Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
RC Nr kodu zdającego & & & & & & & &
Ministerstwo Sprawiedliwości
Departament Nadzoru nad Aplikacjami Prawniczymi
TRZECI DZIEC

EGZAMINU RADCOWSKIEGO
1 LIPCA 2010 R.
CZ
ŚĆ TRZECIA EGZAMINU
zadanie z zakresu prawa cywilnego
Pouczenie:
1. Zadanie oznacza się indywidualnym kodem. Zdający umieszcza numer kodu na pierw-
szej stronie zadania i na każdej stronie pracy zawierającej rozwiązanie zadania.
2. Nie jest dopuszczalne w żadnym miejscu zadania i pracy zawierającej rozwiązanie
zadania wpisanie imienia i nazwiska, ani też podpisanie się własnym imieniem i na-
zwiskiem.
3. Czas na rozwiązanie zadania wynosi 360 minut.
4. Zadanie z zakresu prawa cywilnego zawarte jest na 31 ponumerowanych stronach,
(łącznie ze stroną tytułową i informacją dla zdającego). W razie braku którejkolwiek
ze stron, należy o tym niezwłocznie zawiadomić Komisję Egzaminacyjną.
535
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Informacja dla zdającego
1. Po zapoznaniu się z aktami sprawy proszę sporządzić  jako pełnomoc-
nik powodów radca prawny Wojciech Bąk  apelację, albo w przypadku
uznania, że brak jest podstaw do jej sporządzenia, opinię prawną o braku
podstaw do sporządzenia apelacji.
2. Należy przyjąć, że:
a) opłata od pozwu została uiszczona w wymaganej wysokości 22 750 zł,
b) we wszystkich protokołach i dokumentach znajdują się prawidłowe
podpisy i niezbędne dane osób (np. nr PESEL),
c) strona pozwana była należycie reprezentowana,
d) umowa z dnia 21 stycznia 2006 r. została ważnie zawarta.
3. Sporządzając apelację lub opinię, należy ją podpisać imieniem i nazwi-
skiem uprawnionej osoby.
4. W przypadku sporządzenia apelacji należy przyjąć, że Sądem II Instan-
cji jest Sąd Apelacyjny w Poznaniu, Wydział I Cywilny, ul. Trójpole 21,
61-693 Poznań.
5. Data pracy powinna wynikać z przedstawionego stanu faktycznego.
6. W przypadku uznania, że należy wnieść apelację, nie jest konieczne omó-
wienie sposobu wniesienia i wysokości opłaty od apelacji.
7. Zadanie  opracowane na potrzeby egzaminu akta, zostało wydrukowane
dwustronnie.
536
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu
Wydział I Cywilny
ul. Marcinkowskiego 32, 60-967 Poznań
(prezentata:
Sąd Okręgowy w Poznaniu
Wpływ: 31 marzec 2008 r.)
Poznań, 31 marca 2008 r.
POZEW O ZAPA
AT

Powodowie: Stefan Kot i Alicja Kot, zam. Poznań, ul. Cicha 5, kod 60-972
Pozwany:  MAXBUD spółka z o.o., Poznań, ul. Przemysłowa 30, kod 60-978
Powodowie wnoszą o:
1) zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kwoty 435 000 zł z ustawowymi odset-
kami od dnia 21 stycznia 2006 r. oraz kosztami procesu,
2) rozpoznanie sprawy także w razie ich nieobecności,
3) przeprowadzenie dowodów dołączonych do pozwu.
Uzasadnienie
W dniu 21 stycznia 2006 r. powodowie  jako małżonkowie działający w ramach wspólno-
ści majątkowej małżeńskiej  zawarli w formie pisemnej ze stroną pozwaną przedwstępną
umowę sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz miejsca
postojowego w garażu podziemnym.
Dowód: przedwstępna umowa sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu
mieszkalnego z dnia 21 stycznia 2006 r.
W umowie tej zostało zapisane, że strona pozwana zobowiązuje się zawrzeć z powodami
właściwą umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego oznaczonego symbolem M4-t2 o po-
wierzchni łącznej 67,40 m2, położonego na II piętrze budynku A, klatka A-l, składającego
się z: pokoju dziennego o powierzchni 21,26 m2, pokoju o powierzchni 14,31 m2, pokoju
o powierzchni 9,28 m2, kuchni o powierzchni 9,70 m2, korytarza o powierzchni 7,35 m2
oraz łazienki o powierzchni 5,50 m2. Budynek, w którym miał być usytuowany lokal,
miał zostać wybudowany na działce gruntu wydzielonej przez stronę pozwaną z działki
nr 23/7, obręb 35 Wilda. Z tego tytułu strony uzgodniły, że na poczet wykonania przed-
miotowej umowy powodowie zapłacą kwotę 250 000 zł brutto. Przy zawarciu umowy
powodowie wpłacili kwotę 50 000 zł, w tym kwotę 10.000 zł tytułem zadatku, co zostało
potwierdzone w umowie. Dalszą kwotę 180.000 zł powodowie byli obowiązani wpłacić
do dnia 21 marca 2006 r., w którym to czasie mieli uzyskać kredyt mieszkaniowy. Powo-
dowie taki kredyt uzyskali i w dniu 21 marca 2006 r. została przekazana na rachunek
bankowy pozwanego kwota 180 000 zł. Brakująca kwota 20.000 zł miała zostać zapłacona
przy zawarciu umowy ostatecznej w dniu 30 kwietnia 2007 r.
W tej samej umowie przedwstępnej z dnia 21 stycznia 2006 r. strona pozwana zobowią-
zała się do zawarcia umowy przenoszącej obok własności lokalu mieszkalnego, prawo
do korzystania z miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym  również do dnia
30 kwietnia 2007 r. Z tego tytułu powodowie zobowiązali się do uiszczenia kwoty 30 000 zł
brutto, w terminie do dnia 25 lipca 2006 r. Powodowie uiścili wszystkie należności zgod-
nie z harmonogramem wpłat ustalonym przez Strony.
537
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Dowód: potwierdzenia wykonania przelewów: z dnia 21 stycznia 2006 r.  50 000 zł,
z dnia 21 marca 2006 r.  180 000 zł, 25 lipca 2006 r.  30 000 zł.
W związku z brakiem przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego, powodo-
wie wstrzymali się z zapłatą ostatniej z wymagalnych rat, do czasu wykonania przez stro-
nę pozwaną ciążącego na niej obowiązku.
Na poczet realizacji zobowiązań wynikających z zawartej przedwstępnej umowy z dnia
21 stycznia 2006 r. powodowie zawarli umowę kredytu hipotecznego. Z tytułu zawarcia
tej umowy powodowie ponieśli następujące wydatki:
 prowizję w kwocie 2000 zł,
 koszty związane z obsługą spłaty kredytu hipotecznego  8000 zł.
Dowód: pismo banku PKO BP z dnia 3 grudnia 2007 r.
Pierwszą ratę powodowie wpłacili, dysponując pieniędzmi ze sprzedaży własnej nie-
ruchomości. Skorzystali z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych, składając
oświadczenie w Urzędzie Skarbowym w trybie art. 21 ust. 1 pkt 32 Ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości
zamierzają przeznaczyć na zakup lub remont lokalu mieszkalnego. Ponieważ ostatecznie
do zakupu mieszkania nie doszło, jest rzeczą oczywistą, wynikającą z ustawy  zatem
niewymagającą dowodu  że ulgę tę utracili.
Z powyższego wynika, że powodowie wywiązali się z przyjętych zobowiązań umownych
na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 21 stycznia 2006 r. W związku z powyższym
strona pozwana powinna wywiązać się ze swoich obowiązków i zawrzeć z powodami
umowę przyrzeczoną do dnia 30 kwietnia 2007 r. W związku z brakiem zawarcia właś-
ciwej umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, powodowie zwrócili się
do strony pozwanej o pokrycie kosztów związanych z obsługą kredytu hipotecznego, po-
wstałych z powodu niedochowania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, z przyczyn
dotyczących strony pozwanej.
W piśmie z dnia 13 września 2007 r. strona pozwana poinformowała powodów, że istot-
nie nastąpiło przesunięcie terminu oddania budynku oraz że nie jest możliwe pokrycie
dodatkowych kosztów związanych z koniecznością obsługi kredytu hipotecznego ponad
ustalone wcześniej terminy. Nadto wyjaśniła przyczyny przesunięcia terminów oddania
budynku do użytku, powołując się na wzrost kosztów budowy i niesolidność głównego
wykonawcy robót.
Dowód: pismo strony pozwanej z dnia 13 września 2007 r.
W piśmie tym strona pozwana podała także nowy termin oddania budynku, tj. 31 grud-
nia 2007 r. W dniu 15 listopada 2007 r. zaoferowano powodom odbiór lokalu w stanie
surowym do indywidualnego wykończenia. Jednakże zawarcie umowy ostatecznej nie
mogło nastąpić, z powodu braku decyzji zezwalającej na użytkowanie przedmiotowego
budynku.
Pomimo wykonania przez powodów czynności, do których byli zobowiązani na podstawie
umowy z dnia 21 stycznia 2006 r., do dnia wniesienia pozwu nie została zawarta umowa
przyrzeczona. Powodowie czynili wielokrotne starania zmierzające do zawarcia właściwej
umowy przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego, jednak w odpowiedzi stro-
na pozwana jedynie zapewniała o rychłym spełnieniu swojego zobowiązania względem
powodów, nie czyniąc faktycznie nic w celu sfinalizowania przedmiotowej transakcji.
