9216

Konspekt wykładu - Podejście porównawcze / mgr inż. Bożena Hopfer /

Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.

Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w :

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 z póź. zm. /
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 z poź. zm. /

Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego / .

Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnieniem się zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

§ 4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 stanowi :

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości .
Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych . Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analizy statystycznej.

Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz standardami zawodowymi, podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego.

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń :

strony umowy są do siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami ,
mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji,
są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości ,
nie działają w sytuacji przymusowej,
upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

W zależności od celu wyceny, postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy może zastosować różne rodzaje wartości rynkowej, a mianowicie :

WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania

jest to wartość rynkowa nieruchomości, która w dalszym ciągu będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.

WRA - Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

jest to wartość rynkowa, która odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości na cele inne niż obecne. Aby rzeczoznawca majątkowy mógł określać taki rodzaj wartości, muszą ku temu występować konkretne przesłanki, zarówno pod względem prawnym, jak i realnych możliwości realizacji danego przedsięwzięcia związanego z transformacją użytkowania.

WRO - wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

jest to szczególny wariant wartość rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania, przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako zgodne z prawem, fizycznie możliwe finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość.

WRW - wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży

jest to wartość rynkowa określona z uwzględnieniem założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu, lub wynegocjowania sprzedaży.

WRP - wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży

- jest to wartość rynkowa, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży. Rzeczoznawca bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzenia przez niego operatu szacunkowego, ale także i te, które mogą wystąpić w okresie przyszłym.

Założenia dotyczące rynku nieruchomości :

Wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości .

Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęty do wyceny rynek nieruchomości typowych, często występujących na rynku powinien być rynkiem lokalnym, w przypadku gdy brak danych na rynku lokalnym analizę można rozszerzyć o rynek sąsiedni podobny do rynku na którym występuje szacowana nieruchomość. W przypadku nieruchomości nietypowych, rzadko występujących na rynku np. stacji benzynowych, obiektów zabytkowych, obiektów hotelowych, przemysłowych itp. analizę można rozszerzyć na rynek ponadlokalny i krajowy. Nieruchomości np. międzynarodowe sieci hotelowe, lotniska itp. mogą być wyceniane na podstawie danych z rynków międzynarodowych.

Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy powinien określić następującą jego charakterystykę :

- rodzaj rynku ( np. działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłową , lokali mieszkalnych , lokali usługowych, nieruchomości zabytkowych itd. )

- obszar rynku ( np. dzielnica, osiedle ,miasto , gmina, region , obszar kraju itd. )

- okres badania cen ( miesiąc, kwartał, rok, dwa lata, w szczególnych przypadkach trzy lata )

Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane .

Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ).

charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny , bezrobocie ),
stan środowiska naturalnego ( hałas , emisję pyłów , podziemne cieki, eksploatację górniczą , nasłonecznienie , sąsiedztwo parków i terenów rekreacyjnych , walory uzdrowiskowe terenu itp.)

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :

a ) cech fizycznych nieruchomości ( przykładowo : zbliżone powierzchnie gruntów, budynków , ich zużycie )

b ) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

c ) cech użytkowych i ekonomicznych ( podobny sposób użytkowania, renoma , relacja popytu i podaży )

Podejście porównawcze jest rozbudowaną analizą porównawczą, a każda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany ( np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna ). Podstawową sprawą jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że :

a ) Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.

b ) Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny.

c ) Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w ΔC. Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.

przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.
W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału. [ C min - Cmax ].

Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu że tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów . Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości .Rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę ).

Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.

Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawów atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaży nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej.

Wycena nieruchomości metodą porównywania parami.

Procedura wyceny

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym założeniem tej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cenach, lecz nieznanej wartości.

Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów:

Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym będziemy szukać cen transakcyjnych.
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.
Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .
Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych i poprawek z tytułu różnic w cechach.
Obliczenie wpływu czasu ( trendu ) na zmianę cen w jednostce czasu ( przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości.
Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianej nieruchomości. Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być ściśle związana z podaniem opisu nieruchomości przez pryzmat cech rynkowych. Z opisu powinien wynikać obraz wartości rynkowej nieruchomości.
Wybór kilku podobnych nieruchomości, które zostały wcześniej sprzedane i których ceny transakcyjne można ustalić oraz opis nieruchomości porównywalnych przez pryzmat określonych wcześniej cech rynkowych.
Obliczenie wag cech rynkowych :

Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen ( metoda „pozostałe równe” )
Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości

Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi ( od 3 do 5 nieruchomości porównawczych ). Na tym etapie cechy wycenianej nieruchomości porównujemy kolejno z cechami każdej nieruchomości przyjętej do porównania. Porównanie odbywa się więc w parach porównawczych na podstawie cech rynkowych.
Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach. Porównanie nieruchomości prowadzimy w tabelach porównawczych, których wzór przedstawiono poniżej.

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) [ %]		Zakres kwotowy [zł]	Poprawki [zł]
1
1
2
...
...
n
Suma			100

Należy podkreślić znaczenie kolumny 4 w procedurze szacowania. Im większy zakres cechy, tj. większy udział cechy w ΔC, tym możliwości oceny zarówno na plus jak i na minus szacowanej nieruchomości są większe. Oznacza to, że nieruchomość posiadająca dobre parametry w obrębie cech o największej wadze uzyska wysoką wartość rynkową.

12. Obliczanie wartości nieruchomości zależy od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej. Wartość, którą obliczymy po analizie porównawczej dla poszczególnych par, będzie funkcją sumy poprawek pomiędzy cechami porównawczymi, wagą poszczególnych cech oraz ceną obiektu, który posłużył nam jako wzorzec porównawczy.

W ostatnim etapie tej metody obliczmy ostateczną wartość nieruchomości jako średnią arytmetyczną lub średnią ważoną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Średnią arytmetyczną obliczamy, gdy z jednakową ufnością potraktujemy analizy dokonane w każdej parze. Na ogół jest jednak tak, że niektóre analizy obdarzamy większą ufnością. Większe zaufanie może wynikać z porównania obiektów bardzo podobnych, które różniły się mniejszą liczbą cech rynkowych. W innych parach porównawczych obiekty mogą się bardziej różnić. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczamy jako średnią ważoną z otrzymanych wcześniej wyników. Średnia ważona ma za zadanie promować nieruchomości , które w procesie analizy porównawczej otrzymały najmniejszą liczbę poprawek lub najmniejszą sumę wartości bezwzględnej poprawek .

Wartość rynkową jako średnią ważoną ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych określa się według wzoru:

C₁ * w₁ + C₂ * w₂ + .....+ Cn * w_n

Wm²= -------------------------------------------------------

w₁ + w₂+ ....+ w_n

Gdzie:

w _1,2,....n - współczynnik wiarygodności - waga

[ Wagi stosowane w powyższej formule można określić :

- stosując odwrotność liczby poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej

( Jeśli liczba poprawek n = 7 , to waga w = 1/n = 1/7 = 0,143 )

lub stosując odwrotność sumy wartości bezwzględnych poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej .

( Jeżeli do skorygowania ceny transakcyjnej użyto trzy poprawki o następujących wartościach : - 6, +5 , +7 , to suma wartości bezwzględnej poprawek wynosi ∑ / r/ = 18 , a waga ma wartość w = 1/ ∑ /r / = 1/ 18 = 0,055 ]

Wartość rynkowa jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych .

C₁ + C₂ + .....+ C_n

Wm² = -----------------------------------------------

Gdzie:

Wm² - wartość rynkowa jednego metra szacowanej nieruchomości

C₁ + C₂ + .....+ C_n - ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych po skorygowaniu

n - liczba transakcji przyjętych do porównania w metodzie porównywania parami

14. Obliczenie wartości nieruchomości wycenianej przez przemnożenie określonej w pkt. 13 wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej.

WRN = Wm² x Pu x E

Gdzie :

WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości

Wm² - wartość rynkowa 1 m² szacowanej nieruchomości

Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości

E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]

Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .

Wycena nieruchomości metodą korygowania ceny średniej.

Procedura określania wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej

Ustalenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, w szczególności poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen.
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona realizacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
Określenie liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z rynku lokalnego.

W metodzie korygowania ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia , że

wartość rynkowa nieruchomości będącej wyceny mieści się w przedziale pomiędzy ceną minimalną ( Cmin ) , a ceną C (max ) , jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętym przez rzeczoznawcę,
przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szacowania nieruchomości ogólną metodę interpolacji ,
w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej , lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy stosować metodę ekstrapolacji .

Opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych.
Opis nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) w kontekście cech rynkowych.
Określenie ceny średniej (Cśr) z bazy danych cenowych oraz zakresu sumy czynników korygujących:

[ Cmin/Cśr; Cmax/Cśr ].

Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin. I Cmax.

Określenie zakresu współczynników korygujących poszczególnych cech.

Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla każdej cechy rynkowej podając zakres ich dopuszczalnych wartości w następujący sposób :

Waga _i * ( Cmin / Cmax ) < = u _i < = waga _i* ( Cmax / Cmin )

Przyjmując powyższe warunki brzegowe, należy zastosować w szacowaniu nieruchomości ogólną metodę interpolacji.

Określanie jednostkowej wartości rynkowej wg wzoru:

Wr = Cśr * ∑ Ui,

Gdzie:

Ui - wartości współczynników odzwierciedlające ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.

Należy podkreślić, że liczba współczynników jest równa określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości na danym rynku lokalnym.

Zakres sumy współczynników korygujących wynika z konieczności zachowania założenia mówiącego, że wartość nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy:

Cmin< = Wx < = Cmax.

Po uwzględnieniu wzoru:

Wx = Cśr * ∑Ui,

Otrzymamy:

Cmin< = Cśr * ∑Ui < = Cmax.

Dzieląc obie strony nierówności przez Cśr. ograniczamy zakres sumy współczynników korygujących, co przedstawia poniższy wzór:

Cmin/Cśr < = ∑Ui < = Cmax/Cśr.

Poważnym zagadnieniem jest pytanie, jak liczna powinna być baza danych transakcyjnych, aby można było stosować metodę skorygowanej ceny średniej?

