Gospodarka nieruchomościami

Wykaz literatury uzupełniającej

1. M.Możdżeń-Marcinkowski, Agencja Nieruchomości Rolnych, Warszawa 2003,

2. G.Bieniek, Reprezentacja Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w postępowaniu cywilnym, Warszawa 2004,

3. W.Radecki, Ustawa o lasach. Komentarz, Warszawa 2004,

4. G.Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2005,

5. J.Szachułowicz, Własność publiczna, Warszawa 2000,

6. J.Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami, Warszawa 2005,

7. G.Bieniek, S.Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2006,

8. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. prof. Z.Niewiadomskiego, Warszawa 2006,

9. Nieruchomości. Zagadnienia prawne pod red. H.Kisilowskiej, Warszawa 2006,

10. K.Buczyński, M.Przychodzki, Gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa de lege ferenda. Rejent 2008 nr 1 s.9-36.

Kraków, dnia 1 marca 2008 r. 

  WYKAZ AKTÓW PRAWNYCH OBOWIĄZUJĄCYCH DO EGZAMINU 

1) Art. 21 i 64 Konstytucji RP.

2) Art. 57, art. 140 -352, art. 659-719, art. 922-985 k.c.

3) Ustawa z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.).

4) Art. 2, 3, 7, 8, 14, 17, 20, 22, 23, 27, 29, 33 i 34 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 26.03. 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów, (Dz.U. z 2003 r. Nr 178, poz. 1749 ze zm.).

5) Art. 1-6c ustawy z dnia 15.11.1984 r. o podatku rolnym  (Dz.U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.).

6) Art. 1-8, 17-33 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych¹⁾  (Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.).

7) Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. „a", art. 31 i 47 ustawy z dnia 8.03.1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

8) Art. 5-21 ustawy z dnia 10.05.1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.).

9) Art. 2-8 ustawy z ustawy z dnia 29.09.1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.).

10) Art. 1-7 ustawy z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych  (Dz.U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 ze zm.).

11) Art. 1-8, 12-19 i 24-50  ustawy z dnia 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U.z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm.).

12) Art. 1-14a i 18-44 ustawy  z dnia 28.09.1991 r. o lasach (Dz.U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 ze zm.).

13) Art. 7-11 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U.z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

14) Art. 19-37ga ustawy z dnia 27.10.1994 r. o autostradach płatnych i Krajowym Funduszu Drogowym (Dz.U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2571 ze zm.).

15) Art. 1-20 ustawy z dnia 3.02.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.).

16) Art. 1-7, 18-25b i 31a-31c ustawy  z dnia 30.05.1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 163, poz.1711 ze zm.).

17) Ustawa z dnia 8.08.1996 r. o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 493 ze zm.).

18) Art. 1-152, 174, 179 i 180, 184 i 185, 199-242 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

19) Art. 1-5 ustawy z dnia 4.09.1997 r. o działach administracji rządowej (Dz.U. z 2003 r. Nr 159, poz. 1548 ze zm.). 20) Art. 12 pkt 8 lit. „a" i art. 34 ustawy z dnia 5.06.1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 ze zm.).

21) Art. 18 pkt 19 lit. „a" i art. 43 ustawy z dnia 5.06.1998 r. o samorządzie województwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590 ze zm.).

22) Art. 60-74 ustawy  z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.).

23) Art. 1-6 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr  4, poz. 24 ze zm.).

24) Art. 1-6 ustawy z dnia 30.10.2002 r. o podatku leśnym  (Dz.U. Nr 200, poz. 1682 ze zm.).

25)  Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

26)  Ustawa z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych⁽¹⁾ (Dz.U. Nr 80, poz. 721 ze zm.).

27) Art. 1-9 ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592).

28)  Rozp. RM z dnia 14.09. 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108).

29) Rozp. RM z dnia 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663).

30)  Rozp. RM z dnia 4.05.2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, poz. 736).

31)  Art. 1-24 ustawy z dnia 8.07.2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419 ze zm.).

32)  Art. 1-9 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa¹⁾ (Dz.U. Nr 169, poz. 1417 ze zm.).

33) Ustawa z dnia 29.09.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości  (Dz.U. Nr 175, poz. 1459). Kraków, dnia 1 marca 2008 r.

Wykład I. 28.02.2008r.

Egzamin - czerwiec - wpisy na USOS. Test, 30 pytań jednokrotnego wyboru.

• ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997

• literatura na stronie katedry prawa rolnego.

Stosunki własnościowe odnoszące się do gruntów.

Stosunki własnościowe w Polsce. (od II wojny światowej do czasów dzisiejszych)

1989 - stosunki własnościowe w Polsce zostały wywrócone do góry nogami

instrumenty gospodarcze - czynności prawne, które mogą być dysponowane przez gospodarkę nieruchomościami. Np. Plan zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę.

Jeżeli zniesie się pozwolenie na budowę będzie trzeba poszerzyć, położyć nacisk na plan zagospodarowania przestrzennego.

Lasy - brak osobowości prawnej. Agencje - osobowość prawne. - ze względu na to, że tak się komuś napisało. Agencja to odrębny organ od skarbu państwa. Tworzenie przez państwo agencji odbywa się poprzez ustawę, a nie przez porozumienie się z kimś.

Uniwersytet - to państwowa jednostka organizacyjna.

Osobowość prawna - ma możliwość do czynności prawnych.

Po wojnie żadna państwowa osoba prawna nie mogła być właścicielem - nie miała możliwości posiadania własności.

Nieruchomości rolne poszły w górę - dawniej nie można było nic na nich wybudować. Zmieniono jednak przepis i wprowadzono możliwości inwestowania na gruntach rolnych.

Zniesienie zasady powszechności planu zagospodarowania przestrzennego - pojawienie się Wzetki (mini plan o inwestycji na danym terenie, a inwestycje mogą być prowadzone na gruncie rolnym) - zrównanie się cen gruntów rolnych i pozostałych.

Wykład II. 06.03.2008r.

Nieruchomość - nie jest to pojęcie jednorodne. Ustawowo ustanowione są dwa rozumienia tego pojęcia, w Kodeksie Cywilnym i w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Nawet na gruncie Kodeksu Cywilnego, pomimo jednej definicji, pojęcie to można różnie rozumieć.

Art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego mówi, że „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty)...” Mimo tego nie należy jednak utożsamiać gruntu z nieruchomością. Gdy mówimy o gruncie, mamy na uwadze pewien ogół ziemi, gdy o nieruchomości - tę jedną konkretną ziemię. W definicji tej zawarte są dwa kryteria. Kryterium fizyczne - „części powierzchni ziemskiej” w jakiś sposób muszą one być wyznaczone. Kryterium podmiotowe - to reszta tego zdania, która mówi o odrębności I ta odrębność właśnie może być wyznaczona przez różne czynniki.

Odrębność podmiotowa - odrębność wyznaczona jest przez odrębność podmiotów, tzn. że mamy tyle praw własności ile podmiotów - każdy podmiot ma jedno prawo własności. Nowe prawo własności rodzi się, gdy zmienia się podmiot tego prawa. Gdy wyłącznie odrębność podmiotów decyduje o odrębności prawa własności, to mamy tylko jedną nieruchomość należącą do tego samego podmiotu.

Równe oddziaływanie kryteriów - strona podmiotowa ma znaczenie, ale dopuszcza się równe oddziaływania kryterium fizycznego. Kryterium fizyczne i podmiotowe w wyznaczeniu odrębności nieruchomości odgrywać może tą samą rolę. Nieruchomość to coś, co jest oddzielone fizycznie i stanowi odrębny przedmiot własności. Przeznaczenie nieruchomości nie ma żadnego znaczenia, może ono nie być jednorodne, tzn. można część użyć pod budowę a część na rolę i dalej będzie to jedna nieruchomość.

Ustawa o księgach wieczystych i Hipotece Art. 1. 1. „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Wg tego artykuły istnieje tyle nieruchomości ile jest ksiąg wieczystych. Odrębność prawa własności wyznacza księga wieczysta. Księgę prowadzi się tylko dla jednej nieruchomości. Jeżeli ziemie mają różnych właścicieli to nie można ich wpisać do jednej księgi.

Łączenie nieruchomości pod jedną księgą - Można nieruchomości wpisane w różnych księgach złączyć w jedną księgę pod warunkiem, że prawo własności ma ten sam podmiot. Jakakolwiek różnica uniemożliwia to połączenie, np. gdy prawo własności nie jest jednorodne, gdy powiedzmy jedna z części które chcemy złączyć jest pod hipoteką (chyba, że wierzyciel wyrazi zgodę). W jednej księdze można łączyć nawet nieruchomości nie graniczące ze sobą pod warunkiem, że stanowią zorganizowaną całość gospodarczą, jednak muszą one być we właściwości tego samego sądu wieczysto-księgowego.

Podział wieczysto-księgowy - Czy jeśli mam dwie działki stanowiące pewną całość wpisane do jednej księgi to czy można rozpisać to na dwie księgi? Przepisy się do tego nie odnoszą. Nowa nieruchomość zostanie utworzona przy podziale, zbyciu tej jednej działki. A gdy nie dochodzi do podziału? Sąd Najwyższy postanowieniem z 19.02.2002r. przyjął, że mimo braku przepisów wydzielenie do osobnej księgi jest możliwe - podział wieczysto-księgowy - a contrario do możliwości łączenia nieruchomości.

W orzeczeniu 2006r. Sąd Najwyższy wyraził także, że uprawnienia z art. 21 (odnośnie łączenia) nie przysługują użytkownikowi wieczystemu, ponieważ wniosek o to może składać jedynie właściciel.

Po co kontrolować podział nieruchomości? Żeby nie powstawały żadne dziwne działki, np. w formie gwiazdy. Z punktu widzenia funkcji, dla podziału ważny jest obrys działki, a nie ilość ksiąg wieczystych. Przy podziale bierze się definicje z Kodeksu Cywilnego.

Jeżeli w jakimś akcie prawnym istnieje pojęcie „nieruchomość” to należy przyjąć dla niego definicję z Kodeksu Cywilnego, chyba, że z przepisów wynika inaczej.

Nieruchomość gruntowa Art. 4. 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r.  „należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności” nie należy jednak przykładać zbytniej wagi do tego pojęcia.

Nieruchomości budynkowe Art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego „...jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Części budynku tzn. lokale. Każdy z lokali może być odrębną nieruchomością, z odrębnym prawem do własności. Muszą na to zezwalać jednak przepisy szczególne, ale ustalenie odrębności lokalowej zależy od właściciela budynku.

Budynki co do zasady są częściami składowymi gruntu. Art. 48 Kodeksu Cywilnego wymienia części składowe gruntu: budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Oznacza to, że części składowe dzielą los prawny gruntu, stają się własnością właściciela gruntu - zasada superficies solo cedit. Właścicielem budynku jest właściciel gruntu, bo budynków i urządzeń nie można traktować jako odrębnych praw własności.

