18. 11. 2008 r.

Uniwersytet Warmińsko – Mazurski w Olsztynie

Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej

Kierunek: Gospodarka Przestrzenna

Rok akademicki: 2008/2009

Sprawozdanie nr 1

Temat: Analiza atrybutów fizycznych i przestrzennych rynku

lokalnego nieruchomości –

– osiedle Jaroty i osiedle Pieczewo.

1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA DANEGO OBSZARU



LOKALIZACJA

Osiedla Jaroty i Pieczewo zlokalizowane są w południowo – wschodniej części

Olsztyna. Graniczą z następującymi osiedlami: Generałów, Brzeziny, Nagórki i Osiedlem
Mazurskim. Ponieważ osiedla umiejscowione są na obrzeżach miasta, graniczą od strony
południowej z gminą Stawiguda, a od strony południowo – wschodniej z gminą Purda.

Osiedla są stosunkowo dobrze skomunikowane z innymi dzielnicami miasta, a przede

wszystkim z centrum. Przez analizowany obszar przebiega trasa 13 linii komunikacji
miejskiej oraz kilka tras prywatnych środków zbiorowego transportu miejskiego.

Wadą lokalizacji jest peryferyjne położenie analizowanego obszaru, co utrudnia i

wydłuża czas komunikacji z innymi częściami miasta.



DOMINUJĄCA FUNKCJA

Dominującą funkcją na danym obszarze jest funkcja mieszkaniowa, która jest w miarę

równomiernie rozmieszczona na analizowanym terenie.

Na obu osiedlach zlokalizowane są również funkcje: oświatowa, handlowa, ochrony

zdrowia, rekreacyjno – sportowa, rolnicza (obecnie już zanikająca), kulturalna i inne
usługowe.

Większość funkcji usługowych rozmieszczona jest wzdłuż ulicy Wilczyńskiego.

Dawniej osiedle Pieczewo pełniło także funkcje wojskową, zlokalizowany był tu

poligon wojskowy, który obecnie jest nieużywany.



TYP ZABUDOWY

Osiedle Pieczewo w 99% zabudowane jest blokami, które w większości podlegają

spółdzielni „Jaroty”. Na ulicy Turkowskiego występuje zabudowa szeregowa.

Na osiedlu Jaroty również w większości dominują blokowiska, należące do

SM „Jaroty”, jednakże występują tutaj także domki jednorodzinne, zarówno szeregowe, jak
i wolnostojące, m.in. w rejonie ulic bajkowych (Skarbówka Poszmanówka), a także na
ul. Jarockiej, ul. Pieczewskiej, ul. Okólnej i ul. Zakole oraz na terenie Kolonii Jaroty.

Bloki na analizowanym obszarze zostały zbudowane w większości w latach 80

i 90 XX w. Obecnie na terenie Jarot i Pieczewa budowane są nowe bloki, a na obrzeżach
omawianego terenu lokalizuje się działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną
wolnostojącą oraz szeregowa.



OCENA UKŁADU FUNKCJONALNO

–

PRZESTRZENNEGO

Przeważającą większość osiedla Jaroty i osiedla Pieczewo stanowi zabudowa

wielorodzinna tzw. blokowiska, która jest rozmieszczona równomiernie wzdłuż
poszczególnych ulic osiedli. Z kolei zabudowa jednorodzinna – domki i szeregówki są
zlokalizowane na obrzeżach analizowanego obszaru. Niekorzystne jest powstawanie nowych
bloków w pobliżu lasu oraz zbyt gęsta zabudowa terenu blokami.

Na osiedlu Pieczewo występuje też duża powierzchnia obszaru niezabudowanego –

tereny byłego poligonu wojskowego. Niezabudowane są również obrzeża analizowanego
obszaru.

Funkcje handlowe i usługowe są także w miarę równomiernie rozmieszczone na

analizowanym terenie. Przede wszystkim zlokalizowane są jednak wzdłuż głównej ulicy
omawianego obszaru – ulicy Wilczyńskiego, co ułatwia dostęp i komunikacje z tymi
miejscami.

Wadą rozmieszczenia funkcji handlowych jest to, że na osiedlu Pieczewo nie ma

żadnego supermarketu spożywczo – przemysłowego tylko mniejsze osiedlowe sklepy oraz
osiedlowe targowisko.



CECHY SZCZEGÓLNE OSIEDLA

Osiedle Jaroty oraz osiedle Pieczewo potocznie nazywane są sypialniami Olsztyna.

