71708 rozdział 5 (13)

2. Wyceno najmniejszych składników aktywów i zobowiązań według Międzynarodowych... 157

dobnym stanie, wykorzystywanych w podobny sposób itp.) W przypadku braku informacji o cenach rynkowych dopuszczalnym sposobem oszacowania wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej jest projekcja zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych.

Alternatywnym sposobem wyceny nieruchomości inwestycyjnych jest model kosztu historycznego, zgodnie z którym nieruchomości ujmowane są na dzień bilansowy według ceny nabycia (lub kosztu wytworzenia) pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. W ramach prac nad poprawkami do Międzynarodowych Standardów Rachunkowości rozważano zniesienie modelu kosztu historycznego w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych. Za powstrzymaniem się od takiego rozwiązania przeważył argument o tym, że rynki w niektórych krajach stosujących MSR nie są na tyle rozwinięte, by możliwe było odejście od kosztu historycznego i stosowanie wyceny wyłącznie w wartości godziwej. Jednak bez wątpienia model wartości godziwej jest docelowym sposobem wyceny nieruchomości inwestycyjnych.

Na przykładzie nieruchomości inwestycyjnych wyraźnie widać wpływ sposobu wyceny na wielkości ekonomiczne prezentowane w sprawozdaniu finansowym. Zilustrujemy to prostym przykładem.

Przykład 3

Jednostka nabyła nieruchomość inwestycyjną za 100 000 zł. Na dzień bilansowy wartość rynkowa nieruchomości szacowana jest na 150 000 zł.

Zgodnie z MSSF jednostka może wykazać nieruchomość w bilansie w kwocie 150 000 zł. ujmując 50 000 zł w rachunku zysków i strat jako przychód. Mamy tutaj do czynienia z zyskiem niezrealizowanym (jak się to często określa .papierowym'). Ewentualny podział wyniku finansowego, na który składają się takie pozycje, przypomina .dzielenie skóry na niedźwiedziu’. Grozi to utratą płynności i erozją kapitału własnego.

Alternatywnym rozwiązaniem MSR 40 jest wycena w koszcie historycznym. W bilansie pojawi się kwota 100 000 zł. Z punktu widzenia wyniku finansowego oznacza to odroczenie uznania ewentualnych przychodów aż do momentu zbycia nieruchomości, gdy osiągnięcie korzyła ekonomicznych staje się wysoce prawdopodobne (przy jednoczesnej zapłacie przez kontrahenta korzyści te stają się faktem). Przy takim podejściu do wyceny obraz przedstawiany w bilansie jednostki będzie odbiegał od rzeczywistości. Czytając sprawozdanie finansowe warto pamiętać, że prezentowany w nim obraz przedsiębiorstwa w części jest obiektywnym odzwierciedleniem rzeczywistości, a w części efektem przyjętych zasad rachunkowości.

2.5. Rezerwy

Podstawowym standardem regulującym zasady ujmowania i wyceny rezerw jest MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe". Rezerwa jest to zobowiązanie, którego kwota lub termin zapłaty jest niepewny. Należy podkreślić, że rezerwy są zobowiązaniami, czyli wynikającymi z przeszłych zda-