Kiedy budynki mogą być odrębną od gruntu nieruchomością? Musi być przepis, który na to pozwala. Najczęstszy przypadek jest wtedy, gdy budynek znajduje się na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie (art.232 - 248 Kodeksu Cywilnego, ustawa o gospodarce nieruchomościami). Użytkowanie wieczyste jest tak skonstruowane, że budynki postawione na użytkowanym gruncie są własnością użytkownika wieczystego., a grunt własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Budynek staje się przedmiotem odrębnego prawa własności. Stworzono to po to, żeby ustabilizować pozycję użytkownika wieczystego, ma on uprawnienia do budynku takie, jak właściciel i osoby trzecie muszą go traktować jak właściciela. Gdy w użytkowanie oddany jest grunt zabudowany, to budynki i urządzenia muszą być sprzedane użytkownikowi wieczystemu. Gdy na gruncie oddanym w użytkowanie zostaną wzniesione budynki już po oddaniu to stają się one automatycznie własnością użytkownika. Art. 235. § 1. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.”

Na gruntach prywatnych budynek nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności.

Nieruchomości lokalowe

Ustawa o własności lokali z 1994r. Przewiduje możliwość wyodrębniania części budynków które nazywane są lokalami (użytkowe i mieszkalne). Lokalem może być poszczególne piętro, na każdym piętrze mogą tez być poszczególne lokale. Możemy budynek na lokale dzielić jak chcemy, o ile organ taki lokal dopuści - części muszą stanowić osobne, samodzielne lokale, musza one być autonomiczne, np. nie można przechodzić przez lokal sąsiada, żeby się dostać do swojego. Organizację umożliwiają części wspólne - nieruchomość wspólna, tj. klatki schodowe, korytarze itp. Trzeba mieć prawo do nieruchomości gruntowej - by móc przejść przez grunt na którym stoi budynek. Wraz z lokalem zatem nabywa się udział w nieruchomości wspólnej, a tym samym prawo do nieruchomości gruntowej. Prowadzi to także do wspólnego ponoszenia kosztów, np. wymiany żarówek na korytarzu. Koszty te zazwyczaj mają postać ułamka: stosunek powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali w budynku - taki procent kosztów ponosi właściciel lokalu.

Gdy w danym budynku zostaną sprzedane wszystkie lokale to mamy tyle nieruchomości ile jest lokali plus jeszcze jedną nieruchomość jaką jest nieruchomość wspólna. Mamy tyle samo ksiąg, z tym że jedna to księga gruntowo-macierzysta a pozostałe księga lokalowa. Nieruchomości lokalowe mogą powstawać w budynkach prywatnych i publicznych też.

Gdy dotyczy to budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym, to grunt należy do Skarbu Państwa lub Jednostki samorządu terytorialnego a część wspólna do właścicieli lokali. Ale prawo to jest niejednorodne. Właściciel lokalu jest współwłaścicielem części wspólnej budynku i współużytkownikiem wieczystym gruntu. Mamy tutaj Jedną nieruchomości budynkową, jedną gruntową i tyle lokalowych ile jest lokali.

Wykład III. 13.03.2008r.

Nieruchomość rolna

Art. 46¹ „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.” Nieruchomości rolne wykorzystywane są do szeroko pojętej działalności rolniczej. Definicja ta odnosi się do nieruchomości gruntowej. Budynki i lokale nie są nieruchomościami rolnymi, chyba, że stanowią część składową gruntu. Jedynym kryterium w tej definicji jest kryterium przeznaczenia - o tym, czy grunt jest nieruchomością rolną, decyduje to, w jaki sposób jest wykorzystywany. Definicja ta nie zawiera kryterium powierzchni. Każdy grunt, który nie jest zagospodarowany jest nieruchomością rolną, bo „może” być wykorzystywany do celów rolniczych. Definicja nie odnosi się też do skali produkcji rolnej z grunt. W praktyce sprawia to trudności.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003r - druga definicja nieruchomości rolnej. Art. 2.  1)   „"nieruchomości rolnej" - należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne”; Pojęcie w Kodeksie Cywilnym jest szersze niż pojęcie ustawy. Wyłącza nieruchomości położone na obszarach wyznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego.

W wielu ustawach pojawia się pojęcie gruntu rolnego - jeżeli ustawa nie definiuje tego inaczej, to należy to rozumieć wg definicji z Kodeksu Cywilnego.

Nabywanie nieruchomości rolnych (ust. Z 1920r.) - po wojnie obawiano się wykupu polskich nieruchomości przez cudzoziemców i w 1920 r. Ustawa kazała cudzoziemcom uzyskać zezwolenie od ministra spraw wewnętrznych, który wydawał zezwolenia na podstawie uznania administracyjnego. Ustawa ta obowiązuje do dzisiaj, a jej znaczenie wzrosło w latach 90. Ustawa przewiduje pewne wyjątki: zwalnia od przymusu zezwolenia obywateli państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (od 1 maja 2004r.). W Traktatach Akcesyjnych ustalono dwa okresy przejściowe: pierwszy, który dotyczył tzw. „drugiego domu” i drugi dotyczący nieruchomości rolnych. Okres ten trwa 12 lat (2004 - 2016 r.) do tego czasu obywatele UE muszą nadal uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnych. Żeby przeciwdziałać brakowi kontroli nad tym po 2016 r. To w tydzień (bo czas był do 15 kwietnia 2003 a ocknęli się koło 7 kwietnia) powstała nowa ustawa, która mówi, że po skończeniu się okresu przejściowego będzie jakaś kontrola. Wprowadzono ograniczenie: ustawa przyznała Agencji Nieruchomości Rolnej (powołanej do gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa a na mocy tej ustawy zmieniono jej nazwę z Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa na ANR) dwa prawa: prawo pierwokupu i prawo wykupu. Prawo pierwokupu działa przy umowie kupna-sprzedaży, a gdy jest inna umowa, to agencja ma prawo wykupu. Więc każda zmiana własności, musi przejść przez „biurko” agencji. Cudzoziemcy, skoro są traktowani jak Polacy, też podlegają tamtym prawom. Prawa te umożliwiają kontrolę obrotu nieruchomościami rolnymi. Dotyczy to nieruchomości rolnych zdefiniowanych przez ustawę, a nie tych zdefiniowanych przez kodeks cywilny.

Jeżeli mamy do sprzedania 5 ha, ale część jest rolna, a część budowlana, to co sprzedajemy? Nieruchomość rolną czy nie? Przysługuje prawo pierwokupu? Definicja jest nieprawidłowa, bo nie pozwala na odpowiedź na te pytania. I trzeba poddać to prawu pierwokupu aby wykluczyć ewentualną sankcję nieważności umowy.

Nieruchomość jest jednostką własnościową. Definicja nieruchomości rolnej jest fajna tylko wtedy, gdy cała nieruchomość jest przeznaczona na cele rolnicze. Gdy jest mieszana to nie wiemy już nic. Definicja nieruchomości rolnej jest źle skonstruowana, powinna zawierać zdanie np. „... jeżeli obejmuje co najmniej np. 1 ha ziemi rolnej” itp., ale niestety tak nie jest. Definicje są niedobre, bo nie ułatwiają nam stosowania przepisów.

Las. Nieruchomość leśna. Grunt leśny.

Las - art. 3 ustawy o lasach. Definicja odrywa się od pojęcia nieruchomości i mówi, że lasem jest powierzchnia co najmniej 10 arów pokryta roślinnością leśną lub przejściowo jej pozbawioną. Nie liczy się to, ilu jest właścicieli ani to, jak biegną granice nieruchomości. Przepisy ustawy o lasach jednak kierowane są do właścicieli nieruchomości ma których jest ten las. Zrobiono tak, bo nie jest istotne w ochronie kompleksu leśnego ilu jest właścicieli, ważna jest ochrona.

Grunt leśny - ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art.2 pkt. 2 - lasy z ustawy o lasach, a także dodane przez ustawę. Definicja nie pokrywa się z definicją lasu.

Nieruchomość leśna - nie ma definicji nieruchomości rolnej nigdzie, ale niektóre przepisy jej dotyczą. Można przyjąć, że nieruchomością leśną jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana w celach leśnych - ale uznając taką definicję przenosimy problemy z definicji o nieruchomości rolnej. Nieruchomość leśna to, to, co wyżej i obejmuje jakiś tam określony teren - to jednak rozstrzygać ma ustawodawca. Na nasze potrzeby przyjmujmy, że Nieruchomością leśną jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystana na działalność leśnictwa - ale to tylko na nasze potrzeby.

Działka.

Nie wolno działki utożsamiać z nieruchomością, choć istnieją nieruchomości jednodziałkowe. Par.9, ust.1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów mówi, że „działkę gruntu stanowi ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu, jednorodne ze względu na stan prawny, wydzielony za pomocą linii granicznych”. Jest to definicja działki ewidencyjnej. Musi to być zwarty obszar, w granicach jednego obrębu. Obręb - to jednostka powierzchni ziemi, wyższy od działki. Na obręby ewidencyjne podzielony jest cały kraj, mogą one obejmować jakąś miejscowość lub jej część. Nieruchomość może obejmować więcej działek, niekoniecznie graniczących ze sobą, o ile stanowią zorganizowaną całość gospodarczą.

Art.4 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - inna definicja działki, jako „część nieruchomość”, zupełnie niepotrzebna bo niczego nie wyjaśnia.

Działka budowlana - art.2 pkt.12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzeni z 2003. „działka budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają wznoszenie obiektów budowlanych zgodnie z przepisami” (definicja zmodyfikowana przez profesor, żeby brzmiała prościej). Kryteria: powierzchnia, kształt, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Muszą być spełnione, by uznać działką, za działkę budowlaną (niezabudowaną). Art.4 pkt. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami też zawiera definicję, ale jest ona raczej zła, niepomocna.

Gospodarowanie.

Termin ten występuje w języku prawnym i prawniczym. Gospodarowanie nieruchomościami - zwrot ten występuje: w nazwie ustawy dotyczącej nieruchomości rolnych Skarbu Państwa, dział drugi ustawy o gospodarce ruchomościami. Gospodarka gruntami - ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Pojawiają się także i inne zwroty: gospodarowanie mieniem, gospodarowanie mieniem zasobów, gospodarowanie udziałem, zagospodarowanie nieruchomości, niezagospodarowanie nieruchomości, dysponowanie nieruchomościami.

Gospodarowanie to inaczej wykonywanie prawa własności. To podejmowanie wszelkich działań przez właściciela mieszczących się w treści prawa własności.

Art. 140 Kodeksu Cywilnego - definicja prawa własności. Jest to najszersze prawo do rzeczy, ale nigdy nie było prawem absolutnym (właściciel nie może z rzeczą zrobić tego, co mu7 się żywnie podoba). Prawo własności obejmuje w swej treści trzy uprawnienia: korzystanie z rzeczy, pobieranie pożytków i rozporządzanie (dysponowanie na podstawie stosunków obligacyjnych + oddawanie gruntu na podstawie stosunków obligacyjnych) - dysponowanie.

Każde prawo własności jest ograniczone. Trzon jest zawsze taki sam, ale uprawnienia mogą być różnie kształtowana. Pojawiają się ograniczenia: zakazy i nakazy. Ograniczenia mogą wynikać wprost z ustawy lub możemy je nałożyć sobie sami poprzez umowę.

Wykład IV. 27.03.2008r.

Mienie - termin szerszy, obejmujący majątek. Szeroko rozumiany.

Zasób nieruchomości (państwowy lub jednostek samorządu terytorialnego) - ustawa o gospodarce nieruchomościami - nie jest to jednostka organizacyjna, tylko zbiorcza nazwa obejmująca nieruchomości lub punkty wyznaczone przez przepisy.

