Stosunki cywilno prawne, Nieruchomości, Nieruchomości

KONSPEKT WYKŁADÓW

NA LICENCJĘ POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

na potrzeby Studium Podyplomowego AGH - Kraków październik 2006 r.

I. Stosunki cywilno-prawne

Kategorie podmiotowe występujących w obrocie nieruchomościami /osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej/
Zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych
Reprezentacja uczestników obrotu cywilnego
Krajowy Rejestr Sądowy
Czynności prawne i zasada swobody umów
Oświadczenia woli, wady oraz skutki nieważności oświadczeń woli
Rodzaje umów w obrocie gospodarczym
Pojęcie nieruchomości i prawne aspekty przeniesienia własności nieruchomości
Umowy zobowiązaniowe o szczególnym znaczeniu w obrocie nieruchomościami
Prawa rzeczowe ograniczone
Ważność umowy o roboty budowlane i leasing w świetle unormowań Kodeksu cywilnego
Różnice między umową darowizny, a umową dożywocia oraz umową użyczenia
Rozporządzenia na wypadek śmierci
Wybrane zagadnienia prawa spadkowego - dziedziczenie ustawowe
Wpływ art. 36 i 37 Kodeksu rodzinnego na ważność umowy pośrednictwa

II. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Forma i treść umowy
Prawa i obowiązki strony umowy
Rodzaje umów pośrednictwa /typu otwartego, na wyłączność, inne umowy/

III. Wpływ niektórych ustaw szczególnych, mających znaczenie dla obrotu nieruchomościami

i działalności zawodowej pośrednika

A/ Ustawa o gospodarce nieruchomościami

B/ Ustawa o własności lokali

C/ Ustawa o ochronie praw lokatorów

D/ Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

E/ Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

F/ Ustawa o lasach

G/ Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych

H/ Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

I/ Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

J/ Wybrane zagadnienia z Kodeksu Spółek Handlowych

K Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

L/ Wybrane zagadnienia z Ustawy prawo budowlane

M/ Wybrane zagadnie z Ustawy o księgach wieczystych

N/ Wybrane zagadnienia z zakresu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

O/ Ustawowe uregulowania w zakresie pomocy Państwa dla budownictwa mieszkaniowego

P/ Znaczenie AWZ dla nabycia własności nieruchomości rolnej /uwłaszczenie rolników/

IV. Postępowanie upadłościowe i postępowanie egzekucyjne

Postępowanie upadłościowe
Warunki ogłoszenia upadłości
Tryb postępowania upadłościowego
Organy w postępowaniu upadłościowym
Zgłaszanie wierzytelności
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym
Postępowanie egzekucyjne
Egzekucja z nieruchomości według przepisów Kpc
Postępowanie egzekucyjne w administracji

I. STOSUNKI CYWILNO-PRAWNE

1.Kategorie podmiotowe wstępujące w obrocie nieruchomościami /osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej/

Przystępując do omówienia tego zagadnienia należy w pierwszej kolejności zapoznać się z pojęciami z kategorii podmiotów występujących w obrocie gospodarczym, które uprawnione są do dokonywania określonych czynności prawnych, których skutki w nich wyrażone wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.

Podmiotami tymi są ;

1/ osoby fizyczne

2/ osoby prawne

3/ jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym odrębne ustawy przyznają

zdolność prawną.

Osoby fizyczne to takie, które mogą być samodzielnym podmiotem praw i obowiązków. W prawie polskim pełnoletnim jest ten kto ukończył lat 18-ście, a więc z tą chwilą osoba fizyczna nabywa pełną zdolność do czynności prawnych. Nie mają zdolności do czynności prawnych osoby które nie ukończyły lat 13 oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Czynność prawna dokonana przez taką osobę jest nieważna z mocy prawa. Należy jednak pamiętać, że osoby które ukończyły lat 13 i osoby ubezwłasnowolnione częściowo, a więc takie którym potrzebna jest pomoc przy prowadzeniu spraw, mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych, a ważność takiej umowy zawartej przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnej wymaga dla swej ważności potwierdzenia umowy przez jej przedstawicieli. Dla ubezwłasnowolnionych całkowicie ustanawia się opiekę, chyba, że pozostają pod opieką rodzicielską., dla ubezwłasnowolnionych częściowo ustanawia się kuratelę.

Osobami prawnymi są Skarb Państwa i inne jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną, a nabywają ją z chwilą wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Osoba prawna działa przez swoje organy przewidziane w statucie, który reguluje sposób reprezentacji tych jednostek przy składaniu oświadczeń woli i zaciąganiu zobowiązań. Siedzibą osoby prawnej jest miejscowość w której ma siedzibę jej organ zarządzający, natomiast miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.

Trzecią kategorią podmiotów występujących w obrocie /art. 33¹ Kc/ są jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Jednostki te mogą być podmiotem praw i obowiązków, z tym jednak że odpowiedzialność za zobowiązania tych jednostek ukształtowana jest odmiennie. Kodeks cywilny wprowadza tzw. odpowiedzialność subsydiarną tych jednostek. Odpowiedzialność ponoszą jej członkowie, pod warunkiem, że jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna. A zatem warunkiem odpowiedzialności członków takiej jednostki np. wspólnoty mieszkaniowej, stowarzyszenia, fundacji, spółki jawnej jest stwierdzenie niewypłacalności tej jednostki.

2. Zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych

Pojęciem szerszym, mieszczącym w sobie zdolność do czynności prawnych jest tzw. zdolność prawna, którą nabywa każdy człowiek w chwili urodzenia, w tym dziecko poczęte pod warunkiem, ze urodzi się żywe.

Oprócz tego w prawie procesowym spotykamy się z tzw. zdolnością sądową i procesową. Zdolność sądowa to możność występowania w procesie zarówno osób fizycznych i prawnych., czy też jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi. Natomiast zdolność procesowa to możność działania w procesie samodzielnie przez osoby fizyczne posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, a w braku jej przez przedstawiciela ustawowego. Zdolność procesową osób prawnych ocenia się według uprawnienia jej organów do działania w sposób przewidziany przez ustawy i oparty na nich statut.

3. Reprezentacja uczestników obrotu cywilnego

Uczestnicy obrotu gospodarczego mogą dokonywać czynności prawnej przez przedstawicieli i to umocowanie do działania w cudzym imieniu wynika z ustawy lub właściwości czynności prawnej. Podczas gdy pełnomocnictwo uzależnione jest wyłącznie od woli mocodawcy, obejmując umocowanie do działania ogólne lub do czynności poszczególnych. Stąd rozróżnienie na pełnomocnictwa ogólne i szczególne. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzeknie się odwołania. Pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika.

Szczególnym rodzajem pełnomocnictwa jest prokura. Jest to pełnomocnictwo udzielone przez przedsiębiorcę podlegającemu obowiązkom wpisu do rejestru przedsiębiorców, które obejmuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa 109¹ Kc/.

Dla pośrednika działającego na rynku nieruchomości tj. działającego na rzecz strony, z którą zawarł umowę pośrednictwa w zakresie wykonywania czynności zmierzających do zawarcia umów, tj. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy lub innych czynności mających za przedmiot prawo do nieruchomości lub części - konieczna jest dokładna znajomość sposobu reprezentacji osoby prawnej, albowiem od tego kto jest uprawniony do podpisania umowy z pośrednikiem zależy skuteczność prawa do żądania wynagrodzenia za usługę objętą umową pośrednictwa. Skarb Państwa w stosunkach cywilno-prawnych jest podmiotem praw i obowiązków tych części mienia państwowego, które nie należą do innych państwowych osób prawnych.

Pozostałe jednostki organizacyjne aby uzyskać status osoby prawnej muszą działać w oparciu o właściwe przepisy, które określają organizację i sposób działania takiej osoby prawnej, może to również regulować statut. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i opartym na niej statucie. Siedzibą osoby prawnej jest miejscowość w której ma siedzibę jej organ zarządzający.

4. Krajowy Rejestr Sądowy

Zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków osób podlegających obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej powstaje z chwilą wpisu do rejestru, wydawanego w formie postanowienia przez odpowiednie wydziały rejestrowe sądów rejonowych.

Ustawa o Krajowym Rejestrze Sądowym z dnia 20 sierpnia 1997 roku obowiązuje od 1stycznia 2001 r. wprowadza obowiązek zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego :

A/ przedsiębiorców , którymi są : 1/ osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, 2/ spółki

osobowe i kapitałowe z KSH, 3/ spółdzielnie, 4/ przedsiębiorstwa państwowe, 5/ jednostki

badawczo-rozwojowe, 6/ przedsiębiorstwa zagraniczne, oddziały, 7/ towarzystwa ubezpieczeń i

jest to Rejestr Przedsiębiorców,

B/ oprócz w/w Rejestru mamy Rejestr Stowarzyszeń, fundacji, ZOZ-ów, organizacji społecznych i

zawodowych,

C/ ostatnim jest Rejestr dłużników niewypłacalnych.

Wszystkie wpisy do Rejestru podlegają ogłoszeniu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Wpis jest na wniosek, na formularzu wraz z odpowiednimi dokumentami. Wnioski o wpis do KRS do rejestru przedsiębiorców składa się do sądu.

Wnioski do Krajowego Rejestru Sądowego obowiązkowo składa się na urzędowych formularzach, który wzory opublikowane zostały w rozporządzeniu z 21 grudnia 2000 r. w sprawie określenia wzorów urzędowych formularzy wniosków o wpis Krajowego Rejestru Sądowego oraz sposobu i miejsca udostępniania /Dz.U. Nr 118 poz. 1247/.

Formularze wniosków są pismami procesowymi i spełniają wymagania pism procesowych, przewidziane w art. 126 Kpc. Zawierają zatem oznaczenie rodzaju pisma, odpowiednie pola na wpisanie oznaczenia sądu do którego składany jest wniosek, pola na oznaczenie wnioskodawcy, pełnomocnika, miejsca na osnowę wniosku oraz miejsce na wymienienie załączników. Każdy wniosek, a także załącznik należy podpisać. Ze względu na to, że Rejestr prowadzony jest w systemie informatycznym, formularze wniosków podzielone są na części : A, B, C i D. Podział na części A, B i C ma ułatwić sądowi rejestrowemu wpisywanie informacji i danych potrzebnych dla systemu biurowości oraz dla systemu wpisów. Część D dotyczy informacji o załącznikach. Aby w sposób prawidłowy wypełnić formularz wniosku należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi objaśnieniami znajdującymi się na formularzu wniosku oraz z częścią D zawierającą informacje, w jakich przypadkach należy wypełnić i dołączyć opisany w tej części załącznik. Formularze załączników podzielone są najczęściej na dwie, trzy lub cztery części oznaczone cyframi rzymskimi. Na załącznikach znajdują się informacje, w jakich sytuacjach należy wypełnić więcej niż jeden załącznik oraz objaśnienia co do sposobu wypełnienia załącznika.

Każdy formularz, na którym wnosi się wniosek i załącznik do sądu rejestrowego, oznaczony jest symbolem, którego pierwszy człon jest niezmienny - KRS. Wnioski o pierwszy wpis podmiotu do Krajowego Rejestru Sądowego wnosi się na formularzach oznaczonych symbolem KRS-W z cyfrą.

Pamiętajmy, że obecnie mamy tylko 3 rejestry :

A. Rejestr Przedsiębiorców, do którego wpisywane są podmioty wykonujące działalność gospodarczą. Katalog tych podmiotów zawiera art. 36 ustawy o KRS. wymienia on :

1/ osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą,

2/ spółki osobowe /jawne, partnerskie, komandytowe, komandytowo-akcyjne/,

3/ spółki kapitałowe /z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjne/,

4/ spółdzielnie,

5/ przedsiębiorstwa państwowe,

6/ jednostki badawczo-rozwojowe,

7/ przedsiębiorców określonych w przepisach o zasadach prowadzenia na terytorium

Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej w zakresie drobnej wytwórczości przez

zagraniczne osoby prawne i fizyczne /przedsiębiorstwa zagraniczne/,

8/ towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych,

9/ inne osoby prawne jeżeli wykonują działalność gospodarczą i podlegają obowiązkowi wpisu do

rejestru, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt. 2, a więc np. fundacje i stowarzyszenia,

10/ oddziały przedsiębiorców zagranicznych działających w Polsce,

11/ główne oddziały zagranicznych zakładów ubezpieczeń.

Podmioty, które podlegają obowiązkowi wpisu do rejestru przedsiębiorców, obowiązane są zgłaszać informacje wymienione w art. 38-40 i w art. 44 ustawy o KRS, a także ich zmiany.

B Rejestr Stowarzyszeń i innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz publicznych zakładów opieki zdrowotnej, do którego wpisanie tych podmiotów jest obowiązkowe,

Pełny katalog podmiotów do tego rejestru zawarty jest w art. 49 ustawy o KRS. Podmiot wpisany do rejestru stowarzyszeń może podjąć działalność gospodarczą. Ale działalność ta podlega obowiązkowemu wpisowi do rejestru przedsiębiorców, z wyjątkiem samodzielnego publicznego zakładu opieki zdrowotnej i kolumny transportu sanitarnego

C. Rejestr dłużników niewypłacalnych.

Wpisy do rejestru dłużników niewypłacalnych dokonywane są z urzędu lub na wniosek. Wpisy z urzędu sąd rejestrowy dokonuje na podstawie art. 55, art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1 ustawy o KRS. Sąd z urzędu dokonuje wpisu :

1/ osoby fizyczne wykonującą działalność gospodarczą jeżeli :

a/ ogłoszono jej upadłość,

b/ wniosek o ogłoszenie jej upadłości został prawomocnie oddalony z powodu braku

wystarczającego majątku na pokrycie kosztów postępowania upadłościowego,

c/ umorzono prowadzoną przeciwko nim egzekucję sądową lub administracyjną z uwagi na to, iż

z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucji,

3/ dłużników, którzy zostali zobowiązani do wyjawienia majątku w trybie przepisów Kodeksu

postępowania cywilnego o postępowaniu egzekucyjnym /w tym przypadku mogą być wpisane

zarówno osoby fizyczne, jak i prawne/,

4/ osoby, które przez sąd prowadzący postępowanie upadłościowe zostały pozbawione prawa ;

a/ prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek,

b/ pełnienia funkcji reprezentanta lub pełnomocnika przedsiębiorcy, członka rady nadzorczej i

komisji rewizyjnej w spółce akcyjnej, w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub

w spółdzielni.

Niektóre informacje wpisywane z urzędu do rejestru dłużników niewypłacalnych pokrywają się z informacjami wpisywanymi z urzędu do działu czwartego w rejestrze przedsiębiorców. Zatem ten sam, podmiot będzie miał dokonane wpisy do obu rejestrów.

Do rejestru dłużników niewypłacalnych na wniosek wierzyciela mogą być wpisywane tylko osoby fizyczne. Wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, który w terminie 30 dni od daty wezwania do spełnienia świadczenia nie zapłacił należności stwierdzonej tytułem wykonawczym.

Wykreślone w całości wpisy nie podlegają ujawnieniu. Akta dotyczące wpisu do rejestru dłużników niewypłacalnych, który uległ wykreśleniu na podstawie art. 59 i 60, nie podlegają ujawnieniu. Dostępne są wyłącznie dla podmiotu, którego dotyczył wpis oraz wierzyciela, na którego wniosek dokonano wpisu /art. 10 ust. 3 ustawy o KRS/.

Obecnie koszt wniosku o odpis z KRS wynosi 30 zł, a odpis pełny - 60 zł Opłaty uiszcza się przelewem na konto Ministerstwa Sprawiedliwości.

W przypadku jednostek organizacyjnych, nie będących osobami prawnymi ich sytuacja w obrocie cywilnym jest szczegółowo określona przez ustawy, w tym art. 33¹ Kc i art.8 Ksh w zakresie spółek osobowych, czy przepisów ustawy o stowarzyszeniach. Z jednej strony jednostki te mogą zaciągać w swoim imieniu zobowiązania, lecz w zakresie odpowiedzialności ich odpowiedzialność jest subsydiarna, tzn. powstaje dopiero z chwilą gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna. W praktyce sprowadza się do tego, że naprzód dłużnik kieruje roszczenie o zapłatę do sądu przeciwko jednostce organizacyjnej /np. wspólnocie mieszkaniowej, spółce jawnej czy stowarzyszeniu/. Prawomocny wyrok przeciwko takiej jednostce staje się podstawą do egzekucji komorniczej. Dopiero stwierdzenie w postępowaniu egzekucyjnym bezprzedmiotowości egzekucji z braku środków finansowych daje podstawę wytoczenia powództwa przeciwko członkom takiej jednostki organizacyjnej. A zatem w pewnych sytuacjach jednostki organizacyjne traktowane są jak osoby fizyczne, a w innych jak osoby prawne.

Ich powstanie zawsze uzależnione jest od ustawy, która przyznaje im atrybut zdolności prawnej czyli możność bycia przedmiotem praw i obowiązków.

Kolejną przesłanką wyróżniającą jednostki organizacyjne od osób fizycznych jest obowiązek wpisu takiej jednostki do Krajowego Rejestru Sądowego. Podczas gdy osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą obecnie prowadzić ją na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej lub na podstawie wpisu do KRS-u.

Najważniejszym uprawnieniem jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w zakresie gospodarki nieruchomościami jest możność ujawnienia swojej własności, a więc w dziale II księgi wieczystej dla danej nieruchomości własność wpisana jest na rzecz tej jednostki organizacyjnej. To, że zbycie lub nabycie nieruchomości wymaga uchwały członków tworzących daną jednostkę organizacyjną nie przekreśla zasady swobodnego dysponowania własnością.

Umocowanie do występowania w obrocie, podpisywania umów, reprezentacja wynika bądź z przepisu ustawy lub opartego na nim statutu.

5. Czynności prawne i zasada swobody umów

Ważnym ogniwem w rozróżnieniu pojęć prawa cywilnego jest określenie pojęcia co to jest „czynność prawna”

Czynność prawa stanowi działanie podmiotu prawa mające ma celu wywołanie określonych skutków prawnych w sferze prawa cywilnego, których cechą charakterystyczną jest zasada równorzędności stron, czyli żadna ze stron, niezależnie czy jest to osoba fizyczna, czy osoba prawna, nie jest podporządkowana drugiej stronie. Istotnym elementem konstytuującym czynność prawną jest oświadczenie woli. Czynnością prawną jest rozporządzanie majątkiem lub spełnienie świadczenia w ramach stosunku zobowiązaniowego. Czynnością prawną nie jest wyrok sądowy, czy też akty władzy administracyjnej, publicznej, np. decyzje, które mają jednak stanowić przesłankę od której zależy skuteczność czynności prawnej /art. 156 Kpa/ - nieważność decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości będzie podstawą żądania zwrotu tej nieruchomości.

Wśród czynności prawnych typu zobowiązującego, będących przejawem woli co najmniej dwóch stron, dominującą pozycję zajmują umowy. Kodeks cywilny wprowadza naczelną zasadę prawa zobowiązującego w myśl, której strony swobodnie kształtują swój stosunek prawny, byle jego treść nie sprzeciwiała się właściwości tego stosunku, ustawie i zasadom współżycia społecznego /art. 353¹ Kc/. Te trzy przesłanki wpływają na zakres zasady swobody, czyli wolności umów.

Do zasad tych należy również zaliczyć obowiązek należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania, a w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej /tj. od przedsiębiorcy wymaga się tzw. zawodowej staranności - art. 355 Kc/.

I właśnie od pośrednika, w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 179 ustawy, wymaga się zawodowej staranności. Zagadnienie to szerzej zostanie omówione w osobnym temacie „umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. A zatem „szczególna staranność” wymagana jest w przypadku wykonywania umów, których jedna ze stron takiej umowy prowadzi je w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Pamiętamy, że oprócz umów wymienionych w Kodeksie cywilnym, w ustawach szczególnych spotykamy się z umowami nazwanymi, do których stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Jedną z ważniejszych z umów, na której opiera się działalność pośrednika, poza Kodeksem cywilnym, jest właśnie „umowa pośrednictwa”.

Lecz nie zawsze tak było, pojęcie umowy nazwanej pośrednictwa występuje w obrocie od 1 stycznia 1998 roku, czyli od wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Do stycznia 1998 roku w zakresie umów pośrednictwa stosowano bądź przepisy umowy zlecenia bądź kompilację przepisów z umowy agencyjnej i komisu. Miało to różny skutek w postaci dochodzenia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za usługi pośrednictwa, które były rozpatrywane przez sądy bądź w oparciu o art. 744 Kc i art. 746 Kc, bądź w oparciu o art. 761 Kc, czyli tylko wtedy gdy doszło do zawarcia umowy. Czyli cała sfera poczynań pośrednika przez wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umowy na rzecz dającego zlecenie pozostawała bez zapłaty wynagrodzenia, chyba że pośrednik udowodnił poniesione wydatki, które poczynił w celu należytego wykonania zlecenia.

6. Oświadczenia woli, wady oraz skutki nieważności oświadczeń woli

Znamy już skutki przejawu oświadczeń woli złożonych przez podmioty obrotu gospodarczego, które mogą przybierać różną postać, nie tylko zobowiązaniową. W pewnych sytuacjach takie oświadczenie woli złożone przez osobę będzie uznane przez ustawę za nieważne. Kodeks Cywilny za nieważne uznaje oświadczenie woli złożone w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji z powodu choroby psychicznej, niedorozwoju lub innego zaburzenia czynności psychicznych.

Nieważne będzie również oświadczenie woli złożone dla pozoru w celu ukrycia innej czynności prawnej /np. strona dokonuje darowizny, a w rzeczywistości jest to sprzedaż, bo otrzymała pieniądze.

Inne wady takie jak błąd daje stronie możliwość uwolnienia się od skutków oświadczenia woli tylko w przypadku, gdy błąd dotyczy treści czynności prawnej i musi być istotny tzn. gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.

To samo dotyczy uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem bezprawnej groźby. Groźba bezprawna to groźba realna i musi wywoływać obawy poważnego niebezpieczeństwa osobistego lub majątkowego

Uprawnienie uwolnienia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożone pod wpływem błędu lub groźby winno być złożone tej osobie na piśmie w ciągu roku od chwili jego wykrycia, a w przypadku groźby, gdy stan obawy ustał.

Warto pamiętać, że zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i w ustawach szczególnych funkcjonują umowy przy których niezachowanie rygoru zawarcia na piśmie powoduje nieważność z mocy prawa. Do takich umów należy wcześniej wymieniona umowa leasingu i umowa o roboty budowlane zawarta między inwestorem i wykonawcą, podwykonawcą /art. 647¹ Kc/. Poza Kodeksem cywilnym, funkcjonują także umowy w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a to ; umowa pośrednictwa oraz umowa o zarząd nieruchomością.

