STR9 BMP

FINANSE

23

tach wiele odpychających osiedli zmieniło się w przyjazne mini-miasteczka. Oprócz modernizacji istniejących bloków dobudowano nowe budynki, place zabaw, posadzono sporo zieleni.

Sojusz namawia na wykorzystanie aktualnej, korzystnej dla inwestorów sytuacji na rynku, kiedy notowania cen robót i materiałów budowlanych sięgają niespotykanie niskich pułapów, i na szybkie podejmowanie decyzji

0    rozpoczęciu robót termomodernizacyjnych.

Dla potencjalnych inwestorów ma także pomysł na finansowanie takich przedsięwzięć. Chodzi o rozbudowę danego obiektu o jedną czy nawet dwie kondygnacje, a stan techniczny wielu budynków, w których konieczne jest przeprowadzenie modernizacji, pozwala na to. W ten sposób powstaną nowe lokale, które można sprzedać na wolnym rynku, a uzyskane środki przeznaczyć na pokrycie kosztów tej inwestycji.

Rozwijając tę koncepcję, w marcu 2000 roku opracowano pierwszy w Polsce projekt dla budynku mieszkalnego przy ul. Dąbrowskiego w Warszawie, który nie był remontowany od ponad 45 lat. Charakteryzował się on następującymi parametrami: długość: 33 m, szerokość: 10,50 m, powierzchnia zabudowy: 340 m²

1    liczba klatek: 2. Rozbudowa miała polegać na nadbudowie dwóch pięter, w wyniku której powstałoby łącznie ok. 550 m² powierzchni. Zakładano wykonanie na niej 2-poziomowych mieszkań';, y

0    wysokim standardzie.

Zakres modernizacji

obejmował oprócz nadbudowy budynku także wymianę wszystkich , okien, docieple- \ę me zewnętrz- f ne, wymianę wszystkich instalacji, remont klatek schodowych oraz zakup i montaż dwóch zewnętrznych wind osobowych (ich instalacja stawała się wymogiem Prawa budowlanego, ponieważ w wyniku modernizacji miał powstać 5-kondygnacyjny obiekt).

Do oszacowania opłacalności modernizacji budynku

1    jego nadbudowy przyjęto założenia, które w konfrontacji z dzisiejszymi warunkami rynkowymi mogą wydawać się zbyt optymistycznymi. Wówczas za realną przyjęto cenę sprzedaży nowych mieszkań w tym budynku w wysokości 4 tys. zt/m², a średni koszt nadbudowy 1 m² powierzchni mieszkalnej o wysokim standardzie - na poziomie 1,5-1,9 tys. zł.

Koszt całości robót budowlanych oszacowano na 2,4 min zł, natomiast ze sprzedaży nowych mieszkań miało wpłynąć 2,2 min zł. Dodatkowo była szansa na istotne obniżenie kosztów wykonania modernizacji budynku z tego powodu, że wielu producentów zgodziło się dostarczyć materiały ze znaczącymi rabatami. Traktowali oni ten pierwszy w kraju projekt w kategoriach promocji. Zatem właściciel budynku - spółdzielnia mieszkaniowa - mógł nie tylko zbilansować koszty modernizacji przychodami ze sprzedaży nowych lokali, co zakłada ta koncepcja, lecz nawet zarobić na tej inwestycji.

Paradoksalna porażka

Mimo oczywistych korzyści dla lokatorów, którzy, nie wkładając w inwestycję żadnych pieniędzy, mogli otrzymać do dyspozycji docieploną kamienicę po kapitalnym remoncie i z nowymi udogodnieniami (np. windami), do realizacji projektu nie doszło. Przy sprzyjającym stanowisku spółdzielni mieszkaniowej nastąpił bunt części lokatorów, których nie przekonywały ani zapowiadane comiesięczne oszczędności z tytułu opłat za ogrzewanie, ani spodziewany wzrost wartości ich mieszkań o ok. 20%. Ich jedynym kontrargumentem były obawy o niedogodności związane z prowadzeniem robót budowlanych.

Autor projektu rozbudowy budynku połączonej z ter-momodernizacją, warszawski architekt Marcin Kowalski , jest przekonany o tym, ze ta

K /    ' J........... nieudana próba wy-

s/T    $-r nika z trudności, na

jakie narażona jest ^    j każda nowość.

^IOŃA^LjLi<Ł Już po pierw-

KĆALZI&--' M ^{szej inwest}V-ej'tego typu

musi nastąpić (przełom, ponie-> waz do lokatorów przemówią fakty: realizacja koncep-. cji jest realna, ludzie mieszkają w nowoczesnych budynkach i przy tym płacą mniej za ogrzewanie.

Pomysł „nadbudowa za termomodernizację" oczywiście me rozwiąże problemów wszystkich polskich miast. Podobne przedsięwzięcia mogą się przyjąć raczej tylko w dużych aglomeracjach, gdzie, z jednej strony, istnieje większy popyt na nowe mieszkania, z drugiej zaś - są wysokie ceny gruntów i uzbrojenia terenu. Jednak główną zaletą koncepcji jest przede wszystkim to, ze spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty czy gminy me muszą angażować w inwestycje realizowane w tym układzie własnych pieniędzy.    ■