90012

3. Omów znane Cl zasady korygowania ceny ze względu na upływ czasu.

Metoda korygowanej ceny średniej polata na określaniu wartości mikowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównali, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nicnichomości

Schemat postępowania:

1.    Określane rynku lokalnego poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2.    Ustalenie rodzaju i liczby cccii rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokabiym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3.    Podanie charakterystyki wycaiiancj nicnichomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4.    Opis nicnichomości i jej cech rynkowych o caiie minimalnej (C_mj_n) i nieruchomości i jej cech tynkowych o cenie maksymalnej (Cmax>

5.    Określenie caiy średniej (Cg*-) ze złu oni transakcji przyjętych do analizy lub z gnipy nicnichomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej)

6.    Określane zakresu sumy współczynników korygujących jako: ( Cmin/Cśr . Cinax/Cśr}

7.    Określane wartości rynkowej wycaiiancj nicnichomości według formuły

W = Cśr L u,

lal

gdzie: u i - wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość, n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

4. Podaj df dnieję stopy dyskontowej 1 sposoby jej określenia.

Stopa dyskontowa odzwierciedla relację pomiędzy rocznym dochodan uzyskiwanym z nieruchomości, a nakładami jakie nale2>^r ponieść na jej zakup z uwzględnieniem ryzy ka inwestowania w daną nieruchomość.

Stopa dy skontowa odzwierciedla zwrot dochodu na wyłożonym kapitale. Jest to oczekiwana przez inwestorów stopa zwrotu z wyłożonego kapitahi.

r«t⁼rrTfT₀

rd - stopa dyskontowa.

rr - stopa realna, wolna od ryzyka, wielkość bazowa rf - ryzyko finansowe ro - ryzyko operacyjne

5.    Wymień 1 omów metody wyceny służebności.

wartość shi2ebnosci ino2na określić jako różnicę pomiędzy wartością tynkową nicnichomości bez ustanowionej służebności i wartością rynkową nieruchomości z ustanowioną służebnością:

WS= W1 \V2 w którym

WS

Wl

-    wartość prawa służebności.

-    wartość rynkowa nienichomości bez ustanowionej służebności.