Z przeprowadzonych badań wynika, że liczebność prób reprezentowanych powinna wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu transakcji. Próbę można jednak obliczać, gdy liczba transakcji jest dość liczna a rozkład cen ma cechy rozkładu normalnego. Średnią cenę obliczyć możemy także na podstawie wszystkich zebranych cen transakcyjnych na danym rynku lokalnym z okresu badania cen .

Z powyższych informacji wynika, że metodę korygowania ceny średniej można stosować, gdy na rynku lokalnym dysponujemy bazą danych o liczebności co najmniej kilkunastu transakcji. Poniższa tabela przedstawia sposób określania wartości metodą skorygowanej średniej.

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy) [%]	Zakresy współczynników korygujących		Wartości współczynników Ui
1	2	3	4		5
1
2
... ...
n
Suma	100	Cmin/Cśr	Cmax/Cśr	∑Ui

Obliczenia wartości nieruchomości wycenianej dokonujemy stosując wzór

WRN = Wr x Pu x E

Gdzie :

WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości

Wr ( = Cśr * ∑Ui, ) - wartość rynkowa 1 m² szacowanej nieruchomości

Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości

E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]

Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .

Podejście porównawcze może być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw, jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna liczba wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określać zachowanie rynku.

Dla pewnych typów nieruchomości, które są regularnie przedmiotem obrotu rynkowego, podejście porównawcze jest najlepszym sposobem określania ich wartości rynkowej. Liczba transakcji na rynku nieruchomości umożliwia lub ogranicza zastosowanie tej metody, np. jest ona rzadko stosowana do szacowania nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu z powodu braku nieruchomości porównawczych na danym rynku .

Z tych względów podejście porównawcze najczęściej używane jest do określania wartości nieruchomości : gruntowych, mieszkalnych oraz małych nieruchomości handlowych, usługowych i rzemieślniczych .

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ustalanie trendu czasowego

Współczynnik zmiany cen z uwagi na upływ czasu oblicza się wykorzystując następującą formułę matematyczną :

C₂ - C₁

r_t = ------------------- x 100 % ( 1 )

C₁ x t

Gdzie :

r_t- współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu wyrażony procentowo

C₁- cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość , której data zawarcia transakcji jest dalsza od momentu wyceny

C₂- cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość , której data zawarcia transakcji jest bliższa momentowi wyceny

Należy zwrócić szczególną uwagę na fakt , iż nieruchomości o cenach transakcyjnych C_1, C₂ wykorzystywane do określania wartości r_tmuszą spełniać następujący warunek :

muszą różnić się między sobą tylko i wyłącznie datą zawarcia transakcji sprzedaży, a w związku z tym pod względem przyjętego zestawu cech ( atrybutów ) są identyczne .

Ostateczną wartość współczynnika r_t określa się na podstawie średniej arytmetycznej uzyskanej z kilku par nieruchomości , przy czym odrzuca się wielkości skrajne, znacznie odbiegające od poziomu większości z nich ( np. różniące się o więcej niż 30 % o przeciętnych pozostałych wyników )

r_t1 + r_t2 + r_{t3 +} r_tn

r_t = ------------------------------------------- ( 2 )

Sprowadzanie cen transakcyjnych na datę wyceny

W celu porównania nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą należy ich ceny transakcyjne sprowadzić do daty wyceny stosując następującą formułę matematyczną :

C _st = C x ( 1 + r_t x t ) ( 3 )

Gdzie :

C _st - cena skorygowana na datę wyceny

C - cena sprzedaży

r_t - współczynnik zmiany cen , zapisany w postaci dziesiętnej

t - ilość jednostek czasu ( miesięcy )

W przypadku posiadania dużej liczby nieruchomości różniących się między sobą tylko datą sprzedaży oraz w razie wystąpienia na rynku dużych zmian średniego poziomu cen w krótkich przedziałach czasowych , należy uwzględnić te zależności stosując następującą formułę matematyczną :

C _st = C x ( 1 + r_t1 x t₁ + r_t2 x t₂ + r_t3 x t₃ + r_tn x t₄ ) ( 4 )

Gdzie :

C _st - cena skorygowana na datę wyceny

C - cena sprzedaży

r_tn - współczynnik zmiany cen , zapisany w postaci dziesiętnej w danym przedziale na jednostkę czasu

t_n - ilość jednostek czasu ( miesięcy ) w przedziale

Przepisy prawne

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r /
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 , z póź. zm. /
Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego / .

Literatura

M. Prystupa „ Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”

Projekt nr 1

O P E R A T S Z A C U N K O W Y

OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR X

W BUDYNKU WIELORODZINNYM

POŁOŻONYM PRZY

UL. WĄWOZOWEJ 10 W WARSZAWIE

Autor operatu szacunkowego:

.....................

Uczestnik praktyk zawodowych

z zakresu wyceny nieruchomości

Warszawa, 20 styczeń 2005r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

(sporządzony zgodnie ze „Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych” - Standard VII.1, wydanie ósme uzupełnione )

Określenie nieruchomości

Położenie nieruchomości

Gmina: m. st. Warszawa , Dzielnica: Ursynów m. st. Warszawy

Ulica: Wąwozowa 10 / X

Obręb: 1-11-12

Działka nr ewid.: 8

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje: osobie fizycznej

Opis lokalu

Lokal mieszkalny nr X o powierzchni użytkowej 83,9 m², składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i wc, położony jest na czwartym, ostatnim piętrze w pięciokondygnacyjnym budynku wielomieszkaniowym. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem prowadzona jest Księga Wieczysta KW Nr XXXXXX, przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, VII Wydział Ksiąg Wieczystych.

Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, dla potrzeb sprzedaży przez właściciela.

Oszacowana wartość rynkowa własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego

Wartość rynkowa, dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) wynosi:

318.317 zł

słownie: trzysta osiemnaście tysięcy trzysta siedemnaście tysięcy

Data, na którą określono wartość: 20.01.2005 r.

Data sporządzenia operatu szacunkowego: 20.01.2005 r.

Autor operatu: ..............

Uczestnik praktyk zawodowych z zakresu

„Wyceny nieruchomości”

Podpis autora operatu: ..............................

S P I S T R E Ś C I

Przedmiot i zakres wyceny.................................................................... 3

Przedmiot wyceny............................................................................. 3
Zakres wyceny................................................................................... 3

Cel wyceny.............................................................................................. 3
Podstawy opracowania operatu szacunkowego.................................. 3

Podstawa formalna wyceny............................................................... 3
Podstawy formalno - prawne wyceny.............................................. 4
Źródła danych merytorycznych......................................................... 4

Daty istotne dla operatu szacunkowego............................................... 5
Opis i określenie stanu nieruchomości................................................. 5

Stan prawny przedmiotu wyceny....................................................... 5
Położenie nieruchomości................................................................... 6
Stan techniczno - użytkowy.............................................................. 7

Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym.........................10
Określenie sposobu wyceny..................................................................11

Wskazanie rodzaju określanej wartości........................................... 11
Wybór podejścia i metody wyceny.................................................. 11

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.............................. 12
Określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego........................................................................ 14

Opis procedury szacowania............................................................. 14
Określenie cech rynkowych i ich ocena.......................................... 15
Aktualizacja cen z tytułu upływu czasu.......................................... 16
Wyliczenie wag poszczególnych cech............................................ 17
Określenie cech rynkowych ........................................................... 19

9.6. Opis lokali porównawczych............................................................ 19

9.7. Określenie cech rynkowych lokali porównywanych ...................... 21

9.8. Obliczenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu mieszkalnego ....................................................... 22
Wynik końcowy wyceny...................................................................... 23

Analiza wyników............................................................................. 23

Klauzule i ustalenia dodatkowe.......................................................... 24

Załączniki............................................................................................. 24

Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr X o powierzchni użytkowej 83,9 m², położonego w budynku wielomieszkaniowym nr 10 przy ul. Wąwozowej w Warszawie. Budynek ten zlokalizowany jest na obszarze oznaczonym w ewidencji gruntów w obrębie 1-11-12, jako działka ewidencyjna nr 38 o powierzchni 3 753 m². Grunt jest własnością m. st. Warszawa. Prawo użytkowania gruntu posiada Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa „Motywacja” z siedzibą w Warszawie przy ul. Wąwozowej.

Posiadaczem własnościowego, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego jest xxxxxxxxxxxxxxxx.

Przedmiotowy lokal nie posiada odrębnej księgi wieczystej. Natomiast Księga wieczysta KW nr XXXXXX , prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa - VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Warszawie urządzona jest dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek mieszkalny.

Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje oszacowanie w/w wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wycena nie obejmuje spółdzielczego własnościowego prawa do stanowiska parkingowego w garażu podziemnym.

Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dla potrzeb sprzedaży przez właściciela.

Podstawy opracowania operatu szacunkowego

Podstawa formalna wyceny

Podstawę formalną wyceny stanowi umowa ustna, zawarta w dniu 05.01.2005r. pomiędzy zamawiającym ............., a wykonawcą operatu - ............. Operat wykonywany jest w ramach praktyk zawodowych z zakresu wyceny nieruchomości.

Podstawy prawne wyceny

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. Nr 261 z 2004 roku, poz. 2603 z póź. zm. ).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207 z 2004 r, poz. 2109 ).

Źródła danych merytorycznych

Księga wieczysta KW Nr XXXXXX prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Warszawie.
Wypis z ewidencji gruntów.
Dane z Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy, zatwierdzonego Uchwałą Rady m. st. Warszawy Nr XXXV/199/92 w dniu 28 września 1992 r.
Wizja lokalna .
Informacje własne uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych o zawartych transakcjach kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym, w tym akty notarialne udostępnione przez Archiwum Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Gminy Warszawa - Centrum.
Informacje uzyskane z biur pośrednictwa nieruchomości (Wikala, Polanowscy, Kancelaria Motty) w zakresie cech rynkowych nieruchomości lokalowych podobnych do wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym, wpływających na poziom cen w obrocie.

3.3.7.Informacje uzyskane u Zarządcy budynku, w którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość, w zakresie gospodarki remontowej budynku.

„Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych” - wydanie ósme uzupełnione, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,

Daty istotne dla operatu szacunkowego

Data sporządzenia wyceny 20.01.2005r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 20.01.2005r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 20.01.2005r.

