3262346738

Rynkowe cechy nieruchomości

wpływie danej cechy na cenę, a jedynie określają wpływ rozpiętości danej cechy na rozpiętość cen.

Wykorzystanie cech rynkowych w procesie wyceny uwarunkowane jest określeniem poszczególnych ich stanów. Pojęcie stanu dotyczy rozkładu cechy rynkowej w obrębie jej zakresu kwotowego. Oznacza to wartość danego rynkowego atrybutu nieruchomości.

Stany cech rynkowych można określić w sposób binarny (zero-jedynkowy), przymiotnikowy bądź liniowy. Sposób binarny dotyczy np. istnienia (1) lub nie istnienia (0) instalacji telefonicznej albo telewizji kablowej w budynku. Sposób przymiotnikowy polega na użyciu określeń wartościujących nieruchomości, np. w przypadku cechy "lokalizacja": peryferyjna, śródmiejska i centralna, a w przypadku "stanu technicznego": bardzo dobry, dobry, średni, zadawalający, zły, awaryjny. Stany niektórych cech, jak np. wspomnianego "stanu technicznego" określać można w sposób liniowy - ustalając procentowy stopień zużycia analizowanych obiektów.

Wielkość skali dotyczącej stanów konkretnej cechy (określanych w sposób przymiotnikowy) zależy od charakteru danego atrybutu oraz uwarunkowań rynku, a jej trafność zależy od doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, który decyduje czy przyjąć bardzo ogólny system wartościowania cechy, np.:

korzystna - niekorzystna

czy systemy dokładniejsze:

bardzo korzystna - korzystna - niekorzystna bardzo korzystna - korzystna - średnio korzystna - mało korzystna -niekorzystna

Zarówno ustalenie cech rynkowych jak i nadanie im odpowiednich wag stanowi element analizy lokalnego rynku nieruchomości.

Analiza przeprowadzona pod kątem wyboru rynkowych atrybutów nieruchomości powinna zostać poprzedzona dokonaniem wymienionych poniżej czynności:

1.    Identyfikacja właściwego rynku nieruchomości - sprowadzającą się do:

1)    określenia rodzaju rynku - ze względu na:

-    rodzaj nieruchomości

-    wielkości powierzchniowe

-    stan prawny

-    zakres cenowy

2)    wyodrębnienia określonego obszaru

2.    Wyznaczenie okresu badania

3.    Określenie współczynnika zmian cen