3262346739

Rynkowe cechy nieruchomości

Ustalenie liczby cech rynkowych oraz nadanie im nazw

Problem ustalania cech rynkowych można ogólnie sprowadzić do odpowiedzi na pytanie: "za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej?", a także: "jakie cechy nieruchomości są do pominięcia przy transakcjach kupna-sprzedaży?

Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości pozostawiają swobodę rzeczoznawcom majątkowym w doborze cech rynkowych. Zarówno ich liczba jak i nadane nazwy są sprawą dyskusyjną, a niekiedy kontrowersyjną Rzeczoznawcy majątkowi powinni mieć jednak na uwadze fakt, iż badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, którymi potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu. Potwierdzają to badania G.A. Millera z Uniwersytetu Harvarda, według których przeciętny człowiek nie jest w stanie podjąć decyzji na podstawie więcej niż siedmiu kryteriów.

Cechy nieruchomości zależą od rodzaju rynku. Dla nieruchomości rolnych cechami tymi, oprócz lokalizacji są np. klasa bonitacyjna gleby, stan kultury rolnej czy dostępność do punktu skupu. Cechy rynkowe nieruchomości leśnych to na ogół: klasa bonitacji, gatunek i wiek drzewostanu, typ siedliskowy lasu, czy stopień degradacji siedliska leśnego (np. przez występowanie szkodników). Liczba cech rynkowych uzależniona jest od obszaru rynku i zróżnicowania nieruchomości w jego obrębie.

Nazwy cech rynkowych można ustalić analizując oferty kupna i sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane

Określenie cech rynkowych nieruchomości może nastąpić przy pomocy analizy merytorycznej oraz analizy statystycznej. Analiza merytoryczna powinna uwzględniać racjonalne przesłanki określające kryteria oceny użyteczności danej nieruchomości przez typowego nabywcę na rynku. W pierwszym kroku należy przyjąć możliwie liczny zbiór potencjalnych cech, aby następnie dokonać jego redukcji na podstawie znajomości rynku. Analiza statystyczna może być przeprowadzona m.in. przy pomocy analizy korelacji, wskazującej na siłę związków występujących między atrybutami i cenami, a także analizy wariancji, wskazującej na istotność zróżnicowania cen transakcyjnych, wywołanego zróżnicowaniem wartości atrybutów.

Ustalenie wag cech rynkowych

Określenie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny.

Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:

a)    na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będących wcześniej

przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen

b)    przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych

c)    na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Stosowana zasada "ceteris paribus" (łac. pozostałe równe) jest wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy. Umożliwia ona określenie o