Gospodarowanie - ustawa o gospodarce nieruchomościami Art. 25. 1. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Art. 25b. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Przepisy art. 25 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio. W ramach gospodarowania starostowie wykorzystują prawo własności gruntu, zachowują się jak właściciele: ewidencjonują, nabywają, zbywają, wynajmują. Gospodarowanie gruntem to wykonywanie prawa własności gruntu poprzez czynności faktyczne oraz czynności prawne.

Prawo własności - Kodeks Cywilny art. 140 - gwarantuje właścicielowi najszersze wykorzystywanie praw do rzeczy. Prawo własności nie jest prawem bezwzględnym. Ograniczenia prawa własności mogą wynikać z praw osób trzecich lub z interesu ogółu. Ograniczenia mogą też pochodzić od samego właściciela, gdy dotyczy np. użytkowania (przez inną osobę) właściciel może się samoograniczać zawierając umowy z osobami trzecimi. Ograniczenia mogą mieć charakter czynny - powstrzymywanie się od działań, np. wchodzenie na czyjąś nieruchomość; lub charakter bierny - gdy np. ktoś ma piękny widok i ktoś inny budując zbyt wysoki dom ten widok by zasłonił. Dlatego ten ktoś sam ogranicza swoje prawo budując niski dom, żeby nie zasłaniać ego widoku.

Przy użytkowaniu wieczystym na 5 lat przez zakończeniem użytkowania, użytkownik może wystąpić z wiążącym wnioskiem o przedłużenie użytkowanie wieczystego na kolejną kadencję. Po wygaśnięciu użytkowania, Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego znowu posiada pełne prawo własności.

Czynności mieszczące się w wykonywaniu prawa własności mogą mieć charakter faktyczny lub prawny (aty.140 Kodeksu Cywilnego). Czynności faktyczne to takie, gdzie właściciel sam korzysta z rzeczy, np. decyduje o remontach. Czynności o charakterze prawnym to te, kiedy właściciel dzieli się swoimi uprawnieniami do rzeczy - dzieje się to po zawarciu określonej umowy, wykonaniu czynności prawnej.

Podstawowe uprawnienia dotyczące prawa własności to korzystanie, pobieranie pożytków i rozporządzanie. Właściciel rzeczy może się swoimi uprawnieniami dzielić, np. gdy ustanawia hipotekę, może dalej z rzeczy korzystać i pobierać pożytki, ale swoim prawem do rozporządzania dzieli się z osobą, na rzecz której ustanowiono hipotekę. Gdy zalegamy z płatnościami osoba ta może rozporządzać naszą własnością wbrew naszej woli.

Czym różni się rozporządzanie od dysponowania? Rozporządzanie to zbywanie prawa własności do rzeczy (każda forma) oraz obciążanie rzeczy ograniczonymi prawami rzeczowymi (tzw. Rzeczowe formy dysponowania) Nie obejmuje ono rzeczy obligacyjnych. Dysponowanie natomiast mieści w sobie i rozporządzanie i obligacyjne formy dysponowania.

Gospodarowanie/gospodarka

Wykonywanie prawa własności

Czynności faktyczne czynności prawne

Rozporządzanie Inne

prawa rzeczowe

zbywanie obciążanie

rzeczy

czynności obligacyjne

Prawo do rzeczy

(wszystkie zawierają się w gospodarowaniu)

rzeczowe prawa obligacyjne

najem dzierżawa użyczenie inne

formy

korzystania z rzeczy

własności użytkowanie ograniczone

wieczyste prawa rzeczowe

użytkowanie służebności spółdzielcze hipoteka/ ciężar realny

klasyczne prawa do zastaw do 1965 r.

Lokali lub gruntowe osobiste domów

jednorodzinnych

Katalog praw rzeczowych jest katalogiem zamkniętym.

Obligacyjne formy korzystania z rzeczy:

• obowiązuje zasada swobody umów

• strony same mogą decydować o treści umów.

Przekształcenia w stosunkach własnościowych.

Istnieje ścisła zależność między ustrojem politycznym w państwie a stosunkami własnościowymi.

Koniec II wojny światowej. Narzucony nam ustrój socjalistyczny wymusił zmianę stosunków własnościowych. Przed wojną własność państwowa stanowiła ok. 30%, komunalna ok. 20% a własność prywatna ok. 50%.

W 1944 r. Nastąpiła reforma rolna. Na mocy dekretu o lasach - lasy o powierzchni powyżej 20 ha przeszły na własność Skarbu Państwa. W 1946 miała miejsce nacjonalizacja przemysłu. Ziemie odzyskane, majątki opuszczone i poniemieckie stały się własnością Skarbu Państwa. Poprzez akcję „Wisła” na rzecz Skarbu Państwa zagarnięto ziemie od ludności łemkowskiej. Ustawa o przejęciu „dóbr martwej rzeki” i utworzeniu funduszu kościelnego - proboszcz mógł mieć na własność maksymalnie 50 hektarów.

W 1950 r. Zlikwidowano samorząd, a mienie komunalne przeszło na rzecz Skarbu Państwa. W Polsce i tak pozostało dużo własności prywatnej, podczas gdy w ZSRR 100% nieruchomości należało do Skarbu Państwa.

Aż do końca lat 80 sukcesyjnie pojawiały się akty prawne mające doprowadzić do zaniku własności prywatnej. Powody były tak szeroko ujęte (sytuacja wywłaszczenia), że każdego można było wywłaszczyć. Najważniejszy był interes ogółu - jeżeli chciano budować fabrykę to było to ważne dla całego narodu i wywłaszczano wszystkich z potrzebnych na ten cel nieruchomości.

Ograniczano prawo własności: właściciel nie mógł decydować komu będzie wynajmować mieszkanie - państwo mogło decydować, że wynajmie komuś np. mieszkanie w kamienicy właściciela. Sam właściciel nie mógł nawet decydować o wysokości czynszu. Z tego powodu właściciele nie mieli nawet pieniędzy na remonty i kamienice prywatne zaczęły popadać w ruinę. Przyjęto ustawę o dopłatach państwa do remontów domów prywatnych, ale jeżeli dzięki remontowi wartość nieruchomości wzrosła o min. 50% to prawo własności nieruchomości przechodziło na Skarb Państwa.

Zakaz odłogowania gruntów rolnych - w razie odłogowania nieruchomości przechodziła na własność Skarbu Państwa.

Ustawa o dziedziczeniu nieruchomości rolnych - rolnik nie mógł dostać emerytury, jeżeli nie przekazał ziemi następcy, jednak ten musiał mieć przygotowanie rolnicze.

Państwo stało się właścicielem 50 mln ha ziemi. Aby jednak umożliwić rozwój przemysłu i funkcjonowanie gospodarki należało „udostępnić” ziemię fabrykom, hutom, kopalniom. Jak?

Zasada jedności własności państwowej, in. Zasada jedności funduszu własności państwa. Art. 128 Kodeksu Cywilnego - obecnie uchylony - mówił, że socjalistyczna własność ogólnonarodowa przysługuje niepodzielnie Państwu. W granicach własności państwowej (w takim zakresie, w jakim państwo zezwoliło) można było wykorzystać nieruchomość w celu, na jaki zostały przeznaczone. Własność będąca w rękach państwowych osób pranych przysługiwała państwu. Zasada jednolitej własności państwowej oznaczała, że właścicielem zawsze było tylko Państwo a państwowym osobom prawnym jak i państwowym jednostkom organizacyjnych nieposiadającym osobowości prawnej przysługiwał tzw. Zarząd.

Wykład V. 03.04.2008r.

Nacjonalizacja - dotyczy mienia prywatnego i komunalnego. Do 1989r. 1944-89 - własność można podzielić na własność społeczną i prywatną

Własność

Społeczna prywatna

Państwowa innych indywidualna osobista

Spółdzielcza organizacji

społecznych

Własność prywatna wskutek zmian ograniczała się do własności osobistej. Osób prywatnych prowadzących działalność gospodarczą było niewiele i w bardzo ograniczonym zakresie mogli tą działalność prowadzić - oni mieli tylko własność indywidualną. Dominowała własność państwowa i przysługiwała niepodzielnie państwu. Rządziła nią zasada jedności własności państwowej. (był to art. 128 Kodeksu cywilnego)

Własność państwowa

Państwowe państwowe własność

Osoby jednostki org. prywatna

Prawne nie posiadające

Osobowości

Prawnej

Państwo w stosunkach prywatno-prawnych występuje pod nazwą Skarb Państwa. Skarb Państwa jest fikcyjną osobą prawną. Państwowe osoby prawne to były przede wszystkim przedsiębiorstwa państwowe, np. huta im Lenina. Większość podmiotów zajmujących się działalnością gospodarczą miała postać przedsiębiorstw państwowych. Aby mogły prowadzić działalność gospodarczą musiały dostać odpowiednie nieruchomości.

Pozostałą część mienia przekazywano państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej, n. Sąd okręgowy. Ale nadal była to własność państwa.

Jakie uprawnienia miały państwowe osoby prawne czy państwowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej? Państwowe osoby prawne mają w stosunku do Skarbu państwa odrębność prawną. Skarb Państwa nie odpowiadał za zobowiązania państwowych osób prawnych i odwrotnie. Majątek państwowych osób prawnych nie może być wykorzystany do zaspokojenia zobowiązać Skarbu Państwa. Państwowe osoby prawne przez tą odrębność są „na zewnątrz” Skarbu państwa. Państwowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej są elementami wewnętrznymi Skarbu Państwa.

Więź prawna między państwowymi osobami prawnymi a Skarbem Państwa i między państwowymi jednostkami organizacyjnymi a Skarbem Państwa? W obydwu wypadkach przysługiwał zarząd do 1989r (w pierwszych latach po wojnie zwany był użytkowanie i zarząd). Np. Huta była zarządcą majątku stanowiącego własność Skarbu Państwa. W tym wyrażała się zasada jedności własność państwowej.

Przepisy określały w jaki sposób ten zarząd powstawał i jakie były uprawnienia zarządcy. Zarządcy nie mogli rozporządzać nieruchomościami. Jeżeli cokolwiek nabyły za własne pieniądze to ta nieruchomość stawała się własnością Skarbu Państwa, a nabywca stawał się zarządcą. Właścicielem mienia ruchomej państwowych osób prawnych też był Skarb Państwa. Reguły dotyczące gospodarowania nieruchomościami były bardzo elastyczne. Nieruchomością można było rozporządzić tylko wtedy, gdy przepisy wyraźnie na to zezwalały.

Pierwszą oznaką przemian ustrojowych była zmiana jednego zdania w Kodeksie Cywilnym, które zmieniło pozycję prawną państwowych osób prawnych. Art. 128 § 1 „własność i inne prawa majątkowe przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym” . Weszło to w życie od dnia 1.02.1989r. Przykład: Huta im. Lenina. Właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa a Huta była nadal zarządcą, ale z dn. 1.02.1989r. wszystkie zakupione nieruchomości stają się własnością huty. Jeżeli dyrektor kupuje działkę do rozbudowy przed 1.02.89r. to ta działka stałaby się własność Skarbu Państwa, a huta miałaby prawo zarządu tej nieruchomości. Po 1.02.89r. ta nieruchomość stawałaby się własnością huty. Przestała bowiem istnieć zasada własność państwowej, ale tylko częściowo. Przy państwowych jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej zarząd ma charakter relacji wewnętrznej.

