (pod określonymi warunkami), na której stoi budynek, wydzielenie nowej działki oraz jej zbycie. Ponieważ teren, na którym budynek jest postanowiony, stanowi przedmiot współwłasności dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz właścicieli poszczególnych lokali, umowę sprzedaży takiej wydzielonej działki mogą zawrzeć tylko wszyscy współwłaściciele. Współwłaściciele ci zbędą swoje udziały w tej wspólnej nieruchomości.

Jeżeli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a właścicielom wyodrębnionych lokali przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, to publiczny właściciel musi ustanowić na rzecz nabywcy wydzielonej działki prawo użytkowania wieczystego w odpowiednim ułamku, odpowiadającym udziałowi jaki mu przysługuje. Sprzedaż takiej wydzielonej działki gruntu nie wpłynie przy tym na wielkość udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Udziały pozostaną takie, jak poprzednio, a tylko odnosić się będą do mniejszej powierzchni gruntu.

Jeżeli z kolei na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, to współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub większej ilości działek budowlanych. Otóż właściciele lokali w nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami mieszkalnymi mogą podjąć uchwałę o podziale tej nieruchomości w taki sposób, by wydzielić działki, na których stoją poszczególne budynki i w miejsce jednej wspólnoty utworzyć kilka.

Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Istotne jest przy tym, aby właściciel gruntu uzyskał pozwolenie na budowę. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa powinno być ujawnione w księdze wieczystej.

W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i ryzyko właściciela gruntu (wykonanie zastępcze).

Unormowanie to, zawarte w art. 9 ustawy o własności lokali, wychodzi na przeciw rozwojowi budownictwa mieszkaniowego i stanowi daleko idące zabezpieczenie interesów nabywcy lokalu.

Właściciel gruntu (osoba fizyczna, przedsiębiorca, spółdzielnia mieszkaniowa itp.) może zebrać oferty osób zainteresowanych nabyciem mieszkań i zawrzeć z nimi umowy w formie aktu notarialnego, w których zobowiąże się do wzniesienia budynku i wyodrębnienia w nim poszczególnych lokali. Dalszym wymogiem takiej umowy jest wpis do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma być wzniesiony budynek.

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

Oświadczenie woli właściciela budynku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może dotyczyć wielu lokali i zostać zawarte w jednym akcie notarialnym, choć ze względów praktycznych (założenie odrębnych ksiąg wieczystych) celowe byłoby sporządzenie odrębnych aktów notarialnych.

Odrębna własność lokalu może powstać także w następstwie nadbudowy lub przebudowy budynku już istniejącego, np. w następstwie przebudowy strychu. Jeżeli w takim budynku niektóre lokale zostały już wyodrębnione, zgodę na nadbudowę lub przebudowę wyrazić musi wspólnota mieszkaniowa. Powstanie nowego lokalu pociągnie za sobą konieczność przeliczenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej ponieważ zmniejszy się powierzchnia nieruchomości wspólnej, a zwiększy powierzchnia użytkowa budynku.

1. Wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu. Wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali oraz właściciel budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione, jeżeli część lokali pozostało niewyodrębnionych.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej ale pomimo tego braku zaliczana jest do podmiotów gospodarki narodowej i jest zobowiązana do posiadania numeru REGON. Powinna też dokonać zgłoszenia w celu uzyskania numeru identyfikacji podatkowej NIP.

Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Zobowiązania w imieniu wspólnoty zaciąga zarząd wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa, nieposiadając osobowości prawnej, ma jednak zdolność sądową, czyli pozywać i być pozywana. W postępowaniu sądowym, zarówno po stronie powodowej, jak i pozwanej, występuje więc wspólnota reprezentowana przez zarząd, a nie wszyscy właściciele lokali, choć ponoszą oni odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty. Odpowiedzialność wspólnoty jest przy tym nieograniczona, a odpowiedzialność właściciela lokalu ogranicza wielkość jego udziału w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa, nie posiadając osobowości prawnej, nie może nabyć niczego dla siebie. Jeżeli nabywa cokolwiek, to nabywa na rzecz członków wspólnoty, proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości wspólnej. Wspólnota jako taka nie jest odrębnym od jej członków podmiotem praw i obowiązków.