Data dokonania oględzin lokalu 10.01.2005r. i 20.01.2005r.

Opis i określenie stanu lokalu

Stan prawny przedmiotu wyceny

Przedmiotowy lokal mieszkalny nie jest wyodrębniony z budynku i nie posiada osobnej Księgi Wieczystej. Lokal mieszkalny nr X, o powierzchni użytkowej 83,9 m², składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i w.c.. Do lokalu przypisana jest piwnica o powierzchni 4,5 m², a właściciel lokalu posiada na podstawie odrębnego przydziału spółdzielcze własnościowe prawo do stanowiska parkingowego w garażu podziemnym. Lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku nr 10 przy ul. Wąwozowej w Warszawie.

Właścicielem gruntu na podstawie art. 20 ust. 1 Ustawy z dnia 15.03.2002r. o ustroju m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 41, poz. 361 z 2002r.) od dnia 31.10.2002r. jest m. st. Warszawa.

Jednak na dzień badania dokumentów w ewidencji gruntów jako właściciel gruntu dalej wpisana jest Gmina Warszawa Ursynów, a w księdze wieczystej jako właściciel figuruje Dzielnica Gmina Mokotów.

Ponadto na podstawie aktualnego wypisu z rejestru gruntów stwierdzono, że budynek, w którym położona jest w/w nieruchomość lokalowa usytuowany jest na działce ewidencyjnej nr 8 w obrębie 1-11-12 o powierzchni 3753m². Prawo użytkowania wieczystego gruntu posiada Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa „...............” z siedzibą w Warszawie ul. Wąwozowa X na podstawie aktu notarialnego Rep.A-2012 z dnia 23.12.1992r.

Spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje .................... na podstawie przydziału nr 24 z dnia 18.11.1996r. wydanego przez SBM „.........................”.

Dla nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę wieczystą KW NrXXXXXX, w której zapisy w dziale I i II nie są zgodne ze stanem rzeczywistym. W dziale I brak jest dokładnego adresu nieruchomości, wpisany jest nieaktualny numer ewidencyjny działki i nieaktualny obręb działki, a także nie ujawniony jest budynek wielomieszkaniowy. W dziale II brak jest wpisu dotyczącego właściciela budynku. Wpisy w I i II dziale KW dotyczą stanu nieruchomości na dzień ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu. Nie zostały przekazane do Sądu w celu aktualizacji dane dotyczące zmian jakie nastąpiły na przestrzeni ostatnich lat. W dziale III dokonany jest wpis określający ustanowienie nieodpłatnej służebności na rzecz Stołecznego Zakładu Energetycznego S.A., polegającej na udostępnieniu wstępu na teren działki i do pomieszczeń stacji transformatorowej. Dział IV jest wolny od wpisów.

W wyniku badania Księgi wieczystej KW Nr XXXXXX stwierdza się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Położenie nieruchomości

Szacowany lokal położony jest na czwartym piętrze w budynku wielomieszkaniowym, pięciokondygnacyjnym, zlokalizowanym przy ulicy Wąwozowej w Warszawie, na osiedlu Kabaty, na terytorium należącym do Dzielnicy Ursynów m. st. Warszawy.

Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal mieszkalny jest w kształcie litery „L”. Położony on jest dłuższym bokiem wzdłuż ulicy Wąwozowej, a krótszym - wzdłuż ulicy Cichej Wody.

Otoczenie budynku stanowią podobne w większości, pięcio-, sześcio - kondygnacyjne budynki wielomieszkaniowe wybudowane w latach 1996 - 2002. Od strony północnej biegnie ulica Wąwozowa, o średnim natężeniu ruchu, oddzielona od budynku szerokim pasem zieleni. Po przeciwnej stronie ulicy Wąwozowej usytuowane są budynki wielomieszkaniowe, oddzielone od ulicy parkingiem.

Od strony wschodniej biegnie ulica osiedlowa Lisi Jar o małym natężeniu ruchu, a po przeciwnej stronie ulicy usytuowany jest budynek wielomieszkaniowy. Od ulicy, budynki oddzielone są wąskimi pasami zieleni i chodnikami.

Od strony południowej i zachodniej okna wychodzą na wewnętrzne podwórko, ogrodzone z dwóch stron do szczytów budynku, tworząc zamknięty plac zieleni z zamontowanymi zabawkami dla dzieci.

Pod ogródkiem zlokalizowany jest garaż, z miejscami parkingowymi dla mieszkańców budynku, a ponadto wydzielone są miejsca parkingowe wzdłuż ulic wokół budynku.

W jednym ze skrzydeł budynku, na parterze, znajdują się lokale handlowe i usługowe. W pobliżu, na terenie osiedla, również znajdują się niewielkie obiekty handlowe i usługowe oraz supermarket TESCO.

Bardzo dobry dostęp do środków komunikacji miejskiej: linie autobusowe na ulicy Wąwozowej oraz metro przy ulicy Komisji Edukacji Narodowej. Metro zapewnia szybki dojazd do centrum miasta oraz wielu obiektów administracji, służby zdrowia, oświaty i kultury.

Stan techniczno - użytkowy

5.3.1.Stan techniczno - użytkowy budynku

Budynek wielomieszkaniowy, z lokalami użytkowymi, w kształcie litery „L”, pięciokondygnacyjny, z dachem dwuspadowym, całkowicie podpiwniczony, bez windy, z garażem podziemnym.

W budynku znajduje się 41 lokali mieszkalnych i 8 lokali użytkowych oraz 49 miejsc parkingowych w garażu podziemnym.

Budynek został wybudowany w technologii tradycyjnej i przekazany do eksploatacji w 1996 roku.

Opis techniczny budynku przedstawiono w tabeli nr 1.

Tabela 1

Fundamenty	ławy, stopy i ściany fundamentowe - żelbetowe, wylewane Mury i posadzki piwnic suche.
Konstrukcja	ściany nośne - żelbetowe, wylewane słupy i filary konstrukcji szkieletowej - żelbetowe ściany zewnętrzne - warstwowe, murowane z cegły ceramicznej „Max” i kratówka ściany wewnętrzne - murowane z cegły ceramicznej pełnej ściany działowe - murowane z cegły ceramicznej dziurawki stropy - gęstożebrowe typu „Akerman” strop nad garażem - płyta żelbetowa Stan konstrukcji dobry - widoczne jedynie drobne rysy, brak ugięć stropów.
Dach	konstrukcja dachu - drewniana, płatwiowo - kleszczowa pokrycie - blacha stalowa ocynkowana, profilowana i malowana Brak widocznych ugięć i wykrzywień, nie ma śladów przecieków - stan dobry.
Klatki schodowe	biegi i spoczniki schodów - żelbetowe, monolityczne, wykończone lastrico balustrady - stalowe, z pochwytem drewnianym Stan techniczny dobry; ściany, sufity i drzwi wejściowe do klatki odnowione w 2002r.
Elewacja	tynk cementowo - wapienny kat. III, zacierany na gładko i malowany farbą emulsyjną na biało Częściowe łuszczenie się farby, częściowe wykruszenia na balustradach balkonów.
Posadzki	Na klatkach schodowych i w piwnicach brak śladów zużycia - stan techniczny dobry.
Stolarka okienna i drzwiowa	okna i drzwi balkonowe - drewniane, zespolone, trzyszybowe drzwi wejściowe do klatek schodowych - z drewna dębowego Stan techniczny dobry.
Instalacje	wodno - kanalizacyjna - stan dobry ciepłej wody - stan dobry elektryczna - miedziana - stan dobry gazowa - stan dobry centralnego ogrzewania - stan dobry telefoniczna - stan dobry domofonowa - stan dobry telewizyjna - stan dobry

Ogólny stan techniczny budynku - dobry.

Stan techniczno - użytkowy lokalu mieszkalnego

Szacowany lokal mieszkalny nr X o powierzchni użytkowej 83,9 m² usytuowany jest w III klatce schodowej na czwartym piętrze w budynku wielomieszkaniowym, pięciokondygnacyjnym, pięcioklatkowym.

Lokal składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju oraz łazienki i w.c. o następujących powierzchniach użytkowych:

pokój - 25,7 m²

pokój - 10,7 m²

pokój - 10,3 m²

pokój - 9,6 m²

kuchnia - 9,8 m²

przedpokój - 12,8 m²

łazienka - 3,8 m²

w.c. - 1,2 m²

-------------------------------------------------------------------------------------------

Razem - 83,9 m²

Wysokość pomieszczeń - 2,60 m

Powyższe dane przyjęte na podstawie dokumentacji technicznej budynku, zostały potwierdzone przez pomiary sprawdzające wykonane podczas wizji lokalnej.

Lokal posiada też balkon od strony południowej, wychodzący na podwórko. Mieszkanie środkowe o nasłonecznieniu dwustronnym. Od północy - trzy pokoje, których okna wychodzą na ulicę osiedlową, a od południa - pokój największy i kuchnia z oknami wychodzącymi na podwórko.

Funkcjonalność lokalu bardzo dobra.

Tynki wewnętrzne i okładziny ścian.

Tynki cementowo - wapienne kategorii III, ściany malowane farbą emulsyjną, odnawiane w roku 2002.

W kuchni, wzdłuż ciągu roboczego, położony pas glazury.

W łazienkach glazura do wysokości sufitu.

Podłogi i posadzki.

Podłogi w pokojach: mozaika dębowa, w przedpokoju, kuchni i łazienkach - terakota.

Na balkonie terakota mrozoodporna.

Stolarka drzwiowa i okienna.

Okna drewniane, jednoramowe, trzyszybowe. Drzwi płycinowe, pełne, w dobrym stanie technicznym.

Drzwi zewnętrzne stalowe, antywłamaniowe, w dobrym stanie technicznym.

Instalacje.

Lokal wyposażony jest w następujące instalacje:

ciepłej wody;
wodociągowo - kanalizacyjną;
centralnego ogrzewania;
elektryczną 220 V i 380 V;
domofonową;
telefoniczną;
TV kablową.

Wyposażenie kuchni w zlewozmywak dwukomorowy, a łazienki - w wannę i umywalkę, w.c. - w miskę ustępową i umywalkę.

