2371743081

a)    strony umowy są do siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

b)    mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji,

c)    są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

d)    nie działają w sytuacji przymusowej,

e)    upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

W zależności od celu wyceny, postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy może zastosować różne rodzaje wartości rynkowej, a mianowicie :

WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania

-    jest to wartość rynkowa nieruchomości, która w dalszym ciągu będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.

WRA - Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

-    jest to wartość rynkowa, która odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości na cele inne niż obecne. Aby rzeczoznawca majątkowy mógł określać taki rodzaj wartości, muszą ku temu występować konkretne przesłanki, zarówno pod względem prawnym, jak i realnych możliwości realizacji danego przedsięwzięcia związanego z transformacją użytkowania.

WRO - wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania

jest to szczególny wariant wartość rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania, przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako zgodne z prawem, fizycznie możliwe finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość.

WRW - wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży

-    jest to wartość rynkowa określona z uwzględnieniem założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu, lub wynegocjowania sprzedaży.

WRP - wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży

jest to wartość rynkowa, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży. Rzeczoznawca bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzenia przez niego operatu szacunkowego, ale także i te, które mogą wystąpić w okresie przyszłym.

Założenia dotyczące rynku nieruchomości:

Wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości.

Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową