6125495010

Operat wyceny wartości rynkowej udziału w nieruchomości gruntowej dz.ew.nr 1810, Wola Filipowska, gmina Krzeszkowice, powiat krakowski

Str. nr 13

9 PRZEDSTAWIENIE ZASTOSOWANEGO SPOSOBU SZACOWANIA WARTOŚCI

9.1.    Wykazanie rodzaju określonej wartości, wybór podejścia i metody szacowania

Z uwagi na cel sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego, jako podstawę określenia wartości przyjęto wartość rynkową nieruchomości.

Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy - „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

•    strony umowy byty od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

•    upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Pojęcie wartości rynkowej nie jest uzależnione od faktycznego zawarcia transakcji w dniu, na który sporządzona zostaje wycena. Pojęcie najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę, którą rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na którą wartość została określona. Jest to również najlepsza cena, którą może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą.

Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej.

Przyjęcie, jako podstawy wyceny nieruchomości jej Wartości Rynkowej, stanowiącej najbardziej prawdopodobną cenę interpretowanej, jako najlepszej ceny, którą może uzyskać sprzedawca przy optymalnym lub najbardziej prawdopodobnym użytkowaniu nieruchomości. Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykoizystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.

Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

9.2.    Wskazanie najbardziej korzystnego sposobu wykorzystania nieruchomości

W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania.

Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku.

W niniejszej wycenie przyjęto, że najbardziej korzystna wartość nieruchomości zapewni iei wykorzystanie: - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako nieruchomości w obszarze UAG - tereny rozwoju aktywności gospodarczej oraz M2 - obszar zabudowy jednorodzinnej i usługowej.

9.3.    Zastosowane podejścia i metody szacowania

Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., zwanej dalej Ustawą stanowi, że „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych".

Uwzględniając stan szacowanej nieruchomości oraz lokalny rynek nieruchomości, do wyceny wybrano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Nota interpretacyjna N1 „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" mówi, że „Przystosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość

wycena nieruchomości

Andrzej Wojtowicz [phone]