1060441856

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii, której użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Koszt odtworzenia jest kosztem zbudowania hipotecznego budynku funkcjonalnie równorzędnego z budynkiem wycenianym. Nie zawsze musi to być replika budynku wycenianego, co jest ważne przy budynkach starych, dla których nie można ustalić ceny materiałów i robót budowlanych. Do zastosowania tej metody wymagane jest posiadanie danych technicznych o wycenianym budynku, danych o cenach materiałów i robót budowlanych oraz o stopniu zużycia technicznego i ekonomicznego budynku.

Technika szczegółowa.

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Jej istota polega na szczegółowej inwentaryzacji technicznej i obmiarowaniu przedmiotu wyceny.

Technika elementów scalonych.

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia lub zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Wykonuje się te same czynności co przy technice szczegółowej z tym, że nie ustala się ilości niezbędnych robót, ale rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót, jak również ceny scalonych elementów tych robót korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych:

Technika wskaźników.

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez pomnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej poprzez ilość jednostek odniesienia, dla których cena została ustalona . Z reguły jednostkami tymi są: I m3 kubatury, I m powierzchni użytkowej, I m obiektu liniowego:

4.2.    Metoda kosztów zastąpienia.

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami o tej samej funkcji, jaką spełniają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Podstawą wyceny nieruchomości tą metodą jest określenie kosztów odtworzenia nieruchomości o takiej samej funkcji, przy uwzględnieniu użycia nowoczesnych materiałów i rozwiązań konstrukcyjnych oraz wyposażenia odpowiadającego obecnym warunkom. Techniki szacowania są takie same jak w metodzie kosztów odtworzenia.

4.3.    Metoda kosztów likwidacji.

Przy metodzie kosztów likwidacji określa się wartość materiałów porozbiórkowych, pomniejszoną o koszt rozbiórki lub likwidacji.

Metoda polega na ustaleniu wartości odrębnie dla każdego z możliwych do odzyskania materiałów budowlanych lub instalacyjnych nadających się do ponownego wykorzystania przy obiektach przeznaczonych do rozbiórki lub likwidacji.

Wartość materiałów porozbiórkowych będzie równa sumie wartości poszczególnych rodzajów materiałów z uwzględnieniem ich stopnia zużycia i pomniejszona o koszt rozbiórki

Metoda ta stosowana jest w przypadku wyceny nieruchomości, na której znajdują się obiekty budowlane przeznaczone do rozbiórki lub likwidacji. Zamiast kosztów odtworzenia ustala się wartość materiałów porozbiórkowych.

5. Podejście mieszane.

W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy podejść: porównawczego, dochodowego lub