W1

Pierdołki:

Architekt Koordynator

Budowa machin L. Da Vinci , Michał Anioł... ble ble

GŁÓWNY PROJEKTANT Od pomysłu do oddania pod klucz

Konkrety:

EKONOMIKA - część ekonomi ekonomiki szczegółowe : ekonomika inwestycji, budownictwa, proc inwestycyjnego. Bada działy np. : -rolnictwa, budownictwa, przemysłu. Jest to wiedza o met. Gosp. Ograniczonymi środkami, wyborze efektywnych rozwiązań oraz relacji ekonom. Między nakładami, a efektami w określonych warunkach.

Oskar Lange - zasada racjonalnego gospodarowania:

1. mając określony cel należy dążyć do minimalizacji środków

2. mając określone środki należy dążyć do maksymalizacji celu.

(określona kwota szukamy możliwości)

ETAP EKSPLOATACJI: koszty realizacyjne(inwestycyjne) koszty eksploat.

(ekonomika to nie tylko kosztorysowanie)

PEŁNY CYKL ŻYCIA PROJEKTU:

1. Faza przedinwestycyjna: ---a) identyfikacja studium możliwości

b) wybór wstępny- studium pre-feasibility

c) studia pomocnicze

d) opracowanie- studium feasibility

2. Faza inwestycyjna : ---a) ocena- aparat oceniający

b) negocjacje, podpisywanie umów

c) projekt techniczny

d) budowa

e) szkolenie

3. Faza operacyjna ---a) Odbiór

b) rewaloryzacja/rekonstrukcja

c) modernizacja

d) rozbudowa

DOKUMENTACJA: 1. Studia i analizy przedinwestycyjne( studium kosztów-szacunek kosztów) 2. Studium programowo-przestrzenne (określenie pewnej skali kosztó) 3. Koncepcja programowo-przestrzenna (wskaźnikowe zestawienie kosztów) 4. Projekt podstawowy inwest. Budowlanej (zbiorcze zestawienie kosztów) - proj budowlany -w celu uzysk. pozwol. na budowe

- proj technologiczny

- proj branzowe

- zbiorcze zestawienie kosztów ZZK

- założenia realizacji ZR

- harmonogramy realizacji, finansowanie, przetargów

- opinie i uzgodnienia projektów

5. Projekt wykonawczy (kosztorys inwestorski) - służy wykonawcom do wyk. robót: - proj zagosp. terenu

- proj technolog.

- proj arch. ... itd

K.C.E - katalog cen elementów (np. stropy)

K.C.O - katalog cen obiektów (obiekty wzorcowe)

K.N.R - katalog nakładów rzeczowych

Ceny materiałów budowl. Aktualizuje się kwartalnie i występuje zróżnicowanie regionalne cen.

Zbiorcze zestawienie kosztów (ZZK) (chyba odnosnie tego podzialu )

Podzial: 1. Studia dokumentacyjne 2. Budynek, sieci zew., uzbroj. terenu 3. technologia 4. Organizacja budowy 5. Obsługa inwestorska 6. Rezerwa na roboty i wydatki nieprzewidziane.

Ceny w kosztorysie nie są rzeczywiste (??? Hmm )

Kosztorys Inwestorski ( szczegółowy) równocześnie jest Kosztorys ŚLEPY (ofertowy) - bez cen (firmy wypełniają ceny)

STRUKTURA KOSZTORYSU SZCZEGÓŁOWEGO:

C_k = R + M + S + K_z+ K_p + Z + P_v

R + M + S - koszty bezpośrednie z KNR; R - robocizna; M- materiały (hurt) ; S- sprzęt; K_z - koszty zakupu (narzut % w stosunku do kosztu materiału - np. przewóz) max 20%. ;

K_p - koszty pśrednie (20-60%) doR+M+S (hmm ??) ( -wynagrodzenie personelu, - koszt utrzymania firmy; - media np. paliwo do auta)

Z- zysk (jeżeli brak zysku - pracuje na kosztach własnych)

P_v - podatek VAT 22%

NAKŁADY (katalog norm rzeczowych) - wazna jest jednostka, - mając ilość robót określamy nakłady,- znając cenę określamy koszt.