Z uwagi na treść art. 390 ż 3 Kodeksu cywilnego, przewidującego roczny termin prze-
dawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, liczony od momentu, w którym umowa
przyrzeczona miała być zawarta, powodowie nie mogą dłużej czekać na wykonanie przez
538
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
stronę pozwaną obowiązków z przedwstępnej umowy. Działania strony pozwanej zmie-
rzają bowiem w oczywisty sposób do przedłużenia postępowania, aż do czasu przedaw-
nienia roszczeń przysługujących powodom. Niewątpliwe jest, że w wyniku uchylania się
przez stronę pozwaną od zawarcia umowy przyrzeczonej powodowie ponieśli szkodę,
ponieważ liczyli na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Powodowie dochodzą niniejszym pozwem zapłaty przez stronę pozwaną na ich rzecz
kwoty będącej równowartością poniesionej przez powodów szkody, obejmującej swym
zakresem:
 uiszczoną zaliczkowo cenę zakupu mieszkania (230 000 zł);
 zapłaconą cenę zakupu prawa korzystania z miejsca postojowego w garażu wielosta-
nowiskowym (30 000 zł);
 różnicę w cenach nieruchomości właściwą na dzień wyznaczony do zawarcia umowy
przyrzeczonej, tj. 30 kwietnia 2007 r., a ceną aktualną takiego samego mieszkania, któ-
re powodowie by uzyskali, gdyby nie zawinione działanie strony pozwanej (kwota
150.000 zł);
 koszty kredytu, których poniesienie przez powodów było niezbędne celem zrealizo-
wania obowiązków umownych (10 000 zł);
 utraconą ulgę w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości (15 000 zł).
Strony w przedwstępnej umowie ustaliły cenę zakupu lokalu mieszkalnego na kwotę
250 000 zł brutto oraz cenę zakupu prawa korzystania z miejsca postojowego w garażu
wielostanowiskowym na kwotę 30 000 zł brutto. Była to cena ustalona na dzień 30 kwietnia
2007 r.
Powodowie do dnia dzisiejszego wpłacili na rzecz strony pozwanej kwotę 230 000 zł brut-
to tytułem zapłaty zaliczkowej za lokal mieszkalny oraz 30 000 zł brutto za miejsce posto-
jowe w garażu wielostanowiskowym. Na chwilę obecną znajdujący się w ofercie strony
pozwanej lokal mieszkalny o porównywalnym standardzie, metrażu oraz lokalizacji,
wraz z przynależnym garażem wielostanowiskowym, kosztuje 400 000 zł. Jego cena jest
zatem wyższa od umówionej ceny o 150 000 zł.
Strona pozwana to profesjonalista, zajmujący się w ramach prowadzonej działalności go-
spodarczej budowaniem i sprzedażą nieruchomości mieszkaniowych. Zawierając umowę
przedwstępną strony określiły dokładnie cenę, za jaką zostanie przeniesione na powo-
dów prawo własności lokalu mieszkalnego oraz prawo korzystania z miejsca postojowego
w garażu wielostanowiskowym, jak również został określony lokal mieszkalny w sposób
pozwalający na jego identyfikację. Powodom, w ramach odszkodowania za uchylanie się
od zawarcia umowy przyrzeczonej, należy się nie tylko zwrot uiszczonej ceny zakupu,
ale również wyrównanie różnicy pomiędzy cenami z dnia zawarcia przedwstępnej umo-
wy, a cenami aktualnymi. W ramach ujemnego interesu umownego, mieści się bowiem
nie tylko pojęcie rzeczywistej szkody (damnum emergens), ale również utraconych korzyści
(lucrum cessans). Do hipotezy przepisu art. 390 Kodeksu cywilnego znajduje zastosowanie
ogólna zasada z art. 361 ż 2 Kodeksu cywilnego. Różnicę w cenie należy uznać właśnie za
utracone korzyści, które ponieśli powodowie. W przedwstępnej umowie z dnia 21 stycz-
nia 2006 r. nie ma żadnych zastrzeżeń przeciwnych, znoszących zastosowanie regulacji
Kodeksu cywilnego.
W związku z odmową realizacji umowy ostatecznej przez stronę pozwaną i brakiem ta-
kiej możliwości, powodowie na wszelki wypadek oświadczają, że rezygnują z zawarcia
umowy ostatecznej i żądają zwrotu tego, co zapłacili stronie pozwanej oraz wyrównania
całej szkody.
Stefan Kot Alicja Kot
(podpis) (podpis)
539
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Załączniki:
 przedwstępna umowa sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalne-
go z dnia 21 stycznia 2006 r.,
 dowody przelewów: na kwotę 50 000 zł z dnia 21 stycznia 2006 r., na kwotę 180 000 zł
z dnia 21 marca 2006 r., na kwotę 30 000 zł z dnia 25 lipca 2006 r.,
 pismo PKO BP z dnia 3 grudnia 2007 r.,
 pismo strony pozwanej do powodów z dnia 13 września 2007 r.,
 pismo powodów do strony pozwanej z dnia 26 lutego 2008 r.
540
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Dnia 21.01.2006 roku w biurze Spółki pod firmą  MAXBUD Sp. z o.o. przy ul. Przemy-
słowej 30 w Poznaniu stawili się:
1. Anna Bala, zamieszkała w Poznaniu, oś. Kazimierzowskie 18/205, działająca
w imieniu Spółki pod firmą:  Maxbud Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,
z siedzibą w Poznaniu, wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem
0000238067, jako jej pełnomocnik, na podstawie pełnomocnictwa z dnia 9 stycznia
2006 roku sporządzonego przed notariuszem Joanną Walczyk w Kancelarii Notarialnej
w Poznaniu, Rep. A nr 161/2006. Podaje numer NIP reprezentowanej przez siebie Spół-
ki: 679-285-11-58  zwanej dalej Sprzedającym.
2. Stefan Kot, zamieszkały Poznań ul. Cicha 5, legitymujący się dowodem osobistym serii
DD 9748686;
3. Alicja Kot, zamieszkała Poznań, ul. Cicha 5, legitymująca się dowodem osobistym serii
ABM 193282  zwani dalej Kupującymi.
PRZEDWST
PNA UMOWA SPRZEDAŻY
I USTANOWIENIA ODR
BNEJ WA
ASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO
I. Anna Bala, działająca w imieniu Sprzedającego, oświadcza, że reprezentowana przez
nią Spółka jest właścicielem nieruchomości położonej w Poznaniu, jedn. ewid. Wilda,
w obrębie nr 35, utworzonej z działek nr 23/7 obszaru 14.618 m2 i 25/3 obszaru 1.956 m2,
objętej księgą wieczystą KRI P/00248579/4, a którą nabyła na podstawie umowy sprze-
daży z dnia 18 paz
dziernika 2005 roku, Rep. A nr 8568/2005. Stan prawny wyżej opi-
sanej nieruchomości nie uległ zmianie i jest ona wolna od wszelkich obciążeń z tytułu
praw i roszczeń osób trzecich i nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub
ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądz
przywrócenia posiadania. Nad-
to oświadcza, że zgodnie z umową Spółki nie wymaga uchwały Wspólników i należy
do wyłącznej kompetencji Zarządu Spółki:
1) nabycie i zbycie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału
w nieruchomości,
2) rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwu-
krotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego, wynoszącego 1.000.000 zł.
Anna Bala okazuje decyzję  pozwolenie na budowę nr 1565/3A/01 Prezydenta Miasta
Poznania z dnia 3 grudnia 2001 roku, znak AB-01-2.III.73531-01199-593/2001, z adnotacją
o ostateczności decyzji w administracyjnym toku postępowania z dniem 31.12.2001 r. oraz
decyzję Prezydenta Miasta Poznania z dnia 14 listopada 2005 r. znak AU-01-4.RMI.73535-
01-67/03, numer 535/171/05 o przeniesieniu decyzji  pozwolenia na budowę na rzecz
 MAXBUD Sp. z o.o. przy ul. Przemysłowej 30 w Poznaniu, z adnotacją o ostateczności
decyzji w administracyjnym toku postępowania z dniem 01.12.2005 r. Oświadcza, że po-
wyższa nieruchomość nie jest zabudowana. Położona jest na terenach przeznaczonych
pod budownictwo wielorodzinne i posiada dostęp do dróg publicznych. Reprezento-
wana przez nią Spółka planuje wydzielić działkę gruntu z przedmiotowej nieruchomo-
ści, na której zamierza wybudować budynek wielomieszkaniowy przy ulicy Majowej 3,
w którym znajdować się ma między innymi:
a) lokal mieszkalny oznaczony symbolem M4-t2 o pow. łącznej około 67,40 m2, położony
na II piętrze budynku A, klatka A-l, składający się z: pokoju dziennego o pow. 21,26 m2,
pokoju o pow. 14,31 m2, pokoju o pow. 9,28 m2, kuchni o pow. 9,70 m2, korytarza o pow.
7,35 m2 oraz łazienki o pow. 5,50 m2 oraz
b) miejsce postojowe znajdujące się w podziemnym garażu wielostanowiskowym, o pow.
około 12 m2. Dalej oświadcza, że reprezentowana przez nią Spółka zamierza wznieść
przedmiotowy budynek do dnia 30.04.2007 r.
541
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
II. Anna Bala działająca w imieniu Sprzedającego oświadcza, że reprezentowana przez
nią Spółka zobowiązuje się zawrzeć z Kupującymi umowę przyrzeczoną sprzedaży,
w której ustanowi odrębną własność:
1) samodzielnego lokalu mieszkalnego: oznaczonego symbolem M4-t2 o pow. łącznej
około 67,40 m2, położonego na II piętrze budynku A, szczegółowo opisanego w ni-
niejszej umowie, wybudowanego na działce gruntu wydzielonej przez Sprzedającego
z działki nr 23/7 obręb 35, jedn. ewid. Wilda wraz z udziałem we współwłasności nieru-
chomości wspólnej, ustalonym zgodnie z ustawą o własności lokali; na nieruchomość
wspólną składać się będą części wspólne budynku oraz udziały we współwłasności
działki, na której zostanie wybudowany budynek, wydzielonej z działki nr 23/7 obr. 35,
jedn. ewid. Wilda oraz sprzeda tak wyodrębniony lokal wraz z udziałami w nierucho-
mości wspólnej na rzecz Kupujących za cenę 250 000 zł brutto;
2) samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (garażu wielosta-
nowiskowego), znajdującego się w podziemiu budynku opisanego wyżej wraz
z udziałem we współwłasności wyżej opisanej nieruchomości wspólnej, wielkości
miejsca postojowego o pow. ok. 12 m2 oraz sprzeda ten lokal wraz z udziałem we
współwłasności nieruchomości za cenę 30 000 zł brutto.
