3262346744

Rynkowe cechy nieruchomości

- cechy o różnych nazwach dotyczą różnych właściwości; przypadek oczywisty, nie wymagający wyjaśnienia, podany jedynie celem wyczerpania (zamknięcia) niniejszego katalogu.

Analiza znaczenia poszczególnych cech pozwala na dokonanie, w zależności od różnych kryteriów następujących podziałów:

-    na cechy złożone (grupowe), wymagające uściślenia co do faktycznego ich znaczenia oraz cechy o jednoznacznych nazwach, jak np. powierzchnia, piętro, czy powierzchnia użytkowa.

-    na cechy dotyczące otoczenia wycenianego obiektu, oraz cechy dotyczące samej nieruchomości (niejako w sposób bezpośredni)

Do pierwszej grupy zaliczają się powszechnie uwzględniane w procesie wyceny cechy: "położenie" (lokalizacja) oraz "sąsiedztwo", jak również atrybuty takie jak: "dostępność komunikacyjna", "bliskość punktów usługowych" (sklepów, urzędów, szkół, itp.), czy w przypadku nieruchomości rolnych - "odległość od punktu zbytu płodów rolnych".

Grupa druga obejmuje atrybuty dotyczące stanu prawnego i fizycznych właściwości nieruchomości, takich jak:    funkcjonalność, stan techniczny,

powierzchnia, czy dla nieruchomości gruntowej - kształt działki oraz zadrzewienie. Można jednak wskazać na istnienie cech, których sklasyfikowanie według niniejszego podziału nie jest sprawą oczywistą. Dotyczy to np. atrybutu "funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego", odnoszącego się zarówno do samej nieruchomości (określa możliwości zabudowy działki), jak i jej otoczenia (strefy dopuszczające określony typ zabudowy nie ograniczają się przecież do granic nieruchomości).

Inny podział cech oparty jest o ich „możliwości", gdzie wyróżnia się:

- cechy łatwe oraz cechy trudne do zmierzenia (a ściślej: posiadające stany dające się wyodrębnić w sposób nie budzący kontrowersji - jako przykład można podać atrybut nieruchomości rolnych "rodzaj gleby", którego stany tożsame są z klasą gleby (np. II, III, IV), oraz takie, których określanie stanów zawsze naznaczone jest pewnym subiektywizmem i wymaga dużego doświadczenia a także intuicji)

-    cechy których stany określane są w sposób: przymiotnikowy, liniowy oraz zerojedynkowy. Podział ten odpowiada w pewnej mierze podziałowi z punktu poprzedniego.

-    cechy których nazwy sugerują pozytywny wpływ na wartość (np. prestiż), cechy sugerujące wpływ na wartość negatywny (np. hałas) oraz cechy o nazwach pozbawionych takich sugestii (np. powierzchnia)

Należy jednak pamiętać, że dodatni bądź ujemny wpływ danego atrybutu wynika wyłącznie z przyjętego dla niego stanu i może być określany tylko w odniesieniu do konkretnego rynku.