85414

-    Analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i strumieni dochodów operacyjnych netto uzyskiwanych z tych nieruchomości;

• Ustalenie stopy kapitalizacji netto lub współczynnika kapitalizacji netto Rnrtto=Dnc<to/C lub

Wk^^C/D neuc,;

-    Określenie wartości nieruchomości V=D_n«tto/Rnetto lub V=Dneno*Wknetto

Z Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie. Zmiana poziomu dochodu może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania). Zmiana ta może także stanowić następstwo możliwych do przewidzenia zmian koniunkturalnych na rynku albo może być spowodowana zmianami dochodowości nieruchomości wywołanymi jej rozwojem.

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy.

V = Di*(l/l+r)^ł ♦... + D_n*(l/l+r)"+ RV*(l/l+r)ⁿ

gdzie: V-wartość nieruchomości, D-dochód roczny, r-stopa dyskontowa, RV-wartość rezydualna, n-kolejne lata prognozy.

Liczba lat okresu prognozy zależna jest od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. Dyskontowania dokonuje się na dzieó określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa obrazuje stosunek, w jakim przyszły kapitał zrównuje swoją efektywną wartość z kapitałem bieżącym. Powinna również uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Tok czynności przy technice dyskontowania strumieni dochodów:

-    Określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych dla każdego roku prognozy;

-    Obliczenie współczynnika dyskonta dla każdego roku prognozy na podstawie przyjętej stopy dyskonta;

-    Obliczenie wartości nieruchomości jako sumy iloczynów dochodów i współczynnika dyskonta z poszczególnych lat oraz zdyskontowanej wartości rezydualnej.

W przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym , z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. r = rb + (rrn + rkn)

gdzie: rb-stopa % bezpieczna realna tzn. wolna od inflacji, (rrn + rkn)-suma stóp % z tytułu ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości oraz w konkretną nieruchomość (4-12%).