Kupujący oświadczają, że zobowiązują się zawrzeć ze Sprzedającym umowę przyrzeczo-
ną sprzedaży, na mocy której kupią wyżej opisane lokale wraz z odpowiednimi udziałami
we współwłasności nieruchomości wspólnej za podaną powyżej cenę. Przyjmują solidar-
ną odpowiedzialność za swoje zobowiązanie.
III. Strony postanawiają, że przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie w chwili
zawarcia umowy przyrzeczonej w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem ewentual-
nych służebności gruntowych, niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania i korzy-
stania z przedmiotowego budynku i budynków sąsiednich. Ponadto strony postanawiają,
że różnica do 1 m2 w powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, wy-
nikająca z inwentaryzacji powykonawczej w stosunku do projektu, nie będzie rodzić rosz-
czeń finansowych pomiędzy stronami.
IV. Strony postanawiają, że opisana powyżej umowa przyrzeczona zostanie zawarta naj-
póz
niej do dnia 30 kwietnia 2007 r.
V. W umowie przyrzeczonej Kupujący wyrazi nieodwołalną zgodę na realizację i dokoń-
czenie przez Sprzedającego lub jego następcę prawnego inwestycji objętej pozwoleniem
na budowę, przez co rozmieć należy zgodę na dokonywanie wszelkich prac budowlanych
na terenie nieruchomości wspólnej, związanych z realizacją tej inwestycji oraz ustanawia-
nie na terenie nieruchomości wspólnej wszelkich ograniczonych praw rzeczowych, jak
np. służebności gruntowych koniecznych do realizacji tej inwestycji. W umowie przyrze-
czonej Kupujący wyrazi nieodwołalną zgodę na zmianę wysokości udziałów we współ-
własności nieruchomości wspólnej, związanych z nabywanymi lokalami, na wypadek
powstania nowych samodzielnych lokali w budynkach realizowanych w ramach inwesty-
cji objętej pozwoleniem na budowę oraz dokonania podziałów nieruchomości wspólnej.
Przy zawarciu umowy przyrzeczonej Kupujący udzieli Sprzedającemu nieodwołalnego
pełnomocnictwa do wykonywania w jego imieniu prawa głosu i podejmowania uchwał
na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej we wszelkich sprawach związanych z realizacją
inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, ustanawiania służebności na terenie nieru-
chomości wspólnej, zmian udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, po-
działu nieruchomości wspólnej, o ile takie uchwały będą wymagane prawem.
VI. Strony oświadczają, że ceny obejmują podatek VAT oraz, że w cenie lokalu mieszkal-
nego zawarta jest cena udziału w częściach wspólnych budynku oraz udziału w gruncie.
VII. Strony oświadczają, że cena sprzedaży lokalu i ułamkowej części nieruchomości zo-
stanie zapłacona następująco:
542
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
 strona sprzedająca potwierdza zapłatę dokonaną przelewem w dniu dzisiejszym, kwo-
ty 50 000 zł, z tym, że w ramach tej sumy, kwota 10 000 zł będzie stanowić zadatek,
 kwota 180 000 zł zostanie zapłacona po uzyskaniu przez Kupujących kredytu hipotecz-
nego, ale nie póz
niej, niż do dnia 21 marca 2006 r.,
 kwota 20 000 zł zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy ostatecznej,
 kwota 30 000 zł za miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym zostanie zapłaco-
na do dnia 25 lipca 2006 r.
VIII. Strony umawiają się, że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wpłacony
zadatek podlega zaliczeniu na poczet ceny. W wypadku gdyby do zawarcia umowy nie
doszło z winy strony Sprzedającej, zobowiązuje się ona zwrócić kupującym zadatek w po-
dwójnej wysokości, a nadto wszystkie otrzymane zaliczki wpłacone na poczet ceny sprze-
daży. Gdyby do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie Kupujących,
stronie Sprzedającej przysługuje prawo zatrzymania zadatku.
IX. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
Anna Bala Stefan Kot Alicja Kot
(podpis) (podpis) (podpis)
543
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Przelew wysłany elektronicznie
do Banku WBK SA
Nr przelewu
560907081100007567
Bank WBK SA
Data sporządzenia potwierdzenia: 21 stycznia 2006 r.
Przelew zrealizowany przez bank: 21 stycznia 2006 r.
Nazwa odbiorcy:  Maxbud spółka z o.o.
Nr rachunku odbiorcy: 889456789034000005500
Kwota: 50.000 zł
Nr rachunku zleceniodawcy: 55-10800083-000030020000
Nazwa zleceniodawcy: Stefan Kot
Tytuł: pierwsza rata za mieszkanie, według umowy z dnia 21.01.2006 r.
Wygenerowane elektronicznie potwierdzenie wykonania przelewu.
Dokument sporządzony na podstawie art. 7 ustawy  Prawo bankowe.
Nie wymaga podpisu ani stempla.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Przelew wysłany elektronicznie
do Banku WBK SA
Nr przelewu
595508110000700819
Bank WBK SA
Data sporządzenia potwierdzenia: 21 marca 2006 r.
Przelew zrealizowany przez bank: 21 marca 2006 r.
Nazwa odbiorcy:  Maxbud spółka z o.o.
Nr rachunku odbiorcy: 889456789034000005500
Kwota: 180.000 zł
Nr rachunku zleceniodawcy: 55-10800083-000030020000
Nazwa zleceniodawcy: Stefan Kot
Tytuł: druga rata za mieszkanie, według umowy z dnia 21.01.2006 r.
Wygenerowane elektronicznie potwierdzenie wykonania przelewu.
Dokument sporządzony na podstawie art. 7 ustawy  Prawo bankowe.
Nie wymaga podpisu ani stempla.
544
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Przelew wysłany elektronicznie
do Banku WBK SA
Nr przelewu
678778708110000700
Bank WBK SA
Data sporządzenia potwierdzenia: 25 lipca 2006 r.
Przelew zrealizowany przez bank: 25 lipca 2006 r.
Nazwa odbiorcy:  Maxbud spółka z o.o.
Nr rachunku odbiorcy: 889456789034000005500
Kwota: 30.000 zł
Nr rachunku zleceniodawcy: 55-10800083-000030020000
Nazwa zleceniodawcy: Stefan Kot
Tytuł: zapłata za miejsce garażowe, według umowy z dnia 21.01.2006 r.
Wygenerowane elektronicznie potwierdzenie wykonania przelewu.
Dokument sporządzony na podstawie art. 7 ustawy  Prawo bankowe.
Nie wymaga podpisu ani stempla.
545
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Poznań, 3 grudnia 2007 r.
Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski w Warszawie
ul. Puławska 15  II Oddział w Poznaniu
Do:
Stefan i Alicja Kot
Poznań, ul. Cicha 5
W nawiązaniu do Państwa pisma z dnia 4 listopada 2007 r., Powszechna Kasa Oszczęd-
ności Bank Polski w Warszawie, ul. Puławska 15  II Oddział w Poznaniu, uprzejmie
potwierdza, że zawarliście Państwo z nami w dniu 6 marca 2006 r. umowę kredytu hipo-
tecznego o nazwie  Własny kąt , nr 12342123678349875, na kwotę 180 000 zł.
Na skutek przedterminowego spłacenia przez Państwa całej kwoty kredytu umowa wy-
gasła. Koszty dodatkowe, jakie Państwo ponieśli w związku z tą umową, obejmują:
 kwotę 2 000 zł, tytułem prowizji bankowej,
 kwotę 8 000 zł, tytułem obsługi kredytu i jego obowiązkowego ubezpieczenia.
z poważaniem
Dyrektor II Oddziału
Rafał Blat
546
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Poznań, 13 września 2007 r.
Sz.P. Stefan i Alicja Kot
Poznań, ul. Cicha 5
W odpowiedzi na Państwa pismo z dnia 20.08.2007 r. w sprawie zwrotu poniesionych
przez Państwa kosztów, związanych z realizacją umowy z dnia 21 stycznia 2006 r. i prze-
sunięciem terminu oddania budynku, uprzejmie wyjaśniam, iż nie jest możliwe uznanie
przez naszą Spółkę przedstawionych przez Państwa roszczeń.
Stanowisko Spółki wynika z faktu, iż  w związku z tendencją na rynku usług budowla-
nych  w trakcie inwestycji wzrosły znacznie koszty budowy. Z uwagi na fakt, iż umowy
zawierane z naszą Spółką nie przewidywały tak znacznego wzrostu kosztów budowy,
poniesienie przez Spółkę dodatkowych kosztów  po uwzględnieniu kosztów zakupu
gruntu  stawia inwestycję na granicy opłacalności. Cena 1 m2, po której zakupili Państwo
mieszkanie, jest jak na obowiązujące dzisiaj ceny  bardzo niska.
Natomiast przesunięcie terminu zawarcia umowy ostatecznej wynika głównie z proble-
mu, jaki stwarza generalny wykonawca. Mimo ryczałtowego wynagrodzenia, żąda jego
podwyższenia, powołując się na wzrost cen materiałów i robocizny. Z tego powodu prze-
rywał prace budowlane. W tej sytuacji nie ponosimy winy za opóz
nienie w zakończeniu
inwestycji.
W związku z powyższym, proponujemy Państwu zmianę umowy w zakresie terminu
zawarcia umowy ostatecznej  na dzień 31 grudnia 2007 r.
Prezes Spółki Wiceprezes Spółki
Jan Kruk Wit Pszon
547
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Poznań, 26 lutego 2008 r.
Do:
 Maxbud sp. z o.o.
Poznań, ul. Przemysłowa 30
Stefan i Alicja Kot, w nawiązaniu do przedwstępnej umowy sprzedaży i ustanowienia od-
rębnej własności lokalu mieszkalnego z dnia 21 stycznia 2006 r., wzywają do wykonania
obowiązku objętego treścią przedmiotowej umowy przedwstępnej, polegającego na prze-
niesieniu własności lokalu mieszkalnego oznaczonego symbolem M4-t2 o powierzchni
łącznej około 67,40 m2, położonego na II piętrze budynku A, wybudowanego na działce
gruntu wydzielonej z działki nr 23/7 obrębu 35 Wilda, klatka A-l oraz miejsca postojo-
wego w garażu podziemnym przedmiotowego budynku, w terminie do 10 marca 2008 r.