Państwowe osoby prawne po 1.02.89r. zaczęły nabywać nieruchomości. Te nieruchomości nie były własnością Skarbu Państwa. Ale państwowe jednostki organizacyjne gdy nabywały nieruchomości, to one dalej stawały się własnością Skarbu Państwa. Zmiana art.128 zadziałała więc tylko w odniesieniu dla państwowych osób prawnych.

Po 1989r. Jednak otworzyły się granice z zachodem i państwowe osoby prawne musiały konkurować z firmami zachodnimi. Trzeba było zrestrukturyzować przedsiębiorstwo, ale na to trzeba mieć pieniądze. Skarb Państwa jako właściciel zasilał przedsiębiorstwo, albo mógł mu dać prawo dysponowania gruntem itp. I powiedzieć „radź sobie sam”. Państwo było biedne i nie mogło państwowych osób prawnych zasilić dodatkami pieniężnym, bo pieniędzy nie było. Postanowiono więc w dn. 5.12.1990r. z wejściem w życie ustawy zmieniającej ustawę o gospodarce gruntowej i wywłaszczeniu nieruchomości, że nieruchomości będące w zarządzie państwowych osób prawnych stają się przedmiotem użytkowania wieczystego przysługującego tym osobom. Państwowe osoby prawne nabyły z mocy prawa użytkowanie wieczyste gruntów, które wcześniej miały w zarządzie. Budynki i urządzenia stawały się własnością państwowych osób prawnych. Sytuacja więc wyglądała tak: po 5.12.90r. grunt - użytkowanie wieczyste, budynki i urządzenia - własność, nieruchomości nabyte po 1.02.89r - własność. Każda państwowa osoba prawna uzyskała pełnię praw do zarządzania swoim mieniem.

Państwowe osoby prawne uzyskały samodzielność ekonomiczną z chwilą gdy mogły dysponować majątkiem nieruchomym jako użytkowanie wieczyste.

Z dniem 5.12.1990r. zniknęły konsekwencje zasady jedności własności państwowej.

Państwowe Gospodarstwa Rolne - miały status przedsiębiorstw i powinno je spotkać to samo, co np. hutę. Ale decyzja polityczna była inna. W ustawie z dnia 5.12.1990r napisano, że uregulowanie nieruchomości rolnych będących w zarządzie PGR nastąpi w osobnej ustawie. Spod wywłaszczenia wyłączono PGR-y. Dyrektor PGR nadal był tylko zarządcą. Ustawa dotycząca nieruchomości rolnych weszła w życie 1.01.1991r. - ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W tej ustawie przyjęto odmienną konstrukcję. Postanowiono PGR-y zlikwidować. Mienie nierolne - gospodarze mieli prawie prawo własności, a PGR-y zostały zlikwidowane. Miliony ziemi rolnej nie miały gospodarza. Wielu ludzi straciło miejsce pracy. Nieruchomości rolne były nadal w rękach Skarbu Państwa. Utworzono więc Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa, która miała zająć się gospodarowaniem nieruchomościami rolnymi. AWRSP nie uporała się z tymi nieruchomościami. Agencja miała powoli rozprzedawać nieruchomości, ale zaczęła rozwijać się administracyjnie. W 2003r. Zmieniła nazwę na Agencję Nieruchomości Rolnych i przyznano możliwość zajmowania się też rolnymi nieruchomościami prywatnymi.

W maju 1990 r - komunalizacja mienia państwowego nastąpiła. Nieruchomości stały się własnością gmin, których samorządy wówczas przywrócono. Nadano im ten majątek, którym gospodarowały wcześniej jako gminy państwowe (1999 - kolejne komunalizacje na rzecz powiatów i województw samorządowych). W koszyku własności państwa pozostały tylko nieruchomości zarządzane przez państwowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej.

Własność

Publiczna Prywatna

Skarb Państwa jednostki samorządu

Terytorialnego

Państwowe jednostki

Organizacyjne nie

Posiadające osobowości

Prawnej

Własność państwowych osób prawnych i użytkowanie wieczyste zaliczamy do własności prywatnej. Decydujące jest to jakim rygorom podlega własność przysługująca Skarbowi Państwa, a jakim państwowych osób prawnych. Inny reżim prawny dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa a inny państwowych osób prawnych lub komunalnych osób prawnych. Dla państwowych osób prawnych stosuje się przepisy jak do wszystkich innych nieruchomości prywatnych.

Do 1990 r. - mienie państwowe = mienie Skarbu Państwa + mienie państwowych osób prawnych

Po 1990r. - mienie państwowe = mienie Skarbu Państwa

Mienie państwowych osób prawnych jest własnością prywatną.

Państwowe osoby prawne - nawet jeśli państwo ma 100% akcji przedsiębiorstwa to mienie należy do przedsiębiorstwa, a nie do państwa. Gdy państwo pozbędzie choć jednej akcji, to przedsiębiorstwo przestaje być „państwowe”.

W 1990r. Oprócz komunalizacji (maj) i uwłaszczenia (grudzień) (dotyczącego także komunalnych przedsiębiorstw) doszło też do tego, że niektóre Państwowe osoby prawne stały się komunalnymi osobami prawnymi. Dotyczy to przedsiębiorstw działających na rzecz danej gminy. Uwłaszczenie z grudnia dotyczyło także tych przedsiębiorstw. Podjęto drugą ważną decyzję, że gospodarz państwowi jest złym gospodarzem i państwowe osoby prawne należy sprywatyzować. Ścieżkę tej prywatyzacji wybierali politycy. Ścieżka powolnej prywatyzacji, sukcesywnej powodować mogła, że własność dostanie się w ręce bardzo wąskiej, bogatej grupy. Ale w Polsce wybrano właśnie tą ścieżkę.

13.07.1990r. pojawiła się ustawa o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych. Zgodnie z art. 1 „prywatyzacja polega na udostępnieniu osobom trzecim akcji lub udziałów w spółkach z wyłącznym udziałem Skarbu Państwa, powstałych z przekształcenie przedsiębiorstwa, na udostępnieniu osobom trzecim mienia przedsiębiorstwa lub sprzedaży przedsiębiorstwa. W tym celu przedsiębiorstwo państwowe może być przekształcone w spółkę lub zlikwidowane na zasadach określonych w ustawie”. Trzeba było państwowe osoby prawne przeobrazić w spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub w spółki akcyjne, a następnie przeznaczyć odpowiednią ilość udziałów lub akcji na sprzedaż. Podmiot był ten sam, zmieniał tylko formułę prawną. Cześć z tych udziałów lub akcji rozprowadzano darmowo między pracowników przedsiębiorstwa.

Druga ścieżka „udostępniania osobom trzecim mienia przedsiębiorstwa lub sprzedaż przedsiębiorstwa” - tu chodziło o zlikwidowanie danego przedsiębiorstwa.

Ustawa ta została zastąpiona ustawą z dnia 30.08.1996r. o komercjalizacji i prywatyzacji. Jest bardziej rozbudowanym aktem prawnym.

Komercjalizacja - sposób przekształceń własnościowych, polegający na przekształceniu państwowych osób prawnych w spółkę. !00% należy do państwa, ale przechodzi na reżim prawny dla spółek prawa handlowego.

Prywatyzacja - polega na obejmowaniu akcji, zbywaniu akcji , sprzedaży przedsiębiorstwa, wniesieniu przedsiębiorstwa do spółki i udostępnianiu do korzystania.

Obejmowanie udziałów - przedsiębiorstwo obejmuje nowe udziały, podwyższa się kapitał i tworzy nowe udziały, które obejmuje osoba prywatna.

Zbywanie udziałów - osoba prywatna nabywa dotychczasowe udziały.

Obejmowanie i zbywanie udziałów to przenoszenie prawa do zarządzania i do dywidendy.

Sprzedaż przedsiębiorstwa - mienie przedsiębiorstwa przechodzi w ręce innych osób (prywatnych). Jest to prawo do majątku.

Oddanie do odpłatnego korzystania.

Najważniejsze jest to, że ma się prawo do pobierania pożytków. Należy odróżniać przedsiębiorstwo jako całość od jego składników. Z prywatyzacji Państwo miało jakieś pieniądze. W dzisiejszych czasach dominująca jest własność prywatna.

Wykład VI. 10.04.2008r.

Przedmiotem sprzedaży jest prawo do nieruchomości. Prawo określa relację między mną a całym światem, który ma honorować to, że jestem właścicielem w odniesieniu do „Czegoś”; kto ma prawo do „czegoś”.

Prawa do nieruchomości:

1. prawo własności.

Może przysługiwać każdemu podmiotowi: osobie fizycznej, osobie prawnej, jednostkom nie posiadającym osobowości prawnej.

Przykład - właściciel: Spółka jawna - to spółka cywilna, do której zastosowanie mają przepisy odnoszące się do spółek handlowych. Spółka jawna nie ma osobowości prawnej - a może być właścicielem. Właścicielem jest spółka jawna choć nie posiada osobowości prawnej. W księdze wieczystej wpisuje się spółkę jawną a nie wspólników. Przy spółce cywilnej w księgach wieczystych wpisuje się wszystkich wspólników, z imienia i nazwiska z dopiskiem „na zasadach spółki cywilnej”.

Własność obejmuje: korzystanie z rzeczy, pobieranie pożytków i rozporządzanie. Jest prawem chronionym. Możemy się nią dzielić. Robią to głównie Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego poprzez ustanawiania użytkowania wieczystego.

Prawa na cudzej własności:

1. Użytkowanie wieczyste

Może stanowić je Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek jednostek samorządu terytorialnego. Użytkowanie Wieczyste nie może być ustanowione na własności prywatnej. Instytucję to wprowadzono w Polsce w 1961r, istnieje do dzisiaj, choć w 2005 roku pojawiła się realna groźba zniesienia tego. Użytkowanie Wieczyste utworzono w celu udostępnienia gruntów państwowych na cele budowlane, ale tylko osobom fizycznym oraz spółdzielniom mieszkaniowym. Nie można było oddać w użytkowanie wieczyste gruntu państwowym osobom prawnym, mogły one dostać ten grunt w zarząd.

Grunty oddawano na podstawie umowy między państwem a użytkownikiem, poprzedzoną decyzją administracyjną ustalającą przyszłego użytkownika oraz warunki użytkowania. Zastąpiło ono wcześniejsze „praw wieczyste”. Prawa te to: własność czasowa, prawo zabudowy, wieczysta dzierżawa, emfiteuza. Prawa to ujednolicono i zastąpiona przez użytkowanie wieczyste.

Za zniesieniem użytkowania w 2005 roku przedstawiono 2 argumenty:

• użytkowanie wieczyste jest instytucją z okresu socjalistycznego

• użytkowanie wieczyste nie jest znane żadnemu prawnikowi spoza Polski.

Po bliższym przyjrzeniu to te argumenty jednak fałszują rzeczywistość. Instytucja ta istnieje już od starożytności, nie ma racji bytu tylko w socjalistycznym państwie.