Stan techniczny lokalu ocenia się jako dobry, wymagający odświeżenia.

Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym

Zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy, zatwierdzonym Uchwałą Nr XXXV/199/92 Rady m. st. Warszawy z dnia 28 września 1992 roku, teren szacowanej nieruchomości położony jest w obszarze MU-25 o funkcjach mieszkaniowo - usługowych.

W obszarze tym preferuje się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych z urządzeniami I stopnia obsługi.
W obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie:

funkcji usługowych II i III stopnia obsługi,
innych funkcji nie kolidujących z funkcjami preferowanymi.

W obszarze wyklucza się lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałyby poza granice terenu inwestycji.

Lokalizacja i sposób użytkowania nieruchomości jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Określenie sposobu wyceny

Wskazanie rodzaju określonej wartości

W niniejszym operacie określono wartość rynkową spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

Art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt. 3.2.2.) mówi, że „Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych „Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych” w standardzie III.1 „Wartość rynkowa jako podstawa wyceny” stanowią, że wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) jest to wartość określona „przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania”.

Wybór podejścia i metody wyceny

Według art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt. 3.2.2.): „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych”.

Zgodnie z powyższym, wyceny własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

Według art.153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt.3.2.2.): „Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych”.

Według § 5 ust.1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów (pkt. 3.2.4.): „1.Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen”.

„3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.”

Ponadto szczegóły dotyczące wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa Standard III.7 - Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych (pkt. 3.2.5.).

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

Dla potrzeb wyceny określono:

rynek lokalny, jako rynek lokali mieszkalnych ( własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu ) o powierzchni od 60 do 105 m², położonych w budynkach wielomieszkaniowych, budowanych w technologii tradycyjnej;
obszar rynku - Dzielnica Ursynów należąca do m. st. Warszawa;
okres badania cen : styczeń 2004 - styczeń 2005.

Obszar ten w rozumieniu zasad wyceny stanowi lokalny rynek nieruchomości. Rynek ten charakteryzuje się umiarkowaną ilością transakcji kupna - sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokali mieszkalnych, z uwagi na zbyt małą podaż.

Atrakcyjność w/w rynku lokalowego związana jest przede wszystkim z linią metra, która przebiega przez cały Ursynów i stanowi znaczne udogodnienie komunikacyjne, zwłaszcza dla osób mieszkających w jego najbliższym sąsiedztwie. Poza tym jest wiele linii autobusowych. Od południa Ursynów otacza kompleks lasu kabackiego, stanowiącego miejsce wypoczynku i rekreacji. Dostęp do niego umożliwiają poza ulicami liczne ścieżki rowerowe i piesze.

Na obszarze tym rozbudowana jest sieć lokalnych punktów handlowych i usługowych oraz kilka dużych supermarketów.

W większości znajdują się tam budynki wielomieszkaniowe o wysokości od kilku do kilkunastu kondygnacji, budowane z wielkiej płyty. Są też budynki budowane w technologii tradycyjnej, zlokalizowane głównie od strony południowej, wschodniej oraz wzdłuż linii metra, oddawane do użytku na przestrzeni lat 90 - tych i po roku 2000.

W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne, a także obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i podaży. Do porównania przyjęte zostały tylko transakcje dokonane na nieruchomościach wybudowanych w technologii tradycyjnej.

Z informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami wynika, że popyt na lokale mieszkalne w analizowanym rejonie jest dwa razy większy od podaży, a zainteresowanie lokalami budowanymi w technologii tradycyjnej nie maleje od kilku lat. Widoczne jest też w porównaniu z innymi rejonami Warszawy, większe zainteresowanie mieszkaniami o większym metrażu i wyższym standardzie. Jednocześnie analizując ceny transakcyjne sprzedaży lokali mieszkalnych z tego rynku lokalnego należy stwierdzić, że są one wyższe niż w innych rejonach Ursynowa i Warszawy.

Nie wzięto pod uwagę transakcji, w stosunku do których zachodziło podejrzenie szczególnych warunków zawarcia transakcji. Wyeliminowano ceny transakcyjne tych lokali, za które płatność była rozłożona na raty. W okresie badania cen na wyżej określonym rynku ceny lokali mieszkalnych uzyskiwały wysokość od 3 307 zł/m² do 4 840 zł/m² powierzchni użytkowej.

Ustalono również, że w badanym okresie średni wzrost cen z tytułu upływu czasu transakcji wynosił około 0,41 % w skali miesiąca (pkt. 9.3).

W wyniku analizy rynku lokalnego, w tym analizy transakcji kupna - sprzedaży lokali mieszkalnych, rozmów przeprowadzonych w agencjach obrotu nieruchomościami, ustalono, że ceny tych nieruchomości na określonym wyżej rynku zależne są przede wszystkim od następujących cech rynkowych:

lokalizacji;
sąsiedztwa;
kształtu architektonicznego i standardu budynku;
położenia lokalu na piętrze;
stanu technicznego i standardu lokalu.

W tabeli 2 (załącznik Nr 1) przedstawiono wybrane do dalszej analizy transakcje sprzedaży nieruchomości.

Określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego

Opis procedury szacowania

Przeprowadzono następującą procedurę szacowania:

Określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniany lokal mieszkalny poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.
Dokonano analizy lokalnego rynku lokali mieszkalnych których przedmiotem sprzedaży było własnościowe spółdzielcze prawo do lokali mieszkalnych na podstawie transakcji rynkowych zawartych w okresie od stycznia 2002 do grudnia 2002.
Określono cechy rynkowe wpływające na wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego
Określono wagi cech rynkowych wpływających na wartość .
Wybrano trzy lokale których przedmiotem sprzedaży było własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, dokonano szczegółowej charakterystyki tych lokali .
Określono różnice (poprawki kwotowe) w wartości pomiędzy lokalem wycenianym a lokalami przyjętymi do porównania.
Określono wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach porównawczych.

Określenie cech rynkowych i ich ocena

Przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy i ich skalę ocen przedstawiono w tabeli 3.

Tabela 3

Lp.	Cecha rynkowa	Ocena	Opis
1.	Lokalizacja	Bardzo dobra	Bardzo dobra dostępność do środków komunikacji miejskiej (w tym do metra) i punktów handlowo - usługowych (do 200 m), bardzo dobry dojazd.
				Dobra	Dobra dostępność do środków komunikacji miejskiej (w tym do metra), i punktów handlowo - usługowych (od 200 m do 300 m.).
				Zła	Przystanki komunikacji miejskiej i obiekty handlowo - usługowe w odległości powyżej 300 m, brak bezpośredniego dostępu do metra .
		2.	Sąsiedztwo	Bardzo dobre	Najbliższe otoczenie budynków ładnie zagospodarowane, zadbane, zieleń, cisza, okna nie wychodzą na ruchliwą ulicę.
				Przeciętne	Otoczenie zagospodarowane standardowo, słyszalny hałas uliczny, bliskość ruchliwej ulicy.
				Złe	Bliskość ruchliwej ulicy, hałas uliczny, brak ciągów pieszych, znikoma zieleń.
		3.	Kształt architektoniczny i standard budynku	Nowoczesny	Ciekawa architektura budynku, zastosowane nowoczesne technologie wykończenia, estetyczny wygląd.
				Przeciętny	Standardowa architektura budynku, mało interesujący kształt i standardowe wykończenie budynku.
		4.	Piętro	Bardzo dobre	Pierwsze piętro.
				Pośrednie	Pozostałe piętra.
				Złe	Parter i ostatnie piętro.
		5.	Stan techniczny i standard lokalu	Bardzo dobry	Lokal w dobrym stanie technicznym, nie wymagający napraw o wysokim standardzie wykończenia.
				Dobry	Lokal dobrze utrzymany, ale wymaga drobnego remontu lub odświeżenia, standardowe wykończenie.
				Zły	Lokal do remontu generalnego lub w stanie surowym, wymagający nakładów na wykończenie.

Analizując cechy cenotwórcze nie uwzględniono cech wspólnych dla wszystkich lokali mieszkalnych wybranych do analizy:

Przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego - wszystkie lokale mieszkalne położone są na obszarze oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego jako MU - 25 (tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkalną z usługami).
Formy własności - analiza dotyczyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Lokalizacji względem centrum Warszawy - wszystkie lokale są położone w podobnej odległości od centrum miasta.
Wyposażenie w instalacje - wszystkie lokale wyposażone są w te same instalacje.
Telefon - wszystkie lokale wyposażone są w linie telefoniczne.
Wielkości mieszkania - przyjęto lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej od 60 m²do 105 m².
Garaż - dla każdego lokalu istnieje możliwość dokupienia miejsca parkingowego w garażu wielostanowiskowym lub osobnego garażu.
Piwnica - każdy lokal ma możliwość korzystania z pomieszczenia w piwnicy.

Aktualizacja cen z tytułu upływu czasu

W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że ceny w badanym okresie miały nieznaczną tendencję wzrostową. Do obliczenia trendu czasowego wybrano transakcje różniące się tylko datą i ceną sprzedaży, przy takich samych pozostałych cechach.

Trend czasowy obliczono według następującego wzoru:

T _r =
x 100 %

gdzie:

T_r - trend czasowy

C_p - cena transakcyjna uzyskana w transakcji późniejszej

C_w - cena transakcyjna uzyskana w transakcji wcześniejszej

t - liczba miesięcy dzieląca te transakcje.

Z zestawienia lokali porównawczych (tabela 2) wybrano następujące lokale:

[(C₁₁ - C₁₂) / C₁₂ x t]x 100% = [(3.830- 3.621) / 3.621 x 10]x 100% = 0,577%

[(C₁₁ - C₂) / C₂ x t]x 100% = [(3.830- 3.739) / 3.739 x 10]x 100% = 0,243%

T_r = (0,577% + 0,243%) / 2 = 0,41 %

Do obliczeń cen 1 m² powierzchni użytkowej zaktualizowanej na datę wyceny przyjęto trend czasowy w wysokości 0,41 % miesięcznie.