2. Granice nieruchomości wspólnej

Ustawa o własności lokali wyróżnia w budynkach będących współwłasnością z jednej strony samodzielne lokale (mieszkalne i o innym przeznaczeniu) oraz nieruchomość wspólną, będącą współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Wspomniana ustawa nakłada na właścicieli nie tylko obowiązek ponoszenia wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu, ale także obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jednakże w codziennej praktyce sformułowanie powyższe jest niewystarczające. Dla uniknięcia mogących wystąpić w codziennej eksploatacji budynku wątpliwości konieczne jest bardziej precyzyjne określenie granic nieruchomości wspólnej. Przy określaniu przynależności poszczególnych elementów budynku, a także instalacji i wyposażenia, do nieruchomości wspólnej należy uwzględnić takie aspekty, jak:

• ich techniczne i funkcjonalne, a także estetyczne powiązanie z innymi elementami,

• możliwość ich obsługi, konserwacji i remontu przez indywidualnego właściciela.

Do dokonania takiego określenia upoważnieni są właściciele lokali w danej nieruchomości na podstawie przepisu art. 22 ust.3 pkt 8 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem należy do nich bowiem: „ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną”.

Opierając się na tej podstawie prawnej, właściciele lokali w uchwale podjętej większością głosów we wspólnotach „dużych” (tzn. liczących 8 i więcej lokali) lub jednogłośnie we wspólnotach „małych” (do 7 lokali) mogą i powinni określić, jakie elementy budynku (nieruchomości) zaliczane będą do nieruchomości wspólnej. Skutkiem takiej uchwały jest pokrywanie nakładów na remonty i kosztów związanych z funkcjonowaniem elementów zaliczonych w uchwale do nieruchomości wspólnej z funduszy wspólnoty mieszkaniowej. Należy jednak pamiętać o tym, że uchwała właścicieli powinna doprecyzować to, co wynika w sposób ogólny z ustawy. Nie może ona jednak oczywiście zmieniać ustaleń ustawowych.

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna odrębnie określić w uchwale granice tego, co na nieruchomości jest wspólne. Tym niemniej, w skład nieruchomości wspólnej należy generalnie zaliczyć (poza gruntem):

1. klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity i bramy oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku;

2. garaże, piwnice, strychy, schowki, wózkarnie itp. pomieszczenia użytkowe, jeżeli nie są odrębnymi lokalami lub pomieszczeniami przynależnymi do lokali;

3. pralnie i suszarnie, kotłownie, składy opału, pomieszczenia węzłów cieplnych, rozdzielni elektroenergetycznych, wodomierzy itp.;

4. odrębne pomieszczenia powstałe w wyniku zabudowy, adaptacji lub wydzielenia z pomieszczeń wymienionych wyżej, jeżeli nie dokonano przeniesienia własności i zmiany udziałów dotychczasowych właścicieli lokali w budynku;

5. dozorcówki nie będące samodzielnymi lokalami i nie wliczone do powierzchni użytkowej lokali w budynku;

6. schrony i ukrycia służące mieszkańcom danego budynku (jeżeli schron służy mieszkańcom wielu budynków, jego status powinien zostać określony przez odpowiednimi wspólnotami, ewentualnie w uzgodnieniu z organami gminy);

7. pomieszczenia zsypów, komórki, składy i inne pomieszczenia gospodarcze służące nieruchomości;

8. fundamenty i inne elementy posadowienia budynku;

9. ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej;

10. balkony, loggie, tarasy i balustrady;

11. ściany działowe z wyjątkiem ścian usytuowanych wewnątrz poszczególnych lokali;

12. dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny itp.;

13. stropy między poszczególnymi kondygnacjami;

14. przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne) wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych;

15. dźwigi (osobowe i towarowe) wraz z szybami i maszynowniami;

16. węzły cieplne nie stanowiące własności przedsiębiorstwa dostarczającego energię cieplną wraz ze związanymi z nimi urządzeniami;

17. instalacja centralnego ogrzewania (bez urządzeń etażowych);