Użytkownik wieczysty musi uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste. Użytkowanie umożliwia mu bardzo szerokie korzystanie z rzeczy, niemalże jak właściciel. W umowie o użytkowaniu można zastrzec jakieś wymagania dla użytkownika.

Użytkowanie co do zasady ustanawia się na 99 lat. Minimalny okres to 40 lat. Na 5 lat przed upłynięciem czasu użytkowania można złożyć wniosek o przedłużenie użytkowania, a właściciel ma obowiązek przedłużenia umowy na kolejny okres.

Zagrożenie: możliwość rozwiązania stosunku użytkowania co do zasady nie istnieje. Może zostać rozwiązane tylko wtedy, gdy użytkownik nie zagospodaruje gruntu wg tego, co ustalono w umowie. Nie może być rozwiązane nawet wtedy, gdy użytkownik nie uiszcza opłaty raczonej, którą należy zapłacić do końca marca, za rok z góry.

Użytkownik może kierować pozew przeciwko osobie, która narusza jego prawo. Może nawet ustanawia służebność.

Do użytkowania wieczystego stosuje się przepisy o własności nieruchomości. Wszystkie prawa ustanowione przez użytkownika wygasają z chwilą ustania stosunku użytkowania.

5.12.1990r. - uwłaszczenie państwowych i komunalnym osób prawnych, które nabyły grunty na zasadzie użytkowanie wieczystego i własność budynków i urządzeń będących na tych gruntach.

Prawo do użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym . Można sprzedawać, darować, zamieniać, oddać za rentę. Podlega ono dziedziczeniu. Jest egzekwowalne.

Prawo Użytkowania wieczystego jest prawem złożonym, bo inne jest prawo do gruntu, a inne do budynków i urządzeń na tym gruncie. Grunt jest własnością Skarby Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a budynki są własnością użytkownika.

Nie można zachować użytkowanie wieczystego, a zbyć budynków, te prawa są ze sobą powiązane, tak, jak budynki są powiązane z gruntem.

Z tytułu korzystania z budynku, użytkownik nie ponosi opłat. Budynek może zburzyć, rozbudować, może wszystko, co może zrobić właściciel.

Gdy na użytkowanym gruncie buduje się blok i sprzedaje lokale na własność: własność gruntu - Skarb Państwa, ale każdy właściciel lokalu jest też współużytkownikiem wieczystym. Każdy jest też współwłaścicielem części wspólnej budynki w ułamku co do zasady: powierzchnia lokalu w stosunku do powierzchni wszystkich lokali.

Emfiteuza - prawo do korzystania z gruntu za opłatę roczną. Odnośnie drugiego argumentu w państwach zachodnich istnieją emfiteuzy, prawa superficies, czy prawo zabudowy i są bardziej rozbudowane bo dotyczą też gruntów prywatnych. Literalnie nazwa użytkowanie wieczyste nie istnieje.

Prawo zabudowy - Chcą je wprowadzić w Polsce także na własności prywatnej. Byłaby to rewolucja w stosunkach własnościowych.

Prawo zabudowy powoduje, że ziemi się nie będzie sprzedawało, tylko wprowadzało prawo zabudowy i czerpało korzyści z renty gruntowej do końca świata.

Lepiej jednak, żeby tego nie wprowadzili.

Użytkowanie wieczyste powstaje na postawie umowy (dziś już bez decyzji), ale powstaje z chwilą ujawnienia użytkowania w księdze wieczystej. Może powstać także z mocy orzeczenia sądowego. Przepisy przewidują „roszczenie o nadanie użytkowania wieczystego” gdy ktoś ma nieuregulowane kwestie bo, coś wybudował na gruncie państwowym. Mogło użytkowanie powstać z mocy prawa - wywłaszczenie z 5.12.1990r.

Do użytkowania wieczystego stosuje się przepisy odnoszące się do własności nieruchomości. Obrót prawem własności nieruchomości nie wymaga wpisy do Księgi Wieczystej ale przy użytkowaniu wpis do księgi jest konstytutywny - nie dotyczy to nabycia użytkowania z mocy prawa i z mocy orzeczenia. Przy obrocie prawem własności wpis do księgi ma charakter deklaratywny.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - zapewnienie bezpieczeństwa obrotu prawami ujawnianymi w księgach wieczystych. Obowiązuje zasada, że prawo można nabyć tylko od osoby, do której to prawo należy. Art. 169 § 1 Kodeksu Cywilnego „Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze”. - jeśli rzecz ruchomą ktoś nabywa od niewłaściciela, to nabywca staje się właścicielem z chwilą przejęcia tej rzeczy, chyba, że działa w złej wierze. Ustawodawca musiał przyjąć domniemanie własności - ten, kto rzeczą włada jest właścicielem.

A jak to jest z nieruchomościami? Po to tworzy się ewidencję, czyli rejestr, czyli księgę wieczystą. Tam wpisuje się właściciela, użytkownika, hipoteki, służebność i inne. W księdze wieczystej prowadzi się stan prawny nieruchomości. Jeżeli ktoś działa w zaufaniu do ksiąg wieczystych to nabycie jest skuteczne, np. gdy w księdze nie została ujawniona służebność i nabywca myślał, że nabywa „czystą” nieruchomość, to ta nieruchomość jest czysta. Wzmianka - nr sprawy, dokumentu, ostrzeżenie. Księga wieczysta ze wzmianką nie jest godna zaufania. Gdy ktoś nabędzie nieruchomość ze wzmianką w księdze to nie chroni go rękojmia.

Są dwa warunki ochrony: działania w dobrej wierze i czynność musi być odpłatna. Gdy czynność jest darmowa, to prawo chroni prawowitego właściciela.

W USA nie ma ksiąg wieczystych, istnieje tam system ubezpieczeń. Dawniej, hak ktoś kupował nieruchomość to robił wielką, mega, super imprezę, trwającą cały tydzień, aby każdy się dowiedział, że on jest właścicielem tej nieruchomości.

2. użytkowanie (klasyczne).

• może dotyczyć też rzeczy ruchomych

• jest prawem niezbywalnym, nie podlega dziedziczeniu, nie można przeprowadzić egzekucji, służy ono zapewnieniu egzystencji

• prawo do użytkowania rzeczy i pobierania pożytków (umowa może podzielić pożytki na użytkownika właściciela)

• nie wyklucza najmu, dzierżawy i innych stosunków obligacyjnych

• może być ustanowione na różne okresy, ale zawsze wygasa ze śmiercią użytkownika

• może być ustanowiona i na rzecz osoby fizycznej i na rzecz osoby prawnej. Użytkowanie przysługujące osobom prawnym może trwać aż do likwidacji

• może wygasnąć jeżeli się go nie wykonuje przez okres co najmniej 10 lat.

• Użytkownik może być odpłatne lub nieodpłatne. Jeżeli umowa nic nie mówi na ten temat, to wtedy uznaje się, że jest nieodpłatne.

3. Służebność

- może być ustanowiona tylko na nieruchomościach

- wyróżnia się służebności gruntowe i służebności osobiste

• służebność gruntowa - ustanawiana przez właściciela/użytkownika wieczystego na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jest ona wieczysta, chyba, że straci gospodarczy sens albo jest ustanowiona na czas określony.

• Służebność gruntową można podzielić na :

• Bierna - właściciel „nie wybuduję powyżej trzeciego piętra” ogranicza swoje prawo, że czegoś nie będzie robił. Za taką służebność można wziąć pieniądze

• Czynna - ktoś m prawo korzystać z cudzej nieruchomości, np. prawo przejścia, przejazdu przez cudzą nieruchomość.

• Służebność osobista - ustanawiany służebność korzystania z cudzej nieruchomości, ale na rzecz określonej osoby, np. służebność mieszkania.

Wykład VII. 24.04.2008r.

Hipoteka - ograniczone prawo rzeczowe. Z ograniczonych praw rzeczowych istnieje jeszcze zastaw, ale jest to prawo na rzeczach ruchomych, nie może obciążać nieruchomości. Hipoteka służy zabezpieczeniu uiszczenia wierzytelności pieniężnych. Umożliwia ona wierzycielowi hipotecznemu zaspokojenie własnego roszczenia. Hipoteka ingeruje w uprawnienie do rozporządzania nieruchomością. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece - akt regulujący hipotekę.

Hipoteki dzielą się na:

1. Zwykłe i kaucyjne:

Hipoteka zwykła służy zabezpieczeniu należności ustalonej wysokości i wierzytelności istniejących ale niekoniecznie wymagalnych. Hipoteka kaucyjna służy zaspokojeniu należności przyszłych, czy też wierzytelności o nieustalonej wysokości. Przykład: należności kredytu zabezpiecza się hipoteką zwykłą, a odsetki - kaucyjną, chyba, że jest stała stopa odsetek kredytowych. Jeśli należności ustala się według kursu złotego do obcej waluty, wówczas dla całego kredytu ustanawia się hipotekę kaucyjną do ustalonej kwoty.

Różnica między Hipoteką zwykłą a kaucyjną.

1. Procedura. Z Hipoteki Zwykłej wynika domniemanie istnienia zadłużenia, na rzecz wierzyciela, to ułatwia jego pozycję podczas sporu. W hipotece kaucyjnej wierzyciel musi mieć umowy itp., nie wystarcza wyciąg z ksiąg wieczystych.

2. Zakres zabezpieczenia. Hipoteka zwykła obejmuje także odsetki o stałej stopie. Hipoteka kaucyjna wyznacza kwotę maksymalną, nawet, gdy odsetki przekraczają, to wtedy zabezpieczenie ich nie obejmuje.

2. Podział ze względu na źródło: umowne, przymusowe i ustawowe.

Hipoteka umowna ustanawiana jest w drodze umowy. Oświadczenie właściciela nieruchomości musi być złożona w formie aktu notarialnego. Gdy jest to hipoteka na rzecz banku to oświadczenie może mieć tylko formę pisemną.

Hipoteka przymusowa ustanawiana jest wbrew woli właściciela nieruchomości, zwykle ustanawiane przez sądy, ZUS itp. W celu ściągnięcia należności. Ich źródłem jest orzeczenie.

Hipoteka ustawowa - powstaje z mocy ustawy. Dawniej zabezpieczały one kwestie podatkowe. Nie były wpisywane do Ksiąg wieczystych.

3. łączna i jednoprzedmiotowa

Zasada jest, że hipotekę ustanawia się na jednej nieruchomości. Hipoteka łączna obciąża więcej niż jedną nieruchomość.

Zaletą hipoteki jest to, że jest skuteczna wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Gdy zostaje ustanowiona hipoteka to dłużnik jest odpowiedzialny za dług osobiście i rzeczowo. Dłużnik osobisty jest odpowiedzialny całym swoim majątkiem. Przy dłużniku rzeczowym zaspokojenie należności odbywa się przez nieruchomość. Gdyby dłużnik pozbył się nieruchomości, to zacząłby odpowiadać całym swoim majątkiem. Osoba trzecia natomiast, która kupiła nieruchomość nadal ma odpowiedzialność rzeczową. Gdyby dłużnik nie miał odpowiedniego majątku, to wierzyciel żądałby wierzytelności od nowego właściciela nieruchomości.

Dłużnik może ustanowić hipotekę na cudzej nieruchomości - poręczenie rzeczowe. Musi to być sporządzone w formie aktu notarialnego. Powstanie hipoteka wymagająca wpisu do księgi wieczystej.