Skupiają one największy udział ludności miasta, a ich dominującą funkcją jest funkcja
mieszkaniowa, natomiast nie występują tu żadne większe zakłady pracy.

Ludzie zamieszkujący te tereny przeważnie pracują w innych dzielnicach Olsztyna.

Przeważnie rano wyjeżdżają do miejsc pracy i szkół i dopiero po południu i wieczorem
wracają do swoich domów.

Głównym źródłem hałasu na tym obszarze są szlaki komunikacyjne, zwłaszcza ulica

Wilczyńskiego, Krasickiego i Sikorskiego.

Źródłami zanieczyszczeń na omawianym obszarze są przede wszystkim spaliny

wytwarzane przez bardzo dużą liczbę występujących tu samochodów. Nie występuje tu żaden
zakład przemysłowy, a w budynkach, oprócz domów jednorodzinnych, nie ma ogrzewania
węglowego, więc nie występują tu zanieczyszczenia powietrza z tym związane.

Teren osiedla Jaroty i osiedla Pieczewo ogólnie uważany jest za rejon bezpieczny,

skala przestępczości na tym obszarze jest umiarkowana.

2. ANALIZA ATRYBUTÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŚCI

Znaczna większość budynków mieszkalnych na osiedlu Jaroty i Pieczewo należy do

Spółdzielni Mieszkaniowej „Jaroty”. Część budynków podlega także SM „Perkoz”, SM
„Redykajny” oraz SM „Dom”.

Na omawianym terenie występują także budynki mieszkalne należące do wspólnot

mieszkaniowych. Na osiedlu Pieczewo wspólnoty mieszkaniowe to między innymi WM
„Przy lesie” – należy do niej 7 budynków przy ulicy Wilczyńskiego: 2, 2A, 2B, 2C, 2D, 2E i
2F, WM na ulicy Żurawskiego – budynek 17 i 19 – byłe bloki kolejowe, WM na ulicy Gębika
– budynek 10 i 12 – byłe bloki lekarskie oraz WM na ulicy Świtycz – Widackiej – budynki: 2,
4, 6, 8 i 10 – byłe bloki wojskowe. Z kolei na osiedlu Jaroty

Zlokalizowane na omawianym obszarze domki jednorodzinne są własnością osób

fizycznych.

3. ANALIZA CECH FIZYCZNYCH POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI OSIEDLA



INTENSYWNOŚĆ ZABUDOWY

Największa intensywność zabudowy na osiedlu Jaroty kształtuje się po obu stronach

głównej ulicy – Wilczyńskiego, tj. m.in. na następujących ulicach: Kanta, Herdera, Wiecherta
oraz Leyka, Hanowskiego, Jaroszyka, Burskiego, Boenigka. Natomiast na osiedlu Pieczewo:
Jeziołowicza, Gębika, Witosa, Świtycz- Widackiej, Turkowskiego.

Najmniej budynków mieszkalnych zlokalizowanych jest przy ulicach: Flisa, Laszki,

Dadleza, Dorantta, część ulicy Krasickiego (w okolicach hipermarketu Carrefour) oraz
w rejonie ulic bajkowych.

Większość budynków mieszkalnych na Jarotach i Pieczewie stanowią bloki

czteropiętrowe z parterem i podpiwniczeniem. Najwyższymi budynkami mieszkalnymi są
2 ośmiopiętrowe bloki, zlokalizowane przy ulicy Jeziołowicza. Zarówno na osiedlu Jaroty,
jak i na Pieczewie dominuje tzw. wielka płyta. Współcześnie powstają nowe bloki m.in. przy
ul. Flisa, Jarockiej oraz pod lasem na Pieczewie.



WIEK NIERUCHOMOŚCI

W większej części osiedli Jaroty i Pieczywo budynki powstały około 20 lat temu (były

budowane latach 80 i 90 XX w.). Obecnie większość z nich została poddana robotom
termoizolacyjnym – ociepleniom oraz częściowej renowacji. W rezultacie tych działań
obecny wygląd zewnętrzny budynków jest zadawalający. Współcześnie powstają również
nowe budynki, zwłaszcza na obrzeżach osiedli, budowane są zarówno bloki jak i domki
jednorodzinne oraz szeregówki.



