2371743086

Należy podkreślić znaczenie kolumny 4 w procedurze szacowania. Im większy zakres cechy, tj. większy udział cechy w AC, tym możliwości oceny zarówno na plus jak i na minus szacowanej nieruchomości są większe. Oznacza to, że nieruchomość posiadająca dobre parametry w obrębie cech o największej wadze uzyska wysoką wartość rynkową.

12.    Obliczanie wartości nieruchomości zależy od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej. Wartość, którą obliczymy po analizie porównawczej dla poszczególnych par, będzie funkcją sumy poprawek pomiędzy cechami porównawczymi, wagą poszczególnych cech oraz ceną obiektu, który posłużył nam jako wzorzec porównawczy.

13.    W ostatnim etapie tej metody obliczmy ostateczną wartość nieruchomości jako średnią arytmetyczną lub średnią ważoną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Średnią arytmetyczną obliczamy, gdy z jednakową ufnością potraktujemy analizy dokonane w każdej parze. Na ogół jest jednak tak, że niektóre analizy obdarzamy większą ufnością. Większe zaufanie może wynikać z porównania obiektów bardzo podobnych, które różniły się mniejszą liczbą cech rynkowych. W innych parach porównawczych obiekty mogą się bardziej różnić. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczamy jako średnią ważoną z otrzymanych wcześniej wyników. Średnia ważona ma za zadanie promować nieruchomości , które w procesie analizy porównawczej otrzymały najmniejszą liczbę poprawek lub najmniejszą sumę wartości bezwzględnej poprawek.

Wartość rynkową jako średnią ważoną ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych określa się według wzoru:

Ci * W] + C2 * W2 +.....+ Cn * w„

Wm² =--------------------------------------------------

w, + w₂+....+w„

Gdzie:

w u.....„ - współczynnik wiarygodności - waga

[ Wagi stosowane w powyższej formule można określić :

- stosując odwrotność liczby poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej

(Jeśli liczba poprawek n = 7 , to waga w = 1/n = 1/7 = 0,143 )

lub stosując odwrotność sumy wartości bezwzględnych poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej .

(Jeżeli do skorygowania ceny transakcyjnej użyto trzy poprawki o następujących wartościach : - 6, +5 , +7 , to suma wartości bezwzględnej poprawek wynosi Z / r/ = 18 , a waga ma wartość w= 1/ Z/r/ = 1/18 = 0,055 ]

Wartość rynkowa jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych.

Ci+ C₂

Wm²