3149489055

10

zaangażowania kapitału pozostała kwota wypłacana jest właścicielowi w formie odpowiednika rocznego czynszu dzierżawnego. Tak obliczona wysokość czynszu (dochodu) z nieruchomości poddaje się kapitalizacji według zasad omówionych w procedurach metody inwestycyjnej.

W szacowaniu metodą zysków tkwi pewne niebezpieczeństwo wynikające z faktu, po pierwsze , iż rzeczoznawca zazwyczaj otrzymuje do wglądu sprawozdania finansowe z okresów minionych(sprzed 2-3 lat) przed data wyceny i po drugie, oceniana działalność może być prowadzona przez osobę nieudolną czy przeciwnie - bardzo przedsiębiorczą i wynik finansowy nie może odzwierciedlać typowej sytuacji rynkowej dla danej branży. Celem działań rzeczoznawcy powinno być zatem ustalenie wysokości zysków takich, które może otrzymywać każdy potencjalny dzierżawca tej nieruchomości posiadający odpowiednie kwalifikacje. Wynika z tego wniosek, że możliwość zastosowania tej metody oraz trafność wyniku uzależnione są od dostępności do ksiąg rachunkowych oraz od posiadanej przez rzeczoznawcę wiedzy z dziedziny finansów i jego umiejętności interpretacji zachowań inwestorów na rynku.

Metoda kosztów - lub tłumaczona bardziej wprost - metoda obniżonego kosztu zastąpienia ( depreciated replacement cost method - DRC) stosowana jest do wyceny specjalistycznych nieruchomości, które nie trafiają do obrotu rynkowego. Dla tego typu nieruchomości wartość kosztowa (odtworzeniowa) często stanowi bazę wyjściową do określenia wartości rynkowej.

Wartość nieruchomości zabudowanej stanowi suma wartości działki gruntowej i koszt zastąpienia zabudowy pomniejszony o wartość zużycia. Otrzymany rezultat wyceny traktowany jest jako hipotetyczna wartość rynkowa, ponieważ w operacie szacunkowym nie znajdują odzwierciedlenia ani aktualne ceny sprzedaży ani wynajmu nieruchomości. Jednak w wielu przypadkach szczególnie, gdy przedmiotem wyceny są budynki będące własnością publiczną i nie przynoszące dochodów lub też specjalistyczne budynki prywatne, koszt zastąpienia i wartość rynkowa mają dość ścisłe powiązanie, jak wykazały bowiem analizy, ich wielkości są do siebie zbliżone.

Metoda kosztów znajduje więc dwa różne zastosowania:

1.    do obliczania kosztów zbudowania obiektu i

2.    do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości

Ogólną formułę można zatem zapisać następująco:

K = koszt zabudowy - zużycie + wartość działki gruntowej

Gdzie K - koszt lub wartość rynkowa nieruchomości

Jeśli celem zastosowania tej metody jest określenie kosztów odtworzenia to wycena dotyczy tylko zabudowy. W większości przypadków znajduje ona jednak zastosowanie do określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Ponieważ koszt i wartość rynkowa pozostają w ściślejszej relacji, gdy dotyczą nowych nieruchomości, metoda kosztów jest bardziej użyteczna w szacowaniu wartości rynkowej obiektów niedawno zbudowanych. Pomniejszenia (deprecjacji) określonej wartości kosztowej zabudowy dokonuje się z powodu utraty cech nowoczesności obiektu (obsolescence) i / lub zużycia technicznego ( deterioration). Na przestarzałość obiektu mogą wpływać jego cechy funkcjonalne (np. niedostateczne wyposażenie) lub czynniki zewnętrzne (np. brak popytu). Zużycie techniczne budynku ujawnia się poprzez zniszczenia w jego strukturze