W razie niezawarcia w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności ww.
lokali w powyższym terminie, odstąpimy od umowy, a sprawa zostanie skierowana
na drogę sądową. W przypadku niedopełnienia przez Państwa obowiązków objętych
przedmiotową umową, powództwo obejmie następujące kwoty:
 kwotę uiszczoną tytułem zapłaty za przedmiotowy lokal wraz z odsetkami do dnia za-
płaty,
 kwoty poniesione tytułem obsługi kredytu bankowego zaciągniętego na zakup przed-
miotowego lokalu,
 utracone korzyści w wysokości odpowiadającej różnicy w cenach z dnia zapłaty oraz
dnia zakończenia postępowania sądowego,
 podwójny zadatek,
 utraconą ulgę podatkową.
Stefan Kot Alicja Kot
(podpis) (podpis)
548
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Poznań, 12 listopada 2008 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu
Wydział I Cywilny
ul. Marcinkowskiego 32, 60-967 Poznań
Sygn. akt I C 1568/08
Odpowiedz
na pozew
Powodowie: Stefan Kot i Alicja Kot, zam. Poznań, ul. Cicha 5, kod 60-972
Pozwany:  MAXBUD spółka z o.o., Poznań, ul. Przemysłowa 30, kod 60-978
W związku z doręczonym w dniu 05.11.2008 r. odpisem pozwu  pozwany wnosi o od-
dalenie powództwa i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu.
Uzasadnienie
Pozwany przeczy wszelkim twierdzeniom wskazanym w pozwie poza tymi, które ni-
niejszym pismem zostały wyraz
nie przyznane.
Pozwany dnia 21 stycznia 2006 r. w Poznaniu zawarł z powodami przedwstępną umo-
wę sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu (zwaną dalej  umową przed-
wstępną ). Pozwany dokładał wszelkich starań, aby wybudować przedmiotowy lokal
oraz tak ukształtować sytuację prawną gruntu, na którym miał zostać wzniesiony bu-
dynek, by możliwe było zawarcie z powodami umowy przyrzeczonej w terminie ozna-
czonym w umowie przedwstępnej. Pozwany wykazał także w piśmie z dnia 13 września
2007 r. wolę przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej tak, aby możliwe było
przeniesienie własności lokalu na powodów.
Wobec powyższego nie znajduje potwierdzenia w materiale faktycznym sprawy twier-
dzenie wyrażone w pozwie, jakoby pozwany uchylał się od zawarcia umowy.
Na chwilę obecną umowa przyrzeczona nie może być zawarta przez wzgląd na oko-
liczność, iż znajduje się w fazie realizacji taki podział nieruchomości, na której został
wzniesiony budynek, aby możliwym było przypisanie lokalowi zgodnego z umową
przedwstępną, udziału w nieruchomości wspólnej. Także w tym zakresie nie może być
mowy o  uchylaniu się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez pozwanego. Na ko-
nieczność podziału nieruchomości, na której został wzniesiony budynek, w którym znaj-
duje się lokal, wskazano już w umowie przedwstępnej. Stosowny wniosek w przedmiocie
dokonania podziału umożliwiającego zawarcie umowy przyrzeczonej został złożony
przez pozwanego już dnia 13 kwietnia 2006 r. Dnia 18 maja 2006 r. organ administra-
cji publicznej zawiesił z urzędu postępowanie, wszczęte wskazanym wnioskiem z dnia
13 kwietnia 2006 r. Pozwany zażalił się na przedmiotowe postanowienie, które to zażale-
nie nie zostało jednak uwzględnione przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Po-
znaniu. Nie było możliwe wydzielenie w odrębną nieruchomość gruntu zabudowanego,
w następstwie negatywnej opinii w sprawie zaproponowanego projektu podziału, wy-
danej przez Biuro Planowania Przestrzennego z 12 lipca 2007 r. Pozwany był zmuszony
zmodyfikować wniosek w sprawie podziału w ten sposób, że budynek w którym znajduje
się lokal, został objęty jedną działką wraz z budynkami B, C, D, E, F. Wobec powyższego,
okazało się, iż na jednej nieruchomości zrealizowanych zostanie sześć budynków, których
czas realizacji znacząco od siebie odbiegał.
Oznacza to, że na dzień dzisiejszy nie można ustalić udziału w nieruchomości wspólnej.
Opisany przebieg postępowania podziałowego oraz okoliczność realizacji przez pozwanego
549
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
na jednej nieruchomości budynków, zakończenie wznoszenia których zaplanowano na różne
okresy sprawił, że zawarcie umowy przyrzeczonej z powodami zostało uzależnione od za-
kończenia prac w budynkach E i F. Pozwany dysponuje już całością pozostałej dokumentacji,
koniecznej do wyodrębnienia lokalu w odrębną nieruchomość. Przez cały czas wyrażał goto-
wość zawarcia umowy przyrzeczonej i podejmował wszelkie konieczne starania, by uczynić
to możliwym. Powyższe pozwala poddać w wątpliwość odpowiedzialność pozwanego za
niedojście do skutku umowy przyrzeczonej. W świetle przedstawionych okoliczności nie
można bowiem mówić o  uchylaniu się pozwanego od zawarcia tej umowy.
Nadto należy zwrócić uwagę, że powodowie nie uiścili pełnej kwoty, do której uiszcze-
nia zobowiązali się umową przedwstępną. Brakuje bowiem 20 000 zł.
Niezależnie od okoliczności już podniesionych, właściwym jest wskazanie braku pod-
staw prawnych żądania przez powodów zapłaty dochodzonej kwoty. Jak słusznie zostało
podniesione w pozwie, kwestie związane z niewywiązaniem się jednej ze stron z umowy
przedwstępnej zawartej w formie niepozwalającej dochodzenia zawarcia umowy przy-
rzeczonej reguluje art. 390 ż 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z powołanym przepisem,
jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia,
druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na za-
warcie umowy przyrzeczonej.
Z ostrożności procesowej  na wypadek, gdyby Sąd uznał, że strona pozwana ponosi
odpowiedzialność za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej  pozwany podnosi,
że strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Za-
tem w przedmiotowym zakresie pierwszeństwo należy przyznać woli stron wyrażonej
w umowie przedwstępnej. W umowie przedwstępnej strony wyraz
nie określiły skutki,
jakie pociągnie za sobą okoliczność uchylania się przez pozwanego od zawarcia umowy
przyrzeczonej, mianowicie:  W wypadku gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy stro-
ny Sprzedającej, zobowiązuje się ona zwrócić kupującym zadatek w podwójnej wysokości, a nadto
wszystkie otrzymane zaliczki wpłacone na poczet ceny sprzedaży . Przywołane postanowie-
nie reguluje w sposób wyczerpujący rozliczenia stron umowy przedwstępnej w związku
z jej niewykonaniem przez pozwanego z przyczyn, za które ponosi on odpowiedzialność.
Regulacją tą strony umowy przedwstępnej skorzystały z uprawnienia, jakie w kwestii
kształtowania zakresu obowiązku odszkodowawczego stawia przed nimi zdanie drugie
art. 390 ż 1 Kodeksu cywilnego. Strony przewidziały rodzaj zryczałtowanego  niezależne-
go od wysokości faktycznie poniesionej przez którąkolwiek z nich szkody  odszkodowa-
nia należnego powodom na wypadek niewywiązania się przez pozwanego z nałożonych
na niego umową przedwstępną obowiązków. Postanowienia te wyłączają ogólne regula-
cje Kodeksu cywilnego, określające sposób wyznaczania wysokości należnego odszkodo-
wania, w tym zwłaszcza zawarte w zdaniu pierwszym art. 390 ż 1 oraz w art. 361 ż 2 k.c.
Jak zresztą stanowi ostatni z powołanych przepisów, znajduje on zastosowanie jedynie
w wypadku  braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy .
Warto zwrócić również uwagę, że analogicznie zostały uregulowane uprawnienia po-
zwanego na wypadek, gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn,
za które powodowie ponoszą odpowiedzialność. Zgodnie bowiem z umową przedwstęp-
ną, w wypadku gdyby do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie
Kupującej, stronie Sprzedającej przysługuje prawo zatrzymania zadatku. Przez zadatek
należy rozumieć kwotę w wysokości 10 000 zł.
Niezbędną przesłanką umożliwiającą wierzycielowi żądanie odsetek, jest opóz
nienie
dłużnika w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Z opóz
nieniem mamy do czynienia
w sytuacji, gdy dłużnik nie spełnia świadczenia wymagalnego. Umowa przedwstępna
nie określa terminu, wraz z upływem którego staje się wymagalne roszczenie powodów.
W tej sytuacji zasadnym byłoby jedynie zasądzenie odsetek od dnia wyrokowania.
550
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Jeżeli nawet by przyjąć, co w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodo-
wego jawi się jako zabieg całkowicie pozbawiony zasadności, że zakres obowiązku od-
szkodowawczego pozwanego względem powodów należy oceniać w oparciu o zdanie
pierwsze art. 390 ż 1 Kodeksu cywilnego, to i tak żądanie powodów byłoby w przeważa-
jącej mierze bezzasadne. Jak podnosi się w literaturze przedmiotu, art. 390 ż 1 Kodeksu
cywilnego ogranicza zakres obowiązku odszkodowawczego do tzw. ujemnego interesu
umownego  szkody poniesionej przez to, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przy-
rzeczonej. Rozmiar szkody podlegającej naprawieniu ustala się, porównując stan mająt-
kowy jaki istniałby, gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy (nie podjął działań
prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej) ze stanem powstałym na skutek faktu,
że uprawniony zawarł umowę przedwstępną i oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczo-
nej. Odszkodowanie to obejmuje  szkody związane z samym zawarciem umowy przedwstępnej
(koszty jej przygotowania, zawierania i utracone z tego powodu korzyści) (...). Nie są natomiast
objęte odszkodowaniem straty poniesione przez uprawnionego na skutek działań zmierzających
do wykonania przyrzeczonej umowy ani korzyści utracone przez jej niewykonanie . (P. Machni-
kowski, w: Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do artykułów 1 534 pod redakcją prof.
