3149489056

11

wewnętrznej z powodu jego używania. W polskiej literaturze przedmiotu deprecjacja obiektu nazwana została zużyciem łącznym obiektu.

Do szacowania wartości działki gruntowej stosuje się jedna z dwu metod - porównawcza lub inwestycyjna. W przypadku użycia metody porównawczej przyjmuje się założenie , że szacowany grunt nie jest zabudowany i gromadzi się dane o transakcjach dziełek wolnych. W razie braku odpowiednich nieruchomości porównawczych rzeczoznawca wykorzystuje elementy metody inwestycyjnej - oblicza pozostałościową wartość gruntu, kapitalizuje rentę gruntową lub ustala udział wartości gruntu w wartości nieruchomości zabudowanej.

Metoda pozostałościowa wykorzystywana jest do szacowania nieruchomości, które posiadają potencjał rozwojowy lub mają podlegać przebudowie, remontom, itp. a brak transakcji podobnych nieruchomości wyklucza zastosowanie metody porównawczej. W najprostszym ujęciu metodę tę stosuje się do wyceny działki gruntowej poprzez odjęcie kosztów jej zabudowy od skapitalizowanych przewidywanych czynszów, które mogą być otrzymane z zakończonej inwestycji.

Przedstawione niżej informacje obejmują zasady wyceny stosowane w wybranych krajach Europy Zachodniej.

Takie ujęcie nie ujmuje oczywiście całej różnorodności i podobieństw występujących w szacowaniu wartości nieruchomości ani na świecie ani w krajach europejskich, choć głównie im książka ta jest poświęcona. Pominięto bowiem obszar Europy centralnej i wschodniej z uwagi na krótki jeszcze okres praktykowania w szacowaniu nieruchomości w warunkach wolnego rynku i ze względu na częste posługiwanie się tam terminologią, pojęciami i metodyką zaczerpniętą z innych krajów europejskich - głównie z Wielkiej Brytanii, rzadziej Francji i Niemiec lecz także w USA, w związku z tym jeszcze nie ugruntowanych i często zmienianych - nie prezentujących więc nowych, innych i oryginalnych a wartych naśladowania zjawisk.

Zwykle rozróżnia się następujące dwie grupy celów szacowania nieruchomości.

Cele powszechne:

sprzedaż lub kupno nieruchomości, zapewnienie kredytu, cele bilansowe, rozwój nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości,

oraz tzw. cele formalne (zwane czasem statutowymi): odszkodowania za wywłaszczenie,

opłaty planistyczne ( w tym także polska opłata adiacencka),

podatek od nieruchomości,

cele wynikające z postępowania sądowego,

w niektórych krajach do ustalenia czynszu dzierżawnego i kontroli jego wysokości.

Niektóre z tych kategorii wymagają tylko niewielkiego wkładu pracy rzeczoznawców, inne wykorzystują w pełni zasady szacowania. Ich stosowanie jest zależne od kraju, niektóre maja istotne znaczenie dla gospodarki, inne stanowią tylko uzupełniający zasób informacji.

W Wielkiej Brytanii powodem istnienia silnej i licznej grupy rzeczoznawców majątkowych jest wykorzystywanie wyceny nieruchomości w celach bilansowych, jako podstawy do opodatkowania przyrostu kapitału. W Niemczech natomiast banki są główną