5826504456

4.    Opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych.

5.    Opis nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) w kontekście cech rynkowych.

6.    Określenie ceny średniej (Cśr) z bazy danych cenowych oraz zakresu sumy czynników korygujących:

[ Cmin/Cśr; Cmax/Cśr],

Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin. I Cmax.

7.    Określenie zakresu współczynników korygujących poszczególnych cech.

Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla każdej cechy rynkowej podając zakres ich dopuszczalnych wartości w następujący sposób :

Waga i * ( Cmin / Cmax ) < = u , < = waga i * ( Cmax / Cmin )

Przyjmując powyższe warunki brzegowe, należy zastosować w szacowaniu nieruchomości ogólną metodę interpolacji.

8.    Określanie jednostkowej wartości rynkowej wg wzoru:

Wr = Cśr * IUi,

Gdzie:

Ui - wartości współczynników odzwierciedlające ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.

Należy podkreślić, że liczba współczynników jest równa określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości na danym rynku lokalnym.

Zakres sumy współczynników korygujących wynika z konieczności zachowania założenia mówiącego, że wartość nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy:

Cmin< = Wx < = Cmax.

Po uwzględnieniu wzoru:

Wx = Cśr * IUi,

Otrzymamy:

Cmin< = Cśr * IUi < = Cmax.

Dzieląc obie strony nierówności przez Cśr. ograniczamy zakres sumy współczynników korygujących, co przedstawia poniższy wzór:

Cmin/Cśr < = IUi < = Cmax/Cśr.

Z przeprowadzonych badań wynika, że liczebność prób reprezentowanych powinna wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu transakcji.

Średnią cenę obliczyć możemy także na podstawie wszystkich zebranych cen transakcyjnych na danym rynku lokalnym z okresu badania cen .

9