E. Gniewka, Warszawa 2004, s. 941). Do należnego odszkodowania wliczyć można tylko
wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej realizacji.
Wobec powyższego powodowie nie są uprawnieni do żądania ani kosztów związanych
z zaciągniętym kredytem, ani tym bardziej ze wzrostem cen mieszkań, takich jak przed-
miotowy lokal. Koszty te bowiem nie mieszczą się w negatywnym interesie umownym,
o którym mowa w art. 390 ż 1 Kodeksu cywilnego.
Prezes Spółki Wiceprezes Spółki
Jan Kruk Wit Pszon
(podpis) (podpis)
551
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Sygn. akt I C 1568/08
PROTOKÓA
ROZPRAWY
Dnia 2 marca 2009 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział I Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Ewa Czajka,
Protokolant: st. sekr. Renata Muc,
na rozprawie rozpoznał sprawę
z powództwa Stefana Kota i Alicji Kot,
przeciwko  Maxbud spółka z o.o. w Poznaniu
o zapłatę.
Posiedzenie rozpoczęto o godz. 9.20, zakończono o godz. 10.20.
Po wywołaniu sprawy stawili się:
Powodowie Alicja Kot i Stefan Kot  osobiście.
Za stronę pozwaną prezes zarządu Jan Kruk oraz wiceprezes Wit Pszon.
Przewodniczący przedstawił pozew oraz odpowiedz
na pozew, której odpis doręczono
powodom.
Powodowie wnoszą i wywodzą jak w pozwie z tym, że rozszerzają żądanie pozwu
o zapłatę podwójnego zadatku, czyli o kwotę 20 000 zł. Powodowie wpłacili tytułem za-
datku na poczet realizacji przedwstępnej umowy kwotę 10 000 zł brutto. Na uzasadnienie
podają, że wobec uchylania się przez stronę pozwaną od zawarcia umowy przyrzeczonej,
kwota uiszczona przez powodów tytułem zadatku i zaliczona na poczet ceny zakupu,
powinna zostać zwrócona w ramach odszkodowania na poczet naprawienia szkody, ja-
kiej doznali powodowie, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Od kwoty uiszczonej
przez powodów tytułem zadatku należą się odsetki ustawowe, od dnia 21 stycznia 2006 r.
do dnia zapłaty.
Przewodniczący wezwał powodów do uiszczenia opłaty sądowej od nowego żądania
w kwocie 1000 zł, w terminie 7 dni pod rygorem zwrotu pozwu w tej części.
Na prośbę powodów zarządzono przerwę w rozprawie, celem uiszczenia przez powo-
dów opłaty sądowej w kasie Sądu.
Po przerwie powód Stefan Kot okazał dowód uiszczenia opłaty i rozprawę wznowiono.
Prezes Jan Kruk w imieniu pozwanej spółki wnosi o oddalenie powództwa w całości
i wywodzi, jak w odpowiedzi na pozew. Dodaje, że do zawarcia umowy przyrzeczonej
między stronami nie doszło z przyczyn obiektywnych, niezależnych od strony pozwanej,
bowiem do tej pory nie ma decyzji dotyczącej wyodrębnienia lokali. Podnosi, że powodo-
wie do tej pory nie złożyli oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy przedwstępnej, więc
dlatego strona pozwana nie może zwrócić wpłaconych przez powoda pieniędzy. Dodaje
nadto, że pozwany nie kwestionuje autentyczności załączonych do pozwu odpisów doku-
mentów i nie domaga się przedstawienia oryginałów.
Powodowie powołują się na swoje pismo z dnia 26 lutego 2008 r.
Prezes Jan Kruk przyznaje, że otrzymał w dniu 3 marca 2008 r. pismo powodów z dnia
26 lutego 2008 r.
Sąd postanowił dopuścić dowód z dokumentów dołączonych do pozwu, na okoliczność
treści umowy łączącej strony i sposobu jej wykonania. Odczytano powyższe dokumenty.
Powodowie oświadczają, że ich zdaniem w umowie przedwstępnej był określony ter-
min zawarcia umowy właściwej, więc niewykonanie umowy w tym terminie, zwalnia
stronę powodową ze zobowiązań wobec strony pozwanej w zakresie kwoty 20 000 zł.
Podnoszą także, że gdyby przyjąć, iż oświadczenie powodów o rozwiązaniu umowy było
552
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
wymagane, to powołują się na pismo z lutego 2008 r. Nadto dodają, że w czasie zawie-
rania umowy ze stroną pozwaną oraz umowy kredytowej, byli małżeństwem i wpłacali
środki finansowe objęte ustawową wspólnością majątkową.
Strony zgodnie oświadczają, że chcą podjąć rokowania w celu zawarcia ugody sądowej
i proszą o wyznaczenie kolejnej rozprawy w bardzo odległym terminie.
Sąd postanowił odroczyć rozprawę z terminem na dzień 10 czerwca 2010 r.  co ogło-
szono, wzywając do stawiennictwa bez osobnych wezwań.
Przewodniczący: Protokolant:
SSO Ewa Czajka Renata Muc
(podpis) (podpis)
553
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Sygn. akt I C 1568/08
PROTOKÓA
ROZPRAWY
Dnia 10 czerwca 2010 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział I Cywilny,
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Ewa Czajka,
Protokolant: st. sekr. Renata Muc,
na rozprawie rozpoznał sprawę
z powództwa Stefana Kota i Alicji Kot
przeciwko  Maxbud spółce z o.o. w Poznaniu
o zapłatę.
Posiedzenie rozpoczęto o godz. 11.00, zakończono o godz. 12.00.
Po wywołaniu sprawy stawili się: powodowie Alicja Kot i Stefan Kot  osobiście.
Za stronę pozwaną staje prezes zarządu Jan Kruk oraz wiceprezes Wit Pszon.
Przewodniczący wezwał strony do zawarcia ugody.
Strony zgodnie oświadczają, że nie doszły do porozumienia w istotnych kwestiach
i wnoszą o kontynuowanie postępowania.
Powodowie wnoszą i wywodzą jak w pozwie, a nadto domagają się podwójnego zadatku.
Przedstawiciele strony pozwanej wnoszą w jej imieniu o oddalenie powództwa i zasą-
dzenie kosztów procesu. Oprócz dotychczasowych zarzutów, podnoszą zarzut przedaw-
nienia roszczenia o zwrot podwójnego zadatku, albowiem z roszczeniem tym powodowie
wystąpili dopiero na rozprawie w dniu 2 marca 2009 r., a więc po upływie jednego roku
od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Wskazują, że roszczenia
z umowy przedwstępnej, zgodnie z art. 390 ż 3 k.c. przedawniają się z upływem roku
od dnia, w którym umowa ostateczna miała być zawarta. Zatem termin jednego roku na-
leży liczyć od dnia 30 kwietnia 2007 r. Nadto dodają, że bez winy strony pozwanej nie
doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przyczyną niezawarcia umowy były problemy
formalno-prawne związane z wyodrębnianiem lokali. Dodatkowo, nastąpiła zmiana ge-
neralnego wykonawcy, gdyż poprzedni nie wywiązywał się z umowy o wykonawstwo.
Odnośnie roszczeń odszkodowawczych, kwestionują zarówno zasadę, jak i wysokość
odszkodowania. Co do zadatku, podnoszą, że zgodnie z orzecznictwem sądowym, stro-
ny rezygnują z dalszych odszkodowań. Jak wynika z pozwu, powodowie domagają się
zapłaty zadatku, a tym samym nie mogą domagać się dodatkowego odszkodowania.
Powodowie oświadczają, że w ostatnim czasie powzięli wiadomość, iż przedmiotowy
lokal wraz z miejscem garażowym, który mieli nabyć na podstawie umowy stron, został
sprzedany w dniu 20 stycznia 2010 r., przez stronę pozwaną  państwu Leokadii i Leono-
wi Ptakom z Gniezna za cenę 400 000 zł, czyli za kwotę wyższą od umówionej z powoda-
mi o 150 000 zł.
Na pytanie przewodniczącego, obecny na rozprawie prezes zarządu Jan Kruk przyzna-
je powyższy fakt i nadto dodaje: Sprzedaliśmy ten lokal, gdyż uznaliśmy, że powodowie
nie są nim zainteresowani, skoro wytoczyli niniejszą sprawę. Wszak wiedzieli o naszym
zamiarze zbycia lokalu z ogłoszenia. Trudno, żebyśmy sprzedali im przedmiotowy lokal
z garażem po cenie niższej, skoro taka właśnie jest cena rynkowa, a powodowie nie chcieli
dopłacić. I tak ponieśliśmy straty na całej inwestycji.
Powodowie oświadczają, że nie proponowano im nabycia tego lokalu po rozsądnej cenie.
Strony oświadczają, że nie składają dalszych wniosków dowodowych.
Przewodniczący udzielił głosu stronom.
554
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Powodowie wnoszą, jak w rozszerzonym żądaniu pozwu, czyli z uwzględnieniem po-
dwójnego zadatku.
Przedstawiciele strony pozwanej wnoszą jak w odpowiedzi na pozew, z podtrzyma-
niem pozostałych zarzutów.
Przewodniczący zamknął rozprawę i po naradzie ogłosił wyrok z podaniem ustnych
motywów rozstrzygnięcia. Powodów działających bez pełnomocnika pouczył o sposobie
i terminie wniesienia apelacji.
Przewodniczący: SSO Ewa Czajka Protokolant: Renata Muc
(podpis) (podpis)
555
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Sygn. akt I C 1568/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 czerwca 2010 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu, Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Ewa Czajka,
Protokolant: sekr. sądowy Renata Muc,
po rozpoznaniu w dniu 10 czerwca 2010 r. w Poznaniu
na rozprawie
sprawy z powództwa Alicji Kot oraz Stefana Kota,
przeciwko:  MAXBUD spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Poznaniu
o zapłatę:
I. zasądza od strony pozwanej  MAXBUD spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w Poznaniu na rzecz powodów Alicji Kot i Stefana Kota solidarnie kwotę 260.000 zł
(dwieście sześćdziesiąt tysięcy złotych), z ustawowymi odsetkami od dnia 13 listopa-
da 2008 r.;
II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;
III. znosi wzajemnie między stronami koszty procesu.
Ewa Czajka
(podpis)
556
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu
Wydział I Cywilny
ul. Marcinkowskiego 32, 60-967 Poznań
Poznań, 12 czerwca 2010 r.
(prezentata:
Sąd Okręgowy w Poznaniu
Wpływ: 12 czerwca 2010 r.)
Wniosek o sporządzenie uzasadnienia
Sygn. akt I C 1568/08
Powodowie: Stefan Kot i Alicja Kot, zam. Poznań, ul. Cicha 5, kod 60-972  reprezentowa-
ni przez radcę prawnego Wojciecha Bąka, Kancelaria Prawna w Poznaniu,
ul. W. Korfantego 5, kod 60-675
Pozwany:  MAXBUD spółka z o.o., Poznań, ul. Przemysłowa 30, kod 60-978
W imieniu powodów, których pełnomocnictwo procesowe załączam, wnoszę o sporzą-
dzenie uzasadnienia wyroku z dnia 10 czerwca 2010 r. i doręczenie go wraz z odpisem
wyroku.
Radca prawny
Wojciech Bąk
Sek./
 doręczyć odpis wyroku z uzasadnieniem pełnomocnikowi powodów radcy prawnemu
Wojciechowi Bąkowi,
 kal. 14 dni.
20.06.2010 r.
SSO Ewa Czajka
(podpis)
557
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Poznań, dnia 11 czerwca 2010 r.
Pełnomocnictwo
Alicja Kot i Stefan Kot, udzielają pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu
Wojciechowi Bąkowi, Kancelaria Prawna w Poznaniu, ul. W. Korfantego 5, kod 60-675,
do zastępowania ich w sprawie przeciwko  MAXBUD spółka z o.o. w Poznaniu, sygn.
akt I C 1568/08, toczącej się przed Sądem Okręgowym w Poznaniu oraz we wszystkich
instancjach.
Alicja Kot Stefan Kot
(podpis) (podpis)
558
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Sygn. akt I C 1568/08
Uzasadnienie
Powodowie Alicja i Stefan Kot w ostatecznie sprecyzowanym żądaniu pozwu, wnieśli
o zasądzenie od strony pozwanej  Maxbud spółki z o.o. w Poznaniu kwoty 455.000 zł,
z ustawowymi odsetkami od dnia 21 stycznia 2006 r. i kosztami procesu, na którą to kwotę
składają się:
1) kwota 260.000 zł, tytułem zwrotu wpłaconej przez powodów zaliczki na poczet ceny
sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w garażu wielostanowisko-
wym;
2) kwota 20.000 zł, tytułem podwójnej wysokości wpłaconego przez powodów zadatku;
3) kwota 10.000 zł, tytułem zwrotu kosztów obsługi kredytu bankowego;
4) kwota 150.000 zł, tytułem odszkodowania za utracone korzyści, na skutek uchylenia
się przez pozwanego od zawarcia umowy przyrzeczonej;
5) kwota 15.000 zł, tytułem utraty ulgi podatkowej.
Na uzasadnienie żądania powodowie podali, że po zawarciu ze stroną pozwaną umowy
przedwstępnej sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w dniu
21.01.2006 r. wpłacili stronie pozwanej łącznie tytułem zaliczek 230.000 zł w terminach usta-
lonych w umowie stron, bez ostatniej raty. Wpłacili też kwotę 30.000 zł zaliczki na koszty
ceny miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Uiścili również 10.000 zł tytu-
łem zadatku na warunkach zawartych w umowie z 21.01.2006 r. Aby zrealizować umowę,
powodowie zaciągnęli kredyt hipoteczny w banku i ponieśli koszty związane z zawarciem
umowy kredytowej w wysokości 10.000 zł. Utracili też ulgę podatkową w kwocie 15.000 zł
z powodu nieprzeznaczenia przychodu ze sprzedanej działki na cele mieszkaniowe. Po-
zwana nie wykonała swej części zobowiązania w terminie przewidzianym w umowie,
tj. do 30.04.2007 r., nie ustanowiła odrębnej własności lokalu i nie zawarła umowy przy-
rzeczonej, jak też nie uczyniła tego do chwili wyrokowania. Powodowie podali, że kwota
150.000 zł tytułem odszkodowania jest różnicą między ceną mieszkania z dnia zawarcia
umowy przedwstępnej, a aktualną ceną tego mieszkania u strony pozwanej.
Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Przy-
znała fakt zawarcia przedmiotowej umowy i potwierdziła zapłatę przez powodów ceny
w kwocie 260.000 zł, w tym kwoty 10.000 zł tytułem zadatku.
Zarzuciła jednak, że nie jest zobowiązana do zapłaty na rzecz powodów dochodzonych
przez nich kwot, bowiem nie ponosi winy w tym, iż nie doszło do zawarcia umowy przy-
rzeczonej, ponieważ dopiero w fazie realizacji znajduje się podział nieruchomości, na któ-
rej został wzniesiony budynek. Nadto miała problemy z niesolidnym wykonawcą robót.
W odniesieniu do roszczenia odszkodowawczego powodów, zaprzeczyła jego zasadności
podnosząc, że w umowie stron przewidziane zostało odszkodowanie w formie zryczał-
towanej. Strony bowiem przewidziały zadatek, na wypadek niewywiązania się z umowy
przez któregokolwiek z kontrahentów.
W toku procesu strona pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia powodów
o zwrot podwójnej kwoty zadatku, powołując się na przepis art. 390 ż 3 k.c. Podniosła,
że termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej upłynął 30.04.2008 r.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
Strona pozwana prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której podjęła się budo-
wy budynku mieszkalnego w Poznaniu przy ul. Majowej 3, w którym zamierzała ustano-
wić odrębną własność lokali i ich odsprzedaż. Powodowie w dniu 21.01.2006 r. zawarli
ze stroną pozwaną w zwykłej formie pisemnej umowę przedwstępną sprzedaży i usta-
nowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego M4-t2 o pow. 67.40 m2.
559
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Strona pozwana zobowiązała się także do zawarcia umowy przenoszącej, obok własności
lokalu mieszkalnego, prawo do samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu niż miesz-
kalne (garażu wielostanowiskowego) znajdującego się w podziemiu budynku. Zarówno
w przypadku lokalu mieszkalnego, jak też garażu, termin zawarcia umowy właściwej
określony został w umowie do 30.04.2007 r.
Powodowie, którzy są małżeństwem i zamierzali nabyć lokal na zasadzie wspólnoty
małżeńskiej, przyjęli za swoje zobowiązania odpowiedzialność solidarną. Cena lokalu
mieszkalnego została w umowie określona na 250.000 zł, płatna w dniu zawarcia umo-
wy  50.000 zł, w dniu 21.03.2006 r.  180.000 zł, a ostatnia rata (20.000 zł) miała zostać
zapłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. 30.04.2007 r. Cena miejsca posto-
jowego określona została na 30.000 zł. Powodowie zapłacili stronie pozwanej łącznie
260.000 zł.
Strony ustaliły też, że kupujący, w ramach uiszczonej w dniu zawarcia umowy kwoty
50.000 zł, wpłacają zadatek w kwocie 10.000 zł. Strony określiły warunki dotyczące rozli-
czenia zadatku. Strona pozwana jako sprzedająca zobowiązała się do zwrotu kupującym
zadatku w podwójnej wysokości, gdyby do zawarcia umowy nie doszło z jej winy, a także
do zwrotu wszystkich zaliczek.
Dowód:  przedwstępna umowa sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu
mieszkalnego z dnia 21 stycznia 2006 r.,
 dowody przelewów: na kwotę 50.000 zł z dnia 21 stycznia 2006 r., na kwotę
180.000 zł z dnia 21 marca 2006 r., na kwotę 30.000 zł z dnia 25 lipca 2006 r.
Powodowie w związku z zawartą 21.01.2006 r. umową przedwstępną, w celu uiszczenia
zaliczki na poczet ceny sprzedaży określonej w umowie, zawarli umowę kredytu hipo-
tecznego  Własny kąt na kwotę 180.000 zł. W ramach tej umowy ponieśli koszty prowizji
i obsługi w kwocie 10.000 zł.
Dowód: pismo PKO BP SA z dnia 3 grudnia 2007 r.
Pismem z 13.09.2007 r. strona pozwana poinformowała powodów o przyczynach zmiany
terminów oddania lokalu i przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy-
czyną były problemy z generalnym wykonawcą, który odmówił dalszego świadczenia
usług budowlanych dla strony pozwanej, co spowodowało opóz
nienie w realizacji inwe-
stycji. Strona pozwana podała termin zakończenia prac na 31.12.2007 r.
Dowód: pismo strony pozwanej do powodów z 13.09.2007 r.
W dniu 26.02.2008 r. powodowie zwrócili się do strony pozwanej o zawarcie umowy przy-
rzeczonej, dotyczącej lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w budynku. W piśmie
tym wskazali termin do zawarcia umowy  do 10.03.2008 r. oraz zagrożenie, że w razie
niezawarcia notarialnej umowy wystąpią do sądu o zapłatę kwot uiszczonych jako zalicz-
ki oraz o odszkodowanie.
Dowód: pismo powodów do strony pozwanej z 26.02.2008 r.
Powyższe fakty Sąd ustalił na podstawie przedłożonych do akt dokumentów i twierdzeń
powodów niezaprzeczonych przez stronę pozwaną.
Kwotę 150.000 zł jako wartość szkody, powodowie wyliczyli jako różnicę między ceną
lokalu w dacie umowy przedwstępnej a aktualną ceną lokalu u strony pozwanej. Zatem
powodowie, aby zakupić tego typu lokal, obecnie musieliby zapłacić dodatkowo określo-
ną wyżej kwotę.
Jest bezsporne, iż przedmiotowy lokal wraz z miejscem garażowym, który mieli nabyć
powodowie, został sprzedany w dniu 20 stycznia 2010 r., przez pozwanego  państwu
Leokadii i Leonowi Ptakom z Gniezna za cenę 400.000 zł, czyli za kwotę wyższą od umó-
wionej z powodami o 150.000 zł.