KRYTERIA PROJ. INWESTYCJI :

- kryteria strategii inwestora, - k. koncepcji programowej, - lokalizacji, - wielkości obiektu, - efektywności ekonom., - niezawodności obiektu, - sprawności zarządzania, - cyklu realizacji, - ekologii, - społecznej akceptacji.

PROJ. REALIZOWANY Weryfikacja kryt. Projektowych w

trakcie realizacji i eksploatacji

ANALIZY EKONOM. W ROZWIĄZANIACH PROJEKTOWYCH.

1. termin 2. Utrzymanie budżetu (z 1 i 2 rozliczany jest projektant)

A PROGRAM INWESTYCJI

B LOKALIZACJA INWESTYCJI

C ANALIZY EKONOMICZNE W OPRACOW. ARCH.

Ad. A : jeżeli program jest zły inwestycje nietrafione(głównie przemysł i usługi) poprawa to duze nakłady często bez zadowalającego efektu.

Klasyfikacja UNIDO - podzial na opracowania wstepne w fazie przedinwestycyjnej

• wielkośc rynku i poziom zdolności prod.

• Nakłady materialowe które dotycza fazy eksploatacji. ( - wielkość obiektu, -technologia, - wyposażenie, - zakres prac budowlanych)

• Lokalizacja łącznie z szacunkowym kosztem terenu

• Organizacja eksploatacji terenu

• Liczba i kwalifikacje pracowników ; - harmonogram realizacji(możliwy termin oddania do uzytku)

• Wskaźnikowo koszty inwestycji (boze co za dziwne rzeczy )

Wytyczne do dalszych faz projekt.- informacje wynikające z życzeń inwestora

Normatywy techniczne projektowania - już NIE MA !!!!

Szczególne warunki techniczne - obowiązujace przepisy branżowe (pożarowe, konserwatorskie itd.) konieczna wspolpraca nawet na etapie koncepcji.

Wielkości ułatwiające projektowanie: () - poznanie docelowej liczby uzytkownikow; - podział wg płci sanitariaty..... (koniec mojego dziela pff)

W2

LOKALIZACJA INWESTYCJI

- trafność lokalizacji

- wielkość działki

O cenie działek decydują:

a)elementy niemierzalne

-wielkość i kształt działki(działka za duża lub za mała dla danej inwest. >mniejsza jej wartość)

-odległości w zabudowie (linie regulacyjne)

b)elementy mierzalne

W = W_W[1+ ∑_i=1 K_i]+E

W - wartość wycenianych gruntów

K_i - wsp. korygujące wartość wyjściową

k₁ - wyposażenie w urządzenia komunalne (kanalizacja,media,tel..)

k₂ - przeznaczenie w MPZP

k₃ - wystawa i nasłonecznienie stoku

k₄ - warunki geotechniczne(poz.wody gr. <-2m - korzystne, >-1.5m - niekorzystne; nośność gruntu)

k₅ - sąsiedztwo zabudowy (handel, usługi, admin,kom.zbior.)

E - wielkość dodatkowa, ustalana przez osobę dokonującą wyceny

W_W - wartość wyjściowa

W_W = W_O*u*s

W_O - stawka szacunkowa, iloczyn normy szac. w q żyta, określony dla regionu i klasy bonitacyjnej gleby

u - wsp. korygujący ze wzgl. na wielkość miasta określoną liczbą mieszkańców

s - wsp., położenie w stosunku do centrum miasta (1-str.peryferyjna;2,5-str.centralna)

• ze względu na rodz. inwest preferowane różne tereny

• przemysłowe

+ bliskość dróg szybkiego ruchu, kolei, istnienie zasobów ludzkich

- technologie które uciekają od skupisk ludzkich, bliskość osiedli

• mieszkaniowe

- bliskość przyrody(lasy), dłuższy dojazd

- plomby w centrach miejskich, najchętniej w zab.hist.

intensywność zabudowy

I = Pc / T 0,65-1,6

Pc - powierzchnia całkowita wszystkich budynków na danym terenie

T - pow.terenu

Netto - zwiaz.bezp z funkcja mieszkaniowa (dojścia piesze, ter zielone)

Brutto - wszystko (łącznie z komunikacją i usługami)

Pz - powierzchnia zabudowana

Pk - pow. konstrukcji

P_N - p. netto

P_R - p. ruchu

Pu - p.uzytkowa

...- p. podstawowa

...- p . pomocnicza

Wskaźnik gęstości zabudowy

Liczba mieszkańców / 1ha terenu

ANALIZY EKONOMICZNE W OPRAC.ARCH

ekon. kryteria oceny rozw. Proj

-k. skali (określają badania marketingowe w stos. do wszystkich rodz funkcji)

- bad. socjologiczne

- preferencje użytkowników

- WIELKOŚĆ MIESZKANIA

śr. wielkość mieszkania w Pl - 94,5m² - zab.1 i wielorodzinna

-131m² - zab. 1 rodz.