GARAŻE I MIEJSCA PARINGOWE

W porównaniu z intensywnością zabudowy oraz z gęstością zaludnienia na obu

osiedlach liczba garaży jest zdecydowanie za mała. Na terenie osiedla Jaroty garaże dostępne
są dla niewielkiej liczby mieszkańców, zlokalizowane są w dolnych partiach nowych
budynków m.in. przy ulicach: Mazowieckiej, Jarockiej oraz w miejscach, gdzie występuje
zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, tj. na ulicy Jarockiej, Zakole, Okólnej, Kręcickiego
oraz przy ulicach w rejonie „osiedla” bursztynowego. Natomiast na osiedlu Pieczewo garaże
zlokalizowane są w blokach przy ulicy Witosa oraz wolnostojące garaże przy ulicy
Turkowskiego. Ponad to, w rejonie ulic bajkowych, każdy z domów jednorodzinnych
zaopatrzony jest w garaż.

Analizując liczbę miejsc parkingowych na obu osiedlach należy stwierdzić, iż jest ich

zdecydowanie za mało. Z wizji lokalnej wynika, iż mieszkańcy mają ogromne problemy
z zaparkowaniem samochodów. W niektórych miejscach samochody są parkowane na
pobliskich trawnikach, chodnikach, zasłaniając dojazd do pojemników na odpady stałe oraz
blokują dojazd do innych budynków.



WIELKOŚĆ DZIAŁEK

Średnia wielkość działek budowlanych zlokalizowanych przy ulicach Jarockiej,

Okólnej, Kręcickiego oraz na obszarze ulic bajkowych waha się od 5-6 arów. Natomiast
działki przy ulicy Turkowskiego są nieco mniejsze ze względu na to, że występuje tam typ
zabudowy: mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa. Tam też wielkość działki wynosi ok. 4-5
arów. Wielkość tych działek jest zbyt mała, co powoduje, że właściciel nie ma swobody w
sposobie jej zagospodarowanie.



ANALIZA UKŁADU KOMUNIKACYJNEGO

Najbardziej utrudniony dojazd jest do rejonu ulic bajkowych; w części są to drogi

gruntowe, nieutwardzona, nierówne ( z „dziurami”), często bardzo wąskie. Większość dróg
dojazdowych do poszczególnych ulic charakteryzują się zbyt małą szerokością, która jest
dodatkowo nieco zmniejszona przez to, że przy krawężnikach zaparkowane są samochody.
Ten fakt sprawia, że dwóm wymijającym się samochodom trudno się zmieścić.

W chwili obecnej remontowi podlega główna ulica przebiegająca przez osiedle Jaroty

oraz Pieczewo, a mianowicie ulica Wilczyńskiego. Ze względu na to, że na omawianym
terenie występuje bardzo duża gęstość zaludnienia, istnieją duże problemy związane
z „zakorkowaniem” głównej ulicy analizowanego terenu.



DOSTĘPNOŚĆ TRANSPORTU PUBLICZNEGO I JEGO JAKOŚĆ

Przez osiedla Pieczewo i Jaroty przebiega 13 linii miejskiej komunikacji publicznej,

które łączą dane osiedla z pozostałymi częściami miasta Olsztyna. Z tego wynika, iż przez
teren obu osiedli przejeżdżają autobusy komunikacji miejskiej następujących linii:
 Linia nr 13 – łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Nagórki, Mazurskie,

Kormoran, Kościuszki, Śródmieście, Grunwaldzkie, Dajtki

 Linia nr 15- łącząca osiedle Jaroty z następującymi osiedlami: Pieczewo, Nagórki,

Mazurskie, Śródmieście, Podgrodzie, Grunwaldzkie, Kortowo, Słoneczny Stok, Stary
Dwór

 Linia nr 17- łącząca osiedle Jaroty z następującymi osiedlami: Pieczewo, Pagórki,

Mazurskie, Kormoran, Kościuszki, Śródmieście, Osiedle Wojska Polskiego, Jakubowi

 Linia nr 20- łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Nagórki, Mazurskie,

Śródmieście, Kętrzyńskiego, Pojezierze (?)

 Linia nr 21- łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Jaroty, Nagórki,

Kormoran, Pojezierze, Track (?)

 Linia nr 25- łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Nagórki, Kościuszki,

Podgrodzie, Śródmieście, Pojezierze

 Linia nr 26- łącząca osiedle Jaroty z następującymi osiedlami: Pieczewo, Nagórki,

Mazurskie, Śródmieście, Pojezierze, Zatorze, Osiedle Podleśne (Sanatorium)

 Linia nr 27- łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Jaroty, Os. Generałów,

Kościuszki, Stare Miasto, Podlesie, OS. Nad Jeziorem Długim, Likusy, Redykajny

 Linia nr 30- łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Jaroty, Os. Generałów,

Nagórki, Porosty, Kortowo, Słoneczny Stok, Stary Dwór

 Linia nr 31 łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Jaroty, Nagórki,

Mazurskie, Kormoran, Kętrzyńskiego, Zatorze, Osiedle Zielona Górka, Track

 Linia nr 33 łącząca osiedle Pieczewo z następującymi osiedlami: Jaroty, Os. Generałów,

Nagórki, Porosty, Kortowo, Słoneczny Stok, Stary Dwór

 Linia nr 34
oraz linia nocna 100, a także autobusy należące do prywatnych przewozicieli (tj. mini busy
Olsztyńskiej Korporacji tzw. „okejki”).

Większość autobusów kursuje około co 30 minut, z tym że w godzinach szczytu

jeżdżą one znacznie częściej, a mianowicie co 10- 15 min. Aby ułatwić dojazd studentom na
Uniwersytet Warmińsko – Mazurski (Os. Kortowo) utworzono dwie specjalne linie, którymi
są linia nr 30 i 33, które kursują co 20 min, a w godzinach szczytu nawet co 5- 7 min.



DOSTĘPNOŚĆ I JAKOŚĆ OBIEKTÓW UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ

Na terenie osiedli Jaroty i Pieczewo funkcjonują 3 urzędy pocztowe, które

zlokalizowane są:

- Urząd Pocztowy nr 10, przy ul. Jaroszyka;

- Urząd Pocztowy nr 18, przy ul. Herdera;

- Urząd Pocztowy nr 6, przy ul. Panasa;

- Urząd Pocztowy (C.H. Carrefour) z oddziałami Banku Pocztowego;

Ponad to, występują oddziały banków: Milenium, Polbank EFG, mBank (C.H.

Carrefour), Bank BGŻ II Oddział, PKO Bank Polski Oddział 4, ING Bank Śląski, Bank
Polskiej spółdzielczości S.A. Ponad to na terenie osiedli funkcjonuje Biuro Usług
Geodezyjnych i Wyceny Nieruchomości Wiśniewski oraz Biuro Obrotu i Wyceny
Nieruchomości Gryguć, a także 10 biur rachunkowych oraz 9 biur księgowych.

Występowanie tego typu placówek w znacznym stopniu zaspokaja potrzeby ludności

oraz sprawia, iż mieszkańcy tych osiedli nie muszą przemieszczać się na duże odległości, aby
„załatwić” bieżące sprawy, zw. np. z odbiorem listów poleconych, przesyłek, itp.
Analizując kwestię bezpieczeństwa na obu osiedlach należy podkreślić, że cały obszar
podlega komendzie policji, zlokalizowanej na sąsiednim osiedlu- Nagórki.



DOSTĘPNOŚĆ SZKÓŁ

Na terenie osiedla występują placówki oświatowe, wśród których wyróżniamy szkoły

podstawowe, gimnazja, przedszkola, zarówno te publiczne, jak i te niepubliczne.

Typy i rodzaje szkół zlokalizowanych na osiedlach Jaroty:

- Szkoła Podstawowa nr 30 (szkoła publiczna);

- Szkoła Podstawowa nr 32 (szkoła publiczna);

- Szkoła Podstawowa nr 34 (szkoła publiczna);

- Społeczna Szkoła Podstawowa 101 (szkoła niepubliczna);

- Szkoła Podstawowa „Oskar” (szkoła niepubliczna);

- Społeczne Gimnazjum 101 (szkoła niepubliczna);

- Przedszkole Miejskie nr 15;

- Przedszkole Miejskie nr 29;

na Pieczewie:

- Szkoła Podstawowa nr 33 (szkoła publiczna);

- Gimnazjum nr 13 (szkoła publiczna);

- Przedszkole Miejskie nr 9.

Co więcej przy ulicy Wilczyńskiego w Centrum H&B umieszczono oddział

prestiżowej szkoły języków obcych „English Perfect” oraz „British School”. Również przy
ów głównej ulicy osiedla Jaroty zlokalizowano 4 szkoły nauki jazdy, organizujące kursy na
prawo jazdy.