560
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
W ocenie Sądu Okręgowego roszczenie powodów jest zasadne w części, a to w zakresie
żądania zwrotu kwoty 260.000 zł, wpłaconej przez powodów jako zaliczka na poczet
ceny lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.
W pozostałej części Sąd oddalił powództwo jako niemające podstaw prawnych.
Sąd uwzględnił zarzut przedawnienia zgłoszony odnośnie podwójnego zadatku, gdyż po-
wodowie zgłosili to żądanie dopiero na rozprawie w dniu 2 marca 2009 r., a więc po upły-
wie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona powinna być zawarta (art. 390 ż 3 k.c.).
W ocenie Sądu Okręgowego, umowa stron jest umową przedwstępną i typową umową
konsumencką, w której stroną silniejszą  od której należy więcej wymagać w zakresie re-
alizacji profesjonalnych działań  jest pozwana spółka. To ona, mimo zapewnień w umo-
wie, że do 30.04.2007 r. nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż,
nie dopełniła ciążącego na niej obowiązku. Problemy z generalnym wykonawcą, czy z za-
łatwieniem spraw administracyjnych, nie mogą stanowić usprawiedliwienia dla takiego
opóz
nienia.
Powodowie czekali do 31.03.2008 r. (wniesienie pozwu) ze swoim roszczeniem, wywołanym
brakiem wykonania zobowiązań ze strony pozwanej. Jak wynika z oświadczenia strony po-
zwanej, nie była ona gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej jeszcze na pierwszej rozpra-
wie w dniu 2 marca 2009 r. Zatem uznać trzeba, że strona pozwana, zapewniając powodów
o niezwłocznym zawarciu umowy, mijała się z prawdą i powodów zwodziła. Ostatecznie
sprzedała sporny lokal osobom trzecim w dniu 20 stycznia 2010 r. za cenę 400.000 zł.
Ustalenia dokonane na podstawie dokumentów prywatnych oraz fakt, że strona pozwa-
na nie zawarła umowy przyrzeczonej z powodami, wskazują na to, że ponosi ona winę
za niezawarcie tej umowy. Tym samym pozwana spółka winna, co do zasady, zwrócić po-
wodom wszystkie otrzymane zaliczki wpłacone na poczet ceny sprzedaży, w tym kwotę
10.000 zł, potraktowaną przez strony jako zadatek na podstawie art. 391 ż 1 k.c. Natomiast
żądanie podwójnego zadatku zostało oddalone z uwagi na przedawnienie.
Wszystkie roszczenia odszkodowawcze Sąd uznał za nieuzasadnione, jako, że zakres od-
szkodowania z umowy przedwstępnej zamyka się w granicach tzw. negatywnego inte-
resu umowy przedwstępnej. Zatem do należnego odszkodowania wliczyć można tylko
wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej realizacji.
Nadto powodowie nie wykazali wysokości szkody, bowiem wskazanemu przez nich spo-
sobowi wyliczenia strona pozwana zaprzeczyła, a powodowie nie podjęli dalszych dzia-
łań w tym zakresie.
Wobec braku wezwania do zapłaty, odsetki od zasądzonej kwoty zasądzono od dnia
13 listopada 2008 r. przyjmując, że strona pozwana powinna zapłacić niezwłocznie po we-
zwaniu do zapłaty, czyli w terminie 7 dni od dnia doręczenia odpisu pozwu.
Wobec częściowego uwzględnienia powództwa, Sąd zniósł wzajemnie koszty procesu
na podstawie art. 100 k.p.c.
Ewa Czajka
(podpis)
Informacja dla zdającego
Wyrok z uzasadnieniem doręczono pełnomocnikowi powodów w dniu
25 czerwca 2010 r.
561
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
Kancelaria Prawna
Radca Prawny Wojciech Bąk
60-675 Poznań, ul. W. Korfantego 5
Poznań, 30.6.2010 r.
Do
Sądu Apelacyjnego
w Poznaniu
za pośrednictwem
Sądu Okręgowego
w Poznaniu
Wydział I Cywilny
ul. Marcinkowskiego 32
60-967 Poznań
Powodowie: 1. Alicja Kot;
2. Stefan Kot
oboje zamieszkali 60-972 Poznań
ul. Cicha 5
reprezentowani przez radcę prawnego W. Bąka
(adres Kancelarii w nagłówku)
Pozwany:  MAXBUD sp. z o.o.
60-978 Poznań
ul. Przemysłowa 30
Sygn. akt I C 1568/08
Wartość przedmiotu zaskarżenia: 195 000 zł.
Opłata sądowa od apelacji: 9750 zł.
APELACJA POWODÓW
od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu Wydział I Cywilny z 10.6.2010 r., sygn. akt
I C 1568/08, doręczonego pełnomocnikowi wraz z uzasadnieniem 25.6.2010 r.
W imieniu moich mocodawców powodów Alicji Kot i Stefana Kot, na podstawie udzielo-
nego mi pełnomocnictwa znajdującego się w aktach sprawy, zaskarżam powyższy wyrok
w części oddalającej powództwo i wnoszę o:
1) zmianę wyroku w zaskarżonej części przez uwzględnienie powództwa w tej części
oraz zasądzenie od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kosztów postępowania
w I i II instancji według norm przepisanych;
ewentualnie o:
2) uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy w tym zakresie do po-
nownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu pozostawiając temu sądowi rozstrzyg-
nięcie dotyczące kosztów postępowania przed Sądem II instancji.
562
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
W/w wyrokowi zarzucam:
1) naruszenie prawa procesowego, tj.:
a) art. 233 ż 1 KPC przez zaniechanie wszechstronnej, obiektywnej analizy materiału
dowodowego, a w konsekwencji uznanie  sprzecznie z zasadami logiki i zebranym
w niniejszej sprawie materiałem dowodowym, że:
- powodowie nie wzywali pozwanego przed wystąpieniem na drogę postępowania
sądowego do zapłaty kwot dochodzonych w niniejszym postępowaniu, mimo,
że z treści pisma pozwanego z 13.9.2007 r. dołączonego do pozwu wynika,
że takie wezwanie zostało do pozwanego skierowane w piśmie powodów
z 20.8.2007 r.;
- powodowie nie wykazali wysokości szkody, jaką ponieśli wskutek niewykona-
nia umowy z 21.1.2006 r. przez pozwanego.
Ponadto w wyniku w/w naruszenia art. 233 ż 1 KPC - pominięcie przy dokony-
waniu wykładni postanowień umowy łączącej strony rzeczywistego zgodnego
zamiaru stron i celu umowy.
b) art. 328 ż 2 KPC przez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku podstawy prawnej
rozstrzygnięcia w zakresie zasądzenia odsetek;
2) obrazę prawa materialnego, tj.:
a) art. 389 ż 1 KC przez jego zastosowanie do oceny charakteru umowy łączącej strony
zawartej 21.1.2006 r.;
b) art. 390 ż 1 KC przez jego zastosowanie przy ustalaniu zakresu odpowiedzialności
pozwanego z tytułu niewykonania umowy łączącej strony zawartej 21.1.2006 r.;
c) art. 390 ż 3 KC przez jego zastosowanie i uwzględnienie na tej podstawie zarzutu
przedawnienia roszczenia powodów o zasądzenie na ich rzecz zadatku w pod-
wójnej wysokości, jako roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej;
 mimo, że zgodnie z prawidłowo ustalonym stanem faktycznym przepisy te nie
powinny mieć zastosowania;
d) art. 471 ż 1 KC w zw. z art. 361 ż 1 i 2 KC przez ich niezastosowanie przy określaniu
rozmiaru szkody poniesionej przez powodów na skutek niewykonania umowy
z 21.1.2006 r. przez pozwanego;
e) art. 394 ż 1 KC przez jego niezastosowanie i oddalenie żądania powodów zasądzenia
od pozwanej zadatku w podwójnej wysokości, mimo, iż do niewykonania umowy
z dnia 21 stycznia 2006 r. nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanego;
f) niezastosowanie art. 65 ż 2 KC przy dokonywaniu wykładni postanowień umowy
łączącej strony i pominięcie rzeczywistego zgodnego zamiaru stron i celu umowy.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział I Cywilny zasądził od po-
zwanej spółki  MAXBUD sp. z o.o. solidarnie na rzecz powodów Alicji Kot oraz Stefana
Kot kwotę 260 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 13.11.2008 r., oddalając powódz-
two w pozostałym zakresie, tj. co do kwoty 195 000 zł oraz żądania zasądzenia odsetek od
dochodzonej kwoty (455 000 zł) od 21.1.2006 r. i kosztów procesu.
Z wyjątkiem elementów wskazanych w pkt 1 zarzutów sformułowanych w petitum ni-
niejszej apelacji, Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił stan faktyczny. Nieprawidłowo
jednak do tak ustalonego stanu faktycznego zastosował przepisy prawa materialnego.
Przede wszystkim Sąd Okręgowy błędnie ustalił, że łącząca strony umowa jest umo-
wą przedwstępną. Sąd zaniechał dokonania wykładni postanowień umowy  wbrew
dyspozycji art. 65 ż 2 KC - z uwzględnieniem rzeczywistego zgodnego zamiaru stron
i celu umowy, uznając umowę - tak jak wskazywał jej tytuł - za przedwstępną umo-
563
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
wę sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Z treści art. 389
ż 1 KC wynika, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do za-
warcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postano-
wienia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali umowa
o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nierucho-
mości wspólnej.
