6125495015

Operat wyceny wartości rynkowej udziału w niemchomości gruntowej dz.ew.nr 1810, Wola Filipowska, gmina Krzeszkowice, powiat krakowski

Uwzględniając powyższe wyliczenia i analizy, można stwierdzić, że posiadana baza transakcyjna pozwala na sformułowanie hipotezy dotyczącej braku występowania dla analizowanego rynku trendu czasowego - zmian cen w czasie. Trend zmian cen w czasie jest statystycznie określony na poziomie ufności nieprzekraczającym 15%. Ze względu na powyższe, w analizowanym obszarze rynku nieruchomości, nie dokonano korekty przyjętych w modelu cen transakcyjnych trendem czasowym, dla analizowanego obszaru rynku - stwierdzono brak trendu zmian cen transakcyjnych w czasie.

11 WYCENA NIERUCHOMOŚCI

11.1.    Analiza danych i procedura szacowania nieruchomości gruntowej

11.1.1.    Charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości przyjętych do porównań

Podstawą wyceny nieruchomości były transakcje z lokalnego rynku, obejmującego obszar gminy Krzeszowice, obręby Wola Filipowska i Krzeszowice. Analizie poddano grunty przeznaczone w mpzp pod budownictwo uslugowo-mieszkalne i mieszkalne jednorodzinne. Transakcje odnotowane w okresie od maja 2012 roku, gwarantujące właściwy poziom ilości transakcji do porównań. Jako parametr porównawczy przy wycenie nieruchomości przyjęto cenę jednostkową 1 m² powierzchni działki.

Z tak określonego lokalnego rynku nieruchomości wybrano 17 transakcji najbardziej porównywalnych, podobnie położonych pod względem lokalizacji, otoczenia, dojazdu, podobnych co do funkcji w mpzp; użytkowania (komunikacja); powierzchni nieruchomości. W swych zasadniczych parametrach lokalny rynek nieruchomości, dla wybranych transakcji przedstawia się następująco: najniższa cena transakcyjna nieruchomości to 4 400 zl, najwyższa cena to 100 000 zł. Powierzchnia działek kształtowała się od 110 m² do 2 600 m², ze średnią 1 108 m². Ceny jednostkowe 1 m² powierzchni działki, kształtowały się od 29,24 zł/m² do 70,00 zł/m²; ze średnią ceną jednostkową 49,40 zł/m² powierzchni. Mediana [wartość środkowa] wyniosła 45,45 zł/m². Wszystkie sprzedane nieruchomości miały prawo własności, część z nich miała określone przeznaczenie w Studium (Krzeszowice, Wola Filipowska), część w mpzp.

W tabeli poniżej zestawiono transakcje, nieruchomościami gruntowymi, z obszaru analizowanego rynku, które posłużyły do określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

Tabela 11-6. Podstawowe dane transakcyjne podobnych nieruchomości gruntowych

Data transakcji	1!	Obręb	Cena działek	Powierzchnia dziatek	Cena 1m2 powierzchni	Rep.A. nr
2012-12-12	Krzeszowice	Filipowice	60 000 zJ	1200m2	50,00 zl/m2	2376/2012
2013-03-01	Krzeszowice	Filipowice	27 000 zJ	487 m2	55,44 zl/m2	445/2013
2013-10-30	Krzeszowice	Krzeszowice 001	70 000 zl	2100m2	33,33 zl/m2	2577/2013
2013-04-10	Krzeszowice	Krzeszowice 001	10 300 z)	228 m2	45,18 zl/m2	770/2013
2013-04-10	Krzeszowice	Krzeszowice 001	13 300 zl	278 m2	47,84 zl/m2	778/2013
2013-10-23	Krzeszowice	Krzeszowice 001	98 770 zl	1 411 m2	70,00 zl/m2	22441/2013
2013-06-27	Krzeszowice	Miękinia	75 000 z)	2 021 m2	37,11 zl/m2	1401/2013
2014-03-26	Krzeszowice	Nawojowa Góra 009	53 000 z!	1500 m2	35,33 zl/m2	703/2014
2014-0314	Krzeszowice	Nawojowa Góra 009	100 000 zl	2 600 m2	38,46 zl/m2	608/2014
2014-02-03	Krzeszowice	Nawojowa Góra 009	12 000 zl	264 m2	45,45 zl/m2	2829/2014
2013-12-05	Krzeszowice	Tenczynek016	4 400 zl	110 m2	40,00 zl/m2	18159/2013
2014-0303	Krzeszowice	Tenczynek 016	70000zJ	1 037 m2	67,50 zl/m2	4627/2014
2014-0328	Krzeszowice	Wola Filipowska 017	35 000 zl	1 197 m2	29,24 zl/m2	1010/2014
2013-04-18	Krzeszowice	Wola Filipowska 017	70000zl	1 755 m2	39,89 zl/m2	786/2013
2013-0328	Krzeszowice	Wola Filipowska 017	63 000 zl	934 m2	67,45 zl/m2	1206/2013
2013-10-15	Krzeszowice	Wola Filipowska 017	81 500 zl	1196 m2	68,14 zl/m2	2132/2013
2013-06-27	Krzeszowice	Wola Filipowska 017	36000ZI	518 m2	69,50 zl/m2	1426/2013

11.1.2. Identyfikacja cech rynkowych wpływających na ceny transakcyjne lokalnego rynku nieruchomości

Dla celów niniejszego opracowania przeprowadzono szczegółową analizę wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości, na wcześniej opisanym rynku lokalnym. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy bazy

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Andrzej Wojtowicz [phone]