DOSTĘPNOŚĆ SKLEPÓW I PLACÓWEK USŁUGOWYCH

Na osiedlu Pieczewo występują jedynie małe sklepy osiedlowe – spożywcze

i przemysłowe oraz targowisko osiedlowe. Z kolei na Jarotach poza małymi sklepami
osiedlowymi, zlokalizowane są supermarkety: Rast (dawniej Max Duet), Rast Express
(dawniej Duet), Biedronka oraz Stokrotka. W pobliżu na Osiedlu Generałów znajduje się
drugi supermarket Biedronka (wcześniej Plus), a na drogach wyjazdowych: Krasickiego –
hipermarket Carrefour oraz na Sikorskiego – hipermarket Real, Praktiker, Media Markt.

Na obszarze osiedla Jaroty występuje Centrum handlowo – usługowe H&B oraz dom

handlowy Śliwa. Ponadto, zlokalizowany jest tu największy Fitness Club „Sylwetka”,
natomiast na osiedlu Pieczewo – Studio ćwiczeń ruchowych „Palestra”.

Na opracowywanym terenie znajdują się również solaria, zakłady fryzjerskie,

kosmetyczne, apteki, a także obiekty ochrony zdrowia, m.in. przychodnia na Pieczewie i
Jarotach, „Medyk”, „Polcard”, gabinety stomatologiczne, ortopedyczne, ginekologiczne oraz
inne.

Występują również kluby osiedlowe: „Akant” oraz „17”, a także kluby nocne

Charyzma i Magma, bary, restauracje, pizzerie, centrum bilarda, kwiaciarnie, piekarnie,
zakłady jubilerskie, cukiernie i dwa oddziały Biblioteki Miejskiej.

Osiedle Jaroty jest obok Śródmieścia największym skupiskiem placówek usługowych

w Olsztynie.



DOSTĘPNOŚĆ PARKÓW I TERENÓW REKREACYJNYCH

Do terenów rekreacyjnych należy zaliczyć place zabaw dla dzieci, teren byłego

poligonu na osiedlu Pieczewo, staw na osiedlu Jaroty oraz las na obrzeżach opracowanego
obszaru.

Na terenie osiedla Pieczewo jest zlokalizowane lodowisko miejskie, które poza

sezonem używane jest jako boisko do piłki nożnej ze sztuczną nawierzchnią.

Niestety na omawianym terenie nie występują parki.



DOSTĘPNOŚĆ KOŚCIOŁÓW

Na osiedlu Jaroty zlokalizowane są trzy kościoły katolickie: pw. Bogurodzicy

Dziewicy Matki Kościoła, pw. Błogosławionej Franciszki Siedliskiej, pw. Matki Boskiej
Fatimskiej. Osiedle Pieczewo podlega w większości parafii pw. Błogosławionej Franciszki
Siedliskiej, a częściowo także parafii pw. Matki Boskiej Fatimskiej.



DOSTĘPNOŚĆ MIEJSC PRACY

Bezpośrednio na terenie osiedla Jaroty, jak i Pieczewo nie występują duże

przedsiębiorstwa, gdzie zatrudniona byłaby większość społeczności, zamieszkującej dany
teren. Największymi zakładami pracy są dwa hipermarkety, znajdujące się przy trasach

dojazdowych do obu osiedli oraz mniejsze supermarkety, znajdujące się bezpośrednio na
terenie osiedli. Ponad to, miejscami, gdzie zatrudniona jest stosunkowo duża grupa ludzi
(mieszkańców osiedla, ale przede wszystkim ludności spoza granic osiedla) są, występujące
licznie na tym terenie, placówki oświatowe. Zatrudnienie można znaleźć również w małych
firmach, czy sklepach prywatnych, jednak w tym przypadku zapotrzebowanie na
pracowników jest nieznaczne – pracę mogą znaleźć pojedyncze jednostki.

W tym miejscu trzeba jednak podkreślić, iż rynek pracy na tych osiedlach jest

stosunkowo mały, a większość zamieszkałej tu ludności znajduje miejsce pracy w innych
dzielnicach miasta – osiedla Jaroty i Pieczewo są traktowane przede wszystkim jako
„sypialnie Olsztyna”.



