2371743084

względu na ich możliwe stany ( np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna ). Podstawową sprawą jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że: a ) Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.

b ) Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny, c ) Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w AC. Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.

a)    przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.

b)    W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału. [ C min - Cmax ].

Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu że tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów . Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości .Rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę ).

Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.

Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawów atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaży nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej.

Wycena nieruchomości metodą porównywania parami.

Procedura wyceny

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym założeniem tej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cenach, lecz nieznanej wartości.

Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów:

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym będziemy szukać cen transakcyjnych.