Obrót cywilno-prawny, w szczególności Kodeks cywilny reguluje w osobnym dziale sposób reprezentacji podmiotów przez przedstawicieli.

Umocowanie do działania w cudzym imieniu, ze skutkiem dla tego reprezentowanego opiera się na ustawie /przedstawicielstwo ustawowe/ lub umowie /pełnomocnictwo/. Pełnomocnictwo może być ogólne lub szczególne. W zakresie rozporządzenia prawem do nieruchomości, do ustanowienia pełnomocnictwa, wymagana jest forma aktu notarialnego, co wynika z przepisu art. 99 Kodeksu cywilnego, iż pełnomocnictwo do dokonania czynności powinno być udzielone w tej samej formie w jakiej dokonywana jest czynność. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, wygasa najpóźniej z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika.

Kodeks cywilny dopiero w 2003 roku wprowadził pojęcie „prokury” czyli pełnomocnictwa udzielonego przez przedsiębiorcę tj. osobę fizyczną, osobę prawną, czy jednostkę organizacyjną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną i która obejmuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

W zakresie prokury przydatna jest znajomość określeń użytych w ustawie o swobodzie gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 roku /Dz. U. Nr 173 poz. 1808/, w szczególności co to jest działalność gospodarcza /art. 3 ustawy/.

Punkt odniesienia, że za działalność gospodarczą uważa się działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż oraz działalność zawodowa np. pośrednik, zarządca nieruchomości, która musi być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

7. Rodzaje umów w obrocie gospodarczym

Do umów mających istotne znaczenie dla obrotu gospodarczego należy zaliczyć przede wszystkim umowy odpłatne, w tym sprzedaż, najem, dzierżawa zamiana. Umowy zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych ; użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dalszej kolejności należy pamiętać o umowach leasingowych, umowach o roboty budowlano-montażowych, na styku pośrednik-deweloper, umowach pożyczki oraz umowach rachunku bankowego.

W zakresie umów nieodpłatnych, należy pamiętać o umowie użyczenia i jej cechach charakterystycznych. W przeciwieństwie do funkcjonowania pojęcia użytkowania wieczystego, które jest formą własności ograniczoną w czasie /może trwać najkrócej 40 lat, najdłużej 99 lat/ oraz pojęcia użytkowania, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Przystępując do omówienia umowy sprzedaży, treść tego prawa określa art. 535 Kc. Elementami istotnymi są strony umowy : sprzedający, kupujący /podmioty/, przedmiot umowy sprzedaży, czyli rzecz /ruchoma lub nieruchoma/ oraz cena. W myśl tej umowy sprzedający zobowiązuje się wydać rzecz kupującemu, a kupujący rzecz odebrać i zapłacić sprzedającemu cenę.

Wśród prawnych aspektów przeniesienia własności poprzez sprzedaż, należy mieć na uwadze pewne obwarowanie ustawowe w zakresie sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem, czy też z zastrzeżeniem terminu /art. 157 Kc/. W zakresie nieruchomości obowiązuje również zasada, że prawo o wydanie własności nieruchomości nie ulega przedawnieniu, /gdyż przedawniają się tylko roszczenia majątkowe/, również roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu /art. 220 Kc/.

8. Pojęcie nieruchomości i prawne aspekty przeniesienia własności nieruchomości

Pełne określenie co to jest nieruchomość spotykamy w przepisie art. 46 Kodeksu cywilnego "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności /grunty/, jak również budynki trwale związane z gruntem, lub części tych budynków, jeżeli z mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Z tej definicji już możemy wyodrębnić następujące rodzaje nieruchomości :

a/ nieruchomości gruntowe, b/ nieruchomości budynkowe, c/ nieruchomości lokalowe.

Kodeks cywilny nadto określa pojęcie nieruchomości rolnej, a więc takiej, która może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym do produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej. Nie określa natomiast obszaru gospodarstwa rolnego, obecnie jest to nieruchomość obszarowa co najmniej 1 ha.

Wyżej wymienione kategorie nieruchomości nie zamykają katalogu pojęcia nieruchomości spotykane poza Kodeksem cywilnym. Z definicją nieruchomości gruntowej ściśle łączy się definicja : a/ działka, która występuje w prawie geodezyjnym, czy budowlanym, b/ nieruchomości rekreacyjne - spotykamy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomości budynkowe są to budynki lub części budynków trwale związane z gruntem jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Wprawdzie stanowią one część składową gruntu, ale mogą być przedmiotem odrębnej własności jeżeli przepisy szczególne tak stanowią. To, że budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości i traktowane są zgodnie z zasadą superficies solo cedit /kto jest właścicielem gruntu jest właścicielem budynku/, jako wyjątek od tej zasady, jeżeli przepisy na to pozwalają przy nieruchomościach budynkowych właścicielem gruntu jest np. Skarb Państwa przy użytkowaniu wieczystym lub gmina, a właścicielem budynku na tym gruncie osoba, której przysługuje prawo wieczystego użytkowania, którą może być osoba fizyczna lub prawna. I tak budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Trzeba pamiętać, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkownika wieczystego, co oznacza, że własność budynków może być przeniesiona na inną osobę, wyłącznie razem z prawem użytkownika wieczystego.

Także budynki wniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną mogą stanowić własność spółdzielni, jednakże budynki te nie mogą być przedmiotem obrotu, nie prowadzi się też dla nich ksiąg wieczystych i nie można obciążać ich hipoteką.

Nieruchomości lokalowe, to lokale mieszkalne i użytkowe, w tym także garaże stanowiące część składową budynku, o ile są odrębną własnością. Obecnie odrębna własność lokali uregulowana jest ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali /Dz. U. 85 poz. 388 z 1994 r./, zmiany w Dz. U. Nr 12 i 29 z 2000 r. Zgodnie z tą ustawą, odrębną własność lokali można ustanowić w drodze umowy notarialnej jednostronnej czynności /właściciela/ lub wielostronnej czynności prawnej wszystkich współwłaścicieli, albo wskutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Odrębna własność lokali powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej i jest to wpis konstytutywny.

Trzeba pamiętać, że lokale w budynkach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste nie na podstawie ustawy o własności lokali, ale ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.

Cena nieruchomości jest zwykle przedmiotem umowy pomiędzy stronami. Obowiązują jednak pewne zasady wpływające jednak nie na warunki ustalenia ceny, co na stronę formalną ustaleń kontraktowych.

Cena musi być wyrażona w pieniądzu, w przeciwnym wypadku umowa nie jest sprzedażą. Natomiast kupujący za zgodą sprzedawcy może spełnić zamiast świadczenia pieniężnego inne świadczenie, również w naturze, z konsekwencją zwolnienia ze zobowiązania. Cena musi być wyrażona w pieniądzu polskim, gdyż z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, zobowiązania pieniężne na obszarze Polski mogą być wyrażone tylko w złotych polskich. Przepis nie zabrania jednak porównywania ceny złotówkowej do innego miernika wartości, w szczególności do obcej waluty. Cenę można określić też przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Przy zapłacie obowiązuje zasada nominalizmu tzn. niezależnie od wzrostu czy spadku siły nabywczej pieniądza, zapłata następuje w wysokości sumy nominalnej, od tego są wyjątki pozwalające osobie występować do sądu o rewaloryzację świadczenia wskutek zmiany siły nabywczej pieniądza, tj. żądać zmiany wysokości świadczenia lub sposobu jego spełnienia, chociażby wysokość ich była ustalona w orzeczeniu lub w umowie.

Odsetki od sumy pieniężnej należą się wtedy, gdy wynika to z ustawy lub umowy, gdy dłużnik spóźnia się ze spłaceniem świadczenia. Odsetki należą się bez względu na to czy wierzyciel poniósł szkodę z tego tytułu, czy nie. Dłużnik może eskuplować się tylko w przypadku gdy udowodni że opóźnienie nastąpiło wskutek okoliczności za które on nie ponosi odpowiedzialności.

Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną, która ma na celu związanie stron stosunkiem umownym na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Aby umowa przedwstępna wywołała określone skutki prawne, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej Zmiana Kodeksu cywilnego w 2003 r. wykreśla przesłankę w zakresie dokładnego określenia terminu w ciągu którego umowa przyrzeczona winna być zawarta. Wprowadziła natomiast oblig zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Brak tego elementu ekspresis verbis, określonych w art. 389 Kodeksu cywilnego powoduje, że umowa przedwstępna nie wywołuje skutków prawnych względem stron zobowiązanych do zawarcia umowy przyrzeczonej. I tak, jeżeli umowa przedwstępna zawarta była w formie umowy cywilnej, to strona która poniosła szkody z tego tytułu że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może żądać tylko naprawienia szkody w granicach szkody rzeczywistej. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna była sporządzona w formie aktu notarialnego, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W obu wymienionych przypadkach umowy przedwstępne są ważne, tylko różne wywołują skutki dla określenia żądań strony uprawnionej, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zadatek dany przy umowie przedwstępnej nie jest zaliczony do istotnych elementów umowy przyrzeczonej, ale praktykuje się wpłacenie zadatku na poczet przyszłej ceny. Jest on swoistą gwarancją zawarcia umowy, ma ten skutek że w razie nie wykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia. Pojęcie zadatku unormowane jest w art. 394 Kodeksu cywilnego i tylko ta forma objęta jest ochroną Kodeksu cywilnego.

Nie ma przeszkód, aby strony przy zawarciu umowy przedwstępnej wręczyły sobie zaliczkę, ale w przypadku nie dojścia do umowy przyrzeczonej, zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości i będą do niej stosowały się zupełnie inne przepisy, bowiem z zaliczki strona będzie mogła potracić tylko wydatki rzeczywiste, które poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej; ewentualnie dochodzić odszkodowania za szkodę, którą poniosła licząc na zawarcie umowy /np. zlikwidowała wysoką lokatę długoterminową - to szkoda ograniczy się do wysokości odsetek utraconych/.

Strony mogą w umowie przedwstępnej zastrzec sobie karę umowną tj. zastrzeżenie że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, stronie uprawnionej bez względu na wysokość poniesionej szkody, należy się kara umowna w wysokości wynikającej z tej umowy. Niedopuszczalne jest żądanie odszkodowania ponad ustaloną karę umowną. Sąd Najwyższy w listopadzie 2003 roku przyjął zasadę prawną /w składzie 7 sędziów/ w myśl której zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty, choćby wierzyciel nie poniósł szkody. A zatem brak szkody po stronie wierzyciela żądającego zapłacenia kary umownej nie zwalnia dłużnika od obowiązku jej zapłaty. Tym bardziej, że zastrzeżenie zapłaty określonej sumy pieniężnej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania możliwe jest jedynie w odniesieniu do wykonania zobowiązań niepieniężnych.

Praktyka wykazuje, że biura pośrednictwa celem zabezpieczenia interesów swojego klienta, stosują swoiste zabezpieczenia w postaci określenia, że zadatek wręczony przy umowie przedwstępnej ma ten skutek, że stanowi swoistą karę umowną i nie podlega zwrotowi w przypadku nie dojścia do umowy z winy którejkolwiek stron umowy. Nie mówimy tu w ogóle o winie pośrednika. W jedynym przypadku zadatek nie zostanie zatrzymany, gdy strony umowy przedwstępnej zgodnie oświadczą, że umowę przedwstępną rozwiązują, albo nie wykonanie umowy przyrzeczonej nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna z nich nie ponosi odpowiedzialności /np. powódź, pożar, zaginięcie księgi wieczystej/.

Zastrzeżenie wynikające z ustawy lub czynności prawnej sprzedaży, że jednej ze stron przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, gdyby druga strona rzecz sprzedała stronie trzeciej nosi nazwę prawa pierwokupu. Nieruchomość której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana, gdy osoba uprawniona tego prawa nie wykona. Definicję prawa pierwokupu określa art. 596 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana gdy osoba uprawiona z tego prawa nie skorzysta. Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub umowy stron. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana z naruszeniem prawa pierwokupu jest nieważna z mocy prawa /art. 599 § 2 Kc/. Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej zostało przeniesione do ustawy o ustroju rolnym.

Natomiast prawo odkupu może być zastrzeżone wyłącznie umową stron przy umowie sprzedaży na czas nie dłuższy niż 5 lat, przysługuje sprzedawcy, w myśl którego kupujący jest zobowiązany przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży i zwrotem nakładów koniecznych, pozostałe nakłady ulegają zwrotowi jeżeli przyczyniły się do zwiększenia wartości rzeczy. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.

9. Umowy zobowiązaniowe o szczególnym znaczeniu w obrocie nieruchomościami

W dalszej kolejności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozostają czynności zmierzające do zawarcia umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

Podstawy prawne, na których opiera się najem, są na ogół w podstawowych zarysach powszechnie znane. Przez zawarcie umowy najmu, zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do użytkowania na czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umowny czynsz. A zatem przedmiotem najmu jest rzecz, a nie prawo. Ze względów praktycznych wszelkie umowy winny być zawarte na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej, poczytuje się umowę zawartą na czas nie oznaczony. Także umowy najmu zawarte na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się jako zawarte na czas nie oznaczony. Z definicji najmu można określić obowiązki i uprawnienia podmiotów umowy najmu /wynajmującego i najemcy/, rodzaj umowy /na czas oznaczony, nie oznaczony/ i formę czynszu, który w myśl § 2 art. 659 Kodeksu cywilnego może być oznaczony w pieniądzu lub świadczeniu niepieniężnym np. określony w formie robót budowlano-montażowych odpowiadającym ustalonym kwotom pieniężnym.

Wynajmujący winien oddać rzecz najemcy w stanie przydatnym i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jednakże drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Kodeks cywilny w art. 681 zawiera przykładowy katalog czynności, które obciążają najemcę w zakresie drobnych napraw i konserwacji lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. /tekst jednolity Dz.U. nr 31 poz. 266 z 2005 r./ szczegółowo reguluje sprawy związane z najmem lokali mieszkalnych zarówno tych które zostały zawarte na podstawie danych umów cywilno-prawnych czy decyzji administracyjnych pod rządami uchylonego Prawa Lokalowego. Mając na uwadze, że Kodeks cywilny w artykułach 659 - 692 zawiera unormowania dotyczące najmu i najmu lokali, trzeba pamiętać, że w sprawie najmu lokali mieszkalnych pierwszeństwo będą miały przepisy ustawy o której mowa wyżej jako lex specjalis w stosunku do Kodeksu cywilnego.

Stąd też w zakresie unormowań Kodeksu cywilnego, znajomość ważniejszych zagadnień związanych z najem jest nieodzowna, albowiem przepisy te będą miały zastosowanie w szczególności do najmu lokali użytkowych /czyli o innym przeznaczeniu niż mieszkanlne/. Do nich należy kwestia terminów opłacania czynszu. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest opłacanie czynszu w terminie umownym. Jeżeli ten termin nie był określony w umowie, a najem jest krótki - nie przekracza miesiąca - to za cały czas najmu. Gdy najem trwa dłużej niż miesiąc, albo umowa zawarta jest na czas nie oznaczony - to miesięcznie do 10-tego każdego miesiąca. Pamiętamy, że czynsz płatny jest z góry tylko wtedy jeżeli umowa nie określa innego sposobu jego regulowania.

Najemca bez zgody wynajmującego nie może zmienić sposobu korzystania z rzeczy i dokonywać zmian /pod pojęciem rzeczy rozumiemy nie tylko lokal mieszkalny czy użytkowy, ale także rzeczy ruchome, jak oddanie w najem samochodu/.

Najemca bez zgody wynajmującego nie może rzeczy najętej obciążyć prawem podnajmu. W przypadku gdy umowa najmu zezwala najemcy na podnajem lub oddanie w bezpłatnie użytkowanie, to stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne użytkowanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia tej głównej umowy najmu.

Naruszenie omawianych powyżej obowiązków przez najemcę skutkuje tym, że wynajmującemu służy prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Następnym przypadkiem, gdzie przysługuje wynajmującemu prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia, jest zwłoka najemcy w opłacaniu czynszu, za co najmniej dwa pełne okresy płatności. A w przypadku lokali mieszkalnych zakłócanie porządku domowego uprawnia również do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Ponadto, zarówno najemcy, jak i wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu według terminów określonych w umowie najmu, nazywanych umownymi terminami wypowiedzenia. Z braku takiego określenia mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego, czyli ustawowe terminy wypowiedzenia, które są następujące : gdy czynsz płaty w odstępach dłuższych niż miesiąc - termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz płatny miesięcznie - 1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz płatny krócej niż miesiąc - na 3 dni naprzód, gdy czynsz płatny dziennie - na 1 dzień naprzód.

Musimy pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i umowa najmu nie może regulować pewnych zagadnień w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa, mimo istnienia zasady swobody umów określonej w art. 353¹Kodeksu cywilnego.

Kodeks cywilny po zmianie wprowadził możliwość wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony, jeżeli strony takie zastrzeżenie wprowadziły w umowie najmu /art. 673 § 3 Kc/. Czyli nie aktualne jest już orzecznictwo z lat poprzednich zakazujące wypowiadania umów najmu na czas oznaczony. Obecnie decyduje umowa najmu i wola stron w tym zakresie.

Następnym ważnym zagadnieniem w zakresie wypowiedzenia najmu lokali użytkowych zawartych na czas nie oznaczony jest zmiana osoby wynajmującej w czasie trwania najmu /art. 678 Kc/. Dotyczy to przypadków gdy nowy nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Może on /nowy nabywca/ w takim przypadku wypowiedzieć najem lokalu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, wypowiedzenie jest możliwe jedynie w wypadku ;

a/ jeżeli umowa najmu na czas oznaczony była zawarta z zachowanie formy pisemnej

b z. datą pewną,

c/ a rzecz została najemcy wydana.

Po zakończeniu najmu, najemca jest zobowiązany zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności jeżeli zużycie rzeczy jest następstwem prawidłowego utrzymania.

Jeżeli natomiast dokonał ulepszenia przedmiotu najmu i w umowie najmu strony nie określiły kwestii rozliczenia nakładów na ulepszenie i modernizację, wynajmujący według własnego wyboru : może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego /art. 676 Kc/.

Proszę pamiętać, że wzajemne roszczenia stron, w tym roszczenie wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia rzeczy i roszczenie najemcy o zwrot nakładów, przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy. Stanowisko Sądu Najwyższego utrwaliło w orzecznictwie pogląd iż z czynszu najmu nie wolno najemcy dokonywać żadnych potrąceń, w szczególności nakładów na rzecz, albowiem stoi w sprzeczności z art. 659 Kodeksu cywilnego.

Przystępując do omówienia dzierżawy, należy pamiętać, że zasadnicza różnica między najmem, a dzierżawą sprowadza się do prawa pobierania pożytków. Czyli oprócz czynszu dzierżawnego, dochodzi prawo pobierania pożytków. Prawo pierwokupu dzierżawcy gruntu rolnego zostało inaczej uregulowane w art. 3 ustawy o ustroju rolnym z dnia 11 kwietnia 2003 r. /Dz.U. nr 64 poz. 592 z 2003 r./ i zostało skreślone w Kodeksie cywilnym /dawny art. 695 § 2 Kc/.

Również wypowiedzenia dzierżawy nieruchomości mogą być inne, zgodne z naturalnym cyklem przyrody. Ustawowo czynsz dzierżawy, jeżeli nie był określony w umowie, płatny jest półrocznie z dołu. Wypowiedzenie zawiera dłuższe terminy, i tak dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego, a inną na sześć miesięcy naprzód - przed upływem roku dzierżawnego.

Umowę zamiany reguluje przepis art. 603 Kodeksu cywilnego, w myśl którego każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W sprawach nieuregulowanych umową stron stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

10. Prawa rzeczowe ograniczone

Kolejną grupą umów zobowiązaniowych stanowią umowy wynikające z niektórych praw rzeczowych zwanych cywilistyczne „prawa rzeczowe ograniczone”. Mówiąc ogólnie prawo właściciela jest w jakimś stopniu ograniczone i wynika z samej treści tego prawa, w skrócie „prawa rzeczowe ograniczone są prawami na rzeczach cudzych”.

Zaliczamy do nich użytkowanie , jest to obciążenie rzeczy prawem użytkowania i pobierania pożytków. Umowy o użytkowanie, to korzystanie z nieruchomości cudzej we własnym interesie, bez naruszenia substancji i przeznaczenia tej rzeczy. Użytkowanie jako prawo rzeczowe ograniczone może być wpisem do księgi wieczystej. Jest prawem niezbywalnym tzn. nierozerwalnie związane jest z daną osobą. Nie może być przedmiotem darowizny czy spadku. Wygasa najpóźniej z chwilą śmierci użytkownika lub niewykonywania przez 10 lat. Użytkowanie może być ustanowione w drodze umowy stron lub w jednym przypadku decyzją administracyjną w odniesieniu zarządu trwałego dla nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, w myśl art. 43 do art. 50 tej ustawy.

Kolejnym ograniczonym prawem rzeczowym powstającym w wyniku umowy zobowiązaniowej są służebności, które dzielą się na gruntowe i osobiste.

Służebność gruntowa polega na obciążeniu prawem jednej nieruchomości kosztem drugiej. Przy czym nieruchomość której to prawo przysługuje nazywana jest nieruchomością władnącą, a nieruchomość której właściciel zostaje ograniczony w swych działaniach nieruchomością obciążoną. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części, może mieć postać zezwolenia na przejazd, nie ustawiania murów lub płotów powyżej określonej wysokości, może polegać również na przeprowadzeniu przez grunt sąsiedni przewodów elektrycznych czy wodociągowych. Wśród służebności gruntowych najważniejsza jest tzw. służebność drogowa określona jako droga konieczna w przypadku gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Prawo służebności drogowej powinno być wpisane do księgi wieczystej, jeżeli nie zostało ujawnione, a jest wykonywane i polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Może być nabyte przez zasiedzenie. Prawo służebności gruntowej może być zniesione za wynagrodzeniem, gdy korzystanie z niego stało się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwe i nie jest ono konieczne dla nieruchomości władnącej. Zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia może domagać się właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli nieruchomość tego ostatniego straciła wszelkie znaczenie np. nieruchomość sąsiednia uzyskała możliwość dojazdu od innej strony na skutek wybudowania nowej drogi publicznej. Czyli prawo to, o którym mowa wyżej może być zmienione lub w ogóle zniesione w drodze ugody notarialnej właścicieli nieruchomości obciążonej i władnącej, a w braku zgody w drodze orzeczenia sądowego.

Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, wygasa najpóźniej, z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Tylko w przypadku rażących uchybień osoby uprawnionej, których dopuszcza się ona przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zamiany tej służebności na rentę.