ROZKŁAD PRZESTRZENNY CZYNNIKÓW MOGĄCYCH WPŁYWAĆ NA CENY

Na skraju osiedli Jaroty i Pieczewo występuje las, w związku z czym ceny

nieruchomości w tychże miejscach mogą być nieco wyższe, aniżeli w pozostałych częściach
osiedla. Wprawdzie na osiedlu Jaroty znajduje się staw, ale nie ma to większego znaczenia,
jeżeli chodzi o ceny lokali mieszkalnych. Niższe ceny nieruchomości lokalowych mogą
dotyczyć tych bloków, które zlokalizowane są bezpośrednio przy ulicy Wilczyńskiego
i Krasickiego, ze względu na, towarzyszące temu uciążliwości związane z odgłosami
jeżdżących samochodów.



ROZKŁAD UCIĄŻLIWOŚCI I ZAGROŻEŃ POCHODZĄCYCH Z POBLISKICH OBIEKTÓW

Uciążliwości mogą wynikać jedynie z ruchu ulicznego, odbywającego się przede

wszystkim w godzinach „szczytu” na ulicach Wilczyńskiego i ulicach dojazdowych:
Sikorskiego oraz Krasickiego.

Na analizowanych osiedlach i w bezpośrednim ich sąsiedztwie nie występują żadne

zakłady przemysłowe, fabryki, czy też inne zakłady emitujące szkodliwe substancje do
atmosfery, ani zakłady wywołujące hałas. W związku z tym oba osiedla nie są narażone na
większe uciążliwości i zagrożenia pochodzące z pobliskich obiektów.



ODPOWIEDNIE UDOGODNIENIA

Osiedla Jaroty i Pieczewo w całości zaopatrzone są w wodę, gaz, elektryczność,

telekomunikację (TV oraz linie telefoniczne). Ścieki odprowadzane są do funkcjonujących tu
kanałów ściekowych.

Główne ulice: Wilczyńskiego i Krasickiego oraz zdecydowana większość (ok.98%)

ulic osiedlowych są w odpowiedni sposób oświetlone za pomocą umieszczonych latarni.
Wprawdzie istnieją jeszcze uliczki osiedlowe, które są nieoświetlone, ale jest ich niewiele i są
to przede wszystkim uliczki dojazdowe, występujące po jednej stronie do tzw. Poszmanówki
(rejon ulic bajkowych), gdzie oświetleniem od strony uliczek są jedynie automatyczne
czujniki światowe zamontowane na bramach domów jednorodzinnych, zapalające się wtedy ,
gdy ktoś jest w okolicach domu.



OGÓLNE UTRZYMANIE TERENU

Niemal przy każdej ulicy i do każdego bloku na osiedlach Jaroty i Pieczewo prowadzą

chodniki (stosunkowo wąskie). Jeśli chodzi o zieleń, to na omawianym terenie jest zbyt mało

trawników, które dodatkowo są jeszcze niszczone przez przechodniów oraz pojazdy a także
zanieczyszczane zwierzęcymi odchodami. Na osiedlach występuje też znikoma ilość terenów
zieleni zorganizowanej – za taki można uznać teren zieleni, otaczający staw na osiedlu Jaroty.
Place zabaw dla dzieci, wprawdzie występują, ale są one zaniedbane, często poniszczone
przez starszą młodzież. Ponadto na ścianach wielu bloków widnieją wulgarne napisy, rysunki
oraz nieestetyczne graffiti. Śmietniki znajdują się przy każdym bloku, jest ich wystarczająca
ilość. Z tym, że jest jeszcze zbyt mało pojemników selektywnej zbiórki odpadów.

4. OCENA WPŁYWU UWARUNKOWAŃ PRZESTRZENNYCH NA LOKALNY

RYNEK NIERUCHOMOŚCI



OCENA ATRAKCYJNOŚCI LOKALIZACJI DLA FUNKCJI MIESZKANIOWEJ I HANDLOWEJ

Z wywiadu, przeprowadzonego z przypadkowymi mieszkańcami osiedli wynika, że

warto jest mieszkać na Jarotach i Pieczewie, a to ze względu m.in. na:

- brak większych zanieczyszczeń, pochodzących z zakładów przemysłowych;

- dobre połączenie komunikacyjne ze Śródmieściem i innymi częściami miasta;

- niewielki stopień przestępczości;

- dostęp do podstawowych placówek usługowych: poczty, banki, sklepy,

przychodnie lekarskie, szkoły i inne;

- dostęp do mediów

Jeśli chodzi o założenie działalności handlowej na osiedlu Pieczewo lub Jaroty to

naszym zdaniem mogłoby to być korzystne dla inwestora, pod warunkiem, że byłyby to
działalności konkurencyjne względem już istniejących, bądź stanowiłaby pierwszą
działalność, świadcząca usługi określonego typu. Uważamy tak, ponieważ na osiedlach Jaroty
i Pieczewo łącznie zamieszkuje największa liczba ludności, która mogłaby być potencjalnymi
klientami.