18. instalacja gazowa, od głównego zaworu w budynku do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu (względnie do pierwszego zaworu odcinającego w lokalu), a także instalacja gazowa w pomieszczeniach wspólnych (np. w pralni), albo też cała instalacja gazowa, wraz z instalacją w lokalach, aż do urządzeń odbiorczych;

19. instalacja elektryczna i instalacje teletechniczne:

1. wewnętrzne linie zasilające - od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokali,

2. instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetleniowymi na zewnętrznych ścianach budynku,

3. instalacja odgromowa,

4. zbiorcza antena radiowo-telewizyjna wraz z instalacją i instalacja telewizji kablowej, jeżeli nie należy do operatora,

5. instalacja domofonowa bez aparatów w lokalach,

6. wydzielona instalacja dzwonkowa (bez dzwonków) oraz ew. instalacje sygnalizacyjne;

20. instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu lub od pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja wewnętrzna odrębnego lokalu (włącznie z zaworem), a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych;

21. instalacja dostarczanej centralnie ciepłej wody od węzła cieplnego (od pierwszego zaworu za wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym) do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu lub - w przypadku braku wodomierza - do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja odrębnego lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych;

22. instalacja kanalizacyjna - piony kanalizacyjne, instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali do pionów w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, a także zewnętrzne i ewentualnie wewnętrzne rury spustowe oraz części przykanalika od pierwszej studzienki rewizyjnej licząc od budynku;

23. działkę gruntu oraz obiekty znajdujące się na tej działce, a mianowicie:

1. drogi, dojazdy, parkingi, chodniki, schody itp.,

2. obiekty małej architektury i urządzenia terenu, w tym urządzenia placów zabaw, ławki, trzepaki itp.,

3. altany śmietnikowe, komórki oraz inne budynki i budowle nie będące własnością odrębnego właściciela,

4. instalacje i urządzenia oświetleniowe oraz ew. inne instalacje służące użytkowaniu terenu,

5. drzewa, trawniki, kwietniki itp.

Balkony, loggie, tarasy i balustrady, mimo iż zwykle przeznaczone są do indywidualnego użytku, stanowią nieodłączny element elewacji zewnętrznej. Ich ew. remont powinien być przeprowadzany jednocześnie i w sposób jednolity. Nie oznacza to oczywiście całkowitego zwolnienia indywidualnych użytkowników z obowiązków. Chociaż są to części wspólne, to ich indywidualny użytkownik powinien być zobowiązany do okresowej konserwacji dostępnych dlań elementów, a nawet do częściowego lub nawet pełnego pokrycia kosztów remontu.

Do nieruchomości wspólnej powinny także być zaliczone odcinki odpływów kanalizacyjnych znajdujące się poza lokalem, ponieważ nie mogą być wymieniane przez tego właściciela, który z nich korzysta bez uzgodnienia z właścicielami innych lokali.

1. Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zasadniczym prawem właściciela lokalu jest prawo własności tego lokalu w rozumieniu art. 140 Kodeksu cywilnego, co oznacza iż właściciel ma prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim z wyłączeniem innych osób. Właściciel lokalu może więc lokal zbyć, oddać w najem, zamienić itp. W swobodnym rozporządzeniu lokalem nie może mu przeszkodzić ani dotychczasowy właściciel, ani wspólnota mieszkaniowa.

Prawo odrębnej własności lokalu dość znacznie różni się jednak od prawa własności nieruchomości gruntowej, czy też prawa własności nieruchomości budynkowej. Specyfika tego prawa polega przede wszystkim na tym, że poza prawem własności lokalu, właścicielowi przysługuje także prawo współwłasności w nieruchomości wspólnej, a z drugiej strony ma on także zobowiązania względem wspólnoty mieszkaniowej. Ten szczególny charakter prawa odrębnej własności lokalu wynika przede wszystkim z faktu, iż na stosunkowo małej powierzchni, w jednym budynku, powstaje pewna liczba odrębnych praw.

Nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i przychodach. Przez ciężary i wydatki należy przy tym rozumieć wszelkie koszty utrzymania nieruchomości, a więc zarówno remonty, jak i podatki. Dopuszczalne jest ustalenie większych obciążeń dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Chodzi o to, że np. lokal użytkowy może z sposób wyraźny zwiększać koszty wywozu odpadków lub zużycia wody.

