CIMG0137

mościami (g.n.), Wyjątki tc związane są z nabyciem gruntu w użytkowanie wieczyste i dotyczą następujących sytuacji:

*    wzniesienia budynku przez użytkownika wieczystego gruntu,

*    nabycia w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego.

Sytuacje te wymagają skomentowania. Z przepisów szczególnych

wynika, że budynek wzniesiony przez użytkownika wieczystego gruntu stanowi jego własność, a nie własność właściciela gruntu, którym jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Następuje zatem, na mocy tych przepisów, oddzielenie własności budynku od własności gruntu. Budynek stanowi więc w tym przypadku odrębną od

gruntu nieruchomość (nieruchomość budynkowa).

Podobna sytuacja występuje w przypadku nabycia w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego stanowiącego własność Skarbu Państwa łub jednostki samorządu terytorialnego. Przepisy szczególne stanowią, że nabycie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje wraz z jednoczesnym nabyciem na własność położonego na tym gruncie budynku. Grunt jest zatem nabywany w użytkowanie wieczyste, a położony na nim budynek jest nabywany na własność. Następuje więc i w tym przypadku oddzielenie własności budynku od własności gruntu, co powoduje, że budynek stanowi odrębną od gruntu nieruchomość (nieruchomość budynkowa).

Rozszerzone regulacje wprowadziła ustawa o własności lokali, która weszła w życie z dniem 1.01.1995 r., uchylając art. 136 kodeksu cywilnego, który dawał możliwość wyodrębnienia i sprzedaży lokali. Ustawa o własności lokali dała możliwość wyodrębniania zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu w budynkach będących własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, innych osób prawnych i osób fizycznych. Wyodrębnianie lokali może się odbywać na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego, orzeczenia sądu, jednostronnego oświadczenia woli właściciela złożonego w formie aktu notarialnego, a także przez zawarcie umowy zobowiązaniowej do przeniesienia własności lokalu po wybudowaniu budynku. Umowę zobowiązaniową wpisuje się do działu III Księgi Wieczystej,

Ze względu na to, że wyodrębnienie lokali dotyczy również własności prywatnej, w przypadku ich sprzedaży będą występowały różne stany prawne. W budynkach, które zostały wzniesione na gruntach pozostających w użytkowaniu wieczystym, przy sprzedaży lokali przenoszony jest na rzecz ich nabywców udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu. Udział ten wylicza się jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi znajdującymi się w całym budynku.

Natomiast w budynkach wzniesionych na gruntach będących przedmiotem własności, lokale sprzedawane będą wraz z przenoszeniem na ich nabywców prawa współwłasności gruntów.

Zarówno w pierwszym, jak i w drugim przypadku części wspólne budynku (nie będące samodzielnymi lokalami ani pomieszczeniami do nich przynależnymi) oraz działka gruntu, na której jest wniesiony budynek, tworzą nieruchomość wspólną stanowiącą współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Reasumując, należy stwierdzić, źe nieruchomościami są grunty, wraz ze wszystkimi rzeczami (częściami składowymi) trwale związanymi z gruntem. W szczególnych jednak przypadkach (omówionych powyżej) odrębną nieruchomość może stanowić budynek, a także lokal wyodrębniony w budynku wielolokalowym. Wobec powyższego, obok nieruchomości gruntowych występują także nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe.

5.2.5. Formy władania nieruchomościami

W gospodarce nieruchomościami występują różne formy władania nieruchomościami, w szczególności:

•    własność,

•    użytkowanie wieczyste,

•    użytkowanie,

•    dzierżawa,

•    najem,

43