Hipoteka może istnieć nie tylko na nieruchomościach. Można ją ustanawiać na udziałach (gdy ktoś jest właścicielem minimum 1/3 udziałów), na użytkowaniu wieczystym, na spółdzielczych prawach do lokalu,. Na wierzytelności hipotecznej (można tak w nieskończoność). Ostatni wierzyciel może się zaspokajać od pierwszego dłużnika.

Spółdzielcze prawa do lokalu

Wszystkie spółdzielcze prawa są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Żadnemu właścicielowi spółdzielni w zasadzie nie przysługuje prawo własności lokalu. Budynek jest własnością spółdzielni.

Dawniej otrzymywało przydział na lokal.

Rodzaj prawa był zależny od finansowania:

• prawo obligacyjne: lokatorskie prawo do lokalu - prawo zamieszkiwania w lokalu, sytuacja zbliżona do najemcy lokalu.

• Prawa rzeczowe ograniczone:

• Członek wspólnoty finansował w 100% koszt budowy swojego lokalu - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - pozycja zbliżona do właściciela. Osoba mogła zbyć prawo do lokalu bez pytania spółdzielni. Prawo to podlega dziedziczeniu. Może być egzekwowalne. Można na nim ustanowić hipotekę.

• Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego - te uprawnienia mają charakter tylko własnościowy, więc w nazwie nie jest to potrzebne.

• Spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego - uprawnienie te są zbliżone do uprawnień własnościowych.

Dzisiaj nie można już ustanawiać spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu i spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego. Skoro w 100% pokrywa się koszt, to powinno się być właścicielem. Te stare ustanowione prawa nadal istnieją. Rozpoczął się proces przekształcania we własność, ale jest on bardzo długotrwały.

Bankructwo spółdzielni - ludzie mający spółdzielcze prawa są chronieni - spółdzielcze prawa w razie bankructwa spółdzielni przekształcają się we własność (choć te przepisy są konstytucyjnie wątpliwe), ale bez tego prawa to spółdzielnia odpowiada lokalami tych ludzi i są oni na bruku.

OBLIGACYJNE FORMY WŁADANIA GRUNTAMI.

Najem

Dzierżawa

Użyczenie

Formy nienazwane

Najem a dzierżawa.

Nazwa tutaj niczego nie przesądza. Decyduje treść regulacji zawarta w umowie. Dzierżawca może pobierać pożytki z rzeczy (działalność ogrodnicza, sadownictwo). W przypadku najmu występuje udostępnienie do korzystania z rzeczy bez pobierania pożytków.

Różnica między dzierżawą a użytkowaniem jest tylko formalna. Sposób powstania tych praw powoduje zakwalifikowanie do danego typu.

Użyczenie.

Udostępnienie nieruchomości pod tytułem darmym, nie można pobierać pożytków.

Różnica między obligacyjnymi a rzeczowymi prawami.

Stosunkami obligacyjnymi rządzi zasada umów. Do stosunków obligacyjnych można wszystko dopisać, wymieszać jak się da.

Prawo rzeczowe jest skuteczne wobec każdej osoby na świecie. Jeżeli ktokolwiek naruszy to prawo, to użytkownik może żądać zaprzestania naruszenia, pozwać tą osobę do sądu. Istnieje bezpośrednia ochrona prawna. Gdy właściciel umiera, zbywa nieruchomość to użytkowanie jest nadal skuteczne wobec każdorazowego właściciela (chyba, że użytkowanie nie będzie wpisane do Księgi wieczystej).

Prawo obligacyjne. Gdy właściciel zbędzie nieruchomość, to użyczenie nadal istnieje, ale pomiędzy byłym właścicielem a użytkownikiem. Stosunki obligacyjne to stosunki inter partes. Nowy właściciel może żądać wydania nieruchomości. Użytkownik może domagać się spełnienia zobowiązania od byłego właściciela, a nie od nowego. Przy naruszeniu prawa użytkownika musi zwrócić się on do właściciela, aby tez poszedł do sądu.

Formy rzeczowe władania rzeczami zamknięte są w katalogu, natomiast obligacyjne mają katalog otwarty.

Zarząd.

Zarząd uprawnia do władania rzeczą cudzą w zakresie upoważnienia. Zarządca działa na rzecz właściciela.

• dla dzieci zarządcami są rodzice, opiekunowie, kurator

• zarząd komisaryczny - dla gmin

• uprawnienia mogą wynikać z umowy lub ustawy, orzeczenia.

• Zakres zarządu zależy od umocowania. Zarząd wynikający z umowy ( w Polsce trzeba mieć do tego uprawnienia).

• Gdy mamy do czynienia z sytuacją, gdy rzecz należy do więcej niż jednej osoby - zarząd to wykonywanie prawa własności przez wiele osób, np. między małżonkami, wspólnikami spółki cywilnej. Ten typ zarządu regulują przepisy KRO, KSH i KC.

• Zarząd nie ma szerokich regulacji, zwykle jest to umowa-zlecenie, jest ona automatycznie dokumentem pełnomocnictwa.

Zarząd trwały.

Skarb Państwa tworzy państwowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. Przekazuje w ich ręce nieruchomości. W stosunku do tej nieruchomości jednostki mają trwały zarząd. Gmina (powiat i województwo) tez może tworzyć jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej i oddać im grunty w trwały zarząd.

Zarząd trwały jest regulacją wewnętrzną.

Uprawnienia trwałego zarządcy:

- korzysta z nieruchomości w imieniu własnym i na własny rachunek. Art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami : „Art. 43. 1. Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.

2. Jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

 1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;  
 2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego; 
 3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.”

• jednostka organizacyjna ma prawo do korzystania z nieruchomości, a w szczególności do:

• korzystania w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu działalności tej jednostki

• zabudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu zgodnie z prawem budowlanym i celem

• może oddawać w najem, dzierżawę, użyczenie, a gdy to ma trwać dłużej niż 3 lata to muszą uzyskać zgodę starosty.

• Grunty w trwały zarząd oddaje starosta

• Jednostki organizacyjne nie mogą być najemcami, mogą nimi być gmina, powiat itp.

Zarząd spółki - do zarządu jednostką organizacyjną, spółką jako całością.

(posiadanie i dzierżenie)

Wykład VIII. 08.05.2008r. - przepisany od kogoś innego

Potocznie posiadanie utożsamia się z władaniem, bezpośrednie władztwo nad rzeczą.

Posiadanie.

Jest to kategoria prawna służąca do opisania stanu, w którym ktoś ma władztwo nad rzeczą. Np. właściciel rzeczy oddaje rzecz w najem lub dzierżawę. Najemca - posiadacz zależny. Właściciel rzeczy zachowuje nadal samoistne posiadanie.

Posiadanie nie musi się łączyć z bezpośrednim władztwem. Za stanem faktycznym (posiadaniem) wiążą się pewne uprawnienia: nie wolno naruszać posiadania nawet bez tytułu prawnego. Posiadanie prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie. Samoistny posiadacz może nabyć nieruchomość przez zasiedzenie nawet gdy działał w złej wierze, natomiast ruchomość tylko w dobrej.

Odnowa prawna - OT nabywająca rzecz ruchomą (atrt.169 KC) - osoba, która nabywa rzecz od osoby władającej ta rzeczą staje się właścicielem, jeżeli działa w dobrej wierze i gdy rzecz zostaje jej wydana.

Posiadanie, art. 336 KC, to stan władania, podział na posiadanie samoistne i zależne.

Posiadanie samoistne. Zawsze wiąże się z własnością, gdy włada rzeczą ta jak właściciel. Złodziej - posiadanie bez tytułu prawnego, ale jest posiadaczem samoistnym bo działa jak właściciel.

Posiadanie zależne - gdy włada rzeczą jak najemca, użytkownik, dzierżawca. Użytkownik wieczysty tez jest posiadacze zależnym.

Dzierżyciel, art. 338 KC. Nie jest posiadaczem, bo włada w imieniu osoby trzeciej, np. pełnomocnik. Dzierżenie jest formą władania.

Domniemania:

• art. 339 - ten, kto rzeczą faktycznie włada domniemywa się, że jest posiadaczem samoistnym

• domniemanie ciągłości posiadania

• domniemanie zgodności ze stanem prawnym art. 341 KC

Domniemanie niczego jednak nie przesądza, przenosi tylko ciężar dowodu.

Kompetencje z zakresie gospodarowania gruntami.

Przysługuje właścicielowi. Właścicielem może być osoba fizyczna lub osoba prawna, Jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej mogące być podmiotami praw i obowiązków - ułomne osoby prawne, ułomne osoby prawne - np. spółka jawna, komandytowa, spółka cywilna - nabywa własność gruntu i wpisuje do księgi wieczystej (współwłaściciele na zasadzie spółki cywilnej, wymienia wszystkich z nazwiska); spółka jawa - wpisuje do Księgi wieczystej nazwisko jednego wspólnika, gdy w nazwie jest nazwisko jednego wspólnika, wpisuje się ją jako całość.

Osoby prawne:

• publiczne: Skarb Państwa i komunalne osoby prawne

• niepubliczne: państwowe lub komunalne osoby prawne i inne osoby prawne.

Zróżnicowanie:

• czy dotyczy osoby fizycznej lub osoby prawnej - zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych

• czy publiczne czy prywatne

Zgodę na rozporządzanie wydaje organ najważniejszy w osobie prawnej (Zgromadzenie Wspólników, Rada Gminy). Organ, który reprezentuje członków danej osoby prawnej, chyba, że co innego wynika ze statutu.

Osoba prawna - decyzja dotycząca gospodarowania gruntami podejmowana jest przez organ wykonawczy, lecz gdy wymaga tego czynność: decyzja + zawarcie odpowiedniej umowy.

Prowadzenie spraw osoby prawnej a organizacja:

Źródłem uzyskania zgody na rozporządzanie nieruchomością mogą być umowa, ustawa i statut. Decyzję podejmuje organ wykonawczy za zgodą organy nadzorczego. Chyba, że co innego wynika z umowy lub statutu. Jeśli wymów zgody wynika z ustawy to brak tej zgody powoduje nieważność. Jeżeli wymóg zgody wynika ze statutu to brak zgody niekoniecznie musi oznaczać nieważność.

Gospodarowanie gruntami Skarbu Państwa.

Gruntami Skarbu Państwa gospodarują Skarb Państwa i państwowe osoby prawne. Kompetencje musi przypisać ustawodawca w aktach prawnych dotyczących gospodarowania gruntami Skarbu Państwa.

Podstawowe akty prawne, które określają kompetencje gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa:

1. 1998r. - ustawa o gospodarce nieruchomościami

2. 1991r. - ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

3. 1991r. - ustawa o lasach

4. 1991r. - ustawa o zakwaterowaniu sił Zbrojnym RP

5. 1994r. - ustawa o zagospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej

6. 2001r. - ustawa prawo wodne

7. 1994r. - ustawa prawo geologiczne i górnicze

8. 1994r. - ustawa o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa

9. ustawa o prokuratorach generalnych Skarbu Państwa

Kompetencje zostały uzależnione od rodzaju nieruchomości:

1. grunty nierolne i nieleśne - organ właściwy do gospodarki gruntami - co do zasady Starosta.

