6125495016

Operat wyceny wartości rynkowej udziału w nieruchomości gruntowej dz.ew.nr 1810, Wola Filipowska, gmina Krzeszkowice, powiat krakowski

Str. nr 19

danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to, te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny, odniesiony wprost do rodzaju rynku i rodzaju nieruchomości. Nazwy cech rynkowych na przedmiotowym rynku lokalnym ustalono analizując ceny oraz oferty kupna/sprzedaży nieruchomości.

Analiza transakcji dotyczących obiektów odniesienia, porównania przez korygowanie ceny średniej przyjętych do analizy transakcji, pozwala na następujące wnioski dotyczące wpływu poszczególnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, opisane i zestopniowane w poniższej tabeli:

Tabela 11-7. Oceny procentowe i punktowe cech danych transakcyjnych uwzględnione w budowie modelu wyceny

LP-	Atrybut (cecha rynkowa)	Analiza wagi cechy rynkowej:	Wpływ atrybutu na ceny rynkowe (waqa cechy)	Zakres w zł	Skala
'	Lokalizacja	Najwyższe ceny nieruchomości gruntowe osiągają w lokalizacjach najbliższych głównych dróg komunikacyjnych (droga krajowa 79); natomiast w obszarach peryferyjnych, najbardziej oddalonych od Krakowa, słabo skomunikowanymi z droqa krajową 79, nieruchomości ąruntowe osiąqają najniższe ceny	25,0%	10,19 zł	1-5
2.	Otoczenie, sąsiedztwo	Najkorzystniejsze sąsiedztwo nowej zabudowy uslugowo-mieszkalnej, mieszkalnej willowej, obszarów przestrzeni usługowo-handlowych, natomiast otoczenie zabudowy do rewitalizacji, pozostającej w funkcji gospodarstwa rolnego, terenów po kolejowych, nieużytków, kształtuje jednostkowe ceny qruntów na najniższym poziomie w tym obszarze	15,0%	6,11 zł	1-5
3.	Funkcja w mpzp, studium	Nieruchomości z wydaną decyzją pozwolenia na budowę o funkcji usługowej zachowują najwyższy poziom cen, nieruchomości z przyjętym mpzp dla takiej zabudowy w otoczeniu terenów MN (mieszkalnych) i MNU (uslugowo-mieszklanych) osiągają wyższe ceny, natomiast tereny o funkcji siedliskowej, usluqowo-rolnei osiaqaia najniższy poziom cen	15,0%	6,11 zł	1-5
	Dojazd, dostęp do nieruchomości	Nieruchomości z dobrym dostępem do dróg publicznych, z urządzonym zjazdem, skomunikowane z układem dróg regionalnych (DK 79), sa najbardziej atrakcyjne, nieruchomości z utrudnionym dostępem do dróg publicznych, bazującym na drogach wewnętrznych, wymagające dodatkowych inwestycji w układ komunikacyjny, bez jednoznacznych wskazań zarządcy drogi co do urządzenia zjazdu są najmniej atrakcyjne.	10,0%	4,08 zł	1-5
5.	Urządzenie, zagospodarowanie nieruchomości, uzbrojenie, dostęp do mediów	Tereny zagospodarowane, w pełni uzbrojone, z pełną infrastrukturą techniczną ogrodzone osiągają najwyższe ceny, tereny z dostępem do uzbrojenia w drodze, możliwym do podłączenia, osiągają średnie ceny, natomiast tereny wymagające dodatkowych uzgodnień i warunków przyłączenia, z dużymi nakładami inwestycyjnymi osiąqaia najniższe ceny jednostkowe	25,0%	10,19 zł	1-5
6.	Kształt, wystawa, powierzchnia nieruchomości	Działki foremne, z dobrą wystawą / szerokością od ulic są bardziej atrakcyjne; natomiast działki wąskie, wydłużone, o ograniczonej wystawie względem dróg, położone na zboczach wymagających znacznych nakładów ziemnych, mają niższe ceny jednostkowe. Powierzchnia nieruchomości weryfikowana jest przez zamierzenie inwestycyjne.	10,0%	4,08 zł	1-5
Razem:			100%	40,76 zł

11.1.3. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej

Zgodnie z metodologią wyceny, w podejściu porównawczym, metodzie korygowania ceny średniej, poniżej podajemy charakterystykę nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych

Tabela 11-8. Zestawienie cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej

Lp-	Atrybuty nieruchomości porównawczych	Opis nieruchomości o min. cenie 1m2 powierzchni	Opis nieruchomości o max. cenie 1m2 powierzchni
	Data transakcji	28 marzec 2014	23 październik 2013
	Rep.A	1010/2014	22441/2013
	Cena transakcyjna nieruchomości	35 000 zł	98 770 zł
	Transakcyjna cena 1 m2 pow. działki	29,24 zl/m2	70,00 zł/m2
1-	Lokalizacja	Wola Filipowska, obszar południowy, peryferyjny, najdalej oddalony od DK 79	Krzeszowice, obszar na północ od drogi DK 79, otoczenie ul. Szarych Szeregów
2.	Otoczenie, sąsiedztwo	Otoczenie tereny zabudowy siedliskowej, nowopowstającej jednorodzinnej, częściowo tereny użytkowane jako rolne,	jednorodzinna o wysokiej intensywności, na wschód tereny usluqowe (oqrodnicze Clause)
3.	Funkcja w mpzp, studium	W mpzp obszar przewidziany pod budownictwo mieszkalne (MN), brzegi działki jako tereny	W Studium obszar MM - zabudowy śródmiejskiej wzdłuż ulicy komunikacja_'_

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Andrzej Wojtowicz [phone]