W celu porównania lokali porównawczych z lokalem wycenianym ( własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego ) należy ich ceny transakcyjne sprowadzić do daty wyceny, stosując następującą formułę matematyczną:

C_Z= C x (1 + r_t x t)

gdzie:

C_Z - cena transakcyjna zaktualizowana na datę wyceny

C - cena transakcyjna

r_t - współczynnik zmiany cen, zapisany w postaci dziesiętnej (trend czasowy T_r)

t - ilość jednostek czasu (miesięcy)

Zaktualizowane na datę wyceny poszczególne ceny transakcyjne ujęte zostały w tabeli 2.

Wyliczenie wag poszczególnych cech

Wykorzystując skalę ocen wag zawartą w tabeli 3 wyliczono wagi cech, przyjmując do porównania obiekty różniące się tylko jedną cechą.

Obliczenie wag przedstawiono w tabeli 4, gdzie:

C_W - cena transakcyjna własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego o najbardziej korzystnej wadze cechy

C_M - cena transakcyjna własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszklanego o najmniej korzydtnej wadze cechy

ΔC - różnica między najwyższą a najniższą ceną transakcyjną

ΔC = C_max - C_min = 4.959 zł/m² - 3.361 zł/m² = 1.598 zł/m²

Tabela 4

Lp.	Rodzaj cechy	Cena transakcyjna 1 m² p.u. lokalu różniącego się jedną cechą [zł/m²]	C_W - C_M ----------- x 100% ΔC
1.	Lokalizacja	C₁₂ = 3.799 C₄ = 3.361 C₂= 3.923 C₄ = 3.361 C₁₁ = 3.861 C₄ = 3.361	27,4 % 35,2 % 31,3 %
Obliczenie średniej			31,3 %
2.	Sąsiedztwo	C₂₅ = 4.145 C₂₄ = 3.536 C₂₅ = 4.145 C₉ = 3.680	38,1 % 29,1 %
Obliczenie średniej			33,6 %
3.	Kształt architektoniczny i standard budynku	C₃= 3.899 C₁₂ = 3.799 C₁₇ = 3.956 C₁₈ = 3.893	6,3 % 3,9 %
Obliczenie średniej			5,1 %
4.	Piętro	C₁₆ = 4.798 C₁₃= 4.337 C₃₁ = 4.535 C₂₃ = 4.173	28,8 % 22,7 %
Obliczenie średniej			25,8 %
5.	Stan techniczny i standard lokalu	C₁ = 4.462 C₂₉ = 4.067 C₁₆ = 4.798 C₇ = 4.431	24,7 % 23,0 %
Obliczenie średniej			23,9 %
Razem			119,7 %
Współczynnik korygujący do wyliczonych wag			100: 119,7=0,835

Po uwzględnieniu współczynnika korygującego 0,835 i po ostatecznym zaokr --> [Author:D.P.] ągleniu wagi poszczególnych cech wynoszą:

Tabela 5

Nazwa cechy	Obliczone wagi cech rynkowych	Ostateczna wartość wag cech rynkowych
Lokalizacja	26,1 %	26 %
Sąsiedztwo	28,1 %	28 %
Kształt architektoniczny i standard budynku	4,3 %	5 %
Piętro	21,5 %	22 %
stan techniczny i standard lokalu	19,2 %	19 %
RAZEM		100 %

Opis lokali porównawczych

Lokal A (lp. 14)

Położony w budynku przy ul. Wąwozowej - cena 3.850 zł/m², powierzchnia użytkowa lokalu 66,4 m². Budynek pobudowany jest na działce oznaczonej nr ewid. 8 w obrębie 1-11-12 o pow. 3 753 m² o średniej intensywności zabudowy.

Budynek zlokalizowany jest przy ulicy o średnim natężemiu ruchu. Okna mieszkania wychodzą z jednej strony na ulicę oddzieloną szerokim pasem zieleni, a z drugiej strony na podwórko wewnętrzne z trawnikiem i licznymi krzewami. Pod ogródkiem zlokalizowany jest garaż, z miejscami parkingowymi dla mieszkańców budynku, a ponadto wydzielone są miejsca parkingowe wzdłuż ulic wokół budynku.

W budynku na parterze zlokalizowane są punkty handlowo-usługowe, a w odległości 300 m znajduje się supermarket TESCO. Do najbliższego przystanku autobusowego i metra jest ok. 200 m. Dojazd do nieruchomości zapewniają ulice o nawierzchni asfaltowej i z kostki betonowej. Lokalizację uznano za bardzo dobrą.

Lokal mieszkalny położony jest na ostatnim, IV piętrze pięciokondygnacyjnego, pięcioklatkowego budynku. Budynek został wybudowany w technologii tradycyjnej, w 1996 roku. Stan techniczny budynku oceniono jako dobry.

Lokal składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i w.c.. Opisywana nieruchomość posiada wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej. Stan techniczny lokalu uznano za dobry, wymagający odświeżenia. Układ mieszkania jest dwustronny z oświetleniem południowym i północnym. Jego standard i funkcjonalność oceniono jako dobry. Przedmiotem sprzedaży było własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Lokal B (lp. 22)

Położony w budynku przy ul. Polnej Róży - cena 4.307 zł/m², powierzchnia użytkowa lokalu 94 m². Budynek pobudowany jest na działce w obrębie 1-11-10, o średniej intensywności zabudowy.

Budynek zlokalizowany jest przy ulicy osiedlowej o małym natężemiu ruchu. Okna mieszkania wychodzą z jednej strony na ulicę osiedlową, a z drugiej strony na zagospodarowane podwórko wewnętrzne z zielenią i krzewami. Pod budynkiem zlokalizowany jest garaż podziemny, z miejscami parkingowymi. W odległości 150 m znajduje się supermarket TESCO. Do najbliższego przystanku autobusowego i metra jest ok. 200 m. Dojazd do nieruchomości zapewniają ulice o nawierzchni z kostki betonowej. Lokalizację uznano za bardzo dobrą.

Lokal mieszkalny położony jest na III piętrze, pięciopiętrowego budynku z windą. Budynek został wybudowany w technologii tradycyjnej, w 1996 roku.W trakcie remontu są klatki schodowe. Stan techniczny budynku oceniono jako dobry.

Lokal składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i w.c.. Opisywana nieruchomość posiada wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej. Stan techniczny lokalu uznano za dobry, wymagający odświeżenia. Układ mieszkania jest dwustronny z oświetleniem płd-zach. i płn-wsch. Jego standard i funkcjonalność oceniono jako dobry. Przedmiotem sprzedaży było własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Lokal C (lp. 12)

Położony w budynku przy ul. Wawozowej - cena 3.799 zł/m², powierzchnia użytkowa lokalu 77,64 m². Budynek pobudowany jest na działce o średniej intensywności zabudowy, położonej w obrębie 1-11-10.

Budynek zlokalizowany jest przy ulicy o średnim natężemiu ruchu. Okna mieszkania wychodzą z jednej strony na ulicę oddzieloną pasem zieleni, a z drugiej strony na zagospodarowane podwórko wewnętrzne. Do budynku należy garaż podziemny, z miejscami postojowymi. Do supermarketu TESCO jest około 400 m, a do bazarku ok. 150 m. Do najbliższego przystanku autobusowego jest ok. 50 m, a do metra jest ok. 300 m. Dojazd do nieruchomości zapewniają ulice o nawierzchni asfaltowej. Lokalizację uznano za bardzo dobrą.

Lokal mieszkalny położony jest na III piętrze czteropiętrowego budynku. Budynek został wybudowany w technologii tradycyjnej w 2001 roku. Stan techniczny budynku oceniono jako dobry.

Mieszkanie rozkładowe o dobrym standardzie wykończenia, składa się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i w.c.. Opisywana nieruchomość posiada wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej. Układ mieszkania jest dwustronny z oświetleniem południowym i północnym.

Przedmiotem sprzedaży było własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Określenie cech rynkowych porównywanych

Charakterystyka lokalu wycenianego i lokali porównawczych w aspekcie cech rynkowych przedstawia tabela 7.

Tabela 7

Lp.	Cechy rynkowe	Lokal wyceniany	Lokal A	Lokal B	Lokal C
1.	Lokalizacja	Bardzo dobra	Bardzo dobra	Bardzo dobra	Bardzo dobra
2.	Sąsiedztwo	Przeciętne	Przeciętne	Bardzo dobre	Przeciętne
3.	Kształt architekto-niczny i standard budynku	Przeciętny	Przeciętny	Przeciętny	Przeciętny
4.	Piętro	Złe	Złe	Pośrednie	Pośrednie
5.	Stan techniczny i standard lokalu	Dobry	Dobry	Dobry	Dobry

9.8. Obliczenie wartości rynkowej własnościowego społdzielczego prawa do loklu mieszkalnego

Tabela 8 przedstawia procentowy wpływ cech rynkowych na wartość własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i określa wartości współczynników korygujących.

Tabela 8

Lp	Rodzaj cechy	Waga cechy [ % ]	Zakres kwotowy [ zł ]	Różnica między X i A	Różnica między X i B	Różnica między X i C
1.	Lokalizacja	26	415,5	-	-	-
2.	Sąsiedztwo	28	447,4	-	-223,7	-
3.	Kształt architektoniczny i standard budynku	5	79,9	-	-	-
4.	Piętro	22	351,6	-	-175,8	-175,8
5.	Stan techniczny i standard lokalu	19	303,6	-	-	-
Razem		100%	1598	-	-399,5	-175,8
Cena transakcyjna				3850zł/m²	4307zł/m²	3799zł/m²
Cena skorygowana o poprawki kwotowe				3850 zł/m2	3907,5 zł/m2	3623,2 zł/m2

Wartość rynkową 1m² własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu obliczono jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen lokali porównawczych:

C_śr= W_1m² = ( 3 850 + 3 907,5 + 3 623,2 ) : 3 = 3 793,57 zł/m²

Po zaokrągleniu przyjęto wartość rynkową 1 m² p.u. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w wysokości 3.794 zł.

Wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego obliczono na podstawie nastepującego wzoru:

WR = W_1m² x Pu

gdzie:

WR - wartość rynkowa własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu

W_1m² - wartość rynkowa 1m² własnościowego spółdzielczego prawa

do lokalu

Pu - powierzchnia użytkowa wycenianej nieruchomości lokalowej w m²

Wartość rynkowa przedmiotowego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi:

WR = 3 794 zł/m² x 83,9 m² = 318.316,6 zł

Ostateczną wartość wycenianego spółdzielczego własnościwoego prawa do lokalu wynosi 318.317 zł.