OBSZARY

O

NAJWYŻSZYCH

I

NAJNIŻSZYCH

WALORACH

DLA

FUNKCJI

MIESZKANIOWEJ

Obszarami o najwyższych walorach dla funkcji mieszkaniowej są przede wszystkim

obszar pod lasem na osiedlu Pieczewo (powstało tam już kilka nowych bloków), a także przy
ulicy Jarockiej (za kościołem pw. Bogurodzicy Dziewicy Matki Kościoła), Mazowieckiej,
Flisa, Laszki, Dadleza, Dorranta, a to ze względu na bliskość lasu, spokojną okolicę, dobrą
komunikację, zaopatrzenie w media, bliskość obiektów usługowych itp. Są tam nowo
powstałe budynki z garażami, przy których zorganizowane są parkingi, odpowiednie
chodniki, trawniki, czystość budynków (brak graffiti na ścianach) i okolicy, teren strzeżony –
zamknięty ogrodzeniem, stosunkowo mała gęstość zaludnienia.

Natomiast obszarami o najniższych walorach dla funkcji mieszkaniowej są obszary

wzdłuż ulicy Wilczyńskiego i Krasickiego – stare budynki, powypisywane wulgaryzmy na
ścianach bloków, brak garaży, mało miejsc parkingowych, brak trawników, teren nie
chroniony, hałas z ulicy, zanieczyszczone spalinami powietrze, duża gęstość zaludnienia
w najbliższej okolicy, duża liczba przemieszczających się tam ludzi (np. po zakupy),
występowanie klubów nocnych, np.. Magma. Ze względu na komunikację niekorzystne jest

lokalizacja funkcji mieszkaniowej na jednej z części Poszmanówki (okolice ulic Królewny
Śnieżki, Kopciuszka).

5. ANALIZA SYTUACJI DEMOGRAFICZNEJ NA OSIEDLU



LICZBA LUDNOŚCI I GĘSTOŚĆ ZALUDNIENIA

W roku 2005 osiedle Jaroty (razem z osiedlem Generałów – podział nastąpił dopiero

w 2007 roku) zamieszkiwało 29046 osób, a gęstość zaludnienia wyniosła 6026,1 os/km

2

.

Z kolei na Pieczewie mieszkało 10918 osób, a gęstość zaludnienia to 4874,1 os/km

2

.

Dzielnica Jaroty skupia na swoim obszarze największą liczbę mieszkańców

( ponad 15%) w porównaniu do innych dzielnic Olsztyna.

Na omawianym obszarze cały czas przybywa nowych mieszkańców w związku

z nowymi inwestycjami budowlanymi na tym terenie.



STATUS ZATRUDNIENIA MIESZKAŃCÓW

Na osiedlu Jaroty i Pieczewo w większości mieszkają ludzie należący do średniej

klasy, pod względem zamożności. Zamieszkują oni w licznych blokach znajdujących się na
tym obszarze. Z kolei na obrzeżach analizowanego obszaru, zwłaszcza w domkach
jednorodzinnych i szeregówkach oraz nowych budynkach wielorodzinnych o wyższym
standardzie, mieszkają ludzie o wyższym statusie społecznym.

Większość mieszkańców omawianego terenu posiada wykształcenie średnie, ale dość

duży jest tez odsetek ludności z wykształceniem wyższym (i cały czas udział ten rośnie).

Zatrudnienie mieszkańców omawianego terenu jest dość zróżnicowane. Ludność

zamieszkująca osiedle Jaroty i osiedle Pieczewo jest w przemyśle: Michelin, Indykpol,
służbie zdrowia: szpitale, przychodnie, prywatne gabinety lekarskie, Wojewódzka Stacja
Sanitarno – Epidemiologiczna, placówkach oświatowych: przedszkola, szkoły, uczelnie
wyższe, różnego typu urzędach, na kolei i w wojsku (na osiedlu Pieczewo były budowane
bloki dla pracowników kolei i wojska – obecnie wspólnoty mieszkaniowe).