Analizując zobowiązania stron zawarte w przedmiotowej umowie stwierdzić należy, że:
1) Pozwany zobowiązał się do:
a) wydzielenia działki gruntu z nieruchomości, której był właścicielem i wybudo-
wania na tej działce budynku wielomieszkaniowego, w którym miał się znajdo-
wać m.in. lokal mieszkalny i miejsce postojowe przeznaczone dla powodów;
b) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z nieokreślonym
w umowie udziałem we współwłasności działki oraz części wspólnych budyn-
ku oraz sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu wraz z udziałami w nierucho-
mości wspólnej powodom za cenę 250 000 zł;
c) ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu
niż mieszkalne (garażu wielostanowiskowego) wraz z nieokreślonym w umo-
wie udziałem we współwłasności opisanej nieruchomości wspólnej, wielkość
miejsca postojowego o pow. 12 m2 oraz sprzedaży tego lokalu z udziałem we
współwłasności nieruchomości powodom za cenę 30 000 zł;
2) Powodowie zobowiązali się do:
zawarcia umowy przyrzeczonej i zakupu opisanych wyżej lokali za cenę ustaloną w umo-
wie, płatną w całości przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przedmiotowa umowa, mimo nadanej jej przez strony nazwie, nie zawierała istotnych
postanowień umowy przyrzeczonej, dlatego też  wbrew ustaleniom Sądu  nie może być
traktowana jako umowa przedwstępna.
Umowa łącząca strony jest tzw. umową deweloperską (także określaną jako umowa rea-
lizatorska), nie jest umową nazwaną  także na gruncie art. 9 ustawy o własności lokali.
Jak przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 9.7.2003 r. (IV CKN 305/01, niepubl.) umowa de-
weloperska  jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego
połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwe-
stycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy za-
miar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej z
ródło stanowią elementy treści różnych
umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany
cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych
typów umów, których elementy zawiera .
Przyjęcie takiej kwalifikacji prawnej umowy łączącej strony przesądza zarazem, jakie
przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynika-
jącego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobo-
wiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla
umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nazwanych, których
elementy zawiera ta umowa.
Wobec powyższego nieprawidłowa jest ocena charakteru prawnego umowy łączącej stro-
ny przyjęta w zaskarżonym wyroku jako umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389
KC, zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Odmienność umo-
wy łączącej strony w stosunku do umowy przedwstępnej, polega na tym, że umowa ta ma
cechy umowy właściwej: powodowie na jej podstawie byli zobowiązani do zapłaty całej
należności za wybudowanie lokalu i przeniesienie na jego rzecz prawa własności.
564
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
Sąd Okręgowy zaniechał ustalenia rzeczywistego charakteru stosunku prawnego łączące-
go strony, a także konsekwencji niewykonania obowiązków wynikających z łączącej stro-
ny umowy, poprzestając na wskazanej przez stronę powodową podstawie prawnej rosz-
czenia. Tymczasem  jak przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 12.2.2002 r. (I CKN 902/99,
niepubl.):  Sąd nie może zasądzić czego innego lub więcej, jak żądał powód, albo na innej,
jak wskazana przez niego podstawa faktyczna powództwa. Sąd nie jest jednak związany
podstawą prawną powództwa i może badać jej prawidłowość (& ) .
Podstawę prawną rozstrzygnięcia w zakresie odpowiedzialność pozwanego za niewyko-
nanie zobowiązania winien zatem stanowić art. 471 KC.
W przedstawionym stanie rzeczy uzasadnione jest także twierdzenie, że rozmiar odszko-
dowania należnego powodom z tytułu niewykonania przez pozwanego jego zobowiązań
wynikających z umowy z 21.1.2006 r., nie podlega ograniczeniu na podstawie art. 390 ż 1
KC Sąd winien stosować przepis art. 361 ż 1 i 2 KC nie zawężając odszkodowania do tzw.
ujemnego (negatywnego) interesu umowy, do którego odnosi się art. 390 ż 1 KC.
Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego w wypadku odpowiedzialności wynikającej z usta-
lonych okoliczności, obejmuje ona szkodę wyrażającą się w różnicy między aktualnym
stanem majątku powodów, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie
zostało przez pozwanego wykonane. Dla przyjęcia związku przyczynowego wystarcza-
jące jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności,
szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia. W niniejszej sprawie były do-
stateczne podstawy do przyjęcia, że gdyby pozwany wywiązał się z umowy i powodowie
nabyliby lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym, to uzyskaliby składnik mająt-
kowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania.
Pozbawienie powodów tej realnej możliwości powiększenia ich majątku było z
ródłem
szkody i obowiązku jej naprawienia przez pozwanego. Powodowie wskazali wysokość
szkody, a także uzasadniające ich roszczenia (w tym ich wysokość) - dowody.
W konsekwencji uznania umowy z 21.1.2006 r. za umowę przedwstępną, Sąd Okręgo-
wy błędnie też uznał, że roszczenie powodów o zwrot zadatku w podwójnej wysokości
uległo przedawnieniu jako  roszczenie z umowy przedwstępnej . Stosownie do treści
art. 390 ż 3 KC roszczenia takie przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umo-
wa przyrzeczona miała być zawarta. Roszczenie związane z zadatkiem podlega przedaw-
nieniu na zasadach ogólnych (art. 118 KC)  por. wyrok SN z 4.12.1973 r. (III CRN 281/73,
OSNC 1974, Nr 11, poz. 194).
Zatem roszczenie powodów o zasądzenie na ich rzecz kwoty 20 000 zł odpowiadającej
wysokości podwójnego zadatku wpłaconego przez powodów było uzasadnione. Zgodnie
z postanowieniem art. 394 ż 1 KC, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo
zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania
umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego
od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać
sumy dwukrotnie wyższej. Strony w umowie z 21.1.2006 r. ustaliły, że  w wypadku gdy-
by do zawarcia umowy nie doszło z winy strony sprzedającej, zobowiązuje się ona zwró-
cić kupującym zadatek w podwójnej wysokości, a nadto wszystkie otrzymanie zaliczki
wpłacone na poczet ceny sprzedaży . Sąd Okręgowy ustalił, że pozwany ponosi winę za
niezawarcie umowy, zatem - w świetle powołanego wyżej postanowienia umowy - Sąd
Okręgowy, poza zasądzeniem od pozwanego kwoty odpowiadającej wysokości wpłaco-
565
Akta cywilne
Część II. Akta cywilne
nych na jego rzecz przez powodów zaliczek, winien zasądzić kwotę odpowiadającą za-
datkowi w podwójnej wysokości.
Podnieść w tym miejscu należy, że dochodzenie przez powodów zwrotu zadatku w po-
dwójnej wysokości nie pozbawiało ich prawa do żądania odszkodowania. W orzeczni-
ctwie ostatecznie przyjęto, że strona w razie niewykonania umowy przez drugą stronę,
w zależności od tego co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu, winna mieć
wybór pomiędzy możliwością skorzystania z uprawnienia przewidzianego w art. 394
ż 1 KC a żądaniem odszkodowania na zasadach ogólnych. Dlatego  w razie niewykona-
nia zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawie-
nia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do
wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości" (teza uchwały SN z 25.6.2009 r., III CZP
39/09, Biul. SN 2009, Nr 6, s. 9). Sąd Najwyższy wywiódł, że regulacje zawarte w prze-
pisach o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz
w art. 394 ż 1 KC przewidują dwie odrębne instytucje prawne. Zadatek ma przede wszyst-
kim stymulować strony do wykonania zawartej umowy, natomiast odpowiedzialność za
niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy stanowi prawną formę rekompensaty
za szkody, jakie strona poniosła, w razie gdy umowa nie została wykonana lub wykonana
nienależycie.
Nieprawidłowe jest także rozstrzygnięcie Sądu w kwestii zasądzonych na rzecz powo-
dów odsetek, w szczególności daty, od której winny być one zasądzone. Sąd Okręgowy
 wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 328 ż 2 KPC nie wskazał podstawy praw-
nej swego rozstrzygnięcia. Błędnie też Sąd ustalił, że powodowie przed wystąpieniem
na drogę postępowania sądowego nie wzywali pozwanego do zapłaty na ich rzecz kwot
dochodzonych w niniejszym postępowaniu. Ustalenie to pozostaje w sprzeczności z ma-
teriałem dowodowym, bowiem z treści pisma pozwanego z 13.9.2007 r. dołączonego do
pozwu wynika, że takie wezwanie zostało do pozwanego skierowane w piśmie powodów
z 20.8.2007 r. W tej sytuacji ustalenie przez Sąd, że powód o żądaniach powodów dowie-
dział się dopiero z treści pozwu jest nieprawidłowe. W konsekwencji nieprawidłowe jest
także zasądzenie odsetek od daty doręczenia pozwanemu odpisu pozwu.
Analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do wniosku, że nieprawidłowe
ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy były wynikiem naruszenia przepisu art. 233
ż 1 KPC. Stosownie do treści tego przepisu sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów
według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego
materiału.
Sąd Najwyższy w wyroku z 20.1.2010 r. wydanym w sprawie II UK 154/09 (niepubl.)
stwierdził, że taka ocena, dokonywana jest na podstawie przekonań sądu, jego wiedzy
i posiadanego doświadczenia życiowego, a nadto winna uwzględniać wymagania prawa
procesowego oraz reguły logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny,
racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru
określonych środków dowodowych i - ważąc ich moc oraz wiarygodność - odnosi je do
pozostałego materiału dowodowego.
Wyprowadzenie z zebranego w sprawie materiału dowodowego wniosków logicznie pra-
widłowych jest zatem obowiązkiem Sądu. Reguła ta, współokreślająca granice swobodnej
oceny dowodów nie będzie zachowana, jeżeli wnioski wyprowadzone przez sąd przy
ocenie dowodów nie układają się w logiczną całość zgodną z doświadczeniem życiowym,
566
Akta cywilne
Kazus 2. Egzamin radcowski 2010 r.
lecz pozostają ze sobą w sprzeczności, a także gdy nie istnieje logiczne powiązanie wnio-
sków z zebranym w sprawie materiałem dowodowym (tak Sąd Najwyższy w wyroku
z 9.12.2009 r., IV CSK 290/09, niepubl.).
Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie.
Mając na względzie wszystkie wskazane wyżej uchybienia Sądu Okręgowego stwierdzić
należy, że apelacja niniejsza jest konieczna i zasługuje na uwzględnienie przez Sąd Ape-
lacyjny.
Radca prawny Wojciech Bąk
(podpis)
W załączeniu:
 dowód uiszczenia opłaty sądowej;
 odpis apelacji.
567
Akta cywilne