Wynik końcowy wyceny

Wartość rynkowa, dla aktualnego sposobu użytkowania, spółdzielczego, własnościowego prawa do nieruchomości lokalowej nr X o powierzchni użytkowej 83,9 m² położonej przy ulicy Wąwozowej 10 w Warszawie, w poziomie cen ze stycznia 2002 roku wynosi:

318 317 zł

słownie: trzysta osiemnaście tysiący trzysta siedemnaście złotych

10.1. Analiza wyników

Analizując transakcje lokalami, których przedmiotem sprzedaży było własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego na terenie dzielnicy Ursynów m. st. Warszawa, uwzględniając miedzy innymi stan techniczny porównywanych lokali, lokalizację oraz sąsiedztwo budynków otrzymany wynik 3 794 zł/m² p.u. można uznać za realny.

Wartość 1 m² p.u. szacowanego własnościowego spółdzielczego prawa do loklu odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży lokali podobnych stanowiących własnościowe spółdzielcze prawo do loklu na rynku lokalnym.

Otrzymana wartość 3 794zł/m² p.u. mieści się w przedziale cenowym

(C_min ; C_max) co potwierdza , że została określona prawidłowo.

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe

Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz ze „Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych“ przyjętymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,

Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg, który zostanie przekazany do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej przy Al. Jerozolimskich w Warszawie,

Operat może być wykorzystany wyłącznie przez Zleceniodawcę wymienionego w punkcie 3.1. i dla celu określonego w punkcie 2 operatu,

Wykorzystywanie operatu przez osoby trzecie i do innych celów jest niedozwolone,
Operat nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody wykonawcy,
Zawarte w operacie informacje na temat stanu technicznego budynku nie noszą znamion ekspertyzy technicznej,

12. Załączniki

1. Zestawienie lokali porównawczych (tabela 2),

2. Protokół badania księgi wieczystej,

3. Protokół z wglądu do planu zagospodarowania przestrzennego,

Wypis z rejestru gruntów,
Przydział lokalu,

6. Dokumentacja fotograficzna.

Plan zagospodarowania terenu,
Lokalizacja na planie Warszawy,

Autor operatu: ...........

Warszawa, 20 stycznia 2005r

Zestawienie porównawczych lokali.

Tabela 2

Lp.

Data tran-sakcji

Adres

Pow. użyt-kowa [m²]

Cena transa-kcyjna [zł]

Cena transa-kcyjna 1 m² p.u. [zł]

Cena 1 m² p.u. zaktuali-zowana na datę wyceny [zł]

Charakterystyka obiektów porównawczych

Lokalizacja

Sąsiedztwo

Kształt architekto-niczny i standard budynku

Piętro

Stan techniczny i standard lokalu

23.08.04.

KEN

91,48

400.000

4.372

4.462

B. dobra

Przeciętne

Przeciętny

Złe

B. dobry

16.01.04.

KEN

92,80

347.000

3.739

3.923

B. dobra

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

Dobry

18.01.04.

KEN

96,88

360.000

3.716

3.899

B. dobra

Przeciętne

Nowoczesny

Pośrednie

Dobry

24.09.04.

Nowoursynowska

98,27

325.000

3.307

C_min3.361

Zła

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

Dobry

18.09.04.

Lanciego

89,80

302.816

3.372

3.427

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

Zly

03.07.04.

Pustułeczki

81,10

392.556

4.840

C_max4.959

Dobra

B. dobre

Nowoczesny

Pośrednie

B. dobry

14.08.04.

Zięby

68,70

282.680

4.115

4.199

Zła

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

B. dobry

05.02.04.

Lanciego

62,80

231.550

3.687

3.853

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

Zły

25.04.04.

Roentgena

94,40

335.000

3.549

3.680

Dobra

Złe

Przeciętny

Złe

Zły

10.

14.08.04.

KEN

64,05

300.000

4.684

4.780

B. dobra

Złe

Przeciętny

Złe

B. dobry

11.

07.11.04.

Lisi Jar

60,04

230.000

3.830

3.861

B. dobra

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

Dobry

12.=C

18.01.04.

Wąwozowa

77,64

281.146

3.621

3.799

B. dobra

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

Dobry

13.

11.01.04.

Stryjeńskich

60,48

250.000

4.134

4.337

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

Złe

B. dobry

14.=A

02.10.04.

Wąwozowa

66,40

252.500

3.803

3.850

B. dobra

Przeciętne

Przeciętny

Złe

Dobry

15.

28.11.04.

Mielczarskiego

103,00

380.000

3.689

3.719

Dobra

B. dobre

Przeciętny

Pośrednie

B. dobry

16.

26.07.04.

Stryjeńskich

98,00

459.000

4.683

4.798

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

B. dobre

B. dobry

17.

30.07.04.

Przy Bażantarni

101,00

390.000

3.861

3.956

Dobra

Przeciętne

Nowoczesny

Pośrednie

B. dobry

18.

01.07.04.

Wąwozowa

100,00

380.000

3.800

3.893

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

B. dobry

19.

20.07.04.

Zoltana Balo

99,80

450.000

4.509

4.620

Dobra

B. dobre

Nowoczesny

B. dobre

B. dobry

20.

17.09.04.

Mielczarskiego

105,00

432.000

4.114

4.181

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

Pośrednie

Dobry

21.

25.09.04.

Wąwozowa

102,00

435.000

4.264

4.334

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

B. dobre

Dobry

22.=B

03.10.04.

Polnej Róży

94,00

400.000

4.255

4.307

B. dobra

B. dobre

Przeciętny

Pośrednie

Dobry

23.

24.09.04.

KEN

75,00

308.000

4.106

4.173

B. dobra

Przeciętne

Nowoczesny

Złe

Dobry

24.

21.08.04.

Zaruby

101,00

350.000

3.465

3.536

Dobra

Złe

Przeciętny

Złe

Zły

25.

15.10.04.

Rybałtów

105,00

430.000

4.095

4.145

Dobra

B. dobre

Przeciętny

Złe

Zły

26.

23.08.04.

Stryjeńskich

71,00

235.000

3.309

3.377

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

Złe

Zły

27.

29.10.04

Pod Strzechą

95,20

416.700

4.377

4.431

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

B. dobre

Zły

28.

28.08.04.

Ekologiczna

74,00

340.000

4.594

4.688

B. dobra

B. dobre

Przeciętny

Złe

B. dobry

29.

15.11.04

KEN

87,80

354.190

4.034

4.067

B. dobra

Przeciętne

Przeciętny

Złe

Zły

30.

30.08.04.

Wąwozowa

72,00

245.000

3.402

3.472

Dobra

Przeciętne

Przeciętny

Złe

Zły

31.

14.12.04.

KEN

92,00

417.023

4.533

4.535

B. dobra

Przeciętne

Nowoczesny

B. dobre

Dobry

Załącznik Nr 3

PROTOKÓŁ Z WGLĄDU DO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Sporządzony w trybie art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 46, poz.543 z 2000r.)

Na podstawie badania Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy, zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXV/199/92 Rady m. st. Warszawy z dnia 28 września 1992 roku, teren szacowanej nieruchomości położony jest w obszarze MU-25 o funkcjach mieszkaniowo - usługowych.

W obszarze tym preferuje się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych z urządzeniami I stopnia obsługi.
W obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie:

funkcji usługowych II i III stopnia obsługi,
innych funkcji nie kolidujących z funkcjami preferowanymi.

W obszarze wyklucza się lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczałyby poza granice terenu inwestycji.

Plan ten przestał obowiązywać z dniem 31.12.03r
Stare plany są wytycznymi przy opracowywaniu studium zagospodarowania przestrzennego .

Protokół wykonał:

.......................

Warszawa, dnia 13.01.2005r.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE ĆWICZENIA I ZADANIA

Zadanie Nr 1

Tabela zawiera ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Należy określić współczynnik zmiany cen ( trend czasowy ) wyrażony procentowo na jednostkę czasu. Data wyceny czerwiec 2003r.

L.p.	Nr działki	Data transakcji	Pow. / m² /	Infrast.	pwzp	Lokalizacja	Cena / zł /	Cena / zł/m² /
1.	187/15	20.02.02	450	E,w,k,g	MN/U	Str. poś.	54045,00	120,10
2.	189/20	28.02.02	500	E,w,k,g	MN	Str. śrdm.	67900,00	135,80
3.	78/1	08.03.02	480	E,w,k	MN/U	Str. poś.	61056,00	127,20
4.	180/2	04.04.02	470	E,w,k	MN	Str. śrdm.	66176,00	140,80
5.	117/20	10.05.02	570	E,w	MN	Str. poś.	66804,00	117,20
6.	89/2	13.06.02	580	E,w	MN	Str. poś.	58000,00	100,00
7.	190/10	18.06.02	520	E,w,k,g	MN	Str. śrdm.	73216,00	140,80
8.	79/3	12.07.02	500	E,w,k	MN/U	Str. poś.	66100,00	132,20
9.	188/10	10.08.02	500	E,w,k,g	MN/U	Str. śrdm.	63700,00	127,40
10.	180/10	09.09.02	510	E,w,k	MN	Str. śrdm.	75225,00	147,50
11.	110/5	12.09.02	520	E,w	MN	Str. poś.	66612,00	128,10
12.	92	23.09.02	610	E,w,k	MN	Str. poś.	61000,00	100,00
13.	87/3	02.11.02	620	E,w	MN	Str. poś.	77500,00	125,00
14.	101/2	03.02.03	570	E,w,k	MN	Str. poś.	71250,00	125,00

ROZWIĄZANIE

r_t1=

r_t2 =

r_t3=

r_t4 =

r_t5=

r_t6 =

r_t7 =

r _tśr. = -------------------------------------------------------------- =

Średnia zmiana ceny przypadająca na jeden miesiąc wynosiła r_t = ............%

Zadanie Nr 2

Na podstawie danych przedstawionych w zadaniu Nr 1 należy skorygować ceny jednostkowe nieruchomości na datę wyceny ( czerwiec 2003 r ).

