226618405

niem ponoszenia przez przyszłych najemców części kosztów operacyjnych, stawkę czynszu w wysokości 25,0 zł/m-c za 1 m² powierzchni pomieszczeń o funkcji dydaktyczno-biurowej. Wysokość stawek za pomieszczenia budynku biurowego (dydaktyczno-biurowego), jest uzależniona od standardu wyposażenia pomieszczeń będących przedmiotem umowy najmu, jego lokalizacji i bezpośredniego otoczenia, atrakcyjności rynkowej obiektu oraz wielkości powierzchni pomieszczeń. Poddane analizie wynajmowane powierzchnie były zbliżone do powierzchni, które mogą być przedmiotem najmu w obiektach będących przedmiotem wyceny. Cechy rynkowe, brane pod uwagę przy dokonywaniu porównań przyjęto na podstawie analizy rynku i dostępnych danych, pozyskiwanych bezpośrednio od zarządców nieruchomości i właścicieli nieruchomości. Wpływ poszczególnych cech rynkowych na wysokość czynszów oraz ich wagi ustalono na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych najemców. Obiekty o małych powierzchniach, dobrej lokalizacji i dobrym standardzie są wynajmowane najchętniej i wykazują duży procent wykorzystania powierzchni przez cały rok. Najmniej wykorzystywane są powierzchnie duże o niskim standardzie. Podaż przewyższa popyt na obszarach o niskiej atrakcyjności rynkowej. Popyt przewyższa podaż na obszarach centrum aglomeracji miejskich o wysokiej atrakcyjności rynkowej i bardzo ograniczonych możliwościach zwiększenia podaży. Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny charakteryzuje się niskim potencjałem rozwojowym ze względu na jej lokalizację, parametry techniczno-użytkowe oraz brak możliwości wydzielenia na nieruchomości odpowiedniej liczby miejsc parkingowych.

2.1.3. Wybór podejścia i metody szacowania

Wybór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, spoczywa zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami na rzeczoznawcy majątkowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. metodę porównywania parami oraz podejście dochodowe, metodę inwestycyjna, technikę kapitalizacji prostej.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 w/w ustawy). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości - § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości i stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. W metodzie inwestycyjnej dochodami z nieruchomości są wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego właściciela lub innego użytkownika. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

7