3262346740

Rynkowe cechy nieruchomości ile zmieni się cena nieruchomości jeżeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Aby określić, np. wpływ cechy "lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej. Analizę wpływu cechy "lokalizacja" na ceny (a więc i na wartość rynkową) prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile cena nieruchomości położonej „najlepiej" różni się od ceny takiej samej nieruchomości położonej „najgorzej" na rynku lokalnym. Różnice cen tych dwóch nieruchomości należy podzielić przez AC i pomnożyć przez 100%. W ten sposób ustala się udział procentowy cechy „lokalizacja" w przedziale cenowym AC. Suma wszystkich wag wynosi 100%. Analogicznie postępuje się analizując nieruchomości różniące się tylko np. stanem technicznym. Stosując opisaną metodę należy mieć na względzie, iż szukając dwóch nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, szukamy w istocie nieruchomości, których inne cechy (oprócz analizowanej) nie są identyczne, lecz jedynie wystarczająco podobne (co wynika zarówno z różnorodności obiektów znajdujących się na rynku, jaki i z reguły ograniczonej ilości danych).

Przedstawiony powyżej analityczny sposób określania wag cech rynkowych uzależniony jest od dysponowania bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych. W przypadku braku dostatecznej liczby danych, należy, posłużyć się analizami rynków rodzajowo podobnych, a także analizą preferencji nabywców nieruchomości (faktycznych jak i potencjalnych).

Sposób określania wag cech rynkowych wg zasady "ceteris paribus"

L.p.	Rodzaj cechy	Ceny nieruchomości różniących się jedną cechą	[(Cw-Cm) / AC] x 100%
1	Cecha (atrybut) I	Cw Cm
		Cw Cm
		Cw Cm
obliczenie średniej
2	Cecha (atrybut) II	Cw Cm
		Cw Cm
		Cw Cm
obliczenie średniej
		Cw Cm
		Cw Cm
		Cw Cm
obliczenie średniej