Następnym ograniczonym prawem rzeczowym jest zastaw, który polega na zabezpieczeniu wierzytelności na rzeczy ruchomej, czyli możności zaspokojenia długu wierzyciela z rzeczy na której ustanowiony był zastaw, z pierwszeństwem przed wszystkimi innymi wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy. Istnieje także zastaw na prawach, do którego stosuje się przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych, przy czym zastaw na prawach może być wykonywany co do praw które są zbywalne.

Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem rzeczy, a wierzycielem z jednoczesnym wpisaniem do Rejestru Zastawów prowadzonym przy sądzie rejonowym.

Zabezpieczeniem wierzytelności pieniężnych na nieruchomości z prawem pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości obciążonej, bez względu na to czyją własnością stała się nieruchomość, określa się hipoteką.

Ze względu na rodzaj hipotek, spotykamy hipoteki przymusowe, gdzie wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, hipoteki umowne czy kaucyjne, ta ostatnia zabezpiecza wierzytelności do oznaczonej sumy najwyższej.

W obrocie funkcjonuje pojęcie hipoteki łącznej, uregulowanej art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która powstaje w razie podziału nieruchomości i obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jest ograniczonym prawem rzeczowym, które regulowane było przepisem szczególnym, w tym przypadku prawem spółdzielczym /ustawa z dnia 16 września 1982 roku z późniejszymi zmianami, tekst jednolity Dz. .U. 54 poz. 288 z 1995 roku/. Istotą tego prawa było to, że prawo to powstawało z chwilą wydania przydziału, a w przypadku przenoszenia własności /sprzedaż, darowizna, zamiana/ tylko w drodze aktu notarialnego. Własność tego ostatniego uzależniona była od przyjęcia nabywcy w poczet członków danej spółdzielni mieszkaniowej. Sytuacja ta uległa zmianie po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. obowiązującej od dnia 23 kwietnia 2001 r., która uzależnia powstanie tego prawa od umowy cywilno-prawnej.

W związku ze zmianą ogłoszoną w Dz.U. nr 172 poz. 1804 z 2004 roku, a to ustawy z dnia 4 sierpnia 2004 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego oraz niektórych ustaw, w szczególności na podstawie art. 10, wprowadzono się z dniem 4 lutego 2005 roku zmianę do katalogu ograniczonych praw rzeczowych w art. 244 Kodeksu cywilnego przez wprowadzenie w miejsce : własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, w tym garażu oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jedno pojęcie ograniczonego prawa rzeczowego tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A istniejące w dniu 14 stycznia 2003 r. w/w własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego, garażu i domu jednorodzinnego stają się z tym dniem - 4 lutego 2005 roku spółdzielczym prawem do lokalu.

11. Ważność umowy o roboty budowlane i leasing w świetle unormowań Kodeksu

cywilnego

Umowa o roboty budowlane uregulowana w art. 647 Kodeksu cywilnego i następne, w szczególności po wprowadzeniu do Kodeksu nowego art. 647¹ /zmiana ustawy z dnia 25 września 2003 roku/ uzyskała szczególne znaczenie dla bezpieczeństwa rynku obrotu nieruchomościami. Daje gwarancję małym przedsiębiorcom - podwykonawcom tych robót realne zabezpieczenie zapłaty za wykonaną pracę. Zapobiega zamierzonym upadłościom firm wykonawczych, podzlecających całość robót podwykonawcom, gdy inwestor inwestycji nie odpowiadał za długi wykonawcy robót budowlanych.

Po tej zmianie umowa o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą /generalnym wykonawcą/ wymaga jego oświadczenia, czy :

a/ roboty będzie wykonywał osobiście, czy też za pomocą podwykonawców,

b/ w przypadku zatrudnienia podwykonawcy, umowa wymaga podpisu inwestora i wykonawcy,

c/ umowa ta pod rygorem nieważności musi być zawarta na piśmie,

d/ najważniejsze unormowanie w Kodeksie cywilnym, to wprowadzenie odpowiedzialności solidarnej za zapłatę wynagrodzenia za roboty wykonane przez wykonawców.

Umowa leasingowa również od września 2003 roku uzyskała nowe znaczenie. Najważniejsze jest to, że umowy te uzyskały rangę umów nazwanych i zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego w art. 709, za znaczkiem „1 do 18”, czyli jest osiemnaście artykułów 709 Kc.

Podobnie jak umowa o roboty budowlane, a poza Kodeksem cywilnym umowa pośrednictwa, umowa zarządu nieruchomościami, umowa leasingowa wymaga ;

a/ formy pisemnej pod rygorem nieważności,

b/ finansujący musi być przedsiębiorcą, a korzystający w ramach tej umowy zobowiązuje się

zapłacić finansującemu uzgodnione w umowie raty wynagrodzenia pieniężnego w zamian za

oddanie korzystającemu rzeczy do używania albo używania i pobierania pożytków

c/ bez zgody finansującego, korzystający nie może oddać rzeczy do używania osobie trzeciej,

d/ korzystający w każdym przypadku powinien niezwłocznie zawiadomić finansującego o utracie

rzeczy.

Obecnie kompleksowe uregulowanie umów leasingowych stworzyło przejrzystość w zakresie opodatkowania dochodów z umów leasingowych, przyjmując za punkt odniesienia sposób amortyzacji przedmiotu leasingu w zależności czy ciąży on na stronie finansującej czy osobie korzystającej z rzeczy.

12. Różnice między umową darowizny, a umową dożywocia oraz umową użyczenia

Jedną z najczęściej spotykanych form przeniesienia własności jest darowizna, która polega na przysparzaniu majątkowym na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Jest to forma bezpłatnego świadczenia, której przedmiotem mogą być nieruchomości, prawa majątkowe lub rzeczowe ograniczone, jeśli nie mają ściśle osobistego charakteru.

Darowizna, wbrew powszechnej opinii nie jest świadczeniem jednostronnym darczyńcy, gdyż obdarowany musi darowiznę przyjąć i jest zobowiązany do zapłaty za nią podatku od darowizny.

Darowizna ma być świadczeniem bezpłatnym, co oznacza, że darczyńca nie może za nią otrzymać jakiegokolwiek ekwiwalentu materialnego. Darowizna może być wykonana z wdzięczności np. za opiekę, to samo dotyczy obdarowanego gdzie w przypadku rażącej niewdzięczności, darczyńca może odwołać darowiznę, ale na taką czynność ma określony okres czasu, bowiem darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności, a po upływie dwóch lat nie może żądać jej rozwiązania jeżeli darowizna została wykonana.

Możliwość przekazania na własność dowolnej nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę lub rentę nazywamy dożywociem. Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, które to prawo wpisane jest do działu III księgi wieczystej i obciąża każdodoczesnego właściciela tej nieruchomości. Obowiązkiem nabywcy nieruchomości jest zgodnie z definicją dożywocia - dożywotnia opieka i utrzymywanie lub świadczenie renty pieniężnej. Zakres świadczeń przysługujących dożywotnikowi jest szeroki, bo nakazuje nabywcy takiej nieruchomości traktować dożywotnika jako domownika, a więc dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnić pomoc i opiekę lekarską w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Dożywocie można zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Nieruchomość obciążona dożywociem może być zbywana odpłatnie /sprzedaż/ lub nieodpłatnie /darowizna/. Zgoda dożywotnika na zbycie lub inne rozporządzenie nieruchomością obciążoną dożywociem nie jest potrzebna, z tym że nabywca nieruchomości obciążonej takim prawem, staje się odpowiedzialny względem dożywotnika w granicach umowy o dożywociu. Wstępuje on w prawo zbywcy i jest obowiązany do wszystkich świadczeń tj. utrzymania dożywotnika stosownie do zawartej przez zbywcę umowy o dożywocie. Prawo dożywocia jest niezbywalne i nie jest dziedziczone. Ma dożywotnik zapewnioną opiekę, a tylko dla siebie do śmierci, nie podlega przepadkowi, ani egzekucji. Dożywotnik nie musi się obawiać, że w wyniku zadłużenia nieruchomości obciążonej tym prawem, zostanie mu to prawo odebrane. Na drodze sądowej prawo dożywocia może być zmienione na żądanie zarówno dożywotnika, jak i właściciela nieruchomości, jeżeli stosunki między nimi wymagają aby nie pozostawały dalej w takiej bezpośredniej styczności. Wtedy prawo dożywocia może być zamienione na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Dożywotniej renty może domagać się również dożywotnik, w przypadku gdy zobowiązany do dożywocia zbył nieruchomość. W wyjątkowych wypadkach sąd na żądanie stron może rozwiązać umowę dożywocia.

Wśród czynności prawnych mających na celu rozporządzenie prawami do nieruchomości w sposób darmnym należy wymienić umowę użyczenia, umowę darowizny oraz nabycie praw do nieruchomości w wyniku dziedziczenia.

Przez umowę użyczenia /art.710 Kc/ użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy /ruchomej lub nieruchomości/. A zatem cechą wyróżniającą użyczenie jest bezpłatność świadczenia.

13. Rozporządzenia na wypadek śmierci

Wśród czynności prawnych ważną grupę zajmują rozporządzenia na wypadek śmierci poprzez testament. Kodeks cywilny dzieli testamenty na : testamenty zwykłe, których jest trzy.

a/ testament własny /holograficzny/ spisany w całości ręcznie, podpisany przez testatora, opatrzony datą,

b/ testament sporządzony w formie aktu notarialnego - daje gwarancję, że testament nie będzie obalony z powodu niepoczytalności, bo do obowiązków notariusza należy sprawdzenie stanu psychicznego spadkodawcy,

c/ testament spisany w obecności dwóch świadków przed naczelnikiem gminy - w praktyce bardzo rzadko stosowany. Ten testament ma formę protokołu z podaniem daty i podpisaniem go przez spadkodawcę, świadków i osobę przed którą go sporządzono.

Inną formą testamentu są testamenty szczególne, spisane wtedy jeżeli zachodzi obawa rychłej śmierci spadkodawcy, a spisanie testamentu w zwykłej formie jest niemożliwe lub utrudnione. Tutaj ostatnia wola musi być oświadczona w obecności trzech świadków. Do tych testamentów zalicza się również testamenty wojskowe, czyli testamenty spisane na statku morskim lub powietrznym przed dowódcą statku.

Testament szczególny traci moc z upływem 6-ciu miesięcy od ustania okoliczności które uzasadniały nie zachowanie formy testamentu zwykłego, chyba że spadkodawca zmarł przed upływem tego terminu.

Nie należy zapominać również o pewnych kategoriach czynności rozporządzających, związanych wyłącznie z testamentem, a to zapis lub polecenie. A zatem rozporządzenie majątkiem w postaci zapisu lub polecenia może być uczynione przez spadkodawcę tylko w rozporządzeniu testamentowym. Różnica między zapisem a poleceniem jest taka, że zapis przysparza spadkobiercom majątku, a polecenie nakłada wyłącznie na spadkobiercę obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem /np. polecenie aby pan X opiekował się grobem rodziców spadkodawcy/.

14. Wybrane zagadnienia prawa spadkowego - dziedziczenie ustawowe

Następną formą nabycia własności jest dziedziczenie, czyli nabycie praw majątkowych zmarłego przez określenie osoby. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą.

Nabycie nieruchomości w drodze spadku następuje w momencie otwarcia spadku, który z kolei otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

A więc spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia, tj. śmierci spadkodawcy, a nie z chwilą stwierdzenia prawa do spadku, czyli otrzymania zaświadczenia z urzędu skarbowego, że podatek spadkowy został opłacony.

Do stwierdzenia praw spadkobiercy uprawniony jest sąd, który w postępowaniu o stwierdzeniu praw do spadku w formie postanowienia, potwierdza datę nabycia spadku i ułamkową wielkość udziału. Jeżeli data śmierci nie jest stwierdzona dokumentem, na wniosek stron w odrębnym postępowaniu sąd prowadzi postępowanie o uznanie danej osoby zaginionej za zmarłą, albo w postępowaniu o stwierdzenie zgonu - gdy śmierć jest niewątpliwa, ale brak jest aktu zgonu /np. katastrofa lotnicza, morska/, sąd stwierdza zgon tej osoby. Uznanie za zmarłego nie może nastąpić jeżeli nie upłynęło 10 lat od końca roku kalendarzowego, w którym według istniejących wiadomości zaginiony jeszcze żył. Za datę śmierci uważa się w takim przypadku datę oznaczoną w orzeczeniu sądowym o uznanie za zmarłego.

Spadkobierca, aby mógł ujawnić swoje prawo własności w księdze wieczystej, obok prawomocnego postanowienia sądu o nabyciu spadku, musi przedłożyć decyzję podatkową w zakresie opłacenia należnego podatku od spadku lub zwolnienie go z tego obowiązku.

Prawo do spadku musi wynikać z ustawy lub testamentu. Wtedy w tym pierwszym przypadku mówimy o tzw. dziedziczeniu ustawowym, które polega na określonej konfiguracji rodzinnej spadkodawcy, gdzie poszczególni spadkobiercy otrzymują odpowiednie udziały. Są to udziały idealne i nie dotyczą konkretnych części nieruchomości lub położonych w niej lokali. Takie ustalenia podejmują spadkobiercy później, w tzw. dziale spadku. W pierwszej kolejności w dziedziczeniu ustawowym powołane do spadku są dzieci spadkodawcy i małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, z tym że jeżeli dzieci jest więcej niż troje, to udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku.

W braku zstępnych, czyli dzieci, wnuków, prawnuków, powołani są z ustawy do dziedziczenia : małżonek, rodzice, rodzeństwo, ale w tej konfiguracji małżonek musi otrzymać 1/2 całości spadku. Jeżeli spadkobiercami są tylko rodzice i rodzeństwo, również tu są ustalone minimalne udziały spadkowe. Rodzice bowiem dziedziczą po 1/4 części pozostałej masy spadkowej, tj. tej która przypada łącznie dla rodziców i rodzeństwa. Pozostałą połowę masy spadkowej dziedziczy rodzeństwo w częściach równych. W braku zstępnych, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy, cały udział przypada małżonkowi. A w braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.

Spadkobiercą nie może być osoba fizyczna, która nie żyje w chwili otwarcia spadku, ani osoba prawna, która w tym czasie nie istnieje. Fundacja ustanowiona w testamencie może być spadkobiercą, jeżeli zostanie wpisana do rejestru w ciągu dwóch lat od ogłoszenia testamentu.

Spadkobierca może spadek przyjąć lub odrzucić i ma na to 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym dowiedział się o tytule swego powołania. Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku składa się przed sądem lub notariuszem.

Spadkobierca, który spadek odrzucił zostaje wyłączony od dziedziczenia. Również od dziedziczenia ustawowego zostaje wyłączony małżonek spadkodawcy, z którym był w separacji orzeczonej wyrokiem sądu.

Należy pamiętać, że do spadków otwartych przed 2001 rokiem, jeżeli śmierć spadkodawcy nastąpiła przed 1 lutego 2001 roku, a przedmiotem spadku jest dziedziczenie gospodarstwa rolnego powyżej 1 ha obecnie, w różnych okresach wynosiło to odpowiednio 50, 20 arów, to Sąd z urzędu bada kwalifikacje rolnicze do dziedziczenia takiego gospodarstwa w trybie art. 1059 Kodeksu cywilnego.

15. Wpływ art. 36 i 37 Kodeksu rodzinnego na ważność umowy pośrednictwa

Z zakresu prawa rodzinnego i opiekuńczego pamiętajmy, że w przypadku rozporządzenia majątkiem małoletniego musimy mieć zgodę sądu rodzinnego, który w formie postanowienia zezwala na dokonywanie przez rodziców lub sądownie ustanowionych opiekunów, czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem małoletniego.

Nie wymaga zgody sądu rodzinnego przysporzenie majątku małoletniemu. Możemy mu darować rzecz, kupić w wolnym obrocie. Jednakże pamiętajmy o obowiązku wykazania źródeł finansowania takiego zakupu w imieniu małoletniego przed właściwym urzędem skarbowym.

Dla pośrednika istotne i praktyczne znaczenie ma po 5 lutego 2005 roku zmiana Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w zakresie art. 36 i 37, który wymaga zgody drugiego małżonka do dokonania czynności prawnych, a to :

a/ zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak

również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej

pożytków,

b/ zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest

budynek lub lokal,

c/ zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub

przedsiębiorstwa,

d/ darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo

przyjętych.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy, staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Konsekwencją powyższego unormowania jest fakt, iż w zakresie umów pośrednictwa, mających na celu zbycie lub obciążenie praw do nieruchomości, wymagana jest bezwzględnie zgoda drugiego małżonka. A zatem w przypadku przyjęcia do realizacji usługi pośrednictwa związanej z obrotem nieruchomościami, we wszystkich przypadkach, w których własność takiej nieruchomości wpisana jest na wspólność ustawową małżeńską, brak podpisu drugiego małżonka na umowie pośrednictwa powoduje jej nieważność, w konsekwencji pośrednik nie może się domagać wynagrodzenia za czynność prawną objętą umową pośrednictwa, podpisaną tylko przez jednego małżonka, gdyż podpisywanie umów należy do czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków/

II. UMOWA POŚREDNICTWA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

1/ Forma i treść umowy

2/ Prawa i obowiązki stron umowy

3/ Rodzaje umów pośrednictwa

Po raz pierwszy obrót nieruchomościami wykonywany przez podmioty otrzymał rangę profesjonalnego zawodu i może być wykonywany wyłącznie przez osoby fizyczne posiadające licencje zawodowe nadane w trybie tej ustawy. Inne podmioty gospodarcze mogą prowadzić tą działalność, jeżeli pośrednictwo będzie wykonywane przez osoby fizyczne posiadające licencję zawodową. Pośrednik wykonuje czynność w zakresie nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego, do domu jednorodzinnego, garażu osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ponosząc za nich odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie /art. 180 ust.2 ustawy/.

Największe osiągnięcie tej ustawy to określenie co to jest umowa pośrednictwa. Definicja umowy pośrednictwa zawiera w sobie wszystkie elementy charakteryzujące tę umowę w sposób rozróżniany ją od innych umów, w szczególności od umowy zlecenia /art. 179 ust. 4 u.g.n. i art. 754 Kodeksu cywilnego/.

W umowie pośrednictwa, pośrednik działa na rzecz ;

a/ interesu osób z którymi ma zawartą umowę

b/ działa osobiście, przy pomocy osób działających pod jego nadzorem. Jest to umowa

starannego działania

c/ działa w określonych kategoriach umów mających za przedmiot obrót nieruchomościami

d/ umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Podczas gdy do zawarcia umowy zlecenia wystarcza zwykła forma pisemna, zleceniodawca działa w imieniu zleceniodawcy, nie ma obowiązku posiadania szczególnych kwalifikacji zawodowych ani obowiązkowego ubezpieczenia. Sposób wypłaty wynagrodzenia zleceniobiorcy zleży od skuteczności działania tego ostatniego, bowiem wynagrodzenie przysługuje za wykonanie zlecenia. Stąd umowy zlecenia zaliczane są do umów skutkowych.

Nadto określenie obowiązków ciążących na pośredniku aby uzyskał prawo do zapłaty wynagrodzenia za swoją pracę /prowizja/. Ustawa jednoznacznie rozstrzygnęła kwestię, że pośrednikowi za wykonanie czynności zmierzających do zawarcia umowy /jakie to są czynności w obrocie nieruchomościami określa art. 180 ust.1/ należy się umowne wynagrodzenie. Jego wynagrodzenie nie zależy od ostatecznego rezultatu, czyli skutecznego zawarcia umowy z osobą trzecią, gdyż wtedy przyjmowałaby na siebie pewnego rodzaju odpowiedzialność gwarancyjną - ostateczny rezultat nie zależy od samego pośrednika.

Pośrednik jest zobowiązany przy wykonywaniu swej działalności do zachowania należytej staranności, którą ocenia się mając na względzie zawodowy charakter tej ostatniej /art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego/. Takie ujęcie umowy pośrednictwa kwalifikuje ją do umów starannego działania i umów nazwanych. Ma to ten skutek, że nie uzależnia wynagrodzenia pośrednika wyłącznie od wydatków, które ten poniósł na wykonywanie czynności. Tak przed niniejszą ustawą traktowana była umowa zlecenia pośrednictwa, bądź jako czysta umowa zlecenia /art. 742 Kodeksu cywilnego/. Inne stanowisko w doktrynie i orzecznictwie przejawiało się w tym, że umowa ta była traktowana jako konglomerat, po części umowy zlecenia i umowy agencyjnej /art. 762 Kodeksu cywilnego/, który w takim przypadku ograniczał wynagrodzenie pośrednika wyłącznie do wydatków uzasadnionych. W praktyce sądy miały różne stanowiska w zakresie oceny pracy pośrednika i jego roszczenia o zapłatę, gdy umowa o wykonanie konkretnej usługi zlecenia w zakresie obrotu w pośrednictwie nie dochodziła do skutku, bez względu na przyczynę, czy stopień zawinienia stron.

Dlatego też takie znaczenie ma określenie prawidłowej nazwy zawieranej umowy z klientem “umowa pośrednictwa” w sprzedaży, kupnie, najmu czy wynajmie. Podmiotami umowy pośrednictwa są ; zamawiający i pośrednik, a nie zleceniodawca i zleceniobiorca. To ostatnie określenie może powodować poważne reperkusje w wyegzekwowaniu umownej prowizji.

Najważniejsze novum tej ustawy po zmianie, to zapis ust. 3 art. 180 ustawy, który określa, że umowa pośrednictwa wymaga dla swej ważności formy pisemnej pod rygorem nieważności. Czyli brak formy pisemnej powoduje, że w sferze stosunków cywilnoprawnych umowa pośrednictwa nie istnieje, choćby inne okoliczności faktyczne wskazywały że została zawarta. Tak więc pośrednik nie ma prawa domagać się zapłaty wynagrodzenia z tego tytułu, choćby nakłady jego pracy były oczywiste, może domagać się jedynie odszkodowania z innego tytułu lub zwrotu kosztów faktycznie poniesionych, ale nie wynagrodzenia pośrednika. Różnica w takim przypadku w obu tych świadczeniach pieniężnych na rzecz pośrednika jest znaczna, oczywiście na niekorzyść pośrednika. A zatem obligatoryjne unormowania w zakresie umowy pośrednictwa wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami, to ;

a/ forma zawarcia umowy,

b/ określenie stron umowy,

c/ podanie numeru licencji i numeru ubezpieczenia pośrednika,

d/ przedmiot umowy,

e/ zgoda zamawiającego na udostępnienie danych wynikająca z przepisów innej ustawy tj.

o ochronie danych osobowych /zwanych w skrócie G. I O. D. O/,

f/ określenie wysokości wynagrodzenia pośrednika.

Ostatnie zmiany Ustawy o obrocie nieruchomościami wprowadziły z dniem 21 września 2004 roku szereg przepisów stabilizujących zwód pośrednika, w szczególności przyznając pośrednikowi przy wykonywaniu działalności zawodowej prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych, w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych oraz ewidencji ludności.

Kolejną bardzo ważną sprawą w pracy pośrednika jest wprowadzenie do ustawy uregulowania w zakresie ustawowego określenia umowy z zastrzeżeniem wyłączności. Zastrzeżenie wyłączności w u.g.n. w art. 180 ust.3a, przy zapisie iż art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio, wymaga od pośrednika wiedzy na temat cywilistycznego pojęcia „wyłączności kupującego” tzn. iż może ona dotyczyć nie tylko rzeczy określonego rodzaju, ale również oznaczonego obszaru dla którego została zastrzeżona wyłączność.

W praktyce, w umowie pośrednictwa, pośrednik nie musi już określać co rozumie przez zastrzeżenie wyłączności - samo wprowadzenie do umowy pośrednictwa klauzuli wyłączności rodzi określone skutki prawne dla obu stron umowy. Jeżeli zostały zachowane wymogi w zakresie indywidualnego wynegocjonowania takiego postanowienia, z których wynika, że nie zostały narzucone zamawiającemu „z góry” lub w drodze gotowego już wzoru takiej umowy. Pozwoli to pośrednikowi eskuplować się od zarzutu wprowadzenia do umowy niedozwolonych klauzul na podstawie art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Należy pamiętać, że w przypadku przedsiębiorcy działającego na podstawie wpisu do ewidencji działalności lub wpisu do KRS-u w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czynności te mogą być wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami. I przedsiębiorca który prowadzi działalność w kilku miejscach lub oddziałach musi zapewnić, iż wykonywanie tych czynności będzie odbywało się wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami. A zatem nie ma mowy o patronacie działalności przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, który czynnie działa i wykonuje zawód pośrednika w stosunku do innego przedsiębiorcy, który nie ma zapewnionego wykonywania usług pośrednictwa na podstawie umowy o pracę czy też innej umowy cywilno-prawnej. Proszę pamiętać, że umowy o współpracy w zakresie obrotu nieruchomościami mogą zawierać równorzędni partnerzy tzn. pośrednicy /skoro te czynności mogą być wykonywane tylko przez pośredników/.

Ustawa daje pośrednikowi nie tylko przywileje ale nakłada obowiązki. Do nich należy zaliczyć ; a/ obowiązek zawodowej staranności, b/ zasada ochrony interesu osób na których rzecz pośrednik wykonuje czynności, c/ doskonalenie kwalifikacji zawodowych, d/ obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, e/ przestrzeganie standardów zawodowych i przepisów prawa.

Ustawa u.g.n. wyróżnia 3 rodzaje odpowiedzialności. Wobec pośrednika nie wypełniającego obowiązków można zastosować :

a/ odpowiedzialność zawodową w postaci jednej z pięciu kar dyscyplinarnych /upomnienie, nagana, zawieszenie licencji zawodowej pośrednika do 1-go roku lub wymagania ponownego zdania egzaminu oraz pozbawienie licencji zawodowej/. Organem uprawnionym do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej działająca przy Ministerstwie Infrastruktury, Warszawa ul. Wspólna 2. Komisja wszczyna postępowanie z urzędu lub na skutek skarg złożonych na osobę uprawnioną.
b/ pośrednik pozbawiony licencji lub osoba wykonująca ten zawód bez licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podlega odpowiedzialności karnej, wobec którego mogą być zastosowane następujące kary ; aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie czynności osobie bez

licencji. Orzekanie w sprawach o czyny, o których mowa wyżej następuje w trybie przepisów

Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenie.

c/ pośrednik w obrocie nieruchomościami może podlegać odpowiedzialności cywilnej w przypadku powstania szkody związanej z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Odpowiedzialność cywilną pośrednika kształtuje przepis art. 361 Kodeksu cywilnego. A więc obejmuje nie tylko straty jakie strona poniosła w wyniku działania pośrednika, ale utracone korzyści, które poszkodowany mógł osiągnąć gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Umowy pośrednictwa, jak i inne umowy mogą być zawierane na czas określony lub nieokreślony. I w zależności od tego z jakim rodzajem umowy mamy do czynienia, rodzi to dla obu stron określone skutki prawne.

Zarówno w obu typach umowy pośrednik może wprowadzić określone klauzule umowne, czyli pewne zastrzeżenia do umowy pośrednictwa, które gwarantują skuteczność „wywiązania się” strony zamawiającej z obowiązku zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi za wykonanie czynności zmierzających do zawarcia umowy, które są przedmiotem jego działania.

Oprócz zastrzeżenia wyłączności funkcjonują w umowach pośrednictwa zastrzeżenia w postaci kary umownej na wypadek gdy strona zobowiązania nie wykonuje, czy zastrzeżenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej jedno lub dwukrotnej prowizji ustalonej w umowie.

Należy jednak pamiętać o istnieniu niedozwolonych klauzul umownych, do których Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zaliczył zastrzeżenie odszkodowania w wysokości 3-krotnej prowizji /bowiem pośrednik może najwyżej pobrać dwie prowizje/, obowiązek zapłaty wynagrodzenia po upływie 3-ch lat od dnia rozwiązania umowy, jeżeli zamawiający zawarł umowę z nabywcą wskazanym przez pośrednika.

Podpisywanie umów na gotowych wzorcach umowy, bez możliwości indywidualnego uzgodnienia ich treści, w ten sposób że zamawiający /konsument/ nie miał rzeczywistego wpływu na ich treść. Należy pamiętać o definicji kodeksowej klauzul niedozwolonych zwanych też „abuzywne”. Istotą ich jest to iż dotyczą wyłącznie umów zawieranych z konsumentem /a więc osób fizycznych/. Postanowienia umów zawartych z takim konsumentem, które nie zostały indywidualnie wynegocjowane lub treść umowy rażąco narusza przepisy, dobre obyczaje lub interes konsumenta.

Umowa pośrednictwa typu otwartego musi zawierać postanowienie co do sposobu rozwiązania tej umowy przez wypowiedzenie, z zachowaniem umówionego okresu wypowiedzenia, na piśmie. Brak takiego uregulowania w umowie, zgodnie z art. 365¹ Kodeksu cywilnego powoduje, że umowa pośrednictwa zawarta na czas nieokreślony /bezterminowo/ wygasa niezwłocznie po wypowiedzeniu jest przez każdą ze stron w razie braku zapisu o umownych terminach wypowiedzenia.

Z kolei przy umowie pośrednictwa na czas określony, jeżeli strony nie wprowadziły do umowy zastrzeżenia o możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez wypowiedzenie, to umowa nie może być rozwiązana wcześniej i trwa do czasu na jaki została zawarta, chyba że zachodzą okoliczności jej natychmiastowego rozwiązania, mające wpływ na ważność zawartej umowy. Do których należy zaliczyć przypadki związane z podważeniem skuteczności umowy z powodu wad oświadczenia woli, a także sytuacje w których ustawodawca wprost z mocy prawa zastrzega dla takiej czynności prawnej nieważność /rygor zawarcia umowy na piśmie, w pewnych sytuacjach zgoda i podpis drugiego małżonka na umowach pośrednictwa oraz klauzule niedozwolone w umowie/.

Dla pośrednika jako przedsiębiorcy odnoszą się również przepisy ustawy o swobodzie gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 roku /Dz. U. Nr 173 poz. 1808/, czy przepisy ustawy o ochronie niektórych praw konsumentów z dnia 2 marca 2000 roku /Dz. U. Nr 22 poz. 271/ w zakresie obowiązku zawierania umów pośrednictwa w lokalu przedsiębiorstwa. Artykuł 5 pkt 5 tej ostatniej ustawy wyraźnie wyłącza możność zawierania umów z konsumentem dotyczących nieruchomości poza lokalem. W przypadku zawarcia umowy poza lokalem, konsument ma prawo od niej odstąpić, bez podania przyczyn, w terminie 10 dni od zawarcia umowy, chyba że strony w umowie zaznaczyły taką możliwość. A mianowicie, za zgodą stron, umowę pośrednictwa zawarto w miejscu położenia nieruchomości, ze względu na konieczność dojazdu do nieruchomości i pod warunkiem potwierdzenia tych czynności w siedzibie pośrednika.

Na pośredniku ciąży tez obowiązek przestrzegania przepisów ustawy z dnia 16 listopada 2000 roku, z późniejszymi zmianami /Dz. U. nr 180 poz.1500 z 2002 r./ o przeciwdziałaniu wprowadzania do obrotu finansowego wartości majątkowych pochodzących z nielegalnych lub nieujawnionych źródeł

Ustawa określa zasady i tryb przeciwdziałania temu zjawisku oraz obowiązki podmiotów uczestniczących w obrocie finansowym w zakresie gromadzenia i przekazywania informacji dotyczących transakcji finansowych.

W myśl ustawy organami właściwymi w sprawach zapobiegania wprowadzaniu do obrotu wartości majątkowych pochodzących z nielegalnych lub nieujawnionych źródeł są Minister Finansów jako naczelny organ oraz Generalny Inspektor Informacji Finansowej, w skrócie GIIF, do którego zadań należy;

- gromadzenie i analizowanie informacji nadesłanych przez instytucje finansowe,

- zawiadamianie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa,

- inicjowanie procedury wstrzymania podejrzanych transakcji,

- podejmowanie innych działań zapobiegających praniu brudnych pieniędzy oraz współpraca z

zagranicznymi instytucjami w zwalczaniu tego procederu.

Wymienione zadania Generalny Inspektor wykonuje za pomocą jednostki organizacyjnej wchodzącej w skład Ministerstwa Finansów.

Obowiązek rejestracji. Ustawa nakłada na instytucje finansowe obowiązek rejestrowania wszelkich transakcji, których równowartość przekracza kwotę 10.000 euro, oraz innych, które ze względu na okoliczności mogą być uznane za podejrzane, bez względu na ich wartość.

Wszystkie instytucje dokonujące rejestracji transakcji są nadto obowiązane do identyfikowania osób dokonujących operacji finansowych i to zarówno zlecających dokonanie transakcji, jak i osób, na rzecz których jest ona dokonywania.

Krąg podmiotów obowiązanych do rejestrowania transakcji oraz ustalenia i zapisania danych indentyfikacyjnych stron transakcji jest szeroki. Obejmuje on nie tylko banki, lecz także inne instytucje dokonujące operacji finansowych, w tym między innymi biura maklerskie, podmioty prowadzące gry i zakłady, zakłady ubezpieczeń i pośredników ubezpieczeniowych, fundusze inwestycyjne, towarzystwa emerytalne, Pocztę Polską, notariuszy oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.

Informacje o transakcjach instytucje obowiązane do rejestracji przekazują, za pośrednictwem elektronicznych nośników informacji, Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej. Dane powinny zostać przekazane najdalej w ciągu 7 dni od dokonania transakcji.

Obowiązek poinformowania Generalnego Inspektora o podejrzanych transakcjach i wszczętych postępowaniach ciąży także na organach skarbowych i celnych oraz na organach ścigania.

Wstrzymanie transakcji. Istotnym mechanizmem zwalczania procederu prania brudnych pieniędzy jest przewidziana w ustawie procedura wstrzymania transakcji mającej na celu ukrycie nielegalnego źródła pochodzenia dochodów.

Instytucje finansowe mające przeprowadzić transakcję, co do której zachodzą podejrzenia, są obowiązane niezwłocznie poinformować o tym fakcie Generalnego Inspektora, który w ciągu 12 godzin od zawiadomienia może zażądać wstrzymania transakcji na okres do 48 godzin. Warto przy tym podkreślić, że zatrzymanie transakcji nie może rodzić odpowiedzialności cywilnej.

Na dłuższy okres niż 48 godzin zatrzymać transakcję może wyłącznie prokurator.

Ochrona i udostępnianie danych. Generalny Inspektor Informacji Finansowej dokonuje kontroli przestrzegania przepisów ustawy. Kontroli w instytucjach obowiązanych do przekazywania informacji dokonują upoważnieniu kontrolerzy.

W ustawie zawarte są przepisy przewidujące odpowiedzialność karną dla osób nie przekazujących Generalnemu Inspektorowi danych dotyczących transakcji. Analogiczne konsekwencje grożą za ujawnienie osobom postronnym danych podlegających ochronie.

Zmiana w wyniku nowelizacji ogłoszona ustawą z dnia 27 września 2002 r. /Dz.U. nr 180 poz. 1500/ podwyższyła próg obowiązkowej rejestracji z kwoty 10.000 euro do 15.000 euro.

III. WPŁYW NIEKTÓRYCH USTAW SZCZEGÓLNYCH

Podstawowym źródłem prawa dla obrotu nieruchomościami są akty prawne, w tym akt zasadniczy Konstytucja RP /art. 21 ochrona własności/, Kodeks cywilny i ustawy szczególne. Te ostatnie ze względu na to, że obrót następuje w drodze czynności prawnych, uregulowanych przepisami prawa cywilnego, poprzez zawarcie stosownych umów, mają decydujący wpływ na prawidłową realizację umów związanych z obrotem nieruchomościami, takich jak umowa pośrednictwa, umowa zarządu nieruchomością, umowy w zakresie szacowania wartości nieruchomości.

Poniżej omówienie ważniejszych ustaw mających szczególne znaczenie w zakresie realizacji umów związanych z obrotem nieruchomościami.

A. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. z późniejszymi zmianami

/tekst jednolity Dz.U. nr 261 poz. 2603 z 2004 r./

Przystępując do szczegółowego omówienia ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.VIII.1997 r. musimy uwzględnić zmiany wprowadzone w tym zakresie, które mają największe znaczenie praktyczne w tym ostatnią zmianę z dnia 21 czerwca 2004 roku (Dz. U. 2004/141/1492) z mocą od 22 września 2004 roku. W tzw. słowniczku ustawy /art.4/ dodano definicję działki budowlanej, przez którą należy rozumieć nieruchomość gruntową ;lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Pojęcie to ma istotne znaczenie w związku z art. 209a ustawy.

W art. 9a ustawy - od decyzji starosty przysługuje odwołanie do wojewody także w sprawach wywłaszczeń, odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości i zwrotów tych nieruchomości.

W art. 11 dodano ust. 2, w którym określono formę zgody rady gminy, rady powiatu lub sejmiku województwa /uchwała/ albo wojewody /zarządzenie/, ilekroć takiej zgody wymaga przepis ustawy.

W art.23 ust. 1 pkt. 7 - dotychczas starosta miał zbywać nieruchomości wchodzące w skład zasobu Skarbu Państwa jako pełnomocnik. Po noweli starostwo może zbywać nieruchomości Skarbu Państwa za zgodą wojewody, która zostaje wydana w formie zarządzenia. Dla wyjaśnienia trzeba dodać, że nie jest to oczywiście zgoda osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 Kodeksu cywilnego.

Podwyższono do wysokości 25 % dochody powiatu na którego terenie znajduje się nieruchomość od wpływów ze sprzedaży, trwałego zarządu i najmu, dzierżawy nieruchomości Skarbu Państwa.

Pierwszeństwo osób fizycznych i prawnych w nabywaniu nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego przysługuje obecnie kolejno :

a/ osobom mającym roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce

nieruchomościami lub odrębnych przepisów, jeżeli złożą wniosek o nabycie przed upływem

terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w

użytkowanie wieczyste. Termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od

dnia wywieszenia wykazu,

b/ poprzednim właścicielom zbywającym nieruchomości pozbawionym prawa własności tej

nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r., albo jego spadkobiercom, jeżeli złoży wniosek o nabycie

przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub

oddania w użytkowanie wieczyste; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni,

licząc od dnia wywieszenia wykazu; na uwagę zasługuje fakt, że pierwszeństwo przysługuje

jedynie poprzednim właścicielom i ich spadkobiercom,

c/ najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nie oznaczony.

Głębokie zmiany zaszły w przepisach regulujących podział nieruchomości. W art. 92 uściślono zakres stosowania tych przepisów. W przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne przepisów tych nie stosuje się, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

Jak wiadomo, jedną z przesłanek dopuszczalności podziału nieruchomości jest dostęp do drogi publicznej dla projektowanych do wydzielenia działek gruntu.

Obecnie dostęp do drogi publicznej nie musi być bezpośredni. Dostęp ten może polegać na ;

a/ wydzieleniu drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności

dla wydzielonych działek gruntu,

b/ ustanowieniu dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości

wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem,

c/ sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu

stanowiącego drogę wewnętrzną.

Zgodnie z art. 96 ust. 3 decyzja zatwierdzająca projekt podziału nie jest wymagana w sytuacji, gdy podział polega na wydzieleniu z nieruchomości wchodzących w jej skład działek gruntu odrębnie oznaczonych /ewidencja gruntów/. Wcześniej, oprócz odrębnego oznaczenia, działki takie musiały być jeszcze odrębnie położone.

Zmiany pojawiły się również w przepisach regulujących scalanie i podział nieruchomości. Dodano art. 105 ust. 2a zgodnie, z którym art. 105 ust. 2 należy stosować odpowiednio do samoistnych posiadaczy nieruchomości.

Ponadto stosownie do treści art. 106 ust. 1 zd. 1 za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących oraz za urządzenia, których nie można było odłączyć od gruntu, drzewa i krzewy gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między uprawnionymi a zarządem gminy. Nowela zmieniła zd. 2 ust. 1 art. 106, stanowiąc, że zarówno dopłatę, jak i odszkodowanie /jeżeli nie dojdzie do jego uzgodnienia/ ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Do tej pory pojawiły się problemy przy wywłaszczaniu, gdy stan prawny nieruchomości był nie uregulowany.. W art. 113 dodano więc ust. 5 i 6, zgodnie z którym w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym /czyli takiej nieruchomości, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe/, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się dane z katastru nieruchomości.

O zamiarze wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe /art. 114 ust. 4/.

Konsekwentnie w art. 115 ust. 5 wyjaśniono, że w przypadku wywłaszczenia nieruchomości o nie uregulowanym stanie prawnym wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego, po upływie dwóch miesięcy od ogłoszenia o zamiarze wywłaszczenia. W razie wywłaszczenia nieruchomości o nie uregulowanym stanie prawnym nie przeprowadza się rozprawy administracyjnej /art.118 ust. 1a/. W przedmiocie tego zagadnienia pośrednik winien wykazać się wiedzą jakich dokumentów winien żądać od zamawiającego w zakresie podziału nieruchomości /projekt podziału, decyzja zatwierdzająca podział z klauzulą prawomocności, opinia o przeznaczeniu utworzonych przez podział działek w zakresie ich zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i co ją zastępuje w przypadku braku takiego planu w gminie/.

Należy zwrócić też uwagę na zmianę art. 119. W ust. 1 dodano pkt. 7, w świetle którego decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać ustalenie wysokości odszkodowania.

Artykuł 129 ust. 1 został zmieniony i obecnie odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Kolejne zmiany dotyczą działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. W art. 175 dodano ust. 4, w którym nałożono na rzeczoznawców majątkowych oraz przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania i wyceny nieruchomości.

Obowiązek posiadania licencji dla pośredników i zarządców nieruchomościami obowiązuje od 1 stycznia 2002 r., jak również obowiązek ubezpieczenia się tych osób od odpowiedzialności cywilnej. Numer licencji i numer ubezpieczenia winien widnieć na umowie pośrednictwa. Umowy pośrednictwa zawierane są pod rygorem nieważności na piśmie.

Rozporządzenie Ministerstwa Finansów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, ogłoszone w Dzienniku Ustawa nr 207 poz. 2113, wprowadza minimalną sumę gwarancyjną ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki objęte są umową ubezpieczenia OC - wynosi równowartość 25.000 euro.

W przypadku gdy pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ubezpieczenie OC obejmuje również odpowiedzialność cywilną pośrednika za szkody wyrządzone działaniem lub zaniedbaniem tych osób. Rozporządzenie to obejmuje umowy ubezpieczenia OC zawarte od dnia wejścia w życie rozporządzenia , czyli z dniem 22 września 2004 roku. Umowy ubezpieczenia OC zawarte przed wejściem w życie rozporządzenia pozostają w mocy do czasu wygaśnięcia.

Pamiętajmy, że minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w przypadku zarządcy wynosi równowartość 50.000 euro /Dz.U. nr 207 poz. 2114 Roz. Min. Fin. z dnia 21 września 2004 r./, a pośrednika równowartość 25.000 eur.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadzając pojęcie “działki budowlanej” nie narusza zasady pojęcia nieruchomości z art. 46 Kodeksu cywilnego.

Taksatywnie wymienione w ustawie “cele publiczne” znajdują odzwierciedlenie w niektórych przepisach ustawy, gdzie wprost forma realizacji czynności prawnej wymaga zgodności z celem publicznym. I tak, w prawie pierwokupu “gminie” przysługuje wyżej wymienione prawo, jeżeli nieruchomość nabyta wcześniej od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, położona jest w obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne /art. 109 ust. 1 pkt. 3/.

Kolejno, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób /art. 112 ust. 3 ustawy/.

Utrwalenia wymagają pojęcie rozróżniania “trwałego zarządu” i zarządu nieruchomością.

Zarządca nieruchomością, to profesjonalny uczestnik obrotu stanowiącego tzw. zasób nieruchomości, a co jest zasobem wynika to z art. 20, art. 21, art. 24 ust. 1, art. 25 ust. 1, art. 25 b, art.. 25 d - czyli zasób nieruchomości tworzą nieruchomości :

a/ Skarbu Państwa,

b/ gminy,

c/ powiatu,

d/ województwa

i te nieruchomości mogą być powierzone profesjonalistom, osobom fizycznym z licencją zawodową w tzw. zarząd albo przedsiębiorstwom zatrudniającym takich zarządców.

Powierzenie wykonywania czynności zarządzania odbywa się na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Wyłonienie zarządcy lub przedsiębiorcy dla nieruchomości stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy następuje w drodze przetargu i w trybie ustawy o zamówieniach publicznych z 10.VI.1994 r. Wynagrodzenie zarządcy określa umowa, nie może on czerpać korzyści z zarządzanej nieruchomości, chyba że z umowy wynika inaczej. Zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące wyniknąć z wykonywania czynności zarządzania.

Nieruchomości stanowiące własność Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Agencji Mienia Wojskowego oraz Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad, jak również nieruchomości będących w trwałym zarządzie /czyli zarządzanych bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych/ wyłączone są z zarządu.

Tak więc pojęcie trwałego zarządu diametralnie różni się od zarządzania. Trwały zarząd może powstać tylko na podstawie decyzji, jest bowiem formą władania nieruchomością przez państwową jednostką organizacyjną w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i samorządową jednostką organizacyjną w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność samorządu terytorialnego. Czyli w trwały zarząd oddawane są nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, gdzie własność lub prawo użytkowania wieczystego uwidocznione jest w dokumentach wieczysto-księgowych, a nieruchomość tych jednostek może być wykorzystana wyłącznie na jej cele statutowe.

B. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. z późniejszymi zmianami

/tekst jednolity Dz. U. Nr 80 poz. 903 z 2000 roku/

Ustawa generalnie reguluje sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

W ustawie spotykamy się z pojęciem “samodzielnego lokalu mieszkalnego”, który w rozumieniu ustawy jest to, wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Czy coś jest lokalem mieszkalnym, czy nie, stwierdza organ nadzoru architektoniczno-budowlanego w formie zaświadczenia. Do lokalu mieszkalnego oprócz pomieszczeń pomocniczych przynależą tzw. pomieszczenia przynależne, które są jego częścią składową, choćby nie przylegały bezpośrednio lub są położone poza budynkiem, jednak położone w granicach nieruchomości gruntowej, stanowią zawsze pomieszczenia przynależne /piwnica, strych, komórka, garaż/.

W przypadku wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Należy pamiętać, ze ustawa szczegółowo określa pojęcie nieruchomości wspólnej. Zawsze to jest grunt oraz części budynku do użytku właścicieli lokali, określony częścią ułamkową w stosunku łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ustawa wprowadza pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych. Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność procesową, może zaciągnąć zobowiązanie, być pozywana w procesach lub sama występować z powództwem.

Należy pamiętać o sposobie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną w przypadku tzw. „małej wspólnoty” i „dużej wspólnoty” określenia potoczne.

A zatem zarząd nieruchomością wspólną wykonywany jest zależnie od ilości lokali wydzielonych, jeżeli tych lokali jest mniej niż 7 /chodzi tu o lokale wyodrębnione i nie wyodrębnione/ to zarząd wykonywany jest stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. W przypadku gdy tych lokali jest więcej niż 7, stosuje się przepisy tej ustawy i obligatoryjna jest uchwała właścicieli lokali o wyborze zarządu jednoosobowego lub kilkuosobowego. Przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna spośród właścicieli lokali lub spoza nich. Wtedy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej w sprawach czynności zwykłego zarządu, podejmuje czynności samodzielne, a w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymagana jest uchwała właścicieli większości lokali. W braku zgody, zarządowi lub zarządcy przysługuje prawo zaskarżenia uchwały do sądu w postępowaniu nieprocesowym. Jeżeliby uchwała była podjęta, a sprzeciwia się jej właściciel lokalu, może on w ciągu 6 tygodni od dnia powzięcia wiadomości o takiej uchwale wnieść powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej.

W aspekcie pracy pośrednika znajomość uregulowań wyżej wymienionej ustawy ma kapitalne znaczenie i jest nieodzowna.

Z poprzednich wiadomości pamiętamy, że ustanowienie odrębnej własności lokali może odbywać się w drodze umowy jednostronnej czynności prawno-notarialnej właściciela lub wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli jest nieznany, to tylko w drodze uprzedniego ustanowienia kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu. Bądź ustanowienia kuratora spadku nieobjętego dla współwłaściciela którego śmierć jest potwierdzona aktem zgonu, a nie znani są spadkobiercy po nim. W braku zgody właścicielowi i współwłaścicielowi przysługuje prawo wniesienia do sądu wniosku o zniesienie współwłasności. /roszczenie takie nigdy nie przedawnia się zgodnie z art. 220 Kodeksu cywilnego/. Należy przy tym pamiętać, że w obrocie nieruchomościami możemy się często spotkać z instytucją wyłączenia tego uprawnienia na czas nie dłuższy niż 5 lat tzn. współwłaściciele mogą na mocy umowy ustalić sposób korzystania z nieruchomości i wyłączyć uprawnienie do zniesienia współwłasności przez pewien okres, ale nie dłużej niż 5 lat /art. 210 Kodeksu cywilnego/.

Drugim takim roszczeniem, które nie ulega przedawnieniu, jeżeli dotyczy nieruchomości, jest roszczenie windykacyjne /o zwrot rzeczy/ - art. 223 Kodeksu cywilnego. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali oprócz określenia rodzaju, położenia, powierzchni, wielkości udziałów winna określać ten sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Odrębnym zagadnieniem regulowanym niniejszą umową jest kwestia tzw. umów zobowiązujących do wybudowania domu. Ustawa określa w jakim przypadku może powstać taka umowa aby była ważna. Elementem nieodzownym jest aby budującym był właścicielem gruntu na którym dom ma być wzniesiony oraz aby uzyskał pozwolenie na budowę, a roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa ujawnione zostały w księdze wieczystej.

C. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego /tekst jednolity Dz. U. Nr 31 poz. 266 z 2005 roku/

Ustawa wprowadziła bardzo daleko posuniętą ochronę praw najemcy bez względu na to czy jest to najemca lokalu mieszkalnego płacący czynsz wolny, a więc z umowy komercyjnej czy też lokator gminy z umowy cywilnoprawnej podlegającej szczególnej ochronie stosunku prawnego.

Istotą jest, że ustawa uściśliła pojęcie lokatora, którym jest każdy używający lokal mieszkalny na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Czyli ochronie podlega każdy najemca, który użytkuje lokal mieszkalny wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w tym także najemca lokalu zajmowanego na pracownię służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Ustawa wprowadziła szczególną ochronę w zakresie trwałości ochrony stosunku najmu, a zmiana w maju 2003 roku dała możliwość zawarcia umowy na dowolny czas oznaczony lub nieoznaczony. Przy czym umowy najmu zawierane w gminie lub innych jednostkach samorządu terytorialnego maja być zawierane wyłącznie na czas nieoznaczony.

Wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić tylko w ściśle określonych przypadkach i z zachowaniem okresów wypowiedzenia.

Nowością jest wypowiedzenia stosunku prawnego lokatorowi na 3 lata naprzód, z wyłączeniem osób, które w chwili wypowiedzenia ukończyły 75 lat, o ile właściciel chce zamieszkać w należącym do niego lokalu, lub jego pełnoletni zstępni. I jest to jedyny przypadek gdy na właścicielu nie ciąży obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego. Zakaz ten obowiązuje od stycznia 2005 roku.

Ograniczona została eksmisja na bruk, albowiem poszerzono krąg osób wobec których sąd zobowiązany jest orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego.

Przerzucono obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego z dniem 1 stycznia 2002 r. do 31 grudnia 2015 r. na gminę w przypadku konieczności opróżnienia, remontu lub rozbiórki budynku. Ale również obejmuje ona przypadki dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę osobom taksatywnie wymienionym w art. 14 pkt 4 ustawy.

W praktyce eksmisja na bruk może dotyczyć jedynie osób znęcających się nad rodziną. Eksmitować na bruk można także osoby, którym zostało przez właściciela lub innego lokatora wytyczone powództwo o rozwiązanie najmu z powodu rażącego lub uporczywego wkraczania przeciwko porządkowi domowemu /lokator uciążliwy/. W pozostałych przypadkach, eksmitując najemcę należy mu zapewnić lokal socjalny, a obowiązek jego dostarczenia spoczywa na gminie.

W ustawie zapisano sześć przypadków, kiedy w ogóle eksmisja na bruk jest niemożliwa, dotyczy to m.in. kobiet z małymi dziećmi, spełniających warunki do korzystania z opieki społecznej, emerytów i rencistów o niskich dochodach, bezrobotnych, obłożnie chorych, inwalidów I grupy. Nie przeprowadza się eksmisji w okresie ochronnym między listopadem a marcem.

Wyrzucenie najemcy z lokalu, nawet w przypadku, kiedy jest to umowa cywilnoprawna i czynsz wolnorynkowy, jest niezwykle skomplikowane.

Od 1 stycznia 2005 roku można już podpisywać umowy najmu okazjonalnego. Ten rodzaj najmu, przynajmniej z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie, jest bardziej bezpieczny niż umowy najmu objęte przepisami o ochronie praw lokatorów. Zastosowanie do niego mają niektóre przepisy z 2001 roku /m.in. o przyczynach wypowiedzenia umowy, możliwości wejścia do mieszkania w przypadku awarii itp./. Nie obowiązują natomiast ani ograniczenia w podwyższaniu czynszu, ani inne zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które w nadmierny sposób chronią najemcę, z tych powodów nad podpisaniem takiej umowy powinien dobrze się zastanowić chętny do wynajęcia.

Trzeba jednak wiedzieć, że nie zawsze podpisana umowa może być uznana za najem zawarty w takiej formie. Z najmem okazjonalnym mamy do czynienia, gdy spełniony jest jeden podstawowy warunek, właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub części z wynajmowanego mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli ten warunek nie będzie spełniony, to niezależnie od tego, co zapiszemy w umowie /czy nazwiemy ją np. umową o najem okazjonalny itp./, nie będzie to ta korzystniejsza forma najmu, ale najem na zasadach ogólnych określonych w przepisach o ochronie praw lokatorów.

Ustawa nie określa czasu na jaki może być zawarta taka umowa, gdyż termin „przejściowo” jest nieprecyzyjny. Oznacza to, że w praktyce można będzie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego nawet na czas nieokreślony. Jest kilka przypadków, kiedy wiadomo, że mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, np. gdy ktoś odziedziczył mieszkanie po babci, chce się do niego przeprowadzić, ale na razie mieszka jeszcze z rodzicami. Jeśli będzie chciał na ten czas wynająć to lokum, to może skorzystać z najmu okazjonalnego. Trudniej będzie natomiast określić, czy najem okazjonalny odnosi się do osób, które odziedziczyły jedno mieszkanie po zmarłym członku rodziny, czy mają jedno mieszkanie więcej niż im potrzeba do zaspokojenia swoich potrzeb. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnego rozważenia.

W wielu przypadkach, nawet mimo zaznaczenia, że jest to umowa najmu okazjonalnego, nie będzie podstaw, aby najem uznać za okazjonalny. Dotyczy to np. osób, które mają po kilka mieszkań na wynajem, osób prowadzących działalność gospodarczą polegającą na najmie mieszkań, a także osób, które np. posiadają całą kamienicę lub dom z np. 20 mieszkaniami/.

W przypadku zwykłego najmu /a nie okazjonalnego/, ustalając wysokość czynszu, strony powinny przeliczyć, jaki ułamek wartości odtworzeniowej mieszkania stanowi kwota czynszu. Jeśli bowiem czynsz przed podwyżką /lub w wyniku podwyżki/ jest wyższy niż 3 % wartości odtworzeniowej, to skala podwyżki nie może w skali roku przekroczyć 10 %, a termin jej wypowiedzenia wynosi 3 miesiące.

Natomiast przy umowie najmu okazjonalnego nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów /z kilkoma wyjątkami/, a jedynie kodeks cywilny. W przypadku najmu okazjonalnego właściciel może podnieść czynsz o więcej niż 10 % nawet wtedy, gdy czynsz dotychczasowy przekracza 3 % wartości odtworzeniowej. Może też dokonać podwyżki częściej niż raz na pół roku, a termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 1-en miesiąc na podstawie art. 685¹ Kodeksu cywilnego.

Od 1 stycznia 2005 roku w znowelizowanej ustawie o ochronie praw lokatorów jest już więc szczegółowo wyliczone, co należy do powinności obu stron /zwłaszcza jeśli chodzi o bieżącą konserwację i remonty/. Katalog ten obowiązkowo dotyczy jednak tylko najemców w zasobie publicznym /czyli np. w tzw. mieszkaniach komunalnych/ . W przypadku umów zawieranych z prywatnym właścicielem, strony mogą w umowie uregulować swoje prawa i obowiązki w oparciu o te przepisy, co zgodnie z zasadą swobody umów, mogą zrobić. Dopiero gdy żadne zapisy na ten temat nie znajdą się w umowie, to obowiązują zasady określone w art. 6a - 6e ustawy.

Przyczyny z powodu których następuje wypowiedzenie najmu, nie są dowolne. Nie można więc ich samodzielnie określić w umowie - jeżeli nawet takie zapisy się w niej znajdują /a będą sprzeczne z regulacją ustawową/, to i tak nie będą miały one znaczenia. Reguluje je szczegółowo ustawa o ochronie praw lokatorów, dotyczą też /z niewielkimi wyjątkami/ również najmu okazjonalnego. Nie później niż na miesiąc naprzód /na koniec miesiąca kalendarzowego/ właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator mimo pisemnego upomnienia nada używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych mieszkań. Wypowiedzenie jest też dopuszczalne, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności mimo uprzedzenia go, na piśmie, o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Najemca może też otrzymać wypowiedzenie, gdy wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa mieszkania, które wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Inne przypadki wypowiedzenia, nawet jeśli strony umieściły je w umowie, nie wchodzą w grę.

Właściciel mieszkania, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu /jednak z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia/ z powodu niezamieszkana najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Natomiast z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia /na koniec miesiąca kalendarzowego/ można wypowiedzieć najem osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego mieszkania, jeżeli spełnia ono warunki przewidziane do lokalu zamiennego. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Z punktu widzenia podatkowych pułapek przy umowie najmu, szczególnie istotna jest treść umów najmu dla osób, które korzystają z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych do rozliczania się z podatku dochodowego. Składa się na to kilka okoliczności. Po pierwsze, tacy podatnicy nie mają prawa do pomniejszania przychodu z najmu o koszty, zaś pojęcie „przychodu ewidencjonowanego” nieco odbiega od potocznego rozumienia słowa „przychód”.

Po drugie, podatek w formie ryczałtu jest naliczany od przychodu ewidencjonowane, dlatego tak istotne jest właściwe jego ustalenie. Na dodatek tylko jeśli z umowy najmu wynika w sposób jasny, jaka jest wysokość tego przychodu, podatnik nie musi prowadzić ewidencji przychodu. A jeśli jej nie prowadzi, zaś fiskus uzna, że umowa nie jest dostatecznie jasna co do wysokości przychodu, fiskus ma prawo naliczyć ryczałt w sankcyjnej /pięciokrotnie wyższej/ wysokości.

W konsekwencji, po trzecie, pojawia się problem z właściwym ujęciem w umowie zwłaszcza „ruchomej” części należności z tytułu umowy najmu, popularnie określanej mianem „opłat licznikowych”.

Wynika z tego, że jeśli poza stałą kwotą wynikającą z umowy najmu podatnik otrzymuje, do rąk albo na swoje konto, zwrot opłat licznikowych, powinien uznać je za przychód i uwzględnić w podstawie, od której opłacany jest ryczałt.

Można przyjąć rozwiązanie, zapisane w treści umowy najmu, że opłaty licznikowe : za gaz. prąd, ciepłą i zimna wodę, ewentualnie telefon lub internet /choć w tych ostatnich przypadkach przynajmniej niektórzy operatorzy są skłonni zawierać umowy bezpośrednio z najemcami/ obciążają najemcę i nie są w związku z tym przychodem wynajmującego z tytułu umowy najmu. A dla zminimalizowania ryzyka zastrzec i pobrać odpowiednio wysoką kaucję. Wówczas jeśli najemca nie ureguluje opłat licznikowych w terminie, pobrane one zostaną przez wynajmującego z kaucji.

Czy trzeba powiadomić spółdzielnię jeśli chcemy wynająć nasze mieszkanie spółdzielcze /lokatorskie lub własnościowe/, to musimy mieć na to zgodę spółdzielni ? Nie, gdyż zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez spółdzielcę całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni. Zgoda byłaby potrzebna tylko wówczas, gdyby wiązało się to ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części, czyli np. uruchomieniem działalności gospodarczej zamiast mieszkania. Warto jednak podkreślić, że jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni /więcej osób mieszkających/, to spółdzielca musi dokonać pisemnego powiadomienia spółdzielni o wynajmie. W umowie najmu na cele mieszkalne nie są zatem potrzebne żadne dodatkowe klauzule, które uzależniałyby najem od zgody władz spółdzielni.

W praktyce nie ma eksmisji na „bruk”, bo nawet jeżeli sąd w wyroku nie orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego, to komornik nie wykona eksmisji ze względu na obowiązujące rozporządzenie z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczególnych warunków jakimi powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie /Dz. U. Nr 17 poz. 155/. Czyli były najemca zyskuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, do którego można go przeprowadzić.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 1046 k.p.c. komornik nie może wstrzymać się z eksmisją, jeżeli wynajmujący wskaże mu tymczasowe pomieszczenie, do którego ma wysiedlić eksmitowanego. Znalezienie takiego pomieszczenia nie jest obowiązkiem wynajmującego, ale leży w jego dobrze pojętym interesie.

Tymczasowe pomieszczenie powinno nadawać się do zamieszkania, zapewnić co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę, znajdować się w tej samej miejscowości. Powinno posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu /choćby znajdowały się poza budynkiem/, oświetlenie naturalne jak i sztuczne, możliwość ogrzania, niezawilgocone przegrody budowlane, zapewnienie możliwości gotowania posiłków.

Ustawa nadal utrzymuje katalog osób pod szczególną ochroną określony w art. 14 ust. 4, którym przysługuje lokal socjalny i stąd sąd nie można orzec w wyroku o braku uprawnienia, wobec takich osób. Z tym jednak, że od 1 stycznia 2005 roku, zgodnie z art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, katalog ten nie obowiązuje w przypadku umów najmu w prywatnych zasobach mieszkalnych, zawieranych po 1 stycznia 2005 roku, zarówno co do najmu zwykłego, czy też okazjonalnego. Oznacza to, że do tych umów najmu zawieranych po 1 stycznia 2005 roku, sąd może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego, także wobec ciężarnej lub bezrobotnej. Katalog osób uprawnionych do lokalu socjalnego nadal obowiązuje we wszystkich przypadkach umów najmu mieszkań komunalnych, spółdzielczych i TBS.

Pamiętajmy o artykule 15 ustawy, który zawiera specyficzną regulacje dotyczącą eksmisji tzn. objęcia pozwem wszystkich osób zamieszkałych w lokalu i stąd w pierwszej kolejności bada czy wszystkie osoby zamieszkałe z pozwanym najemcą wezwane są do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych. Jak również czy te osoby spełniają kryteria uprawniające do przyznania im lokalu socjalnego. Stąd też z urzędu zawiadamia gminę właściwą na miejsce położenia lokalu do wstąpienia do sprawy.

Pozostaje w mocy artykuł 18 ustawy o wypłacie przez gminę wynajmującemu odszkodowania tj. różnicy między czynszem należnym a wolnorynkowym, za okres niedostarczenia byłemu najemcy lokalu socjalnego przyznanego w wyroku eksmisyjnym /tj. od dnia uprawomocnienia się wyroku i zgłoszenia tego faktu gminie na piśmie/.

Należy pamiętać, że były najemca którego stosunek najmu wygasł i nie ma uprawnienia do lokalu socjalnego i zajmuje nadal lokal, uiszcza wynajmującemu odszkodowanie w wysokości czynszu, a jeżeli odszkodowanie nie pokrywa strat, to właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Zawsze po wygaśnięciu najmu wzywamy byłego lokatora do zapłaty odszkodowania za kolejne miesiące. Wystawienie kwitu o zapłatę czynszu może rodzić skutek w trybie art. 674 Kodeksu cywilnego.

W zakresie uprawnień do lokalu socjalnego, przysługuje ono wyłącznie byłemu lokatorowi, wobec którego orzeczono w wyroku sądowym eksmisję z lokalu i przyznano uprawnienia do socjalnego. Praktycznie sąd w drugim punkcie wyroku wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu otrzymania takiego lokalu z gminy.

Przepisy przewidują również możliwość eksmisji trudnych, uciążliwych lokatorów, jeżeli zachowanie takiego lokatora wykracza rażąco i w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Z pozwem takim, o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie eksmisji, może wystąpić każdy lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku.

Należy pamiętać, że sąd wyrokując o eksmisji może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Wtedy zgodnie z art. 1046 Kpc komornik, który przeprowadza eksmisję, wstrzymuje się do czasu, gdy gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie lub takie pomieszczenie wskaże wynajmujący.

Uwaga : od stycznia 2005 r. obowiązuje zasada, że sąd nie orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego osobom korzystającym z lokali w mieszkaniach prywatnych, na podstawie umowy najmu zawartych od 1 stycznia 2005 roku. Sąd nie orzeka również o uprawnieniu do lokalu socjalnego względem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową, albo z Towarzystwem Budownictwa Społecznego.

Podwyżki czynszów

Gruntowna nowelizacja przepisów o ochronie praw lokatorów przewiduje m.in. wprowadzenie najmu okazjonalnego. Z tą formą najmu mamy do czynienia w przypadku wynajęcia mieszkania, z którego właściciela przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Obie nowelizacje ustawy o ochronie praw lokatorów /Dz.U. nr 281 poz. 2783 i poz. 2786 z 2004 r./ zmieniają też zasady podwyżek. Podwyżka czynszu w wyniku której przekroczyłby on 3 % wartości odtworzeniowej lokalu /albo czynszu, który jeszcze przed podwyżką przekracza ten limit/ jest możliwa o nie więcej niż 10 % w skali roku. Nowym rozwiązaniem jest tryb dokonywania podwyżek przewidziany w dodanym do ustawy art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasady te obowiązują niezależnie od jakiego pułapu podwyższa się dotychczasowy czynsz /czy jest to 3 % wartości odtworzeniowej, czy może więcej lub mniej/. Nowy tryb przewiduje, że właściciel może podwyższyć czynsz /albo inne opłaty za używanie lokalu/, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia, czyli 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy termin / np. 6 miesięcy/. Dla obu stron umowy ważne jest, że wypowiedzenie wysokości powinno być dokonane na piśmie /pod rygorem nieważności/. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu /albo innych opłat za używanie lokalu/ przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel musi w ciągu 7 dni przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Znowelizowana ustawa przewiduje też specjalny tryb zaskarżania dużych podwyżek przez lokatorów. Ten korzystny dla lokatora tryb zaskarżania podwyżek nie dotyczy jednak wszystkich sytuacji. Przepisy te nie znajdują zastosowania w kilku istotnych sytuacjach. Tak będzie, gdy podwyżka nie przekracza w skali roku 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, a więc przypadków, gdy czynsz przed podwyżką przekracza 3 % wartości odtworzeniowej /albo czynsz po podwyżce miałby przekroczyć ten limit/. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę. Robi to wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Lokator może też odmówić przyjęcia podwyżki, co spowoduje jednak rozwiązanie umowy najmu po upływie okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasad podwyżki ciąży na właścicielu. W przypadku zaskarżenia wysokiej podwyżki do sądu przez lokatora, to właściciel będzie musiał udowadniać, że podwyżka jest zasadna, np. wymagają tego potrzeby remontowe itp. W przypadku zakwestionowania zasadności lub wysokości podwyżki albo odmowy jej przyjęcia lokator będzie nadal uiszczał czynsz w dotychczasowej wysokości. W przypadku gdy lokator zakwestionował podwyżkę, to płaci on czynsz na dotychczasowych zasadach aż do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Natomiast w przypadku odmowy przyjęcia podwyżki, czynsz w starej wysokości płaci się do dnia rozwiązania najmu na podstawie którego lokator zajmuje lokal. Oprócz tego zmieniają się też regulacje dotyczące wzajemnego katalogu praw i obowiązków lokatora i właściciela, przepisy o eksmisjach, wypowiadaniu umów najmu itp.

W zakresie takiego omawianego wyżej zagadnienia, pośrednik powinien znać terminy wypowiedzenia umowy najmu /1 m-c, 6 m-cy i 3 lata/ i wszystkie przypadki odpowiadające określonym długościom wypowiedzenia, terminy i częstotliwość podwyżek czynszu, co to jest powierzchnia użytkowa lokalu, wskaźnik przeliczeniowy 1 m² i kto go uchwala, cechę charakterystyczną najmu okazjonalnego, kaucje, wstąpienie w stosunek najmu w oparciu o art. 691 Kodeksu cywilnego, rozróżnienie lokalu socjalnego, a lokalu zamiennego.

D. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

W zakresie prawa spółdzielczego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. obowiązująca od 23 kwietnia 2001 r. /Dz. U. Nr 4 poz. 27 z 2001 r./, ze zmianą z dnia 3 czerwca 2005 r. /Dz. U. nr 122 poz. 1024 z 2005 r./ wprowadziła szereg istotnych zmian w zakresie powstania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu czy odrębnej własności lokalu. Mimo istotnych różnic miedzy tymi dwoma kategoriami pojęć lokalu spółdzielczego, jednolita jest podstawa ich powstania jako baza realizacji jednego z tych uprawnień - nie przydział a umowa cywilnoprawna określa charakter powstałego prawa.

Nowelizacja, która weszła w życie w 2003 roku, w związku ze zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych /Dz.U nr 240 poz. 2058 z 2002 r./ wprowadziła zmiany dotyczące m.in. opłat eksploatacyjnych, wynajmowania lokali, przekształceń mieszkań lokatorskich i własnościowych w prawo odrębnej własności lokali, wyceny mieszkań, a także zasad nabywania gruntów przez spółdzielnie.

Jedną z najistotniejszych zmian było przywrócenie możliwości ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Nowelizacja znosi skreślony art. 37 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który obowiązywał przez ponad półtora roku, czyli od 24 kwietnia 2001 r. Konsekwencją przywrócenia możliwości ustanowienia nowych własnościowych praw do lokali jest zastrzeżenie, że przedmiotem działalności spółdzielni może być budowa i nabywanie budynków, aby ustanowić w nich na rzecz jej członków także spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych /lub lokali o innym przeznaczeniu, a także miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych/.

Od 15 stycznia 2003 roku możliwe są trzy formy przekształceń praw do lokali w spółdzielni mieszkaniowej. W zależności od statusu prawnego lokalu ; członek spółdzielni może żądać przekształcenia ;

1/ lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu na własnościowe,

2/ lokatorskiego spółdzielczego prawa w odrębną własność,

3/ własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.

Przy okazji ostatniej nowelizacji przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawodawca wprowadził też istotne zmiany dla prawa spółdzielczego. Dotyczy to między innymi szeregu uprawnień do kontrolowania działań spółdzielni, odpowiedzialności cywilnej i karnej władz spółdzielni oraz kwestionowania uchwał organów spółdzielni.

Ustawa precyzuje przepisy o opłatach za mieszkanie w spółdzielni dla członków i osób które nie są członkami spółdzielni, a którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu. I tak, członkowie spółdzielni którym przysługuje lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów, przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast osoby, które nie są członkami spółdzielni, a którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu ponoszą takie same opłaty za eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, z tym jednak wyjątkiem, że nie ponoszą wydatków związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Mogą z niej korzystać na podstawie odrębnych umów zawieranych ze spółdzielnią. A zatem członkowie i nie członkowie mają prawie takie same obowiązki w uiszczaniu opłat za mieszkanie. Od spółdzielcy, który jest jednocześnie właścicielem mieszkania, ma tzw. odrębną własność lokalu, niezależnie od jego obowiązków w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może też żądać wpłat na fundusz remontowy.

Warto pamiętać, że za opłaty mieszkaniowe - solidarnie ze spółdzielcami, a także właścicielami lokali albo posiadającymi mieszkanie własnościowe, którzy nie są członkami spółdzielni- odpowiadają też inne osoby, które stale zamieszkują, a także osoby faktycznie korzystające z mieszkania.

Spółdzielnia, podobnie jak deweloperzy, budują wiele mieszkań. Aby nabyć mieszkanie w spółdzielni, trzeba zostać jej członkiem, a także wnieść wkład mieszkaniowy lub budowlany, w zależności od tytułu prawnego do lokalu. Mieszkanie można kupować jako lokatorskie albo odrębną własność lokalu.

Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005 r. /sygn. akt K. 42/02/ nie można budować mieszkań na własność, na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a tylko jedynie własnościowe prawo do lokalu, stanowiącego odrębną własność, czyli z urządzoną księgą wieczystą.

Ze spółdzielcą ubiegającym się o mieszkanie lokatorskie, spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia po wybudowaniu mieszkania umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do tego lokalu. Chętni do nabycia mieszkania lokatorskiego powinni wiedzieć, czy spółdzielnia korzysta przy budowie z pomocy Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, jeżeli tak, to później takiego mieszkania nie można wykupić tzn. przekształcić w mieszkanie własnościowe lub odrębną własność lokalu.

Na analogicznych zasadach jak umowa o budowę mieszkania lokatorskiego, podpisuje się umowę o budowę mieszkania na zasadzie odrębnej własności lokalu. Zamiast wkładu mieszkaniowego uiszcza się wkład budowlany. Po zawarciu umowy o budowę, spółdzielnia ma tzw. ekspektatywę tj. roszczenie o wybudowanie lokalu, którą może odsprzedać innej osobie w formie aktu notarialnego. Ekspektatywa jako roszczenie o ustawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia ekspetatywy wymaga formy aktu notarialnego i przyjęcia nabywcy w poczet członków /obecnie jest to jedyny wyjątek obowiązkowego nabycia członkostwa w spółdzielni tzw. nabycie pierwotne/.

Przepisy przewidują też, że spółdzielnia powinna ustanowić odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu lub w terminie 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Warto zapoznać się ze specjalnym raportem Urzędu Ochrony konkurencji i Konsumentów z 2003 roku /strona internetowa Urzędu www.uokik.gov.pl/, który zestawił niedozwolone klauzule umowne zawierane ze spółdzielniami.

Warto wiedzieć, że ustawodawca określił maksymalne opłaty ponoszone przy wykupie mieszkań na własność dla członków spółdzielni. I tak wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Kwotę w tej samej wysokości pobiera się też jako koszty sądowe od wniosku o założenie księgi wieczystej.

E. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r.,

z późniejszymi zmianami /tekst jednolity Dz. U. Nr 167 poz. 1758 z 2004 r./

Ustawa generalnie zakłada, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane przez właściwego ministra ds. wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych właściwy minister ds. rozwoju wsi.

Nowe brzmienie otrzymało pojecie spółki handlowej „kontrolowanej”. Za kontrolowaną uważa się obecnie spółkę w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik albo mają pozycję dominującą.

Ustawa wprowadza możliwość nabycia drugiego domu tj. nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nabycie to wymaga zezwolenia. Ustawa wprowadza szczegółowe wymogi jakim musi odpowiadać wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości i wymogi obszarowe, które nie mogą przekroczyć 0,5 ha i winny być uzasadnione rzeczywistym potrzebom wynikającym z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Natomiast nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego /Dz.U. nr 64 poz. 592/. Wydłużono ważność zezwolenia do dwóch lat od dnia wydania oraz promesy do jednego roku od dnia wydania.

Każde nabycie lub objęcie przez cudzoziemców udziałów lub akcji w spółce handlowej mającą siedzibę w Polsce, której spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości i wyniku tego objęcia stanie się spółka kontrolowaną - wymaga zezwolenia.

Artykuł 8 ustawy regulujący sprawę nabycia nieruchomości niewymagających zezwolenia tj. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali został poszerzony o nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Nie wymaga też zezwolenia nabycie przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich europejskiego obszaru gospodarczego, za wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat, począwszy od 1 maja 2004 roku i nabycia drugiego domu prze okres 5 lat, począwszy od 1 maja 2004 roku.

Ponadto cudzoziemcom będącym obywatelami państw członkowskich europejskiego obszaru gospodarczego przyznano dodatkowe uprawnienie w nabyciu nieruchomości rolnych położonych w niektórych województwach zachodnio-pomorskich, dzierżawionych na podstawie umów dzierżawy zawartych z datą pewną, przy osobistym prowadzeniu działalności rolniczej i legalnym zamieszkiwaniu na terenie Polski.

Zachowany został wymóg zezwoleń przy nabyciu nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni 1 ha. Jak również pierwotny artykuł 8 ust. 1 ustawy określający taksatywnie wymienione przypadki nabycia nieruchomości niewymagających zezwolenia został zachowany w zakresie tych samych norm obszarowych dla nabycia przez osobę prawną 0,4 ha w całym kraju nieruchomości niezabudowanych na cele statutowe lub 1 ha roli na obszarze wsi. Pozostały uprawnienia dla nabycia nieruchomości przez cudzoziemców posiadających karty stałego pobytu.

W rozumieniu ustawy cudzoziemcem jest osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego lub osoba prawna mająca siedzibę za granicą, ewentualnie osoba prawna mająca siedzibę w Polsce lecz kontrolowana przez te osoby

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom tej ustawy jest nieważne z mocy prawa, a o nieważności orzeka sąd w postępowaniu cywilnym.

Ostatnia zmiana została ogłoszona w Dzienniku Ustaw nr 49/466/2004/.

Zmiana dotyczy przede wszystkim poszerzenia katalogu osób mających status cudzoziemca:

a/ oprócz osób fizycznych nie mających obywatelstwa polskiego, cudzoziemcem jest również

b/ osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

c/ nie mającą osobowości prawnej spółka osób fizycznych i prawnych, mająca siedzibę zagranicą

utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

d/ osoba prawna i spółka prawa handlowego /a więc spółka, jedna ze spółek osobowych/ nie

posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę w Polsce lecz kontrolowana bezpośrednio lub

pośrednio przez osoby wymienione w punktach a, b i c. Za kontrolowaną uważa się spółkę w

której cudzoziemiec ma pozycje dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt. 4 Kodeksu

Spółek Handlowych.

Nałożono na MSW obowiązek zwrócenia się do innych organów administracji rządowej, a więc samorządu terytorialnego, organizacji zawodowych i instytucji o opinię w zakresie realizacji zadań związanych z wydaniem decyzji. Nałożono na MSW uprawnienia kontrolne, które w ciągu 10 lat od wydania zezwolenia może sprawdzić przestrzeganie warunków określonych w zezwoleniu.

Dodano nowy artykuł 7a w przypadku ubiegania się o zezwolenie przedsiębiorcy ze Wspólnoty jeżeli ma on założone w Polsce przedsiębiorstwo lub oddział i jeżeli jest to konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej tego założonego przedsiębiorstwa lub oddziału. MSW może takiemu cudzoziemcowi ze Wspólnoty odmówić wydania zezwolenia jeżeli jest to uzasadnione względami polityki społecznej, bezpieczeństwa publicznego lub zdrowia.

Powyższy przepis nie ma zastosowania w przypadku nabywania zasobów naturalnych, gruntów rolnych i leśnych

F. Ustawa o lasach z dnia 28 września 1991 r., kilkanaście razy nowelizowania /tekst

jednolity Dz. U. Nr45 poz. 435 z 2005 r.//

Przedmiotem regulacji jest zachowanie, ochrona i powiększanie zasobów leśnych. Ustawę stosuje się do lasów, bez względu na formę ich własności. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt ;

a/ o zwartej powierzchni, co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną, b/ przeznaczony do produkcji leśnej, c/ stanowiący rezerwat przyrody, d/ wpisany do rejestru zabytków, e/ związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystaniem dla potrzeb gospodarki leśnej, budynki i budowle, drogi leśne, szkółki leśne, a także wykorzystywane na parkingi leśne i urządzenia turystyczne. Lasami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zarządza Państwowe Gospodarstwo Leśne, Lasy Państwowe.

G. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.

z późniejszymi zmianami

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej podlega opłacie rocznej w wysokości 10 % należnej, wyrażonej w tonach norma żyta lub w m³drewna, uiszczanej w razie trwałego wyłączenia przez okres 10 lat, a nie trwałego prze okres tego wyłączenia.

Wyłączenie gruntów rolnych, czy też leśnych na cele nierolnicze i nieleśne podlega pewnym ograniczeniom. W pierwszej kolejności na ten cel przeznacza się grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku, inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokumentuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonej w trybie określonym w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym.

W zależności od klasy gruntów rolnych, użytki klas I-III powyżej 0,5 ha mogą być przeznaczone na cele nierolnicze za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej. Grunty leśne stanowiące własność Skarbu Państwa za zgodą Ministra Ochrony Środowiska. Grunty rolne IV klasy, powyżej 1 ha mogą być wyłączone za zgodą wojewody. Wyłączenie gruntów rolnych i leśnych następuje na mocy decyzji o wyłączeniu. Prawomocna decyzja zobowiązuje do uiszczenia należności i opłaty rocznej. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczenia opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę.

H. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. /Dz. U. Nr 64

poz. 592 z 2003 r./

Ustawa ma na celu zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych prze osoby o odpowiednich kwalifikacjach oraz przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych. Wprowadza ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnych dla dzierżawców, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki ;

a/ umowa dzierżawy zawarta została w formie pisemnej i ma datę pewną i była wykonywana co

najmniej 3 lata, licząc od tej daty,

b/ nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest

dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Należy pamiętać, że prawo pierwokupu dzierżawcy, do czasu wejścia w życie w/w ustawy regulował Kodeks cywilny, w przepisach o dzierżawie /uchylony obecnie art. 695 § 2 Kc./

W braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy albo niewykonywaniu przez niego tego prawa, prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa. Agencja wykonuje to prawo przez złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatę równowartości pieniężnej ceny ustalonej w notarialnej umowie warunkowej. W praktyce ma na to 1 miesiąc od czasu powiadomienia jej przez notariusza.

Prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami lub wskutek nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rolnego.

Jeżeli cena nieruchomości rolnej rażąco odbiega od jej wartości, to dzierżawcy lub Agencji wykonującej prawo pierwokupu przysługuje wystąpienie do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Bez konieczności sporządzenia notarialnej umowy warunkowej, nieruchomość rolną może nabyć rolnik prowadzący gospodarstwo rodzinne, posiadający kwalifikacje rolnicze, zamieszkały w gminie na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.

Dowodem potwierdzającym oświadczenie nabywcy o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego jakie składa on przed notariuszem jest poświadczenie wystawione przez wójta /burmistrza, prezydenta miasta/ na tę okoliczność.

I. Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 r. /Dz. U. Nr 175 poz. 1459 z 2005 r./

Ustawa reguluje przekształcanie tego prawa w odrębną własność wyłącznie przez osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażem oraz nieruchomości rolne. Przy czym obowiązuje zgodność przeznaczenia nieruchomości rolnych z planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy tylko nieruchomości rolne.

Oprócz osób fizycznych, uprawnienia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, mają osoby prawne, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, w tym spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkaniowych lub garaży. Prawo to przysługuje również następcom prawnym w/w osób.

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa albo wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, czy zarząd województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Za przekształcenie prawa pobierana jest opłata, której wysokość ustalona jest w decyzji stanowiącej podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Niniejsza ustawa uchyla poprzednio obowiązujące dwie ustawy w tym zakresie, a to ; ustawę z dnia 4 września 1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001 roku o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.

J. Wybrane zagadnienia z Kodeksu Spółek Handlowych

Z dniem 1 stycznia 2001 roku utracił moc Kodeks Handlowy z 1934 roku, a zaczął obowiązywać Kodeks Spółek Handlowych. Ostatnia nowelizacja z 12 grudnia 2003 r. wprowadziła zmiany w około 13 % artykułów Kodeks. Mimo to żaden z nich nie zmienił w sposób zasadniczy zakresu Kodeksu - czyli zasad funkcjonowania spółek handlowych. Zmiana ma ułatwić spółkom korzystanie z ich własnego kapitału. Wprowadził ustawowy podział na spółki osobowe i kapitałowe, szczegółowo regulując ich tworzenie, organizację. funkcjonowanie, rozwiązywanie, łączenie, podział i przekształcanie spółek handlowych.

Oprócz dotychczasowych znanych spółek handlowych, powołał dwie nowe spółki, a to partnerską i komandytowo-akcyjna.

Do spółek osobowych zalicza się :

a/ spółkę jawną,

b/ spółkę partnerską,

c/ spółkę komandytową,

d/ spółkę komandytowo-akcyjną.

Natomiast spółkami kapitałowymi są ;

a/ spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

b/ spółka akcyjna.

Kodeks określił pojęcie spółki jednoosobowej, którą mogą być wyłącznie spółki kapitałowe, gdzie wszystkie udziały należą do jednego wspólnika /sp. z o.o./ lub jednego akcjonariusza /spółka akcyjna./. Ustalił znaczenie kiedy mamy do czynienia ze spółką handlową dominującą. Spółki osobowe otrzymały w Ksh tzw. ułomną osobowość prawną tj. w odniesieniu do prawa rzeczowego spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Przy czym popularna spółką i najprostszą w zakresie organizacji jest spółka jawna. Podstawą jest umowa spółki, która pod rygorem nieważności musi być zawarta na piśmie i jest to jedyna w Ksh spółka, która nie wymaga do jej powstania umowy spółki w formie aktu notarialnego. Skrótem używanym dla określenia tej spółki jest “sp.j.”. Wspólnicy odpowiadają za zobowiązania spółki bez ograniczeń całym swym majątkiem solidarnie. Jednakże egzekucja z majątku wspólnika możliwa jest w przypadku bezskuteczności egzekucji z majątku spółki, dlatego odpowiedzialność wspólników w spółce jawnej określana jest mianem odpowiedzialności subsydiarnej.

Każdy wspólnik ma nie tylko prawo ale i obowiązek zgłoszenia spółki jawnej do rejestru. Małżonek wspólnika może żądać wpisania do rejestru wzmianki o umowie dotyczącej stosunków majątkowych między małżonkami.

Obowiązkowo spółki cywilne, które w 2-ch poprzednich latach osiągnęły ze sprzedaży towarów lub usług obroty co najmniej 400.000 euro, muszą się przekształcić w spółki jawne.

W spółce jawnej prowadzenie spraw spółki można powierzyć tylko wspólnikowi jednemu lub kilku, bądź na mocy umowy spółki lub późniejszej uchwały wspólników, wtedy pozostali wspólnicy wyłączeni są od prowadzenia spraw spółki.

Ustanowienie prokury wymaga zgody wszystkich wspólników.

Za prowadzenie spraw spółki wspólnik nie otrzymuje wynagrodzenia. W sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda wszystkich wspólników, w tym także wspólników wyłączonych od prowadzenia spraw spółki.

Nowością są spółki partnerskie prowadzone przez wspólników tzw. wolnych zawodów /brokerów ubezpieczeniowych, lekarzy stomatologów, lekarzy weterynarii, notariuszów, pielęgniarek, położnych, radców prawnych, rzeczoznawców patentowych, rzeczoznawców majątkowych, tłumaczy przysięgłych/.

Przy czym partner w takiej spółce nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania powstałe w związku z wykonywaniem wolnego zawodu w spółce przez innego partnera. Jak również za zobowiązania spółki będące następstwem działań lub zaniedbań osób zatrudnionych przez spółkę na umowie o pracę lub innego stosunku prawnego, które podlegały kierownictwu innego partnera.

Spółka komandytowa jest spółką osobową prawa handlowego mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczeń /komplementariusz/, a odpowiedzialność innego wspólnika jest ograniczona /komandytariusz/.

Umowa spółki komandytowej musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a komandytariusz odpowiada za zobowiązania spółki wobec wierzycieli tylko do wysokości sumy komandytowej.

Spółka komandytowo-akcyjna wymaga żeby jeden ze wspólników odpowiadał bez ograniczeń, a co najmniej jeden był akcjonariuszem. Kapitał zakładowy takiej spółki wynosi co najmniej 50.000 zł. Statut spółki komandytowo-akcyjnej winien być sporządzony w formie aktu notarialnego.

W spółce kapitałowej jaką jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością najważniejsza zmiana dotyczy wysokości kapitału zakładowego, który obecnie wynosi co najmniej 50.000 zł, a wartość nominalna udziału nie może być niższa niż 50 zł. Wydłużono karencję do podniesienia kapitału spółek z o.o. do końca 2006 roku, do kwoty co najmniej 50.000 zł.

Przy spółkach kapitałowych, istotne znaczenie w pracy pośrednika ma rozróżnienie organów obligatoryjnych w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, a w spółce akcyjnej.

Przy spółce z ograniczoną odpowiedzialnością organami obligatoryjnymi jest zarząd oraz zgromadzenie wspólników. Jedynie w spółkach z o.o., w których kapitał zakładowy przewyższa kwotę 500.000 zł, a wspólników jest więcej niż 25, obligatoryjnie musi być ustanowiona rada nadzorcza lub komisja rewizyjna. W spółce akcyjnej organem obligatoryjnym jest zarząd i rada nadzorcza oraz walne zgromadzenie. W obu tych spółkach - nabycie i zbycie nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga uchwały zgromadzenia wspólników w spółce z ograniczona odpowiedzialnością lub walnego zgromadzenia w spółce akcyjnej.

Obecnie niedostosowanie kapitału spółki z ograniczoną odpowiedzialnością do wymagań zawartych z art. 624 Ksh oznacza konieczność albo jej likwidacji, albo w przypadku zamiaru kontynuacji dalszej działalności - przekształcenie spółki kapitałowej w spółkę osobową /np. spółkę jawną/.

Nowelizacja Ksh wprowadziła do obrotu gospodarczego ujednolicone pojęcie podmiotowości cywilno-prawnej przez dopuszczenie trzeciej poza osobami fizycznymi i prawnymi kolejności podmiotów prawa cywilnego, o których mowa w art. 33¹ Kc i 43¹ Kc tzw. jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, o ile prowadzą we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.

Pojawiło się pojęcie „spółek w organizacji”, które są pierwotną forma ustrojową dla tego typu spółki kapitałowej. Przy czym nowela z grudnia 2003 roku wprowadziła charakter odpowiedzialności solidarnej osób działających w imieniu takiej spółki.

Pozostałe zmiany dotyczą w szczególności gospodarki finansowej spółek, prawa do dywidendy, umorzenia udziałów, czy funkcjonowania spółek jednoosobowych.

K. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.

Ustawa ta ma na celu określenie sposobów i zasad postępowania w sprawach przeznaczenia terenów w gminie, gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem gminnym. W celu określenia polityki przestrzennej gminy, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, zwanego „studium”.

Integralną częścią planu zagospodarowania przestrzennego jest rysunek planu stanowiący załącznik do uchwały rady gminy.

Po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zarząd gminy sporządza plan i ogłasza w prasie, wyznaczając 21 dni na składanie wniosków do planu.

Z dniem wejścia w życie planu lub jego zmiany, wygasają wydane uprzednio decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, sprzeczne z ustaleniami tego planu. Jeżeli były wydane decyzje o pozwoleniu na budowę, to pozostają one w mocy.

Zmiana planu, która wpływa na wartość nieruchomości w ten sposób, że jej wartość wzrosła /np. po przekwalifikowaniu gruntów rolnych na budowlane/, to w stosunku do właściciela lub użytkownika wieczystego zbywającego taką nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wyższą niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Potocznie nazywana - opłata planistyczna. Nie należy mylić tej opłaty z opłatą adiacencką, o której mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wysokość opłaty adiecenckiej przez którą rozumie się opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej oraz podziałem nieruchomości, czy scaleniem i podziałem - wynosi 50 % różnicy wartości nieruchomości.

Do starannego działania pośrednika należy zaliczyć sprawdzenie charakteru nieruchomości niezabudowanej i zapoznanie się z opinią odpowiedniego organu o możliwościach zagospodarowania nieruchomości i jej zgodności z miejscowym planem zagospodarowania.

L. Wybrane zagadnienia z ustawy Prawo budowlane - ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.

/tekst jednolity Dz. U. nr 207 poz. 2016 z 2003 r., z ostatnią zmianą z dnia 28 lipca

2005 r. /Dz. U. nr 163 poz. 1364 z 2005 r./

Przede wszystkim rozszerzono katalog inwestycji, na które nie będzie potrzebne pozwolenie na budowę, zwiększono też wykaz robót w istniejących obiektach, które wymagają jedynie zgłoszenie przed ich rozpoczęciem. Ponadto inwestorzy będą mieli do wyboru dwie drogi przyłączenia mediów do swoich nieruchomości.

W pracy pośrednika nieodzowna jest znajomość i utrwalenie pewnych pojęć z zakresu prawa budowlanego. Do takich należy pojęcie ; obiektu budowlanego, budynku, budowli, obiektu małej architektury, co to są roboty budowlane, remont, ich oznaczenie wyjaśnia art. 3 ustawy. Jak również określenie uczestników procesu budowlanego, do których zaliczamy ; inwestora, inspektora nadzoru, projektanta i kierownika budowy. Ich uprawnienia określają art. 17 do 27 ustawy.

Do zagadnień związanych z obiektem nieruchomości w zakresie ustawy prawo budowlane konieczne są wiadomości z zakresu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania budynku lub lokalu wymaga zgłoszenia właściwemu organowi tzn. staroście. Należy pamiętać, że jeżeli planowana zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje wtedy w decyzji o pozwoleniu na budowę.

W prawie budowlanym obowiązuje zasada, że trzeba nakazać rozbiórkę obiektu lub jego części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Od zasady tej są wyjątki, które przewidują możliwość legalizacji niektórych inwestycji, o ile jest ona zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 83 prawa budowlanego, sprawami legalizacji zajmują się powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego. Od ich decyzji odwołanie przysługuje do wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego.

Opłaty legalizacyjne są bardzo wysokie, podstawowa stawka opłaty legalizacyjnej określona została w art.59 f prawa budowlanego, wynosi 500 zł. A w przypadku samowoli budowlanej podlega 50-krotnemu podwyższeniu.

M. Wybrane zagadnienia z Ustawy o księgach wieczystych

Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami, prowadzonymi w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Oprócz roli ewidencyjnej z wpisami do ksiąg wieczystych, łączy się szereg skutków materialno-prawnych, które kształtują w sposób specjalny nabywanie i utratę praw rzeczywistych na nieruchomościach.

Podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i cel ten wywołuje określone skutki prawne wpisów dokonywanych w tych rejestrach. Księgi wieczyste mają za zadanie ustalenie stanu prawnego nieruchomości. System ksiąg wieczystych uregulowany jest w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku /Dz. U. nr 19 poz. 147, z późniejszymi zmianami/. Znaczne zmiany w funkcjonowaniu tego systemu wprowadziła ustawa z dnia 14 lutego 2003 roku o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym /Dz. U. z dnia 11 marca 2003 r./. Ustawa ta reguluje zasady i tryb dokonywania migracji księgi wieczystej ; organizację ośrodków migracyjnych i ksiąg wieczystych, zadania sądów rejonowych i ośrodków migracyjnych ksiąg wieczystych podczas migracji. Termin „migracja księgi wieczystej” oznacza ogół czynności służących przeniesieniu treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Jest to dokonywane w ośrodkach migracyjnych ksiąg wieczystych, którymi są oddziały sądów okręgowych, działające na rzecz sądów rejonowych, które prowadzą dotychczasowe księgi wieczyste.

Księgi wieczyste prowadzi się dla poszczególnych nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących właściciela.

Przez stan prawny nieruchomości w ujęciu art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy rozumieć prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości. Obowiązujące prawo do praw rzeczowych zalicza ; własność /art. 140 Kc./, użytkowanie wieczyste /art. 232 Kc./ oraz ograniczone prawa rzeczowe w postaci ; użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, hipoteki /art. 244 § 1 Kc./. Oprócz praw rzeczowych w księgach wieczystych mogą być ujawnione prawa obligacyjne, gdy przepis szczególny na to zezwala /art. 16 ustawy/.

Podstawowe dla prowadzenia i systemu ksiąg wieczystych są trzy zasady ;

a/ powszechność ksiąg

Zasada ta polega na zakładaniu księgi dla każdej nieruchomości. Pomimo faktu, że jest to norma prawna od 1947 roku, nie udało się jej w pełni zrealizować w praktyce. Nadal funkcjonują w obrocie prawnym tzw. samodzielne zbiory dokumentów jako surogat księgi wieczystej. Zadaniem tych zbiorów jest gromadzenie dokumentacji dla przyszłych ksiąg.

b/ realność systemu ksiąg

Zasada realności wyraża się w tym, że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgą wieczystą, bez względu na zmiany zachodzące po stronie właściciela.

c/ jawność ksiąg

Zasada jawności stanowi, że księgi są jawne dla każdego i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów, które zostały w nich dokonane, ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Tak więc każdy ma prawo przeglądania ksiąg wieczystych pod nadzorem pracownika sądu.

Dane o księgach wieczystych są zawarte w czterech działach.

Dział I. Obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy związane z jej własnością, możemy się więc zorientować, czy to na pewno ta nieruchomość, o którą nam chodzi.

Dział II. Obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, pozwala więc stwierdzić czy osoba podająca się za właściciela rzeczywiście nim jest.

Dział III. Przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki. Ten dział pozwala więc na ustalenie, czy ktoś nie ma prawa przejeżdżania przez działkę, czerpania wody z ujęcia na tej działce ect. lub też czy np. sąd nie postanowił, że nieruchomości nie można zbyć bez jego zgody lub w ogóle nie można zbyć ze względu na toczące się postępowanie karne czy cywilne.

Ponadto mogą być ujawnione w tym dziale prawa osobiste, w szczególności ;

a/ prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

b/ roszczenie o przeniesieniu własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo

ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, dotyczy to także roszczeń przyszłych i

warunkowych,

c/ roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez

współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

d/ roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

e/ prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie,

f/ umowa przedwstępna notarialna.

Od praw i roszczeń osobistych, które mogą być ujawnione w dziale III księgi wieczystej naliczana jest oplata w wysokości 1/10 wpisu stosunkowego od wartości przedmiotu sprawy.

Dział IV. Przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek, pozwala zorientować się, czy nie jest zabezpieczona na nieruchomości i nie spłacona jakaś pożyczka.

Znaczenie ksiąg wieczystych ma bardzo wysoką rangę przez zapis kilku zasad normujących znaczenie księgi - tzw. domniemanie prawne.

I tak domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Na wskazanie domniemania może powoływać się każdy, kto ma w tym interes prawny. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe - jest to tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rękojmia ksiąg wieczystych obejmuje stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, daje pewność co do tego, że osoba wpisana jest osobą uprawnioną. Zakres rękojmi nie obejmuje danych faktycznych wpisanych w księdze wieczystej, np. położenia, obszaru nieruchomości. Obejmuje natomiast przyłączenia i odłączenia wpisane w dziale I księgi wieczystej.

Rękojmia ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych oraz dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze /zła wiara zbywcy nie ma znaczenia/. Rozporządzeniem nieodpłatnym jest umowa darowizny, w związku z czym nabywca nieruchomości w drodze darowizny nie korzysta z ochrony art. 5 ustawy.

Nabywcą działającym w złej wierze jest ten, kto wie, jest świadomy, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, jak również ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza każda wzmianka o wniosku, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego

Domniemania związane z wpisem do księgi wieczystej /art.3 ustawy/ są domniemaniami usuwalnymi, mogą więc być obalone dowodem przeciwnym.

Usunięcie niezgodności wynikłej ze zmiany stanu prawnego może być dokonane na podstawie dokumentu lub orzeczenia, które stwierdza zmianę tego stanu. W przypadku gdy wpis od początku jest nieprawidłowy, usunięcie niezgodności następuje na podstawie wyroku wydanego przez sąd w oparciu o powództwo wytoczone. Legitymowanym do wytoczenia takiego powództwa jest każdy, którego prawo nie zostało wpisane lub zostało wpisane wadliwie. Roszczenie powyższe może być ujawnione w księdze wieczystej przez wpis ostrzeżenia. Ostrzeżenie może nastąpić na podstawie nieprawomocnego wyroku lub zarządzenia sądu. Ostrzeżenie wyłącza rękojmię.

N. Wybrane zagadnienia z zakresu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

W zakresie opodatkowania obrotu nieruchomościami pamiętajmy o różnicy między przychodem ze sprzedaży nieruchomości dokonanym pomiędzy osobami fizycznymi, który w świetle podatku dochodowego od osób fizycznych /ustawa z dnia 26.VII.1991 r. z późniejszymi zmianami, w tym zmiana ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. Dz.U. nr 202 poz.1956/ nie łączy się z innymi przychodami. Przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych pomniejszony o koszt sprzedaży uwidoczniony w umowie sprzedaży /akcie notarialnym/ podlega opodatkowaniu w formie ryczałtu w wysokości 10 %.

Podatnik zwolniony jest z tego obowiązku jeżeli w ciągu 14 dni złoży oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego, że w ciągu dwóch lat przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na nabycie w kraju innej nieruchomości budowlanej /zabudowanej lub nie zabudowanej/, z wyłączeniem nieruchomości rolnych i rekreacyjnych.

Zwolnienie, o którym mowa wyżej przysługuje podatnikowi również, jeżeli sprzedaż nastąpiła w wyniku wielostronnej umowy o zamianie tych budynków lub praw do lokali, a przede wszystkim gdy nieruchomość zbywana została nabyta w drodze spadku lub darowizny.

Pamiętać musimy, że przypadki opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości dotyczy sprzedaży tych nieruchomości przed upływem 5-ciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości przez osoby prawne opodatkowany jest podatkiem liniowym wchodzi w zakres ogólnego przychodu tej osoby prawnej i w roku 2004 podatek wynosi 19 % podstawy opodatkowania.

W zakresie podatku VAT z pozycji klienta , musimy pamiętać, że wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne zwolniony jest z podatku VAT. Wynajem lokali na cele użytkowe podlega opodatkowaniu w postaci 22 %, jeżeli wartość usług z tego tytułu przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 10.000 euro. Podatnik jest obowiązany przy rozpoczęciu działalności najmu na cele użytkowe wybrać zwolnienie z podatku. W przypadku nie złożenia takiego oświadczenia o wyborze zwolnienia i przekroczenia obrotu o którym mowa wyżej, obowiązek podatkowy powstaje od dnia rozpoczęcia działalności, a nie od dnia przekroczenia tej wartości.

Podatek od umów i oświadczeń, w skrócie podatek od sprzedaży /podstawa prawna ustawa z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych Dz.U. nr 86, poz. 959/.

Obowiązuje od 1 stycznia 2001 roku obowiązuje nowy podatek. Objęte są nim czynności cywilnoprawne, od których wcześniej w większości przypadków wnoszono opłatę skarbową. Ten akt prawny wprowadził podatek, którego przedmiotem są określone umowy i oświadczenia, a także orzeczenia sądów, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne.

Zakres przedmiotowy. Zgodnie z art. 1 ust.1 ustawy podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne :

a/ umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b/ umowy pożyczki,

c/ umowy poręczenia,

d/ umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo

zobowiązań darczyńcy.

e/ umowy dożywocia oraz ustanowienia odpłatnej renty,

f/ umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub

dopłat,

g/ umowy majątkowe małżeńskie,

h/ ustanowienie hipoteki,

i/ ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności,

j/ umowy depozytu nieprawidłowego,

k/ umowy spółki /akty założycielskie/.

Wymienione wyżej umowy należą do tzw. umów nazwanych, których cechy zostały określone w różnych ustawach. można podkreślić, że umowy o dział spadku i o zniesienie współwłasności podlegają podatkowi tylko wtedy, gdy przewidują one spłaty bądź dopłaty. Jeżeli spłaty bądź dopłaty nie występują, to umowy takie nie będą podlegać podatkowi. Z kolei każda umowa majątkowa małżeńska będzie podlegać podatkowi, niezależnie od jej rodzaju ani od tego, czy jest ona zawierana przed czy po zawarciu związku małżeńskiego.

Użytkowanie i depozyt nieprawidłowy. Z uwagi na to, że obciążenie podatkiem użytkowania nieprawidłowego i depozytu nieprawidłowego stanowi nowość w porównaniu z poprzednim stanem prawnym, to warto wyjaśnić, że użytkowanie nieprawidłowe uregulowane jest w art. 264 Kc, depozyt nieprawidłowy zaś w art. 845 Kc Użytkowanie nieprawidłowe polega na tym, że jeżeli użytkowanie /jako ograniczone prawo rzeczowe/ obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki. Natomiast depozyt nieprawidłowy zachodzi wtedy, gdy z przepisów szczególnych albo umowy lub okoliczności wynika, że przechowawca może rozporządzać oddanymi na przechowanie pieniędzmi lub innymi rzeczami oznaczonymi tylko co do gatunku. Do takiego depozytu stosuje się odpowiednio przepisy o pożyczce. Czas i miejsce zwrotu określają przepisy o przechowaniu.

Umowy nie podlegające podatkowi. Powyższa lista ma charakter zamknięty, co oznacza, że jeżeli dana czynność cywilnoprawna na niej się nie znalazła, to nie stanowi ona przedmiotu podatku. A zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają np. takie umowy, jak : przewłaszczenia na zabezpieczenie, najem, dzierżawa, nieodpłatna renta, leasing, podział majątku dorobkowego czy zlecenie oraz wszelkie umowy nienazwane. Należy jednak podkreślić, że o tym, z jaką czynnością cywilnoprawną mamy do czynienia, nie decyduje jej nazwa nadana jej przez strony, lecz jej treść. Podkreślił to też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 stycznia 1997 roku, III SA. 1184/95, stwierdzając, że organy podatkowe nie są związane wskazaną przez strony nazwą czynności cywilnoprawnej, lecz mogą i powinny samodzielnie ustalać jej istotne elementy. Bardzo często strony modyfikują umowy typowe /np. spółki cywilnej. sprzedaży/ i traktują je jako umowy nienazwane, odbiegające od umów typowych. W takim wypadku mogą powstać wątpliwości co do tego, czy określone zmiany powodują, że nie mamy do czynienia z umową typową. Organy podatkowe dokładnie badają takie umowy, a ich rygorystyczne stanowisko podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 czerwca 1999 roku. I. SA/Ka 2240/97, którego zdaniem nie do przyjęcia jest pogląd, zgodnie z którym dodanie do konkretnej umowy wymienionej w art. 1 ust. 1 pkt. 2 ustawy z 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej dodatkowych elementów, które nie przekreślają jej charakteru jako jednej z czynności cywilnoprawnych wymienionych w tym przepisie, uwalniałoby strony takiej umowy od obowiązku uiszczenia opłaty skarbowej.

Sprzedaż kilkakrotna tej samej rzeczy. Ponadto warto zwrócić uwagę na fakt, że przedmiotem omawianego podatku jest czynność cywilnoprawna, a nie rzecz której czynność ta dotyczy. W związku z tym np. sprzedaż kilkakrotna tej samej rzeczy i między tymi samymi osobami rodzi za każdym razem obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Podobny pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 czerwca 1997 r. I. SA./Gd 1918/96, stwierdzając na gruncie dawnej ustawy o opłacie skarbowej z 31 stycznia 1989 r., że podlegają jej poszczególne, wymienione w ustawie o opłacie skarbowej czynności cywilnoprawne. Ta sama rzecz może być zatem wielokrotnie, w różnym czasie przedmiotem obrotu. Każda z umów /np. sprzedaży, zamiany, darowizny/ podlega opłacie skarbowej, mimo że jej przedmiotem będzie w każdym wypadku ta sama rzecz. W związku z tym, jeżeli osoby, które wcześniej zawarły np. umowę sprzedaży, obecnie będą musiały ponownie uiścić podatek od tej czynności. Mogą jednak rozwiązać wcześniej zawartą umowę, osiągając podobne skutki. Należy tylko pamiętać, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego /uchwała 7 sędziów z 30 listopada 1994 r. III CZP 130/94/ rozwiązać można tylko umowę nie wykonaną w całości /np. nie została zapłacona cała cena/.

Zmiany umów. Wcześniej zawartą umowę strony nie tylko mogą rozwiązać, ale też i zmienić. Zmiany umów podlegają podatkowi jedynie wtedy, gdy powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, np. chodzi tu o zmianę umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością powodującą podwyższenie kapitału zakładowego. Przy czym jeżeli chodzi o umowę spółki, za zmianę umowy uważa się ;

1/ przy spółce cywilnej lub jawnej - podwyższenie wniesionego do spółki wkładu, którego

wartość powoduje zwiększenie majątku spółki,

2/ przy spółce komandytowej - wniesienie lub podwyższenie wniesionego do spółki wkładu którego

wartość powoduje zwiększenie majątku spółki,

3/ przy spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjnej - wniesienie lub podwyższenie

wniesionego do spółki wkładu, którego wartość powoduje zwiększenie kapitału zakładowego

/akcyjnego/,

4/ dopłaty, pożyczki udzielane spółce przez wspólników /akcjonariuszy/ oraz oddanie przez

wspólnika /akcjonariusza/ spółce rzeczy lub praw majątkowych do nieodpłatnego użytkowania

/art.1 ust. 3 ustawy/.

Umowa z kontrahentem zagranicznym. Umiędzynarodowienie obrotu gospodarczego sprawie, że szczególnie umowy spółki, ale i inne czynności wymienione w art. 1 ust. 1 pkt. 1 są dokonywane z “elementem zagranicznym”, np. stroną jest podmiot nie będący obywatelem polskim albo nie mający siedziby w Polsce. Powstaje pytanie, czy w takim wypadku czynność prawna polega podatkowi od czynności cywilnoprawnej. Odpowiedzi na nie udziela art. 1 ust. 4 ustawy, który stanowi, że z zastrzeżeniem ust. 5 i 6 art. 1 na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

2/ rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Artykuł 1 ust. 5 przewiduje, że umowa spółki oraz zmiana umowy spółki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jeżeli siedziba spółki znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zaś w świetle art. 1 ust. 6 umowy poręczenia i umowy małżeńskie majątkowe podlegają podatkowi, jeżeli przynajmniej jedna strona umowy ma miejsce zamieszkania albo siedzibę w kraju.

Na tym tle zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 1998 r. III SA 1038/97, w którym stwierdzono, że pożyczki udzielane spółkom przez ich zagranicznych wspólników podlegają opłacie skarbowej.

Wyłączenia. Zakres przedmiotowy ustawy został dodatkowo określony od strony negatywnej w art. 2. Przepis ten wymienia czynności cywilnoprawne, które nie podlegają podatkowi. I tak są to czynności w sprawach :

a/ alimentacyjnych, opieki, kurateli i przysposobienia,

b/ ubezpieczenia społecznego, ubezpieczenia zdrowotnego, opieki społecznej, ulg określonych w

przepisach szczególnych dla żołnierzy niezawodowych i poborowych odbywających służbę

zastępczą oraz ich rodzin, a także uprawnień dla osób niepełnosprawnych i osób objętych

przepisami o szczególnych uprawnieniach dla kombatantów,

c/ wyboru Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, wyborów do Sejmu, Senatu i organów

samorządu terytorialnego oraz referendum,

d/ powszechnego obowiązku obrony,

e/ zatrudnienia, świadczeń socjalnych i wynagrodzeń za pracę,

f/ nauki, szkolnictwa i oświaty pozaszkolnej oraz zdrowia,

g/ podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach

płatnych

h/ umowy sprzedaży albo zamiany nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na

podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska,

i/ czynności cywilnoprawne jeżeli jedna ze stron tej czynności na podstawie odrębnych przepisów

jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku.

Warto zwrócić uwagę na kilka zagadnień. Artykuł 2 pkt. 1 lit. b/ stanowi, że podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne w sprawach ubezpieczenia społecznego. W związku z tym podatkowi nie będzie podlegała np. umowa dożywocia zawierana przez rolnika w nawiązaniu do ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników /Dz.U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 ze zm./. Z kolei w art. 2 pkt. 3 określono, że podatkowi nie podlega sprzedaż rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym. Jednak podatkowi podlega sprzedaż praw /np. użytkowania wieczystego, wierzytelności/ w takich postępowaniach. Najwięcej kontrowersji budziło i budzi podleganie podatkowi czynności cywilnoprawnych, jeżeli jedna ze stron była podatnikiem VAT. Obecnie w świetle art. 2 pkt. 4 ustawy czynność cywilnoprawna nie podlega podatkowi, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu jej dokonania na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku.

To ostatnie rozwiązanie jest jedną z nielicznych zalet nowej ustawy. Niestety akt ten był tworzony w nadmiernym pośpiechu. W związku z tym nie tylko nie zlikwidowano błędów znajdujących się w poprzedniej ustawie o opłacie skarbowej / np. zwolnienia od podatku sprzedaży dokonywanej w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - art. 9 pkt 4 lit.b/, ale dodano nowe. I tak w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. j/ stwierdzono, że podatkowi podlega umowa depozytu nieprawidłowego. Zapomniano jednak określić stawkę podatku od tej czynności. Prawo podatkowe podało więc nowe argumenty na rzecz tezy o nieracjonalnym ustawodawcy.

