1060441857

kosztowego. Wartość ustala się przy wykorzystaniu kombinacji różnych metod omówionych wcześniej lub na podstawie procedur wynikających z przepisów prawnych nakazujących stosowanie metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki nieruchomości albo specyfiki wycenianych praw do nieruchomości. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową lub metodę stawki szacunkowej gruntów.

5.1.    Metoda pozostałościowa.

Metodę pozostałościową stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości, jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, modernizacji, przebudowy lub innych ulepszeń. Wartość nieruchomości można określić dla samego gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami składowymi przed ulepszeniem lub osobno dla składowych gruntu.

Wartość nieruchomości ustala się jako różnicę między wartością całości a wartością części (lub tych elementów), które można ustalić. Jest to więc wartość, która pozostaje.

Znajduje ona zastosowanie przy analizie i sporządzaniu projektów rozwoju dla nieruchomości, które mają podlegać zabudowie, przebudowie, odnowieniu, remontom lub innym ulepszeniom. Są to sytuacje wymagające na ogół określenia wartości poszczególnych wartości składowych nieruchomości, tzn. określenia wartości gruntu bądź budynku w wartości całej nieruchomości.

Znajduje również zastosowanie w sytuacji, gdy grunt i wzniesione na nim budynki mogą w przypadku ich ulepszenia, zmiany lub rozwoju przynieść korzystny zwrot kapitału, a tym samym być przedmiotem zainteresowania potencjalnych inwestorów.

5.2.    Metoda stawki szacunkowej gruntu.

Metodę stawki szacunkowej gruntów można stosować przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cela rolne lub wykorzystywanych na te cele.

Przy stosowaniu tej metody wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stawki szacunkowej I ha gruntów i ceny I decytony żyta ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym. Stawki szacunkowe gruntów określają przepis) o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

III. Operat szacunkowy

(Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 156, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego,. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Standard VII.

I)

Dokument, który powstaje w wyniku powstania nieruchomości (zgodnie z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) nazywa się OPERATEM SZACUNKOWYM. Wcześniej był on nazywany raportem, opinią, ekspertyzą, oceną. Operat, by spełniał swój cel, musi sporządzony tak: by spełniał wymogi formalne i prawne,

by spełniał oczekiwania zleceniodawcy, podawał właściwą wartość,

by był opracowany w zgodzie ze standardami zawodowymi i sztuką szacowania,

by był sporządzony na odpowiednim poziomie edytorskim.

Forma operatu szacunkowego i jego szczegółowość mogą być dostosowane do rodzaju i charakteru przedmiotu wyceny. Operaty mogą różnić się układem treści, stopniem szczegółowości, grubością i innymi cechami; powinny jednak zawierać podstawowe elementy wymagane przez przepisy prawa i standardy (ważne dla zleceniodawcy i korzystających z operatu).

W zależności od wielkości przedmiotu wyceny, przyjętej metody wyceny-operat może zawierać kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt stron. Można powiedzieć, że powinien być na tyle wąski lub szeroki, aby znalazły się w nim wszystkie wymagane informacje, z dołączoną pełną dokumentacją argumentującą wyniki i aby operat "bronił się sam". Operat szacunkowy powinien być sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem faktycznym nieruchomości ( stanem prawnym i techniczno użytkowym). Powinien też zawierać wszelkie informacje niezbędne do ustalenia procedury szacowania i określenia wartości.

Wszelkie zapisy w operacie, dotyczące szacowania, należy odpowiednio udokumentować, a rezultaty uzasadnić.

Przy sporządzaniu operatu obowiązuje zasada szczególnej staranności. Odnosi się to w szczególności do :

wskazania podstaw prawnych,

rozwiązań merytorycznych,

przedstawiania toku obliczeń i wyniku końcowego,

przedstawianych wniosków i ich uzasadnień.

W operacie należy przedstawić opis czynności przeprowadzonych w postępowaniu związanym z określaniem wartości. Operat szacunkowy w swej treści powinien zawierać : informacje o autorze wyceny,

określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych wyceny, charakterystykę przedmiotu wyceny (stanu prawnego i techniczno-użytkowego),