Stosownie do art. 13 ustawy do obowiązków właściciela lokalu należy:

• ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu,

• utrzymywanie swojego lokalu w należytym stanie,

• przestrzeganie porządku domowego,

• uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

• korzystanie z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli,

• współdziałanie z nimi w ochronie wspólnego dobra,

• zezwalanie, na żądanie zarządu, na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Udział właścicieli poszczególnych lokali w pokrywaniu kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztach zarządu nieruchomością określony jest poprzez wielkość ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli właścicielowi odrębnego lokalu przysługuje, w odniesieniu do gruntu, na którym budynek jest posadowiony, prawo użytkowania wieczystego, co jest zjawiskiem częstym - opłaty wiążące się z tym prawem (użytkowanie wieczyste) określane są dla każdego użytkownika wieczystego oddzielnie. Każdy właściciel lokalu ma zatem obowiązek samodzielnie wnosić te opłaty na rzecz właściciela gruntu, tzn. na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Powyższe wyliczenie wydatków składających się na koszt zarządu nieruchomością wspólną, zawarte w art. 14 ustawy, nie jest wyliczeniem wyczerpującym, lecz przykładowym. Wszystkie te wydatki obciążają każdego właściciela lokalu stosownie do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Jak już wcześniej wspomniano, możliwa jest przy tym pewna korekta w odniesieniu do lokali użytkowych.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zaliczki te powinny być tak określone, aby pokrywały bieżące wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wielkość tych zaliczek powinna być określona na podstawie rzeczywiście dotychczas ponoszonych wydatków na ten cel, co powinno wynikać z ewidencji tych wydatków i ich rozliczeń.

Właściciele lokali, których sytuacja materialna nie pozwala na pokrycie tych zaliczek, a którzy spełniają określone kryteria, mogą ubiegać się o przyznanie im przez gminę stosownych dodatków mieszkaniowych.

Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być przez podmiot sprawujący zarząd dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

W przypadku gdy właściciel lokalu w sposób rażący nie stosuje się do określonych wyżej obowiązków, a w szczególności:

• zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,

• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,

• albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym

wspólnota mieszkaniowa może, zgodnie z art. 16 ustawy, w trybie procesu żądać przymusowej sprzedaży należącego do niego lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Sąd orzeka także o opróżnieniu takiego lokalu. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Przyjęte rozwiązanie jest wprawdzie drastyczne, ale o tyle usprawiedliwione, że właściciel lokalu otrzymuje równowartość sprzedanego lokalu, która pozwala mu na ewentualne nabycie na wolnym rynku innego lokalu mieszkalnego.

Wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Tego rodzaju rozwiązanie, jakie przyjęte zostało w art. 17 ustawy o własności lokali, określane jest w doktrynie i w orzecznictwie jako odpowiedzialność in solidum albo „solidarność ułomna”.

G. Bieniek, Z. Marmaj: Własność lokali. Komentarz, warszawa 2005, str. IX

Wyrok Sądu Najwyższego z 13 marca 1997 r. (IICKN 31/97, Rejent Nr 10/1997, str. 180 i nast.)

Por.: J. Skąpski, Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP z 1996 r. zeszyt 2

Por.: art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Por.: wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97, OSNC Nr 6/1999, poz. 113)

Por.: postanowienie Sądu Najwyższego z 14 marca 2002 r. (IV CKN 896/00, niepubl.)

Por: wyrok Sądu Najwyższego z 13 maja 2002 r. (VCK 492/03, niepubl.)

Por.: art. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Por.: uchwała Sądu Najwyższego z 28 września 1995 r. (III CZP 127/95, OSNC Nr 1/1996, poz. 12)

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj: Własność lokali. Komentarz, warszawa 2005, str. 52-55

Por.: art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

G. Bieniek, Z. Marmaj: Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 67

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj: Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 70

Por.: I. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, str. 47

Por.: postanowienie Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2001 r. (I CA 1/01, OSNC Nr 2/2002, poz. 26)

Por.: art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Por.: art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj: Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 61-62

Por.: art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Por.: art. 10 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj: Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 80

---