6125495011

Operat wyceny wartości rynkowej udziału w nieruchomości gruntowej dz.ew.nr 1810, Wola Filipowska, gmina Krzeszkowice, powiat krakowski

Str. nr 14

nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi."

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

1.    Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2.    Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3.    Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4.    Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5.    Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6.    Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7.    Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej

(Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

8.    Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9.    Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Ca] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10.    Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmaxj. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11.    Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

W = Cir^Tu;

Ui - wartość i-tego współczynnika korygującego, n - liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

10 ANALIZA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI

10.1. Lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę

Wg analityków IA MRN w Krakowie, rynek nieruchomości gruntowych w obszarze podmiejskim Krakowa, skupia się przede wszystkim wokół gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, głównie jednorodzinne bądź rezydencjalne, oraz wielorodzinne niskiej intensywności, głównie szeregowe. Niezmiennie najatrakcyjniejszymi pozostają gruntu położone na zachód i północ od Krakowa, oraz na południe od miasta (gminy Zielonki, Mogilany, Zabierzów, Wielka Wieś i Michałowice). Wyższe ceny odnotowuje się również w centrach miasteczek jak Wieliczka, Niepołomice, Myślenice, czy też już nieco niższe w Skawinie, Wadowicach, Olkuszu, Dobczycach.

W powiecie krakowskim, w ostatnich trzech latach, ceny jednostkowe 1 m² powierzchni działki dla gruntów rolnych wahają się od 0,37 zł/m² do 10,0 zł/m², ceny jednostkowe dla gruntów budowlano rolnych od 5,0 zł/m² do 65 zł/m²; ceny jednostkowe gruntów budowlanych, mieszkaniowych i siedliskowych kształtują się od 35 zł/m² do 435,33 zł/m², ze średnią 139,90 zł/m².

W gminie Czernichów w ostatnich trzech latach, dla gruntów budowlanych odnotowano 110 transakcji, ceny jednostkowe 1 m² powierzchni działki kształtowały się na poziomie od 35,30 zł/m² do 150 zł/m² ze średnią 66,59 zł/m².

W gminie Igołomia-Wawizeńczyce w ostatnich tizech latach, dla gruntów budowlanych odnotowano 21 transakcji, ceny jednostkowe 1 m² powierzchni działki kształtowały się na poziomie od 35,48 zł/m² do 120 zł/m² ze średnią 66,26 zł/m².

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Andrzej Wojtowicz [phone]