3262346741

Rynkowe cechy nieruchomości

Możliwość ustalania wag cech rynkowych na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości, polega na wykorzystywaniu w tym celu metod opracowanych na gruncie marketingu. Wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości określany może być przy pomocy ankietowego badania preferencji nabywców (stosowanego zarówno do ustalania wag jak i nazw cech rynkowych nieruchomości).

Wiarygodność wyników wzrasta wraz ze wzrostem liczebności próby. To z kolei wiąże się ze wzrostem kosztów przeprowadzenia badań, stanowiąc zasadnicze ograniczenie możliwości ich wykorzystania przy wycenie pojedynczych nieruchomości.

Zasadniczym problemem przy tworzeniu ankiet jest charakter zamieszczonych pytań (mogą to być pytania: otwarte, pół otwarte lub zamknięte), oraz sposób ich ustalania (autorytatywny, na podstawie opinii ekspertów lub np. przy pomocy wstępnej ankiety sondażowej).

Wyniki uzyskane z badania ankietowego opisują jedynie oczekiwania rynku a nie faktyczne zachowania (zdeterminowane faktycznymi okolicznościami). Respondenci wypowiadają się bowiem o swoich preferencjach bez konieczności podjęcia odpowiednich działań. Rodzi to postulat, aby rzeczoznawcy majątkowi traktowali badania ankietowe z ostrożnością, najlepiej traktując otrzymane wyniki jako uzupełnienie badań przeprowadzonych przy użyciu innych metod (np. ceteris paribus)

Obok przedstawionych metod ustalania liczby, nazw oraz wag cech rynkowych nieruchomości, istotnym jest korzystanie przez rzeczoznawców majątkowych z wsparcia odpowiednich, wyspecjalizowanych ośrodków badawczych, analizujących zachowania klientów na rynku.

Rozpatrując zagadnienie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości trzeba zwrócić uwagę na istnienie korelacji zachodzącej pomiędzy określonymi atrybutami. Korelacja taka, dotyczyć może np. zależności wagi cechy "funkcjonalność mieszkania" od stanu cechy "powierzchnia" - waga może tracić znaczenie w przypadku lokali dużych. Ustalenie tego typu współzależności stanowi pewną trudność i wymaga badań statystycznych i socjologicznych. Ich uwzględnienie w wycenie nieruchomości oznacza również skomplikowanie procesu ustalania wartości, dodatkowo utrudnionego brakiem uregulowania kwestii korelacji cech rynkowych w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Mimo istniejącej procedury określania nazw i wag rynkowych atrybutów nieruchomości w wielu operatach daje się zauważyć dość mechaniczne kopiowanie wzorców podawanych w literaturze przedmiotu, czy też bezmyślne korzystanie z programów komputerowych. W skrajnych przypadkach bezkrytycznie przenoszone są cechy rynkowe oraz ich wagi m.in. z przykładów podawanych fachowych publikacjach (także pomimo zamieszczonych zastrzeżeń, że dany przykład dotyczy konkretnego rynku i może nie odpowiadać warunkom innych rynków).

Zwraca również uwagę pewna tendencyjność, przejawiającą się w zależności pomiędzy opisami wycenianej nieruchomości w operatach szacunkowych, a tzw. pierwszym wykształceniem rzeczoznawców. I tak np., inżynierowi budowlani szczegółowo opisują konstrukcję budynku, geodeci ich położenie na działce, ekonomiści kładą nacisk na stronę dochodową. Istnieje zatem prawdopodobieństwo,