ROZWIĄZANIE

Korektę cen nieruchomości na moment czasowy wyceny przeprowadzono na podstawie wzoru ..................................................

C₁= .......................................... = ....................... zł/m²

C₂= .......................................... = ....................... zł/m²

C₃= .......................................... = ....................... zł/m²

C₄= .......................................... = ....................... zł/m²

C₅= .......................................... = ....................... zł/m²

C₆= .......................................... = ....................... zł/m²

......

Zadanie Nr 3

Należy sprowadzić cenę nieruchomości na datę wyceny. Nieruchomość sprzedano 11 miesięcy temu, cena 1 m² wyniosła 55 zł. Z analizy rynku wynika, iż przez pierwsze 4 miesiące ceny wzrastały 3 % miesięcznie, przez następne 5 miesięcy 2 % , a przez ostatnie 2 miesiące 1 %.

ROZWIĄZANIE

Sprowadzenie ceny transakcyjnej nieruchomości na datę wyceny przeprowadzono za pomocą wzoru : ..............................................................................................................

Cst = ........................................................................................................... = ..........................

Odpowiedz .

Cena 1 m² skorygowana na moment czasowy wyceny wynosi ................................ zł .

Zadanie Nr 4

Obliczanie wag cech rynkowych

Badając rynek lokali mieszkalnych na przyjętym do wyceny rynku lokalnym rzeczoznawca majątkowy ustalił następujące cechy rynkowe i ich stany :

lokalizacja ( 3 strefy ) : bardzo dobra ( I ), dobra (II ), słaba (III )
sąsiedztwo ( 2 strefy ) : dobre ( I ) , słabe ( II )
zużycie techniczne budynku : 40 % zużycia - budynek do remontu, 10 % - budynek w dobrym stanie technicznym ;
standard lokalu ( 3 możliwości ) : wysoki ( W ) , przeciętny ( P ), niski ( N );
położenie na piętrze : najlepsze ( na I piętrze ) ,, najgorsze ( na parterze i na IV piętrze ).

Na podstawie poniższych danych określ wagi cech rynkowych :

Lokal	Lokalizacja ( strefa )	Sąsiedztwo ( strefa )	Zużycie [ %]	Standard ( W,P,N )	Piętro	Cena transakcyjna sprowadzona na moment wyceny [ zł/m2 ]
A	I	I	10	W	I	2400
B	II	I	20	P	III	1800
C	II	I	10	N	parter	2250
D	I	I	30	W	II	2300
E	III	I	10	W	I	2080
F	II	II	20	P	III	1640
G	II	I	40	N	IV	1940
H	I	I	30	N	II	2150
I	III	I	10	W	I	2070
J	II	II	20	P	III	1670
K	II	I	40	N	IV	1970
L	I	I	30	N	II	2180
Ł	II	I	40	N	parter	1970
M.	III	II	40	N	parter	1400
N	III	II	40	N	I	1480
O	III	II	40	N	I	1460
P	I	II	20	P	I	2380
R	III	II	20	P	I	2040
S	II	I	10	N	III	1850
T	I	I	10	P	III	2210
U	II	II	10	N	III	1780
W	I	I	20	W	parter	2250
Z	I	I	20	N	parter	2100
Ź	III	I	30	N	parter	1430
Ż	I	I	40	P	III	1900
X	III	I	30	N	I	1500

Rozwiązanie zadania

Na podstawie danych określamy:

Cmin = ......... ..........zł/m2

Cmax = ...................zł/m2

Obliczamy :

ΔC = ......................zł/m2

Po dokonanej analizie danych grupujemy lokale różniące się tylko jedną cechą ( różnica o cały zakres zmienności cechy ) i wypełniamy tabelę :

L.P.	Rodzaj cechy	Ceny nieruchomości różniących się jedną cechą	[ Cw- Cm / ΔC ] * 100 %
1.	Lokalizacja	Ca = ..........zł/m2 Ce = ...........zł/m2 .............. Ca = .........zł /m2 Ci = .........zł/m2 ................. Cp = .......zł/m2 Cr = ..........zł/m2	...................% ....................% ..........................%
			...................%
2.	Sąsiedztwo	.............. ............. .......................................... ................ .................... ........................................... ..................... .....................
			..................%
3.	Zużycie techniczne budynku	.................... .................... ............................................ ........................ ........................ ............................................ ........................... ..........................
			..................%
4.	Standard lokalu	................................ ............................... .............................................. ............................... .............................. ............................................. ................................ .................................
			..................%
5.	Położenie na piętrze	............................. ............................. .......................................... ............................. ............................. .......................................... ............................... .................................
Obliczenie średniej			..................%

Określenie wag cech rynkowych

L.p.	Nazwa cechy	Waga ustalona z wyliczeń [ % ]	Waga podana z dokładnością do liczb całkowitych [ % ]
1.	Lokalizacja
2.	Sąsiedztwo
3.	Zużycie techniczne budynku
4.	Standard lokalu
5.	Położenie na piętrze
Σ

Zadanie nr 5 / Metoda porównywania parami ( interpolacja )

Analiza rynku i wybór nieruchomości do porównań

Analiza rynku lokalnego wykazała istnienie wysokiego popytu na małe nieruchomości lokalowe . Najwyższa cena ( transakcyjna sprowadzona na datę wyceny ) na lokale o podobnej wielkości w badanym okresie czasu wyniosła 1550 zł / m² najniższa cena ( transakcyjna sprowadzona na datę wyceny ) transakcyjna dla tego typu nieruchomości wyniosła 1100 zł / m² .

Na rynku lokalnym odnotowano również ceny znajdujące się poniżej i powyżej tego przedziału . Były to jednakże wypadki sporadyczne i nie wpłynęły w istotny sposób na rynek nieruchomości lokalowych . W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowią przedmiotu dalszych rozważań. Analiza rynku wykazała rosnący trend czasowy .

Różnica pomiędzy najwyższą , a najniższą ceną transakcyjną wynosi :

Δ C = C max - C min = 1550 zł / m² -1100 zł / m² = 450 zł / m²

Gdzie :

Δ C - różnica pomiędzy najwyższą , a najniższą ceną transakcyjną zanotowaną na rynku lokalnym w monitorowanym okresie czasu.

C max - cena najwyższa

C min - cena najniższa

Analiza rynku pozwoliła ustalić wpływ poszczególnych cech na cenę , a więc ustalić wagę tych cech, co spowodowało następujące procentowe wyliczenie :

lokalizacja - 30 %
sąsiedztwo - 20 %
położenie na piętrze - 10 %
funkcjonalność - 10 %
rodzaj technologii - 10 %
standard wykończenia - 20 %

---------------------------------------------------

Razem - 100 %

Każda z wyróżnionych cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało to się podstawą dalszego wewnętrznego podziału.

Z punktu widzenia lokalizacji , na rynku nieruchomości, wyróżniono trzy strefy :

Strefa bardzo dobra
Strefa dobra
Strefa zadawalająca

Każdej ze stref przypisano inną wagę - odpowiednio 30 % przyznano strefie bardzo dobrej , 15 % - dobrej , 0 % - zadawalającej .

Z punktu wodzenia sąsiedztwa wyróżniono trzy poziomy :

- Strefę dobrą - 20 %

Strefę zadawalającą - 10 %
Strefę niezadawalającą - 0 %

Z punktu widzenia położenia lokalu w budynku wyróżniono trzy poziomy :

najlepsze położenie - I piętro - 10 %
średnie - od II p - 5 %
najgorsze - parter i ostatnie piętro - 0 %

Z punktu widzenia funkcjonalności wyróżniono trzy poziomy :

dobry ( układ rozkładowy ) - 10 %
średni ( układ amfiladowy ) - 5 %
zły ( układ amfiladowy , inne utrudnienia ) - 0 %

Z punktu widzenia technologii w jakiej wzniesiono budynek wyróżniono trzy poziomy :

- najbardziej ceniona technologia - tradycyjna - 10 %

- mniej ceniona technologia - mieszana - 5 %

najmniej ceniona technologia - uprzemysłowiona - 0 %

Z uwagi na standard wykończenia wyróżniono trzy poziomy :

- standard wysoki - 20 %

standard średni - 10 %
standard niski - 0 %

Opis wybranych nieruchomości do porównań

Nieruchomość A

Lokal znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwej ulicy. Lokal usytuowany jest na II piętrze w budynku czteropiętrowym, pobudowanym z cegły. Lokal posiada balkon oraz funkcjonalny rozkład pomieszczeń . W pokojach są parkiety , poza tym wykończenie jest standardowe . Cena uzyskana za 1 m² powierzchni - 1400 zł ( cena uwzględnia rosnący trend czasowy ).

Nieruchomość B

Lokal usytuowany jest przy ruchliwej ulicy . Sąsiedztwo ocenia się jako zadawalające . Lokal usytuowany jest na I piętrze w budynku czteropiętrowym, pobudowanym z wielkiej płyty. Lokal posiada balkon oraz funkcjonalny rozkład pomieszczeń . Lokal jest po remoncie , ułożono nowe terakoty i glazury w kuchni i łazience, wymieniono okna, odnowiono parkiet w pokojach. Cena uzyskana za 1 m² powierzchni - 1300 zł ( cena uwzględnia rosnący trend czasowy ).

Nieruchomość C

Lokal znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwej ulicy. Lokal usytuowany jest na I piętrze w budynku czteropiętrowym, pobudowany z cegły. Lokal nie posiada balkonu , a jeden pokój znajduje się w amfiladzie. Lokal wykończony jest w standardzie. Cena uzyskana za 1 m² powierzchni -1270 zł ( cena uwzględnia rosnący trend czasowy ).

Zestawienie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi .

L.p.	Wyróżnione cechy	Udział cechy w Δ C	Lokal wyceniany	Lokal A	Lokal B	Lokal C
1.	Lokalizacja	30 %	Dobra	Dobra	Dobra	Bardzo dobra
2.	Sąsiedztwo	20 %	Dobre	Dobre	Zadawalające	Dobre
3.	Piętro	10 %	Najlepsze	Średnie	Najlepsze	Najlepsze
4.	Funkcjonalność	10 %	Dobra	Dobra	Dobra	Zła
5.	Technologia	10 %	Tradycyjna	Tradycyjna	Uprzemysłowiona	Tradycyjna
6.	Standard	20 %	Średni	Średni	Wysoki	Średni

L.p.	Wyróżnione cechy	Udział cechy w Δ C	Zakres kwotowy w zł	Poprawki w zł
L.p.	Wyróżnione cechy	Udział cechy w Δ C	Zakres kwotowy w zł		Lokal A	Lokal B	Lokal C
1.	Lokalizacja	30 %
2.	Sąsiedztwo	20 %
3.	Piętro	10 %
4.	Funkcjonalność	10 %
5.	Technologia	10 %
6.	Standard	20 %
Suma poprawek		100 %

Wartość rynkową ustalono korygując ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące je od nieruchomości szacowanej .

1400 zł / m² ( + , - ) ............................................... = ............................zł / m²

1300 zł / m² ( + , - ) ............................................... = ............................zł / m²

1270 zł / m² ( + , - ) ............................................... = ............................zł / m²

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości

Z uwagi na to, iż liczba różniących cech była niewielka , suma poprawek stosunkowo mała, wartość rynkową wycenianej nieruchomości obliczono jako średnią arytmetyczną :

WR ( m² ) = ( ........... zł / m² + .......... zł / m² + ........... zł / m² ) : 3 = ............. zł / m²

Powierzchnia wycenianego lokalu wynosi 45,74 m² , a zatem wartość rynkowa szacowanej nieruchomości wynosi :

WRN = Pu x WR ( m² ) = ....................zł

Zad. Nr 6 / Przykład dla metody porównywania parami ( ekstrapolacja )

Wyceniono nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 260 m2. Po przyjęciu charakterystyki rynku lokalnego na podstawie 16 transakcji okazało się, że dom pod względem otoczenia (sąsiedztwo parku) posiada ocenę wykraczającą na plus w porównaniu ze wszystkimi domami sprzedanymi w okresie badania cen, natomiast pod względem stanu technicznego mierzonego stopniem zużycia technicznego - na minus. Na podstawie analizy cen transakcyjnych ustalono cechy rynkowe i ich wagi. W wyniku analizy rynku ustalono, iż ceny transakcyjne w okresie analizy wykazywały stały trend czasowy, a zatem do wyliczeń przyjęto ceny transakcyjne z aktów notarialnych .

Cechy rynkowe i ich wagi

Lp.	Nazwa cechy	Udział w całości (waga cechy) [%]
1	Położenie	30
2	Stan techniczny	20
3	Kształt architektoniczny	15
4	Otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska	15
5	Wielkość, kształt i urządzenie działki	10
6	Bezpieczeństwo zamieszkania	10
-	Suma	100

Na podstawie rynku lokalnego ustalono, że wśród 16 transakcji cena minimalna wynosi: 2653 zł/m2, zaś cena maksymalna 3988 zł/m2 . Ceny dotyczą 1 m2 powierzchni użytkowej domów i zawierają ceny prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Dla wytypowanych cech rynkowych określono podane niżej stany:

Położenie:

dobre,
przeciętne,
słabe;

stan techniczny domów:

od 10% do 40% zużycia technicznego;

kształt architektoniczny;

nowoczesny,
przeciętny;

otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska:

dobre,
przeciętne,
słabe;

wielkość, kształt i urządzenie działki:

dobre,
przeciętne;

bezpieczeństwo zamieszkania:

z ochroną,
bez ochrony.

Zestawienie nieruchomości wycenianej i ich nieruchomości przyjętych do porównań wraz z ich ocenami

Lp.	Cechy rynkowe	Nieruchomość wyceniana X	Nieruchomość A	Nieruchomość B	Nieruchomość C	Nieruchomość D
1	Położenie	Dobre	Dobre	Dobre	Dobre	dobre
2	Stan techniczny zużycia budynku (w % zużycia)	50%	10%	20%	20%	20%
3	Kształt architektoniczny	Przeciętny	Nowoczesny	Nowoczesny	Nowoczesny	przeciętny
4	Otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska	Najlepsze	Przeciętne	Dobre	Przeciętne	słabe
5	Wielkość, kształt i urządzenie działki	Dobre	Przeciętne	Dobre	Dobre	przeciętne
6	Bezpieczeństwo zamieszkania	Z ochroną	Bez ochrony	Z ochroną	Bez ochrony	Z ochroną

ΔC = C max - C min. = ............... zł/m² - ............ zł/m² = ........... zł/m²

Na potrzeby wyceny metodą porównywania parami wytypowano cztery nieruchomości :

o cenie 3400 zł/m²
o cenie 3820 zł/m²
o cenie 3640 zł/ m²
o cenie 3830 zł/m²

Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

L.P.	Cechy rynkowe	Udział w całości (waga cechy) [%]	Zakres kwotowy [ zł/m2 ]	Poprawki w [zł/m2 ] A	Poprawki w [zł/m2 ] B	Popraw. w [zł/m2] C	Popraw. w [zł/m2] D
1.	Położenie	30
2	Stan techniczny w % zużycie techniczne	20
3	Koszty architektoniczne	15
4	Otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska	15
5	Wielkość , kształt i urządzenie działki	10
6	Bezpieczeństwo zamieszkania	10
	Suma	100

Wartość Xa wynosi : 3400 zł/m2 ( + , - ) ..................... =

Wartość Xb wynosi : 3820 zł/m2 ( + , - ) ..................... =

Wartość Xc wynosi : 3640 zł/m2 ( + , - ) ..................... =

Wartość Xd wynosi : 3830 zł/m2 ( + , - ) ..................... =

Wartość rynkowa odniesiona do m² wynosi = / Xa + Xb + Xc + Xd / : 4 = ...........

WRN = cena jednostkowa x ilość jednostek = ............

Zadanie nr 7

Metoda korygowanej ceny średniej ( interpolacja )

Analizując rynek lokalny mieszkań dwupokojowych na potrzeby wyceny określono próbę reprezentatywną w której uwzględniono rosnąc trend czasowy:

Cmin. = 1219 zł/m²

Cmax = 2400 zł/m²

Cśr = 1573 zł/m²,

a także stany poszczególnych cech rynkowych :

- położenie i sąsiedztwo : przeciętne , dobre, bardzo dobre;

- stan techniczny budynku : od 50% zużycia ( dom do remontu ) do 0% zużycia ( budynek nowy );

standard i funkcjonalność lokalu : przeciętny, dobry, wysoki ;
piętro : najmniej cenione wśród nabywców ( III) , najbardziej cenione ( I ).

Rzeczoznawca określił, iż wyceniany lokal mieszkalny o pow. 44,2 m2 posiada:

położenie i sąsiedztwo - bardzo dobre
stan techniczny budynku - budynek zużyty jest w 25 %
standard i funkcjonalność lokalu - dobry
lokal położony jest na I piętrze

Obliczenie zakresu sumy współczynników korygujących :

Gd ( dolny ) = Cmin / Cśr.= ...............

Gg ( górny ) = Cmax / Cśr. = .............

Ustalenie współczynników korygujących dla szacowanego lokalu w przedziale

[ Cmin. , Cmax ]

L.P.	Rodzaj współczynników	Waga cech [ % ]	Zakres współczynników korygujących	Wartość współczynników
1.	Położenie i sąsiedztwo	25
2.	Stan techniczny budynku	25
3.	Standard i funkcjonalność lokalu	35
4.	Piętro	15
Suma		100

Wartość 1m2 wycenianego lokalu obliczamy ze wzoru W1m2 = Cśr * Σ ui

WR1m2 = ........................

WRL = WR1m2 * Pu = ........................

Zad. Nr 8 / Przykład wyceny metodą korygowania ceny średniej ( ekstrapolacja )

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona nr ewid. 123/1 o pow. 1000 m² przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Na podstawie analizy rynku lokalnego, po aktualizacji cen rynkowych wybrano 25 wiarygodnych transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych i przyjęto na potrzeby szacowania cechy rynkowe i ich stany:

położenie (lokalizacja) - dobre, przeciętne, słabe;
otoczenie i sąsiedztwo - bardzo dobre, dobre, przeciętne, słabe;
kształt i wielkość działki - bardzo dobre, dobre, słabe;
szczegółowe uwarunkowania zabudowy - korzystne, przeciętne, słabe;
komunikacja - bardzo dobra, dobra.

Cmin = 52,00 zł /m2

Cmax = 75,00 zł/m2

Cśr = 65,00 zł/m2

Ocena nieruchomości porównawczych Cmin , Cmax

	Cechy rynkowe	Charakterystyka
L.p.		C min	C max
1	Położenie	Słabe	Dobre
2	Otoczenie i sąsiedztwo	Słabe	Bardzo dobre
3	Kształt i wielkość działki	Słabe	Bardzo dobre
4	Szczegółowe uwarunkowania zabudowy	Słabe	Korzystne
5	Komunikacja	Dobra	Bardzo dobre

Charakterystyka szacowanej nieruchomości X

L.p.	Cechy rynkowe	Charakterystyka
1	Położenie	Bardzo dobre
2	Otoczenie i sąsiedztwo	Bardzo dobre
3	Kształt i wielkość działki	Bardzo dobre
4	Szczegółowe uwarunkowania zabudowy	Przeciętna
5	Komunikacja	Bardzo dobre

Obliczenie sumy współczynników korygujących

L.P.	Rodzaj współczynnika	Udział cechy w ΔC ( waga cechy ) [ % ]	Zakres współczynników korygujących [ Cmin / Cśr * waga cechy - Cmax / Cśr * waga cechy ]	Wartość współczynników
1.	Położenie	40
2.	Otoczenie i sąsiedztwo	20
3.	Kształt i wielkość działki	10
4.	Szczegółowe uwarunkowania zabudowy	15
5.	Komunikacja	15
	Suma	100

Wartość rynkowa odniesiona do 1m² wynosi = suma współczynników * Cśr

Wn = cena jednostkowa x ilość jednostek = .............

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
9216
9216
9216
9216
9216
9216
9216
9216
9216
9216
1 etyka 2012 stacjid 9216 pptx

więcej podobnych podstron