W podatku dochodowym od osób fizycznych istotną zmianą jest wprowadzenie zasady odpisów amortyzacyjnych do tej ustawy i całość tego zagadnienia uregulowano w art. 22a do 22o. Wyłączono możliwość odpisów amortyzacyjnych i wrzucania ich w koszty działalności firmy, także kosztów używania samochodów osobowych, których dopuszczalna ładowność nie przekracza 500 kg, jeżeli nie posiadają homologacji producenta lub importera.

Przyjęcie wartości początkowej środka trwałego na kwotę 3.500 zł albo ustalenie okresu używania dłuższego niż rok. Zakup takich składników majątku, które nie przekraczają kwoty 3.500 zł może być zaliczone jako wydatki i stanowią wtedy koszt uzyskania przychodu. Składnik majątku zakupionego według wartości początkowej powyżej 3.500 zł choćby ich okres używania był równy lub krótszy niż rok, to podatnicy są zobowiązani zaliczyć je do środków trwałych lub wartości niematerialnych, przyjąć do ewidencji w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu w którym ten rok upłynął.

Zmiany w opodatkowaniu dochodu z najmu w 2004 r. zapoczątkowały dwa akty prawne : ustawa z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz ustawy - Przepisy wprowadzające ustawę o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie /Dz.U. nr 202, poz. 1958/ oraz ustawa z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw /Dz.U. nr 202 poz. 1956/ wprowadziły kolejne zmiany, m.in. do opodatkowania przychodów z najmu.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 3 litera a z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne /Dz.U. nr 202 poz. 1958/ ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2004 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu, podnajmu, darowizny, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli jego wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartości 4.000 euro - podatek wynosi 8,5 % przychodu, a od nadwyżki ponad tę kwotę, ryczałt wynosi 20 % przychodu.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziałów w zysku. W braku takiego dowodu, przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasada ta ma zastosowanie również do małżonków między którymi istnieje wspólność ustawowa. Przy czym oświadczenie małżonków złożone do 20 stycznia roku podatkowego o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich jest obligatoryjne i decyduje o wyborze takiego opodatkowania. Niewątpliwie największą wadą takiego opodatkowania jest brak możliwości odliczania od podstawy opodatkowania, kosztów ponoszonych przez wynajmującego. Chodzi tu zarówno o odpisy amortyzacyjne, jak i inne koszty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu najmu. Wynajmujący płaci ryczałt, od całości otrzymywanych przychodów, w tym za otrzymywane należności licznikowe /za wodę, prąd, gaz/, mimo, że wystawił najemcy pokwitowanie. Te dodatkowe należności stanowiły przychód, od którego należy zapłacić ryczałt.

Przy wyborze opodatkowania przez osoby fizyczne przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze na zasadach ogólnych - dochód ten łączy się z pozostałymi przychodami z innych źródeł i podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 19, 30, 40 % podstawy opodatkowania. Obowiązek podatkowy powstaje poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę wolną od podatku tj. kwotę 2.789,89 zł. Przychód z najmu jak każdy inny przychód opodatkowany na zasadach ogólnych daje podatnikowi możliwość pomniejszenia go o koszt uzyskiwania przychodu. Kosztem jest każdy koszt, którego poniesienie jest niezbędne by powstał przychód. Nadto powstaje możliwość odliczenia amortyzacji lokalu, czy też ewentualnych strat z najmu, gdy koszty uzyskania przychodu były wyższe od samego przychodu.

Reasumując, należy zaznaczyć, że wybór opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu opłacalny będzie dla podatnika, który nie osiąga innych dochodów, a przychód z najmu jest dla podatnika jego jedynym przychodem.

Nowością w opodatkowaniu osób fizycznych podatkiem dochodowym od 1 stycznia 2004 roku jest możliwość opodatkowania podatkiem liniowym 19 % od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli wybierze ten rodzaj opodatkowania. Przy czym, należy pamiętać, że podatnik który zdecyduje się na tę formę, traci prawo do rozliczania małżeńskiego. Dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowany liniowo nie łączy się z dochodami opodatkowanymi na podstawie tabeli podatkowej oraz dochodów kapitałowych. Ta forma rozliczania się podatnika według podatku liniowego 19 % dotyczy wszystkich form prowadzenia tej działalności, a więc samodzielnie, czy w formie spółek nie posiadających osobowości prawnej.

Należy pamiętać o różnicy opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy uznawanych za źródła przychodu, które opodatkowane są w wysokości 10 % uzyskanego przychodu, który nie łączy się z przychodami /dochodami/ z innych źródeł w przypadku osób fizycznych.

Z podatku tego podatnicy mogą się uwolnić, jeżeli w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczyli na cele określone w ustawie tj. zakup w ciągu 2 lat innej nieruchomości budynkowej lub lokalowej lub gruntu pod budowę na cele mieszkalne, spłaty kredytu lub pożyczki zaciągniętej na powyższe cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej przed dniem uzyskania przychodu od sprzedaży.

Wolny od podatku ryczałtowego jest przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych uzyskanych w drodze spadku lub darowizny lub gdy sprzedaż nastąpiła w wyniku wielostronnej umowy o zamianie tych budynków lub praw do lokalu.

Oczywiście dotyczy to sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jeżeli ich zbycie nie jest związane z działalnością gospodarczą i nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ryczałt 10 % od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nie ma zastosowania do :

a/ odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie umów przewłaszczenia, w celu zabezpieczenia

wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu,

b/ składników majątku, a więc nieruchomości czy innych praw majątkowych wykorzystywanych na

potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych

produkcji rolnej, będących środkami trwałymi, jeżeli od dnia ich wycofania z działalności

gospodarczej do dnia ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

A zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku podatnika stanowiące nieruchomości i prawa majątkowe wykorzystane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą - stanowią przychód z działalności gospodarczej i opodatkowane są według skali podatkowej na zasadach ogólnych i łączą się z pozostałymi dochodami uzyskiwanymi przez podatnika z innych źródeł przychodu.

W podatku od osób prawnych podatkiem obłożono wszystkie transakcje, które mają powiązania bezpośrednio lub pośrednio z podmiotem mającym siedzibę lub miejsce zamieszkania w kraju zaliczonym do tzw. raju podatkowego i wprowadzono obowiązek prowadzenia dodatkowej dokumentacji podatkowej jeżeli łączna kwota wymagalnych roszczeń w roku podatkowym przekracza równowartość 20.000 euro.

Podatek od osób prawnych wynosi w 2005 i 2006 roku 19 % podstawy opodatkowania. Czyli przychód od sprzedaży nieruchomości przez osobę prawną wlicza się do przychodu ogólnego, podległego opodatkowaniu od całości dochodów.

W przypadku zryczałtowanego podatku od niektórych dochodów ewidencjonowanych, podatnicy mogą stosować tę formę jeżeli otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody wspólników w spółce - w roku poprzedzającym rok podatkowy - nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 250.000 euro. Nowela do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym z dnia 12.XI.2003 r. określiła trzy grupy osób fizycznych, które mogą rozliczać się w tej formie : 1/ prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą, 2/ osiągające przychody z tytułu umowy najmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, 3/ będące osobami duchownymi.

Podatek w postaci karty podatkowej dotyczy świadczenia niektórych usług taksatywnie wymienionych w ustawie przy limitowanym zatrudnieniu obcych osób i członków rodziny. Charakterystyka działalności usługowej i wykonawczo-usługowej opodatkowanej w formie karty podatkowej zawarta jest w załączniku Nr 4 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiągniętym przez osoby fizyczne od niektórych przychodów. Ta forma opodatkowania przeznaczona jest dla niewielkich zakładów usługowych, wytwórczych i handlowych.

Podsumowując omówione wyżej zagadnienia podatku w obrocie nieruchomościami należy pamiętać, że w obrocie spotykamy następujące kategorie podatków ;

opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne i osoby prawne i inne jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi
opodatkowanie przychodu z najmu i dzierżawy

podatki związane ze sprzedażą nieruchomości /tzw. pcc - 2% pobierany przez notariusza/
opłata sądowa od wpisu prawa własności w księdze wieczystej
opłaty lokalne, w tym podatek od nieruchomości i opłata z tytułu wieczystego użytkowania.

O. Ustawowe uregulowania w zakresie pomocy Państwa dla budownictwa mieszkaniowego

Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego /Dz. U. Nr 98 poz. 1070, zmiany 27 sierpnia 2000 r. /Dz. U. Nr nr 213 poz. 2157/ określa zasady gromadzenia oszczędności i udzielana kredytów kontraktowych na cele, zasady działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i Towarzystw Budownictwa Społecznego. Cele tej ustawy realizowane są przez ;

1/ kasy mieszkaniowe tj. wyodrębnione banki prowadzące rachunki oszczędnościowo-kredytowe i

udzielające kredytów kontraktowych. Okres oszczędzania nie może być krótszy niż 36 miesięcy,

licząc od pierwszej wpłaty na rachunek oszczędnościowo-kredytowy. Oprocentowanie rachunku

nie może być mniejsze niż 2 % w stosunku rocznym.

2/ kredyty kontraktowe udzielane przez banki w wysokości nie wyższej niż 150 % zgromadzonych

oszczędności, przy oprocentowaniu nie mniejszym niż 4 % w stosunku rocznym

3/ Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które mogą być tworzone wyłącznie w formie spółek

z o.o., spółek akcyjnych, czy spółdzielni osób prawnych.

Ostatnia nowelizacja z sierpnia 2004 roku wprowadziła szereg korzystnych uprawnień dla TBS, zmiana ta obowiązuje od 14 października 2004 r. Zgodnie z nowelizacją kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego będzie mógł być wydane nie tylko na zakup terenu pod budowę /jak dotychczas/, ale także na zakup już rozpoczętej inwestycji, albo budynku do adaptacji, pod warunkiem, że nie jest on obciążony hipoteką. Nie będzie można jednak odkupić budowy m.in. od podmiotów powiązanych z TBS kapitałowo lub organizacyjnie.

Nowy przywilej ma zastosowanie do inwestycji objętych wnioskami wstępnymi o kredyt z KFM począwszy od 1 stycznia 2005 roku.

TBS może zarządzać, na zlecenie, zarówno budynkami mieszkalnymi, jak i komercyjnymi, które nie są jego własnością, lecz pod warunkiem, że powierzchnia lokali komercyjnych nie będzie większa niż powierzchnia mieszkalna.

Wraz z nowelizacją usunięto z ustawy przywilej 10-procentowego umorzenia kredytu zaciągniętego z KFM dla spółdzielni lub TBS na mieszkania pod wynajem.

Kolejna zmiana dotyczy wyboru dostawców, usługodawców i wykonawców robót budowlanych w ramach budowy realizowanej z udziałem środków z KFM - w każdym przypadku ma on podlegać przepisom o zamówieniach publicznych.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego same będą ustalać wysokość czynszów w swoich zasobach - dotychczas decydowała o tym rada gminy. Niezmieniona pozostaje górna granica wysokości czynszu - 4 procent wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Od 2005 roku zmieniły się zasady wnoszenia partycypacji w kosztach budowy mieszkania w przypadku nowych inwestycji. Partycypacje będą mogli wnosić osobiście przyszli najemcy lub pracodawcy na rzecz swoich pracowników. Pracodawca będzie mógł - bez zgody TBS - dokonać cesji uprawnień z tytułu partycypacji na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

P. Znaczenie AWZ dla nabycia własności nieruchomości rolnej

Akta własności ziemi wiąże się z uwłaszczeniem rolników na nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnych. W oparciu o ustawę z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych /Dz. U. nr 27 poz. 250 z 1971 r./, rolnicy w których posiadaniu samoistnym, nieprzerwanym od 5 lat znajdowały się nieruchomości rolne i objęli je w posiadanie na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, działu spadku, bez wymaganej formy aktu notarialnego, z mocy prawa stają się właścicielami tych nieruchomości. Nabycie jest nieodpłatne. W myśl w/w ustawy dzierżawcy lub władający na innym tytule mogli również nabyć własność takich nieruchomości rolnych, jeżeli właściciele takich nieruchomości nie prowadzili gospodarstwa osobiście lub przy pomocy członków rodziny, gdyż byli zatrudnieni w innych zawodach niż praca w gospodarstwie, jeżeli te nieruchomości były w ich władaniu od 5 lat do dnia wejście w życie ustawy.

A zatem AWZ dawał możliwość rolnikom stania się właścicielami z mocy prawa, w oparciu o akt administracyjny. Ustawa wprawdzie już nie obowiązuje, ale do Kodeksu cywilnego, w związku ze zmianą Kodeksu cywilnego w 1990 roku, wprowadzono w drodze derogacji. kilka artykułów które pozwalają na prowadzenie spraw o nabycie własności prze uwłaszczenie przed sądami rejonowymi jeżeli wnioskodawca spełnia łącznie dwie przesłanki , tj. nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości oraz posiada gospodarstwo rolne o obszarze co najmniej 0,2 ha. Te dwie przesłanki odnoszą się do stanu na dzień 4 listopada 1971 roku, a nie do obecnego przeznaczenia tych gruntów.

W praktyce osoba fizyczna może się uwłaszczyć na gruncie, który w dniu 4 listopada 1971 roku był uprawniany rolniczo przez rolnika posiadającego obszar gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 0,2 ha.

Postępowanie przed sądem jest bezpłatne, prawomocne postanowienie sądu stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

IV. POSTĘPOWANIE UPADŁOŚCIOWE I POSTĘPOWANIE EGZEKUCYJNE

Ustawa z 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze /Dz. U. nr 60 poz. 535/, która weszła z życie z dniem 1 października 2003 r. Kompleksowo reguluje zasady wspólnego dochodzenia roszczeń wierzycieli od niewypłacalnych dłużników, będących przedsiębiorcami, skutki ogłoszenia upadłości, a także zasady postępowania naprawczego wobec przedsiębiorców zagrożonych niewypłacalnością.

A zatem upadłość ogłasza się wobec ;

1/ przedsiębiorcy, którą w rozumienia prawa jest osoba fizyczna, osoba prawna albo jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej,

2/ przedsiębiorcy, który stał się dłużnikiem niewypłacalnym tzn. nie regulującym swoich zobowiązań.

Przy czym nie uważa się za niewypłacalnego dłużnika, który nie reguluje swoich zobowiązań przez okres nie przekraczający trzech miesięcy.

Wniosek o ogłoszenie upadłości złożony do właściwego sądu winien być rozpatrzony w terminie 2 miesięcy od daty złożenia wniosku. Sąd oddala wniosek o ogłoszenie upadłości gdy majątek niewypłacalnego przedsiębiorcy nie wystarcza na przeprowadzenie postępowania upadłościowego, które jest dosyć kosztowne.

W razie uwzględnienia wniosku o upadłość, sąd dokonuje zabezpieczenia majątku dłużnika przez wyznaczenie tymczasowego nadzorcy sądowego. Może ustanowić zarząd tymczasowy nad majątkiem dłużnika, jeżeli zachodzi obawa, że dłużnik będzie ukrywał swój majątek.

Jeżeli wierzycieli jest dużo, sąd może zarządzić wstępne zgromadzenie wierzycieli, gdy zachodzą podstawy do ogłoszenia upadłości i dłużnik posiada majątek. Wstępnemu zgromadzeniu wierzycieli przewodniczy sędzia, a uczestniczą wierzyciele, których wierzytelności zostały stwierdzone tytułami egzekucyjnymi, dłużnik, tymczasowy nadzorca sądowy albo zarządca przymusowy, jeżeli był ustanowiony.

Upadłość ogłasza sąd upadłościowy w składzie 3 sędziów sądu rejonowo-gospodarczego, właściwego dla zakładu głównego przedsiębiorstwa dłużnika.

Wniosek o ogłoszenie upadłości może zgłosić dłużnik lub każdy jego wierzyciel. Przy czym dłużnik obowiązany jest zgłosić upadłość w terminie dwóch tygodni od dnia w którym wystąpiła podstawa ogłoszenia upadłości. Osoby uprawnione do reprezentacji ponoszą odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wskutek nie złożenia wniosku w terminie.

Data wydania postanowienia sądu o ogłoszeniu upadłości jest datą upadłości tzn. jest skuteczna z datą wydania. Postanowienie to wyznacza również sędziego-komisarza oraz syndyka. Skutkiem ogłoszenia upadłości obejmującym likwidację majątku upadłego jest przejęcie kontroli nad majątkiem upadłego przez syndyka i nadzorującego go sędziego komisarza. Majątek upadłego staje się masą upadłościową, która ma zaspokoić wierzycieli upadłego.

Skutkiem ogłoszenia upadłości jest to, że ;

1/ nie można obciążać masy upadłości prawem zastawu ani dokonywać wpisu w księdze

wieczystej,

2/ dokonywać zmian w stosunkach prawnych, których strona jest upadły,

3/ zobowiązania pieniężne upadłego, których termin płatności nie nastąpił, stają się wymagalne z

dniem ogłoszenia upadłości,

4/ odsetki od zobowiązań pieniężnych nie biegną od dnia ogłoszenia upadłości, a z masy upadłości

mogą być zaspokajane odsetki od wierzytelności, należne od upadłego za okres do dnia

ogłoszenia upadłości

5/ zastrzeżone w umowie sprzedaży na rzecz sprzedawcy prawo własności nie wygasa z powodu

ogłoszenia upadłości nabywcy

6/ zawarte przez upadłego umowy, zlecenia lub komisu, w których upadły był zleceniodawcą,

wygasają z dniem ogłoszenia upadłości. Poniesione wskutek tego starty mogą być dochodzone w

postępowaniu upadłościowym

7/ sprzedaż przez syndyka nieruchomości upadłego, z którymi związane są umowy najmu lub

dzierżawy powoduje iż syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości

upadłego z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, choćby wypowiedzenie tych

umów było niedopuszczalne. Stronie poszkodowanej przez wypowiedzenie umowy najmu lub

dzierżawy przed terminem, przysługuje odszkodowanie przez zgłoszenie takiej wierzytelności

sędziemu komisarzowi. Należy pamiętać, że do sprzedaży nieruchomości przez syndyka stosuje

się przepisy o sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

8/ z masy upadłości następuje zaspokojenie wierzytelności i należności według czterech

określonych kategorii ;

pierwsza - koszty postępowania upadłościowego i należności z tytułu składek na ubezpieczenia

społeczne, należności ze stosunku pracy

druga - podatki i inne daniny publiczne

trzecia -- inne wierzytelności

czwarta - odsetki, które nie należą do wyższych kategorii w jakiej podlega zaspokojenie należność

główna.

Wobec przyjęcia rozwiązania ustawowego, że do sprzedaży nieruchomości przez syndyka stosuje się przepisy o egzekucji komorniczej, należy zapoznać się z niektórymi pojęciami egzekucji według Kpc, w szczególności ”Egzekucja z nieruchomości”.

Egzekucje z nieruchomości należą do komornika działającego w okręgu w którym nieruchomość jest położona. Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Co należy rozumieć przez tytuł określa art. 777 Kpc, /często powoływany w aktach notarialnych w zakresie art. 777 § 1 pkt. 4 Kpc./

Pierwszym krokiem wierzyciela jest wniosek do komornika, wskazanie sposobu ściągnięcia należności i załączenie oryginału tytułu wykonawczego /wyroku albo ugody, ewentualnie aktu notarialnego/. Komornik dokonuje zajęcia ruchomości dłużnika przez doręczenie dłużnikowi wezwania, a w braku możliwości doręczenia, dokonuje wpisu do księgi wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu, komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości /zleca biegłemu/. Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, komornik ogłasza licytację publiczną przez obwieszczenie w gmachu sądu i w lokalnym dzienniku w danej miejscowości i wyznacza licytację.

Warunki licytacji, to złożenie rękojmi w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Najniższa suma za którą nieruchomość może być nabyta na pierwszej licytacji /cena wywoławcza/ wynosi ¾ sumy oszacowania. W przypadku braku nabywcy w pierwszej licytacji, komornik ogłasza drugą licytację, w której cena wywoławcza stanowi 2/3 sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli po drugiej licytacji nikt nie zgłosił przejęcia nieruchomości, postępowanie egzekucyjne się umarza i nowa egzekucja z tej nieruchomości możliwa jest dopiero po upływie roku, a sędzia nadzorujący umarza postępowanie egzekucyjne.

W przypadku zamknięcia przetargu wynikiem pozytywnym, sędzia nadzorujący licytację wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższa cenę. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacji, wpłaceniu całej ceny, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które po uprawomocnieniu przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na jej rzecz prawa własności w księdze wieczystej, a zarazem tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Postępowanie egzekucyjne w administracji opiera się na ustawie z dnia 26 lutego 1991 roku /Dz. U. nr 36 poz. 161 z późniejszymi zmianami/ i dotyczy egzekucji podatków, opłat i innych należności do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa.

Egzekucję administracyjną stosuje się do obowiązków określonych w ustawie, gdy wynikają one z decyzji lub postanowień właściwych organów administracji rządowej lub jednostek samorządu terytorialnego. Organem egzekucyjnym w zakresie egzekucji administracyjnej należności pieniężnych jest urząd skarbowy.

Czynności egzekucyjne wykonuje organ egzekucyjny lub wyznaczony pracownik zwany egzekutorem lub poborcą skarbowym.

Środkami egzekucyjnymi należności pieniężnych, z których może być prowadzona egzekucja są ; pieniądze, wynagrodzenie za pracę, świadczenia z ubezpieczenia społecznego, rachunki bankowe i wkłady oszczędnościowe, ruchomości.

W przypadku braku w/w środków lub gdy egzekucja okazała się bezskuteczna, wierzyciel może wystąpić do komornika sądowego o przeprowadzenie egzekucji w trybie sądowego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości dłużnika, jeżeli dłużnik posiada taką nieruchomość. Przy czym należy pamiętać, że egzekucja z nieruchomości może być prowadzona tylko w celu wyegzekwowania należności pieniężnych ustalonych w decyzji ostatecznej,

Środkami egzekucji administracyjnej o charakterze niepieniężnym są ; grzywna w celu przymuszenia, wykonanie zastępcze, odebranie rzeczy ruchomej, odebranie nieruchomości, opróżnienie lokali i innych pomieszczeń oraz przymus bezpośredni. A organami uprawionymi w tym zakresie jest rzeczowo właściwy organ administracji rządowej I instancji lub miejscowa, właściwa gmina w zakresie zadań własnych lub zleconych.

Opracowała :

Ewa Maliszczak

Kancelaria Radcy Prawnego

30-513 Kraków, ul. Smoki 12 D/2

Stosunki cywilno prawne, Nieruchomości, Nieruchomości - pośrednik