SNC00205

w

1.    Określenie irybu postępowania poprzedzającego ustalenie dodatkowej opłaty rocznej - pomimo nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. (Dz U. Nr 6. poz. 70). polegającej na odesłaniu do terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, „o których mowa w art. 62*’ — pozostaje niedoskonałe i może wzbudzać wątpliwości. Art. 62 rozróżnia termin ..pierwotny" ustalany w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 62 ust. Iloraz termin ..przedłużony" (art. 62 ust. 4). Termin ..przedłużony" ma być określany na wniosek użytkownika wieczystego. We wniosku użytkownik powinien wskazać niezależne od niego okoliczności, które uniemożliwiły mu dotrzymanie pierwotnego terminu, tj. określonego w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego. Natomiast ..termin dodatkowy" — co wynika z literalnego brzmienia ust. I art. 63 - mógłby być określany przez właściwy organ z urzędu w razie niedotrzymania terminów: „pierwotnego" i „przedłużonego". Nie jest oczywiste, czy niedotrzymanie terminu „pierwotnego" i brak wniosku użytkownika o wyznaczenie terminu „przedłużonego" może uzasadniać ustalenie „terminu dodatkowego".

2.    Niestety, z przepisu nie wynika, w jakiej formie może być dokonywane przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości. Ustawodawca, tworząc tę regulację, nic uwzględnił konsekwentnego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (patrz uwagi do art. 61), zgodnie z którym przedłużenie terminu zabudowy może nastąpić jedynie w formie aktu notarialnego, albowiem w tej formie zawarta była umowa pierwotna, określająca termin zabudowy nieruchomości. W umowie pierwotnej określany jest tylko jeden termin. Może to być termin rozpoczęcia lub zakończenia zabudowy. Natomiast zgodnie z ust. I omawianego przepisu. ..termin dodatkowy" mógłby zostać wyznaczony „w razie niedotrzymania terminów, o których mowa w art. 62", co sugerowałoby konieczność niedotrzymania przez użytkownika wieczystego „terminu przedłużonego" ustalonego w trybie art. 61 ust. 4. „Termin dodatkowy" zatem byłby już trzecim terminem, po „pierwotnym" i „przedłużonym". Oczywiście, każda zmiana terminu wymagałaby zmiany umowy / zachowaniem formy aktu notarialnego. To oczywisty nonsens, wskazujący na problemy, jakie musi pokonywać legislator, konstruując regulacje prawne z pogranicza prawa cywilnego i administracyjnego.

X Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierw s/ą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały czas użytkowania wieczy stego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku. z góry na dany rok. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych uzależniona jest od określonego w umowie celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i może wynosić od OJ*', do 3% ceny nieruchomości gruntowej, określonej Z art 67. W razie niedotrzymania przez użytkownika terminu zagospodarowania BTwrhnmnan, właściwy organ może. w drodze decyzji, ustalić dodatkową opłatę wcaą w wysokości 10% wartości nieruchomości gruntowej, ustalonej dla określenia opłaty rocznej za pierwszy rok użytkowania wieczystego, bez uwzgftęd-

Spcaobi

Alt. 64

niema zatem ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości w c/asie wykonywania prawa użytkowania wieczystego. W przypadku uzyskania waloru ostateczności przez decyzję ustalającą dodatkową opłatę roczną, użytkownik wieczysty byłby zobowiązany do ponoszenia w tym samym terminie opłaty rocznej i opłaty dodatkowej, które w sumie mogłyby wynosić od 10.3% do 13% ceny nieruchomości. Opłata dodatkowa w razie bezczynności użytkownika wieczystego w następnym roku powinna wzrosnąć o kolejne 10%. a żalem byłby on już zobowią-nny do zapłaty właścicielowi gruntu opłaty w łącznej wysokości od 20.3% do 23% ceny grunlu. Trzeba przyznać, że powstanie takiej sytuacji jest bardziej hipotetyczne niż realne, toteż jedynym walorem wprowadzonej regulacji jest jej dyscyplinujący (dla użytkownika wieczystego) charakter.

4. Decyzja o wymierzeniu dodatkowej opłaty z tytułu niezabudowania działki w ustalonym terminie ma charakter uznaniowy, a zatem nie może być uzasadniona tylko stwierdzonym faktem niedotrzymania terminu zabudowy. Powinna być poprzedzona ustaleniem winy użytkownika wieczystego oraz zawierać ustosunkowanie się do jego wyjaśnień. W sprawie rozpatrywanej przez Naczelny Sąd Administracyjny właściwy organ w ogóle nie rozpatrzył wniosku użytkownika o przedłużenie terminu zabudowy i wymierzył opłatę dodatkową. Naczelny Sąd Administracyjny, uchylając decyzję właściwego organu oraz decyzję organu drugiej instancji utrzymującą w mocy decyzję wymierzającą dodatkową opłatę roczną, stwierdził, że pozostawienie wniosku złożonego w trybie art. 25 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (obecnie art. 62 ust. 4 u.g.n.) i orzekanie w sprawie dodatkowej opłaty rocznej uznać należy za istotne naruszenie prawa materialnego (wyrok NSA z dnia 22 marca 1993 r.. ISA 1382/92, ONSA 1993, nr 3, poz. 81).

Termin ponoszenia dodatkowych opłat rocznych

Art. 64.1. Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje / dniem I stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji.

2. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Przepis len został błędnie sformułowany. Wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych (nie dodatkowych) oraz udzielanych bonifikat i sposób zapłaty tych opłat ustala się w umowie (art. 73 ust. 5). Opłaty roczne wnosi się przez cały rok użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku. / góry aa dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego, może ustalić inny termin zapłaty, nie przekraczający danego roku kalendarzowego. Ustalenie w omawianym przepisie terminu wnoszenia opłaty rocznej dodatkowej (stanowiącej sankcję za mewywiązaiue nę użytkownika

205