3262346743

Rynkowe cechy nieruchomości

postanowień rzeczoznawcy majątkowego. Rozbieżności co do istoty występują również pomiędzy cechami rynkowymi o jednakowych nazwach.

Przykładem jest niejednoznaczność cechy "położenie" czy "lokalizacja" oznaczającej bądź tylko usytuowanie nieruchomości w pewnym rejonie lokalnego rynku, nie uwzględniając bezpośredniego sąsiedztwa, bądź stanowiącej zarówno atrybut lokalizacji ogólnej (np. zlokalizowanie w jednej z poszczególnych stref rynku), jak i najbliższego otoczenia. W wielu przypadkach cecha ta odnosi się również do takich właściwości, jak np. możliwości komunikacyjne, odległość od centrum oraz punktów usługowych, parków, szkół itp.

Istotne jest więc, aby zamierzone przez autora znaczenie danej cechy ujawnione zostało w jej opisie lub wynikało z charakterystyki jej stanów.

Reasumując powyższe rozważania można stwierdzić, iż w toku porównywania atrybutów rynkowych uwzględnianych w różnych wycenach nieruchomości, mogą zaistnieć następujące sytuacje (katalog zamknięty):

-    jednobrzmiące cechy posiadają w istocie różne znaczenia;

różnice te mogą być znaczące, jak choćby w przypadku omówionych wcześniej możliwych rozbieżności co do znaczenia cechy "położenie", jednak w zdecydowanej większości nie mają zbyt istotnego charakteru i wynikają przede wszystkim z nie uwzględnienia pewnych szczegółowych atrybutów w ramach danej cechy (np. cecha X mająca zbiorowy charakter może składać się z atrybutów: A, B, C, D, a cecha o tej samej nazwie, pochodząca z innej wyceny, może stanowić zbiór atrybutów A, B, C, D, oraz dodatkowo E, lub np. jedynie A, B i C).

-    cechy o różnych nazwach dotyczą jednej i tej samej właściwości;

taka sytuacja dotyczy przede wszystkim synonimów, jak np. położenie -lokalizacja (pod warunkiem zbieżności co do faktycznego znaczenia), ale może również dotyczyć takich cech jak:    "funkcjonalność" i "standard", czy

"funkcjonalność" i "rozkład mieszkania". Nie można wykluczyć również występowania przypadków, gdy nazwa atrybutu nie jest adekwatna do znaczenia jakie wynika bądź z opisu samej cechy, bądź charakterystyki jej stanów.

-    cechy o jednakowych nazwach dotyczą dokładnie tej samej właściwości; dotyczy to przede wszystkim cech nie budzących wątpliwości co do swojego

znaczenia, takich jak: "powierzchnia użytkowa" czy "kondygnacja w budynku", ale również cech o charakterze złożonym, np. "funkcjonalność", o ile składają się z takich samych szczegółowych atrybutów. W przypadku cechy "położenie" (a właściwie cech dotyczących położenia, jakkolwiek nazwanych), brak różnic co do faktycznego znaczenia wystąpi jedynie dla nieruchomości położonych na tym samym rynku, co wynika ze szczególnego charakteru tego atrybutu. W przypadku obiektów znajdujących się na odrębnych rynkach, można przyjąć że mamy do czynienia z tą samą cechą rynkową jeżeli dany atrybut potraktujemy w kategoriach ogólnych - bez nawiązania do konkretnego rynku (a więc w kategoriach takich jak np.: odległość od centrum, terenów zielonych, linii komunikacyjnych, itp.). Jednak w takim "ogólnym znaczeniu" może występować wiele rozbieżności.