2. Grunty rolne Skarbu Państwa - agencja nieruchomości Rolnych

3. Lasy Skarbu Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne - Lasy Państwowe

4. mienie wojskowe - Agencja Mienia Wojskowego.

5. zasób mieszkaniowy należący do wojska - Wojskowa Agencja Mieszkaniowa

Agencje - mają osobowość prawną, są odrębnym od Skarbu Państwa podmiotem. Lasom Państwowym tylko nie przypisano osobowości prawnej, znajdują się one wewnątrz Skarbu Państwa.

Trójkowy układ - umowa zawierana jest między trzema podmiotami: właścicielem (Skarbem Państwa), agencją (ew. Lasami Państwowymi) a nami.

Wykład IX. 15.05.2008r. - zapożyczony

Własność Skarbu Państwa i własność konkretnych istniejących podmiotów - prywatnych i komunalnych jednostek organizacyjnych.

Uprawnienia wynikające z prawa własności przysługują podmiotowi tego prawa. Pełnię prawa własności posiadają osoby o pełnej zdolności do czynności prawnych i realne osoby prawne.

Przyczyną rozbicia uprawnień właściciela może być umowa, np. dzierżawy lub ustawa (wtedy, gdy mamy do czynienia z osoba nie mającą zdolności do czynności prawnych, z momentem uzyskania pełnej bądź częściowej zdolności osoba ta uzyskuje pewne uprawnienia związane z prawem własności), akt kreujący osobę prawną.

Ogólna kompetencja prawa własności zawiera się w:

1. ustawa o samorządzie gminnym, art. 18 ust. 2 pkt. 9 lit. A

„ Do wyłącznej właściwości rady gminy należy: ...  podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: a) zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy”

2. ustawa o samorządzie powiatowym, art. 12, ust. 1 pkt. 8 lit. A

3. ustawa o samorządzie województwa, art. 18 ust. 1 pkt. 19, lit.A

Realne osoby prawne:

W odniesieniu do komunalnych jednostek organizacyjnych - zgoda Rady nie jest potrzebna jeśli Rada wydała odpowiednią uchwałę z zasadami dotyczącymi zbywania, dzierżawy itd. Natomiast tam, gdzie nie uregulowano takich zasad to potrzebna jest zgoda na dokonanie konkretnej czynności prawnej.

Skarb Państwa - fikcyjna osoba prawna

Musi być akt prawny, który określa kompetencje (uprawnienia) odpowiednich organów do gospodarowania gruntami Skarbu Państwa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami - art. 13 ust. 1 - nie podlegają wszystkie nieruchomości Skarbu Państwa. Grunty komunalne w całości podlegają tej ustawie. Nie podlegają grunty rolne należące do zasobu własności rolnej Skarbu Państwa (ustawa o gospodarowaniu gruntami rolnymi). Gospodarowanie lasami - ustawa o lasach. Co do zasady ą trzy akty regulujące zasady gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa.

Starosta - nie ma wyłącznych kompetencji w zakresie zarządzania nieruchomościami. Zbycie wymaga zgody wojewody (także użyczenie czy wynajęcie). Inne organy:

• agencja własności rolnej Skarbu Państwa (Agencja nieruchomości rolnych)

• agencja mienia wojskowego

• wojskowa agencja mieszkaniowa

Dwa ostatnie gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa przekazanymi przez ministra obrony narodowej.

Żadnej agencji nie przysługują żadne klasyczne prawa własności. Nie przysługuje im trwały zarząd. Agencja może zawierać umowy z osobami trzecimi (o skutkach rzeczowych - rodzą po obu stronach zobowiązanie, stroną jest zawsze agencja; i obligacyjnych - prowadzą do skutków w postaci praw rzeczowych, odnosi je Skarb Państwa wskutek działania agencji). Żeby nieruchomości agencji mogły być przedmiotem egzekucji to musi istnieć odpowiedni przepis. Nieruchomości te stanowią część mienia Skarbu Państwa.

Państwowe Gospodarstwa leśne - „Lasy Państwowe” - wchodzą w skład Skarbu Państwa, nie mają osobowości prawnej. Stroną jest Skarb Państwa. Lasom Państwowym przysługuje trwały zarząd. Nie ma pomiędzy nimi stosunku prawnego.

Art. 14 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami nie dotyczy agencji. Wszelkie uprawnienia tych agencji są zawarte w regulacjach odpowiednich ustaw.

Zasób.

Np. zasób nieruchomości Skarbu Państwa w ustawie o gospodarce nieruchomościami: nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste nie są oddane w zasób. Zasób jest to ewidencja, spis gruntów stanowiących własność państwa, gmin, powiatów i województw.

Zasady obrotu własnością publiczną:

1. zasada jawności obrotu - rozporządzenia polegające na zbyciu, oddaniu w użytkowanie wieczyste, dzierżawę itp. Wymagają zachowania procedur umożliwiających dowiedzenie się przez każdego o możliwości nabycia gruntu stanowiącego część własności publicznej. Obowiązek sporządzania wykazów nieruchomości zbywalnych oraz wykazów nieruchomości podlegających wynajęciu, dzierżawie itp. Wymóg ogłaszania warunków przetargu. Istnieją różne formy informowania o tych czynnościach : wywieszenie w urzędzie, ogłoszenia w mediach lub Internecie.

2. zasada przetargu - musi być bezwzględnie przestrzegana, może być zastosowana tam, gdzie gmina uzyskuje dochód w formie pieniężnej. Przetarg głównie stosuje się przy sprzedaży (charakter własnościowy). Art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przetarg nie ma zastosowania w przypadku tzw. Prawa pierwszeństwa. Art. 34 wymienia osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa: gdy mają roszczenie o nabycie, poprzedni właściciel pozbawiony prawa własności przed 5 grudnia 1990r., jest najemcą lokalu mieszkaniowego, a najem został ustalony na czas nieokreślony. Nieruchomość ma być najpierw zaoferowana tym osobom. Jeżeli one nie wyrażą chęci nabycia to robi się przetarg. Zasada ta znajduje się tez w innych ustawach. Nie stosuje się do zasady pierwszeństwa przepisów o prawie pierwokupu (przepisy KC). Naruszenie pierwszeństwa nie powoduje nieważności umowy, jedynie zbywca (Skarb Państwa) naraża się na roszczenia odszkodowawcze. Przy pierwokupie - obowiązek naprawienia szkody. Gmina nie ma obowiązku sprzedania nieruchomości poprzednim właścicielom.

3. zasada odpłatnego rozporządzania i dysponowania gruntami publicznymi - osoby gospodarujące tymi gruntami muszę jej przestrzegać. Podmiot może dokonać czynności nieodpłatnej tylko jeśli przepis prawa na to pozwala.

Formy rozporządzania/dysponowania.

Przekazywanie - zmiana podmiotu władającego nieruchomością; związane z przejściem prawa własności; związane z oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste, z oddaniem w najem, dzierżawę, trwały zarząd. Przy przekazywaniu towarzyszy przyczyna tłumacząca dane przekazanie - zasada kauzalności.

Art. 38d, art.40 ust.2 ustawy o lasach; art.3 ust1., art.18 ust 4 ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych.

Różne formy przekazywania - źródło:

• ustawa

• orzeczenie sądu

• umowa

• decyzja administracyjna

Odrębny typ czynności prawnej prowadzący do zmiany własności, np. art. 44 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - umowa przekazania. Przekazanie to umowa o przekazanie prowadzące do zmiany właściciela. Na umowę przekazania musi zezwalać przepis prawa (bo jest to wyjątkowa forma zmiany własności). W związku z jakim uprawnieniem dochodzi do przekazania oraz w jaki sposób dochodzi do przekazania?

Wykład X. 29.05.2008r.

Każda rzecz przynosi pożytki:

• naturalne (np. płody rolne)

• cywilne (na podstawie stosunku prawnego - z tego tytułu wynagrodzenie pieniężna/inne)

Rzeczy służą do zaspokajania różnych potrzeb. Tytuł prawny do rzeczy - by najlepiej zaspokajać potrzebny np. prawo własności - prawo na podstawie którego, osoby trzecie mogą zaspokajać potrzeby dzięki tej rzeczy.

Granice korzystania z nieruchomości.

Treść prawa własności jest ograniczona ustawami, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz interesem publicznym. Art. 130 wymienia kryteria ustalania zakresu uprawnień właścicielskich, ale treść zależy od samej rzeczy. Wg ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27.03.2003r wykonywanie prawa ma zapewnić ład przestrzenny.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

• akt prawa miejscowego

• uchwalany przez Radę Gminy

• publikowany w dzienniku urzędowym województwa

• wchodzi w życie w ustalonym dniu (ale nie wcześniej niż 30 dni po publikacji w dzienniku urzędowym)

• powszechnie obowiązuje

Przeznaczenie nieruchomości w planie nie obliguje właściciela do zmiany sposobu zagospodarowania (zasada - np. rola jest przeznaczona pod budynki jednorodzinne - nie ma obowiązku budowy). Czasem są obowiązkowe zmiany sposobu zagospodarowania ale to bardzo rzadko.

Miejscowy plan pozwolenie na budowę zgłoszenie faktu zakończenia

Zagospodarowania (zgłoszenie) inwestycji (obowiązek uzyskania

Przestrzennego pozwolenia na użytkowanie)

Tworzenie planu miejscowy plan decyzja o wyłączeniu gruntu

Zagospodarowania rolnego z produkcji rolnej

przestrzennego

tworzenie planu - projekt wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W ramach procedur przystosowawczych powinien uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego/rolnego (przed publikacją miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Jeśli wymagana jest zgoda, to zmiana przeznaczenia tylko w miejscowym planie (jeśli zgoda nie jest wymagana zmiana może nastąpić poza planem). Grunty rolne: klasa 1-3 -> 0.3 ha gruntów, grunty klasy 4 -> 1 ha. Przy zmianie przeznaczenia nieruchomości leśnych Skarbu Państwa wymagana jest zgoda Ministra środowiska. Przy innych nieruchomościach leśnych zgoda marszałka województwa. Zmiana tylko w miejscowym planie.

Decyzja o wyłączeniu gruntu rolnego/leśnego - wydaje właściwy starosta (na wniosek właściciela) - ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ustalenie należności i opłat rocznych ( w decyzji o wyłączeniu), opłaty mają charakter publiczno-prawny zależą od klasy i powierzchni gruntu, opłata jednorazowa z tytułu wyłączenia - należność. Opłata roczna - 10% należności. 10 lat - trwałe wyłączenia. Okres zmiany (max 20 lat) - nietrwałe wyłączenia. Od należności potrąca się wartość nieruchomości (jeśli wartość większa od należności, to nie płaci się należności, a tylko opłaty roczne). Wyjątki: gdy wyłączamy grunty pod budowę mieszkaniową - dom jednorodzinny - ob. 5 arów wyłączenia, bloki - 2 ary / mieszkanie.

Art. 28 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych - sankcja za wyłącznie gruntu bez decyzji o wyłączeniu. Wysokość tej sankcji zależy od tego jaki grunt bezprawnie wyłączono. Grunt, który nie mógłby być wyłączony - ok. 200% należności. Grunt, który może być wyłączony - opłaty większe o ok. 10%.

Wykład XI. 05.06.2008r.

Gdy jest Plan Zagospodarowania przestrzennego.

Nie potrzeba decyzji lokalizacyjnej. Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta musi uzyskać zgodę na wykorzystanie gruntu rolnego lub leśnego do celów nierolnych i nieleśnych. Art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „Art. 7. 1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha - wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej⁽⁴⁾,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa⁽⁵⁾ lub upoważnionej przez niego osoby,

3) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,

4) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,

5) pozostałych gruntów leśnych

- wymaga uzyskania zgody wojewody wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

3. Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 1-5, następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku.

4. Do wniosku dotyczącego gruntów, o których mowa w ust. 2 pkt. 1 i 2, wojewoda dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

5. Organ wyrażający zgodę, o którym mowa w ust. 2, może żądać złożenia wniosku w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.

orzeczenia sądów

orzeczenia administracji

tezy z piśmiennictwa

projekty ustaw”.

Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta przygotowują projekt planu, który jest zatwierdzany przez daną Radę Gminy. Mimo zmiany przeznaczenia właściciel może prowadzić taką działalność jaką prowadził dotychczas. Plan daje mu tylko możliwość zmiany, a nie zmusza go do tego.

Właściciel musi złożyć wniosek do starosty odnośnie wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Łączy się z tym obowiązek uiszczenia należności i opłat. Przy budownictwie jednorodzinnym wolne od opłat jest 5 arów wyłączanego gruntu. Przy budownictwie mieszkaniowym wolne są po 2 ary na każde budowane mieszkanie. Podstawą do wyłączenia jest decyzja starosty odnośnie wyłączenia. Daje ona prawa do wyłączenia. Gdy w ciągu 2 lat się z tego nie skorzysta następuje zwrot kosztów wyłączenia. Sankcja dotyczące nieprawidłowego, niezgodnego z prawem wyłączenia wymienia art. 28 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych „Art. 28. 1. W razie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z przepisami niniejszej ustawy, sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności.”

Brak planu zagospodarowania przestrzennego.

Wymagana jest decyzja lokalizacyjna. Są dwa rodzaje tych decyzji: jedna to decyzja wydawana w celu ustanowienia inwestycji na cele publiczne a druga to decyzja ustalająca warunki zabudowy. Decyzja ustalająca warunki zabudowy zastępuje plan - jest to mini-plan zabudowy na danej działce.

Plan tworzy się z inicjatywy organów gminy, a o ustalenie warunków decyduje inwestor. Z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy może zwrócić się każdy, nawet nie będąc właścicielem. Decyzja ta nie daje bowiem żadnych praw - ona zawiera tylko informacje, interpretacje przepisów szczegółowych pod kątem ulokowania na danej działce inwestycji. Do danej działki można wydać wiele decyzji.

Decyzja jest podstawa do wydania pozwolenia na budowę. Musi to być tylko jedna decyzja, wybrana z tych wszystkich, które zostały wydane. Pozostałe decyzje tracą wówczas swoją ważność. Decyzje wygasają także wtedy, gdy po ich wydaniu wejdzie w życie plan zagospodarowania i jego postanowienia będą sprzeczne z wcześniejszymi decyzjami, chyba, że pozwolenie na budowę stało się już ostateczne.

Nie do każdego gruntu można uzyskać decyzję. Warunki lokalizowania inwestycji określa art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. „Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  1)   co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

  2)   teren ma dostęp do drogi publicznej;

  3)   istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

  4)   teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

  5)   decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”

W skrócie: Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta może wydać decyzję gdy są spełnione warunki:

1. Co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna od tej samej drogi publicznej jest zabudowana (liczy się tez sąsiedztwo pośrednie), a projektowany obiekt musi być wkomponowany w otoczenie. (nie stosuje się tego do inwestycji typu infrastrukturalnego, technicznego oraz gdy właściciel gospodarstwa rolnego buduje zabudowę zagrodową a jego gospodarstwo jest większe od średniej powierzchni gospodarstw w danej gminie)

2. Teren ma dostęp do drogi publicznej

3. uzbrojenie terenu musi być wystarczające (albo jego plany)

4. teren nie wymaga zgody na wykorzystanie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (można budować, gdy zgoda została wydana i utraciła moc na podstawie art. 67)

Tam, gdzie wymagana jest zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu, zgoda na budowę możliwa jest tylko na podstawie planu, a nie decyzji. Gdy grunty leśne są państwowe wymagana jest zgoda odpowiedniego ministra, a gdy są niepaństwowe - zgoda marszałka województwa.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - jest to jedyny plan zaliczany do prawa miejscowego. Inne plany nie mogą być podstawą rozstrzygnięć. Aby uchwalić plan, należy najpierw uchwalić studium warunków zagospodarowania przestrzennego, czyli szkic przyszłego planu. Rada Gminy nie może przejść do uchwalenia plany zagospodarowania bez wcześniejszego uchwalenia studium, które jest wiążące. Zmiany są możliwe w trybie takim, w jakim uchwala się samo studium. Studium nie może być podstawą do wydawania decyzji dotyczących gospodarowania gruntami.

Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta może wydawać decyzje tylko do danej sprawy, a nie tak, jak mu się podoba.

Miejscowy Plan zagospodarowania przestrzennego stanowi podstawę do zatwierdzenia wniosku o pozwolenie na budowę. Ustalenie planu mogą stanowić podstawę rozstrzygnięcia wtedy, gdy przepisy szczególne odsyłają do tego planu.

Procedura planowania - art., 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymienia etapy uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego. „Art. 17. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego kolejno:

  1)   ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia;

  2)   zawiadamia, na piśmie, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu;

  3)   rozpatruje wnioski, o których mowa w pkt 1, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania;

  4)   sporządza projekt planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

  5)   sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36;

  6)   uzyskuje opinie o projekcie planu:

a)  gminnej lub innej właściwej, w rozumieniu art. 8, komisji urbanistyczno-architektonicznej,

b)  wójtów, burmistrzów gmin albo prezydentów miast, graniczących z obszarem objętym planem, w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym;

  7)   uzgadnia projekt planu z:

a)  wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych,

b)  właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków,

c)  organami właściwymi do uzgadniania projektu planu na podstawie przepisów odrębnych,

d)  właściwym zarządcą drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę,

e)  właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa,

f)  dyrektorem właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani,

g)  właściwym organem nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych,

h)  właściwym organem administracji geologicznej w zakresie terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,

i)  ministrem właściwym do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej;

  8)   uzyskuje zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

  9)   wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień;

  10)  ogłasza, w sposób określony w pkt 1, o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami;

  11)  wyznacza w ogłoszeniu, o którym mowa w pkt 10, termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu;

  12)  rozpatruje uwagi, o których mowa w pkt 11, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania;

  13)  wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z rozpatrzenia uwag, o których mowa w pkt 11, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia;

  14)  przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego wraz z listą nieuwzględnionych uwag, o których mowa w pkt 11.”

Postępowanie to nie jest postępowaniem administracyjnym w rozumieniu KPA, jest postępowaniem szczególnym. Nikt z właścicieli lub użytkowników nie jest stroną tego postępowania. Postępowanie jest jawne, ale nie istnieje obowiązek zawiadamiania na piśmie, a tylko ogłoszenia. Właściciele i użytkownicy mogą wnosić skargi na podstawie ustawy o samorządzie gminnym (a nie z KPA!) o zaskarżaniu uchwał organów gminy, Uchwała musi naruszać interesy prawne a nie faktyczne.

Gdy działka, na skutek wprowadzenia nowego planu, traci na wartości, to można zwrócić się do gminy o odszkodowanie (art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), ale tylko wtedy, gdy dokona się zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu. Gdy wartość gruntu wzrasta, to gmina pobiera należności - rentę planistyczną/opłatę planistyczną w wysokości do 30% wzrostu wartości nieruchomości na rzecz gminy, pod warunkiem, że nastąpi zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu.

Podział nieruchomości.

Do podziału nieruchomości dochodzi wskutek zmian własnościowych, nabycia przez inną osobę części nieruchomości (umowa zbycia: sprzedaż, zamiana).

Sąd Najwyższy w orzecznictwie uznał, że za nieruchomość należy uznać zwarty kompleks gruntów należący do jednego właściciela. Istotne są zewnętrzne granice, a nie ilość działek czy ksiąg wieczystych.

Problem zaczyna się, gdy przedmiotem zbycia jest część danego kompleksu.

Art. 96 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi: „3. Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział.” Oznacza to, że gdy mamy wydzielone działki i chcemy sprzedać jedną z nich nie musimy uzyskiwać już decyzji. Jednak, jeżeli chcemy zbyć część działki potrzebna nam jest decyzja.

Nie ważne ile działka ma metrów, jaki ma kształt, jak wpływa to na gospodarowanie - całą , wydzieloną wcześniej działkę można zbyć bez decyzji - i wg prof. Truszkiewicza jest to zły przepis.

Podział geodezyjny a podział cywilny.

Podział Geodezyjny - geodeta musi wydzielić, narysować i przesłać dokumenty do instytutu geodezyjnego. Przy zbyciu którejś części nie będzie już potrzebna decyzja zatwierdzająca podział.

Podział Cywilny - następuje już po podziale geodezyjnym i z chwilą zdarzenia powodującego zmiany własnościowe. Podział geodezyjny musi poprzedzać podział cywilny. Podział geodezyjny zmierza do oznaczenia przedmiotu umowy zbycia. Podział cywilny wyprzedza podział geodezyjny w wypadku nabycia nieruchomości z mocy prawa np. przez zasiedzenie.

Przepisy regulujące podział nie mają zastosowania do gruntów rolnych i leśnych (stosuje się do gruntów rolnych i leśnych wtedy, gdy podział miałby polegać na wydzieleniu działek poniżej 30 arów). Decyzja musi być wydana do gruntów nierolnych i nieleśnych: geodeta wyznacza, a wójt, Burmistrz lub Prezydent miasta tylko „klepie” i akceptuje. Przy gruntach rolnych i leśnych pracuje tylko geodeta.

Kryteria dopuszczalności podziału:

1. Podział musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

2. działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (chociażby pośredni)

3. Gdy nie ma planów a jest decyzja lokalizacyjna, to ta Wztka jest podstawą dopuszczalności podziału, a jak tego nie ma to przepisy szczególne

4. Organy właściwe to Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta.

Decyzja o podziale nieruchomości może być zaskarżana. Gdy do podziału dochodzi przed sądem, to sąd decyduje o dopuszczalności podziału i decyzja nie jest obowiązkowa - gdy jest plan lub WZ to sąd musi zaciągnąć opinii Wójta, Burmistrza lub Prezydenta Miasta.

Art. 98 wymienia przypadki udzielenia zgody na podział wbrew Planom zagospodarowania i WZ, np. zasiedzenie lub wydzielenie działek drogowych pod drogi publiczne.

Jak się złoży wniosek i dostanie decyzję o dopuszczalności podziału to gmina wystąpi o opłatę adiacencką - art. 98a - wynoszącą do 30% (w ustawie napisane ze do 50% ) wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Rada Gminy musi dokładnie określić ile opłata ta będzie wynosiła już z góry w miejscowym planie zagospodarowania. Gdy to nie jest ustalone to nie wolno gminie pobierać tej opłaty (to samo dotyczy renty planistycznej). Termin poboru opłaty to 3 lata od zatwierdzenia planu.

40

---