-51m² - społ. bud. czynszowe

- 55,8m²- mieszkania na sprzedaż

(największy popyt - 40m²⁾

standard wykończenia

lokalizacja

- STRUKTURA MIESZKAŃ

jednostkowa cena 1 m²

duże mieszkania - więcej łazienek - większa cena

duże mieszkania - mniej wejść - więcej komunikacji - większa cena

- LICZBA KONDYGNACJI

5 kondygnacji najbardziej ekonomiczne(bez wind,zsypów) koszt 100%

3 kond. koszt 108%

1 kond. koszt 130%

- KSZTAŁT I WIELKOŚĆ RZUTU

powierzchnia scian zewn (optymalny kształt koła)

zwartość rzutu (porównanie pow.obwodu do pow. rzutu)

- TECHNOLOGIA

tradycyjna lub tradycyjna uprzemysłowiona

poprzeczny układ ścian nośnych

siatka słupów (gęstrza - mniejsze podciągi)

Wskaźniki porównawcze:

Wp = Pu / Pc Wp - stopień uzyt. wykorzyst pow

K₂ = V / Pu V - kubatura

K₃ = Pu / M M - l. mieszkańców

W3

METODA KONTROLI KOSZÓW W PROCESIE PROJEKTOWANIA I REALIZACJI

Nie ma w Polsce cennika za prace projektowe

Wynagrodzenie - na drodze negocjacji

SARP

2002 regulamin honorarium architekta(krajowa rada izby architektów wydana w formie uchwały)

Podst. Do określenia honorarium- spodziewany koszt wyk. całej inwestycji

„Biuletyn cen elem. I obiektów budowlanych” (kwartalnik)

-wyk. się na podst. cen budynków już istniejących

* koszt inwestycji Ki = Pn x Wk 1m2

Pn - pow. Użytkowa

Wk - wskaźnik kosztów 1m2

Znajdujemy koszt istniejącego obiektu ( z „biuletynu”) lub z prasy (ewentualnie). Na tej podst. okr. Koszt inwestycji

* jest 6 kategorii (grup funkcjonalnych)

mieszkania, biura, administracja i łączność, straż policja, handel usługi, oświata, nauka, zdrowie i opieka społeczna, ob. kultu religijnego, sport i rekreacja, hotele i turystyka, ob. rolnicze, komunikacja, przemysł, obszary militarne i obr. cywilnej, obszary inne (wiaty, małe ob., krematoria)

Hp = K x W x Ms

Hp - honorarium

K - koszt obiektu

W - wsk % zal. od kategorii i powierzchni ( z tabeli)

Wycena dotyczy:

-projektu komercyjnego

-proj. budowlanego

-proj wykonawczego

W - Max zwiększenie 50%

Zmniejszenie może wynikać np. z powtarzalności obiektów

Taki sposób wyceny stosuje się do ob. nowych

Zakres prac architekta:

• wyk. proj. obiektu nowego

• wyk. części zakresu projektu (zależnie od zamawiającego)

• usługi wydzielone np.:

sam projekt zagosp. terenu

projekt wnętrz

-specjalne opracowania prezentacyjne np.: wizualizacje, zdjęcia, rysunki perspektywy

(służą celom marketingowym lub wystawowym)

Hp = 100% - koncepcja 10-20% wart całego proj.

Projekt budowlany 30-50% wart cal proj.

Proj. wykonawczy 30-50% wart całego proj.

Metody kontroli kosztów:

-faza przed inwestycyjna - szacunek kosztów

-koncepcja - wskaźnik zestawienia kosztów

-projekt budowlany - zbiorcze zestawienie kosztów

-projekt wykonawczy - kosztorys inwestorski

Projekt wykonawczy

a - kosztorys inwestorski

b - kosztorys ofertowy

c - kosztorys dodatkowy

d - kosztorys powykonawczy

zd. a - opr. przez inwestora w celu określenia max. Kwoty

(do wiadomości inwestora wyłącznie)

sporządza inwestor przy pomocy własnych pracowników

lub zaleca firmie wykonawczej proj.

b - przygotowany jest przez wykonawcę , w momencie gdy staje do

przetargu

jest związany z kosztorysem ślepym- nie ma podanych cen ( nakładczym)

wykonuje się go równolegle.

c - jest wykonany w trakcie prowadzenia robót budowlanych

(np. remontowych modernizacyjnych)

wynika z pewnych braków w koszt. ofertowym

d - sporządza wyk. na podstawie faktycznie wykonanych robót

( może być jedynym kosztorysem)

podstawą do naliczania jest nie projekt a faktycznie wykonanie roboty

W6

Roboty remontowe (cechy)

- ułatwiające * uproszczony tryb uzyskania zgody (tryb zgłoszenia)

* brak konieczności realizowania zaplecza (placu budowy)

* wewnątrz warunki atmosfer. nie utrudniają robót

- utrudniające * konieczność oceny warunków tech. budynku

(orzeczenie tech) * zasiedlone obiekty * ograniczony czas robót

Rodzaje działań remontowych

Inwestycyjne * wzmocnienie nowego obiektu

Nie inwestycyjne * konserwacja * remont bieżący

Inwestycyjno-odtworzeniowe * remont kapitalny *renowacja *rewaloryzacja *modernizacja *adaptacja i przebudowa *odbudowa *rekonstrukcja

Dobudowa- uzupełnienie istniejącego obiektu bez ingerencji funkcjonalnej i tech w jego zasadniczą strukturę (zabul pląbowa)

Rozbudowa- (pozioma) uzupełnienie istniejącego obiektu ,analogicznie jak w poprzednim (dobudowa) ale przy funkcji połączenia części istniejącej i dobudowanej

Nadbudowa- uzupełnienie istniejącego obiektu przez dodanie jednej lub więcej kondygnacji

Przebudowa- ingerencja w strukturę obiektu wymaga zmiany konstrukcji i w jego elewacje bez rozbudowy nadbudowy lub odbudowy obiektu

Modernizacja- zmiana standardu obiektu bez jego przebudowy rozbudowy nadbudowy lub dobudowy polegającej na wymianie instalacji i zmianie wykończeń wewnątrz

BMS- budynek inteligentny (zazw bud użytecz publ)

*integracyjny system technicznych

*centralny system zarządzania i nadzoru

*okablowanie strukturalne

*efektywne zarządzanie przestrzenią budynku

Itp. (wszystkie te instalacje są podłączone do kąpa)

Zużycie nieodwracalne- postępuje wolniej , związane jest ze zużyciem konstrukcji

Zużycie odwracalne- dotyczy wyposażenia instalacji wymiana jest łatwiejsza

Remonty 2-3 x kosztów budowy

Jeżeli zużycie przekracza 70% to budynek nie nadaje się do remontu i przy 40% zużyciu technicznym (elementy nośne)

Długowieczność obiektów budowlanych:

*jakość materiałów *pracochłonność robót

Zużycie budynków: określa się na etapie projektowania (zakłady przem)

Rodzaje: -techniczne w początkowej fazie wolniej, później się nasila

-moralne proporcjonalnie do wieku (wiek: techniczny, gospodarczy, moralny)

-gospodarcze jest proporcjonalne do wieku

Wiek w którym obiekt może być użytkowany bez szkody dla użytkowników

Wt = (1-p)(1-z) Pn Kb(u) W_t -wartość techniczna po upływie określonego czasu p- utrata wartości spowodowana nie wykonaniem okr. remontów z- zużycie tech wynikające z użytkowania P_n- pow.użytkowa

Zużycie budynku

0-5%- nie wykonywanie poprawek

6-10%- niewykonywanie remontów bieżących

31-70%- nie wykonywanie remontów kapitalnych

Utrata wartości gospodarczej

Wg=(1-a*t)* Pn* Kb(u) a=1/tg

t- wiek budynku tg-określany wiek gospodarczy całkowity

wiek ekonomiczny jest zawsze krótszy od technicznego

---