Mieszkańcy tego obszaru znajdują również zatrudnienie w pobliskich hipermarketach

– Carrefour i Real ( wraz z Media Markt i Praktikerem) oraz supermarketach zlokalizowanych
na tym obszarze oraz w mniejszych sklepach i placówkach usługowych tego terenu.

Znaczną cześć ludności zamieszkującej Jaroty i Pieczewo stanowią studenci, którzy

wynajmują stancje na tym terenie. Przeważnie nie SA oni nigdzie zatrudnienia lub pracują
dorywczo w sklepach bądź innych placówkach usługowych.



ISTNIENIE I ROZMIAR PRZESTĘPCZOŚCI

Osiedle Jaroty i osiedle Pieczewo są uważane przez swoich mieszkańców za tereny

dość bezpieczne, o średnim stopniu przestępczości.

Z raportu badania opinii publicznej mieszkańców Olsztyna wynika, że 44%

mieszkańców Jarot uważa to osiedle za bezpieczne, 30% za bezpieczne tylko w ciągu dnia,
12% za niebezpieczne, a 14% nie ma zdania na ten temat. Z kolei osiedle Pieczewo przez
31% uważane jest za bezpieczne, 49% za bezpieczne tylko w ciągu dnia, 6% za
niebezpieczne, a 14% nie ma zdania.

Formy przestępczości na omawianym terenie to przede wszystkim włamania do

samochodów, kradzież na ulicach (głownie torebek i portfeli), pobicia, dewastacja mienia
prywatnego i publicznego (m.in. malowanie na ścianach budynków graffiti i wypisywanie
różnych wulgaryzmów, niszczenie placów zabaw, ławek, terenów zieleni zorganizowanej
itp.). Sporadycznie zdarzają się też włamania do mieszkań, ale dzięki domofonom na klatkach
problem ten jest mały.

Ogólnie problem przestępczości na Jarotach i Pieczewie nie jest zbyt duży, występuje

w średnim stopniu, a omawiane dzielnice uważane są za w miarę bezpieczne.

6. ANALIZA NOWYCH INWESTYCJI NA OSIEDLU

Do głównych inwestycji na terenie osiedla Pieczewo i Jaroty należy planowana

zabudowa byłego poligonu wojskowego na Pieczewie oraz zagospodarowanie obszarów przy
ulicy Bartąskiej na Jarotach oraz zabudowa obrzeży obu osiedli. Planuje się tu przede
wszystkim budowę domków jednorodzinnych oraz szeregówek.

Dla terenu byłego poligonu wojskowego na Pieczewie powstał plan zagospodarowania

obszaru, który przewiduje odział tego obszaru na trzy części. Pierwsza zlokalizowana
w pobliżu wieży radiowo – telewizyjnej ma być przeznaczona pod budowę bloków. Druga
część to obszar przy przy ul. Krasickiego, obejmujący także pobliskie ogródki działkowe, ma
tu powstać osiedle domków jednorodzinnych. Działki pod zabudowę jednorodzinną
zaplanowano także na tyłach poligonu w pobliżu drogi na Szczytno. Trzecią część ma
stanowić skrajna część poligonu najbliżej wsi Szczęsne. Na obszarze tym planowane są
tereny usługowe.

Pomiędzy osiedlem Jaroty i pobliskim osiedlem Nagórki, przy LO V, planuje się

budowę Ogródka Jordanowskiego o powierzchni ok. 8000 m

2

. Inwestycja ta wpłynie na

wzrost atrakcyjności tych osiedli.

Na Jarotach w przyszłości planuje się też zlokalizowanie kompleksu rekreacyjno –

rozrywkowego Aquapark.

Nowe inwestycje wpłyną korzystnie na rozwój omawianego obszaru, dzięki temu

rozwinie się infrastruktura drogowa, powstaną nowe punkty usługowe oraz wiele mieszkań w
nowych blokach o wysokim standardzie i domów wolnostojących, a także w zabudowie
szeregowej. Inwestycje te powiększą znacznie obszar zabudowy oraz pozwolą skupić jeszcze
większą liczbę ludności na tym terenie. Wzrośnie atrakcyjność tych osiedli. Nowe inwestycje
wpłyną również na ceny mieszkań i innych nieruchomości na omawianych osiedlach, ulec
mogą znacznemu wzrostowi.

7. ANALIZA WYBRANYCH CEN OFERTOWYCH NA POSZCZEGÓLNE

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI