Kręta

OPERAT SZACUNKOWY

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ POŁOśONEJ W

KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM PRZY ULICY KRĘTEJ 9, W OBRĘBIE K-

21, DZIAŁKA GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 116/2

O POWIERZCHNI 0,5567 HA,

KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00043242/8

AUTORZY OPRACOWANIA:

Krzysztof Kuryłowicz – upr. zaw. nr 1676

KM 1814/09

Data opracowania: 18 stycznia 2010 r.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

dotyczącego nieruchomości gruntowej zabudowanej

położonej w Konstantynowie Ł. przy ul. Krętej 9a, obręb K-21, działka

gruntu nr 116/2 o powierzchni 0,5567 ha

Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 116/2, w obrębie K-21 w miejscowości
Konstantynów Łódzki. Powierzchnia działki wynosi 0,5567 ha.

Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje Justynie Kalinowskiej, która
zgodnie z umową zniesienia współwłasności (akt notarialny rep. 1195/2006 z 06.05.2006
roku) nabyła prawo własności do przedmiotowej nieruchomości.

Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
Księgę Wieczystą LD1P/00043242/8.

Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla
potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika,
Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego
kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice.

Metodologia wyceny: podejście porównawcze metoda porównywania parami
(część siedliskowa, zabudowana domem jednorodzinnym) oraz metoda
korygowania ceny średniej (część rolna).

Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami oraz metodą
korygowania ceny średniej wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celu
postępowania egzekucyjnego wynosi:

= 646 400 zł.

słownie: sześćset czterdzieści sześć tysięcy czterysta złotych

Data sporządzenia operatu: 22 grudnia 2009 – 18 stycznia 2010 roku.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 05 stycznia 2010 roku.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 11 stycznia 2010 roku.

Data wykonania zdjęć: 07 i 08 stycznia 2010 roku.

Data zaplanowanej wizji lokalnej: 08 stycznia 2010 roku.

10.

Autor operatu:

Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadjący uprawnienia

nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w dniu 05 grudnia 1995 roku

numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Spis treści

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

........................................................................................... 2

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .................................................................................................. 4

2. CEL WYCENY ............................................................................................................................. 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ............................................................. 4

3.1 PODSTAWA FORMALNA WYCENY .............................................................................................. 4

3.2 PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE ........................................................................................ 4

3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ....................................................................................... 4

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ...................................................................................... 5

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ............................................................................. 5

5.1 STAN PRAWNY PRZEDMIOTU WYCENY ...................................................................................... 5

5.2 PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ................. 5

5.3 STAN TECHNICZNO – UśYTKOWY NIERUCHOMOŚCI .................................................................. 6

BRAK OGRODZENIA ..................................................................................................................... 10

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ......................................................... 10

6.1 WYBÓR METODOLOGII WYCENY ............................................................................................. 10

6.2 SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................... 11

7.ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................... 14

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................................................................... 16

8.1 OKREŚLENIE TRENDU CZASOWEGO ........................................................................................ 16

8.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM .......................... 16

8.2.1

OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI Z MOśLIWOŚCIĄ ZABUDOWY: ........... 16

OPIS TRANSAKCJI WZIĘTYCH DO PORÓWNAŃ: ............................................................................. 17

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ............................................................................... 17

8.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI SIEDLISKOWEJ NIERUCHOMOŚCI .......................................... 17

8.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI 1 HA CZĘŚCI ROLNEJ NIERUCHOMOŚCI: ............................................ 19

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ......................................................... 22

10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA .................................................................................................... 23

Załączniki:

Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny;

Wypis i kopia mapy z rejestru gruntów z dnia 23.12.2009 roku;

Odpis z KW o numerze LD1P/00043242/8 z dnia 05.01.2010 roku;

Kopis decyzji AB.MK.7351-40/2007/2008 nr 55/08 wydanej dnia 14.03.2008 roku
zatwierdzająca projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego
jednorodzinnego;

Kopia rzutu poszczególnych kondygnacji;

Kopia pisma informujące właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości
znajdującej się w Konstantynowie Ł, ul. Krętej 9a;

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Określenie nieruchomości
a.

rodzaj nieruchomości: gruntowa zabudowana

położenie nieruchomości: Konstantynów Ł., w obrębie K-21, działka gruntu o nr 116/2

powierzchnia gruntu: 0,5567 ha

numer Księgi Wieczystej: KW LD1P/00043242/8

Zakres wyceny
a.

rodzaj praw podlegających wycenie: – prawo własności nieruchomości gruntowej

zabudowanej.

określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: nie występują.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności do przedmiotowej nieruchomości dla
potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika,
Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego
kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1 Podstawa formalna wyceny

Zlecenie z dnia 16 grudnia 2009 roku Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego
przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska
44/50, 95-200 Pabianice. Sprawa KM o numerze 1814/09.

3.2 Podstawy materialno – prawne

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261

poz. 2603 z późn. zm.);

2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr

124 poz. 1361 z późn. zm.);

3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia
22.09.2004 z późn. zm.);

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z

późn. zm.);

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004

roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.);

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności

komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.);

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz .U. z 2006 roku nr

156, poz. 1118, z późn. zm.);

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity

Dz.U. 2004 roku, nr 121, poz. 1266, z późn. zm.)

3.3 Źródła danych merytorycznych

Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 07 i 08 stycznia 2010 roku;

Uchwała Rady Miasta Konstantynów Łódzki nr XIX/216/2000 z dnia 08 kwietnia 2000 r w
sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.;

Wypis i kopia mapy z rejestru gruntów z dnia 23.12.2009 roku;

Odpis z KW o numerze LD1P/00043242/8 z dnia 05.01.2010 roku;

Przegląd transakcji na rynku lokalnym;

Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;

Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY

•

Operat sporządzono w dniach

22 grudnia 2009 – 18 stycznia 2010 roku

•

Data dokonania oględzin nieruchomości:

07 i 08 stycznia 2010 roku

•

Stan przedmiotu wyceny określono na dzień

05 stycznia 2010 roku

•

Wartość nieruchomości określono na dzień

11 stycznia 2010 roku

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny

Księga wieczysta nr LD1P/00043242/8
Dział I: Oznaczenie nieruchomości
Położenie

Konstantynów Łódzki, ul. Kręta 9 , działka 116/2

Oznaczenie:

nieruchomość gruntowa

Sposób korzystania:

działka gruntu

Obszar:

0,5567 ha

Dział II: Własność
Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje na mocy umowy zniesienia
współwłasności akt notarialny nr rep 1195/2006 z dnia 16.05.2006 Justynie Kalinowskiej.

Dział III: Ciężary i obciążenia
1.

Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą na
wniosek wierzyciela BUDIMEX DANWOOD Sp. z o.o. prowadzonej przez Komornika
sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach w sprawie KM 1814/09.

Dział IV: Hipoteki
Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 1 100 000,00 zł (słownie: milion sto tysięcy złotych)
tytułem zabezpieczenia kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami na rzecz EFG EUROBANK
ERGASIAS S.A. w Polsce.

Według ewidencji gruntów:

Podmiot ewidencyjny:

Justyna Kalinowska

własność

Nr działki

Położenie
działki

Pow. Działki

( ha)

Opis
użytku

Klasa

Pow.

uż.

[ha]

116/2

Kręta

Konstantynów Ł.

K-21

0,5567

R R
R R
R R

B

IVb

IIIb

IVa

0,2115

0,2545
0,0799
0,0108

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Konstantynowie
Łódzkim uchwalonego przez Radę Miejską w Konstantynowie Łódzkim UCHWAŁA NR XIX/213/2000
z dnia 06 kwietnia 2000 r., w planie tym część przedmiotowej nieruchomość z zabudowaniami 70
m od linii regulacyjnej) posiada przeznaczenie symbol planu 1MNU -tereny zabudowy miesz-
kaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług . Natomiast pozostała część przedmiotowej
działki grunty to teren o przeznaczeniu symbol planu RP – tereny upraw rolnych.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości

Lokalizacja i czynniki środowiskowe

Konstantynów Łódzki – miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim,

położone nad rzeką Ner, wchodzi w skład aglomeracji łódzkiej. Zabudowa miasta rozciąga się
wzdłuż głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź - Lutomiersk. Zachował się
pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach
nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Potem
była pływalnia i nowoczesna ciepłownia, a także Grupowa Oczyszczalni Ścieków w Łodzi.
Konstantynów od lat wyróżnia się najniższymi w województwie stawkami podatków uchwalanych
przez władze samorządowe. Działalność gospodarczą prowadzi tu blisko 1500 podmiotów. Jest to
ośrodek przemysłowo-usługowy z rozwiniętym przemysłem: włókienniczym, odzieżowym,
drzewnym, spożywczym. W mieście funkcjonuje pięć oddziałów banków. Jest tu wiele obiektów
sportowych, w tym nowoczesna kryta pływalnia i ośrodek rekreacyjny nad stawami.

Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga wojewódzka nr 710 z linią tramwajową

(nr 43 i 43 bis), liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów z całą
zamieszkałą przez około miliona mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga
krajowa nr 71 będąca obwodnicą dla Łodzi. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje również silna
więź powiązań gospodarczych i społecznych.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północnej części miasta przy ulicy Krętej, która jest

drogą utwardzoną, asfaltową, prowadzącą w kierunku wsi Krzywiec. Ze względu na położenie na
skarju miasta teren ten ma charakter wiejski z ograniczonym dostępem do podstawowych usług,
handlu oraz komunikacji. W odległości ok. 300 m. od przedmiotowej nieruchomości mieści się
przystanek autobusowy MPK Łódź linii 97, który dojeżdża do dworca PKP Łódź Kaliska i hali ATLAS
ARENA w Łodzi. Przedmiotowa działka gruntu ma kształt regularny wydłużonego prostokąta o
szerokości 30 m. oraz ok. 186 m na długość, z wjazdem od strony południowej o szerokości 5 m
od ulicy Krętej ( długość wjazdu ok. 50 m.). Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym
wolnostojącym jednorodzinnym nieogrodzona.

Wjazd na nieruchomość oraz podjazd od budynku

drogą gruntową.

MN,U

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

MAPA 1: Granice przedmiotowej działki gruntu oraz jej kształt

W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowa

jednorodzinna oraz liczne tereny zielone, częściowo uprawne. Dostęp do komunikacji miejskiej
ograniczony. Ogólnie lokalizację przedmiotu wyceny w kontekście sprawowanej funkcji należy
uznać za dobrą.

Część o przeznaczeniu rolnym działki gruntu 116/2

Ze względu na fakt nieudostępnienia nieruchomości celem dokonania oględzin dane o części rolnej
nieruchomości uzyskano na podstawie dostępnej dokumentacji oraz pobieżnej wizji nieruchomości
a także jej bezpośredniego sąsiedztwa.

Usytuowanie w stosunku do układu komunikacyjnego dobre.

lokalizacja – pośród podobnych nieruchomości

odległość od rynku zbytu – ok. 1,5 km

dojazd – korzystny

otoczenie –zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa, tereny rolnicze

kształt – prostokąt

rzeźba terenu – płaska

zadrzewienie – drobne

użytkowanie – nieuprawiane

stan zagospodarowania – dobry

kultura gleby – dobra

warunki wodne - poprawne

Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, wodociągowej, gazowej, kanalizacji lokalnej
- szambo. Ogrzewanie budynku gazem ziemnym z sieci miejskiej.

Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości
Nieruchomość znajduje się w otoczeniu nieruchomości z zabudową mieszkaniową, usługową,
zagrodową oraz rolną.

Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji
Ze względu na swą lokalizację, obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada ograniczony
dostęp do usług bytowych i komunalnych. Najbliższe ośrodki oświaty w centrum miasta. Natomiast
przystanek autobusowy bezpośrednio przy ulicy Krętej w odległości ok. 300 m od przedmiotu
wyceny.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Najkorzystniejszy sposób użytkowania

Zgodnie z pkt 1.6 KSWP 1 „Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa” w celu określenia
wartości rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej
prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację
aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej wykorzystania. W
przypadku przedmiotowej działki gruntu według obowiązującego MPZP oraz zgodnie ze
studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego najkorzystniejszym i jednocześnie
aktualnym sposobem użytkowania jest działalność rolnicza z funkcją mieszkaniową. Należy tu
podkreślić, iż jedynie część zagrodowa przedmiotowej nieruchomości o powierzchni ok. 1037 m

która to została decyzją nr 1088/07 z dnia 12.12.2007 roku wyłączona z produkcji rolnej zgodnie z
MPZP przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług.
Natomiast pozostała część działki gruntu nr 116/2 o powierzchni ok. 4530 m

zgodnie z MPZP

przeznaczona jest na cele rolnicze.

Opis przedmiotowych zabudowań

UWAGA: Wycena nieruchomości przeprowadzona została w warunkach ograni-
czonych. Biegły z powodu nieobecności dłużnika, pomimo prawidłowego poinfor-
mowania go o oględzinach –listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, nie miał
możliwości wejścia do przedmiotowego budynku, dlatego dysponuje niepełnymi
danymi dotyczącymi opisywanego budynku.

W wyznaczonym terminie oględzin na nieruchomości biegły spotkał się Panem

Kalinowskim, który o wizycie biegłego został powiadomiony przez córkę zamieszku-
jącą w przedmiotowej nieruchomości. Pan Kalinowski nie wyraził zgody na oględziny
wnętrza budynku, a jako powód podał nieobecność dłużnika pani Justyny Kalinow-
skiej.

Zgodnie z udostępnioną przez Starostwo Powiatowe Pabianice, Wydział Architektury i Budownictwa
dokumentacją przedmiotowy budynek został wzniesiony zgodnie z wydaną dnia 14.03.2008 roku
decyzją AB.MK.7351-40/2007/2008 nr 55/08 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą
pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego ( kat. I) wraz z przydomową
oczyszczalnią ścieków, instalacją kanalizacji sanitarnej, wodnej, energii elektrycznej, doziemnej
instalacji gazu wraz z zewnętrzną instalacją gazową w budynku na terenie działki nr 116/2 przy ul.
Krętej 9a.

Przepisy ustawy - Prawo Budowlane precyzyjnie oznaczają przypadki, kiedy po zakończeniu robót
budowlanych inwestor jest zobowiązany zwrócić się do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem
o przeprowadzenie odpowiedniego postępowania administracyjnego w sprawie oddania obiektu
budowlanego do użytkowania. Ponadto zgodnie z wydaną decyzją pozwolenia na budowę
AB.MK.7351-40/2007/2008 nr 55/08 inwestor został zobowiązany do zawiadomienia właściwy
organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy co najmniej na 21 dni przed zamierzonym
terminem przystąpienia do użytkowania lub przed przystąpieniem do użytkowania uzyskać
ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, w oparciu o art. 54 Prawo Budowlane oraz
określoną w decyzji pozwolenia na budowę kategorię obiektu. Zgodnie z oświadczeniem
Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Pabianice przedmiotowy budynek jest w trakcie
budowy, gdyż nie zostały spełnione powyższe warunki oddania budynku do użytkowania.

Dane liczbowe budynku:

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Powierzchnia użytkowa : 172,99 m

Powierzchnia zabudowy: 107,80 m

Kubatura:

620,00 m

Budynek został wykonany z technologii prefabrykowanego szkieletu drewnianego. Ściany
zewnętrzne w konstrukcji drewnianej w formie gotowych paneli o wysokości kondygnacji
składających się z następujących warstw licząc od strony wewnętrznej: płyta gipsowo-kartonowa,
folia PE, płyta OSB, krawędziaki drewniane, wełna mineralna, płyta OSB, styropian, tynk mineralny
w systemie CERESIT. Budynek posadowiony bezpośrednio na gruncie rodzimym – ława betonowa
z betonu B20 z podłużnym zbrojeniem konstrukcyjnym ciągłym. Ściany fundamentowe betonowe
na zaprawie cementowej z pełnym wypełnieniem i wygładzeniem spoin. Ściany wewnętrzne
konstrukcyjne jako gotowe panele o wysokości kondygnacji składające się z warstw: płyta
gipsowo-kartonowa, płyta OSB, krawędziaki drewniane, izolacja akustyczna, płyta OSB, płyta
gipsowo-kartonowa. Dach pokryty dachówką cementową, łaty dystansowe, kontra łaty, folia para
przepuszczalna, płyta OSB, krokwie, wełna mineralna, okapy impregnowane.

Konstrukcja schodów wewnętrznych drewnianych.

Okna i drzwi balkonowe drewniane jednoramowe z okuciami obwiedniowymi kolor od wewnątrz
biały, zewnętrznie malowane na biało. Okna dachowe PCV, kolor od wewnątrz biały, zewnętrznie
w kolorze dachówki. Drzwi wejściowe drewniane pełne z okuciami zabezpieczającymi i
wielokrotnym ryglowaniem, kolor biały. Drzwi wewnętrzne – płytowe pełne z okuciami firmy Porta,
białe typ I. Komin do kominka Schiedel Rondo Plus 20+W otynkowany i pomalowany w kolorze
ścian. Parapety wewnętrzne sosnowe. Rynny i rury spustowe z PCV, parapety zewnętrzne i inne
obróbki zewnętrzne z blachy aluminiowej, malowane. Cokół budynku obłożony płytkami
elewacyjnymi klinkierowymi, opaska z płytek betonowych – niedokończone prace. Ściany
zewnętrzne obłożone tynkiem mineralnym CARAPOL na styropianie grubości 5 cm.

Budynek wyposażony jest w instalację wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, ogrzewanie z
kotłowni zlokalizowanej w budynku – kocioł gazowy z zasobnikiem.

WIDOK OD STRONY POŁUDNIOWEJ

WIDOK OD STRONY PÓŁNOCNEJ

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

WEJŚCIE DO BUDYNKU

WJAZD NA NIERUCHOMOŚĆ

a) Parametry ogólne:

Rok budowy:

2008 rok

Ilość kondygnacji:

Powierzchnia użytkowa domu z garażem:

172,99 m

Powierzchnia zabudowy budynku:

107,80 m

b) Rodzaj i przeznaczenie obiektu –

mieszkalny, jednorodzinny, wolnostojący

Rodzaj konstrukcji i wykończenia - opis stanu istniejącego
Konstrukcja:

ściany konstrukcja drewniana

Pokrycie:

dach dwuspadowy pokryty blachówką cementową

Elewacja:

tynk mineralny CERAPOL

Stolarka okienna:

drewniana ( okna dachowe – PCV)

Stolarka drzwiowa:

drewniana

Instalacje:

gazowej,

energii

elektrycznej,

wodociągowej

oraz

kanalizacji lokalnej – przydomowa oczyszczalnia ścieków

Ogrzewanie:

gazem ziemnym z sieci miejskiej

c) Stan techniczny i stopień zużycia

Stan techniczny budynku: bardzo dobry
Konstrukcja budynku w dobrym stanie.

Funkcjonalność budynku – wysoka.

Stopień zużycia technicznego – określono na poziomie wynikającym z czasu trwania w prze-
ciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu - na ok. 0%.

d) Ogrodzenie

Brak ogrodzenia

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
6.1 Wybór metodologii wyceny

Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia

oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,
uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną
dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach
najmu.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości,
którą zgodnie z art. 150 pkt. 2 UGN , określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być
przedmiotem obrotu (wolnorynkowego).

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do

uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń:

strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w
sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.

6.2 Sposób wyceny

Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu

wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot
wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod
względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami
Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej
wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym
jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.

Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu

szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest § 136 Rozporządzenia w sprawie
czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według
przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu
nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

Zgodnie z notą interpretacyjną V.4 „Wycena nieruchomości rolnych” przedmiotem wyceny

może być sam grunt lub określona część składowa nieruchomości rolnej. Określenia wartości
można dokonać poprzez wydzielenie funkcjonalnych części celem ich odrębnej wyceny. Wydzielone
funkcjonalne części nie muszą odpowiadać warunkom przewidzianym przepisami prawa dla
podziału nieruchomości.

W przypadku przedmiotowej nieruchomości stanowi ona jedną działkę gruntu o numerze

ewidencyjnym 116/2 o łącznej powierzchni 0,5567 ha. W związku z tym na potrzeby oszacowania
przedmiotowej nieruchomości wydzielono funkcjonalnie część zabudowaną nieruchomości zgodnie
z obowiązującym dla tej części MPZP oraz część rolną. W związku z tym dla części zabudowanej
budynkiem mieszkalnym o powierzchni 172,99 m

posadowionych na części siedliskowej

przedmiotowej działki gruntu o powierzchni 1037 m

dokonano osobno oszacowania oraz osobno

dla część niezabudowanej stanowiącej grunty rolne o powierzchni 0,4530 ha.

Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględ-

niając:

•

Cel wyceny

•

Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym

•

Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania
nieruchomości

•

Zakres wyceny

•

Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu

•

Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Ze względu na dość dużą liczbę transakcji, zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami

do oszacowania wartości nieruchomości – części rolnej zastosowano podejście porównawcze,
metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość
rynkową przedmiotu wyceny.

Do analizy porównawczej dla części rolnej przyjęto n/w cechy rynkowe, które w najbardziej

istotny sposób wpływają na wartość rynkową części rolnej nieruchomości:

lokalizacja

powierzchnia gruntu

bonitacja

kształt działki

kultura gleby, stosunki gruntowo wodne

dojazd, dostępność

Wpływ takich cech jak:

- przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
- uzbrojenie

został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w
dalszej analizie pominięte.

Wartość rynkową części nieruchomości z możliwością zabudowy określono podejściem

porównawczym, metodą porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje
się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami
podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Jako jednostkę porównawczą przyjęto
1m

budynku mieszkalnego.

Do analizy porównawczej dla części budowlanej przyjęto n/w cechy rynkowe, które w

najistotniejszy sposób wpływają na wartość rynkową zabudowanej części nieruchomości:

lokalizacja

otoczenie

powierzchnia budynku mieszkalnego

powierzchnia działki ( części siedliskowej)

udogodnienia w postaci dodatkowej powierzchni gospodarczej

dojazd oraz dostępność mediów

Badaniem objęto teren obejmujący swym zasięgiem powiat pabianicki, Konstantynów Łódzki

oraz sąsiednie miejscowości o podobnym charakterze. Określone cechy rynkowe nieruchomości
mające wpływ na wartość przedmiotu wyceny mają charakter lokalny, a nie uniwersalny.

Analiza porównawcza

Opis cech rynkowych dla nieruchomości gruntowej zabudowanej- część budowlana
działki 116/2 wraz z przypisanymi im wartościami:

Lokalizacja i Otoczenie

Bardzo dobra

Ciesząca się dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Szybko rotująca
(będąca krótko w ofercie), dobrze skomunikowana. Dobre połączenie z Łodzią.

Dobra

Dobrze skomunikowana, postrzegana na rynku lokalnym, jako interesująca. Szybko
rotująca.

Średnia

Postrzegana na rynku lokalnym, jako średnia. Wolniej rotująca.

Otoczenie

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Bardzo dobre

Bardzo interesujące otoczenie. Wokół zabudowa jednorodna, w tym przypadku
zabudowa jednorodzinna. brak uciążliwości (np. hałasu, nieprzyjemnych zapachów,
zapylenia, etc.). Brak działek niezagospodarowanych.

Dobre

Otoczenie jak wyżej z tym, że mogą wystąpić drobne uciążliwości bądź występują
działki niezagospodarowane bez rozpoczętego procesu inwestycyjnego.

Średnie

Sąsiedztwo osiedla bloków, hałas, działki niezagospodarowane.

Powierzchnia działki

BARDZO DOBRA

Powierzchnia rzędu powyżej 1001 m

Dobra

Powierzchnia rzędu 801-1000 m

Średnia

Powierzchnia poniżej 600-800 m

Powierzchnia użytkowa domu

BARDZO DOBRA

Powierzchnia użytkowa domu 151-250 m

Dobra

Powierzchnia użytkowa domu rzędu 101-150 m

Dojazd oraz dostępność mediów
Dobry

Dojazd do nieruchomości drogą asfaltową, gaz, woda, prąd w drodze

Średni

Dojazd do nieruchomości drogą gruntową, podstawowe media w drodze

Konstrukcja budynku
Murowana

Budynek wykonanu w konstrukcji tradycyjnej murowanej

Drewniana

Budynek wykonany w konstrukcji drewnianej

Dla części rolnej nieruchomości – działka 116/2 każdej z cech przypisano pięć stopni
(grup) w skali wartości:

Cecha

Stopień wartości

Opis znaczenia stopnia wartości cechy

Lokalizacja

Zła

na dalekich peryferiach osad oddalonych od ośrodków miejskich

Słaba

we wsiach oddalonych od ośrodków miejskich

Średnia

blisko zabudowy wsi średnio odległych od ośr. miejskich

Dobra

w miejscowościach gminnych, we wsiach w pobliżu miast

b. dobra

w obrębie ośrodków miejskich

Powierzchnia działki Duża

powyżej 10 ha

powyżej średniej

5-10 ha

Średnia

2-5 ha

poniżej średniej

0,5-2 ha

Mała

poniżej 0,50 ha

Bonitacja

Zła

klasa VI, VIz, N

Słaba

klasa V

Średnia

Klasa IVb, IV

Dobra

Klasa IVa IIIb

b. dobra

Klasa IIIa i wyżej

Kształt działki

b. niekorzystny

nieforemny, zróżnicowany wysokościowo

niekorzystny

nieforemny

średnio korzystny

zbliżony do prostokąta, trapez, o niewielkim spadku

Korzystny

prostokąt z ewentualnym niewielkim spadkiem

b. korzystny

prostokąt o stosunkach boków 1 do 1,5 bez zróżnicowań poziomych

Kultura gleby,

Zła

zachwaszczona, z samosiewami drzew i krzewów, podmokłe, zalewowe

stos. grunt.-wodne

Słaba

o niewielkim zachwaszczeniu, podmokłe

Średnia

uprawiana, średnio nawożona

Dobra

dobrze uprawiana, czysta

b. dobra

dobrze uprawiana i nawożona, czysta, zmeliorowana

Dojazd, dostępność Brak

całkowity brak dostępu do drogi publicznej

niedogodny

drogą gruntową wyboistą z dalekimi objazdami od osady

średnio dogodny

dostęp z drogi utwardzonej i gruntowej bez objazdów od osady

Dobry

dostęp z drogi asfaltowej

b. dobry

dostęp z drogi asfaltowej z wielu stron

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

7.ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Sytuacja gospodarcza kraju na przestrzeni ostatnich lat w bezpośredni sposób przekłada się

na działalność w obszarze inwestycji w nieruchomości, także w sektorze rolnym. Sytuacja ta w
ostatnim okresie czasu uległa korzystnej zmianie w związku z notowanym wzrostem gospodarczym
i z wejściem Polski do Unii Europejskiej. Wiąże się to z wprowadzeniem dopłat do produkcji rolnej
a co za tym idzie wzrostem opłacalności produkcji rolnej.

Choć z powodu panującego kryzysu finansowego ceny wielu nieruchomości spadają, grunty

rolne wciąż są drogie. Zasoby ziemi są ograniczone. Wiedzą o tym nie tylko rolnicy, których od
wielu lat dotyka głód ziemi rolnej, ale także inwestorzy rynku nieruchomości. W obrocie prywatnym
ofert sprzedaży nieruchomości rolnych jest jak na lekarstwo, a dodatkowo odstrasza ich wysoka
cena. Najważniejszym graczem na rynku ziemi jest Agencja Nieruchomości Rolnych. Mimo, że
najlepsze grunty z Zasobu ANR już dawno zostały wykupione, to zainteresowanie nabyciem
państwowych gruntów, głównie ze względu na ich cenę, nie maleje.

Zakup ziemi rolnej, jako alternatywna dla rynków finansowych forma pomnażania własnego

kapitału, bez wątpienia pozostaje jedną z najlepszych możliwości inwestowania. Ci, którzy bacznie
obserwują rynek w Polsce wiedzą, że proces konwergencji państw starej i nowej Unii Europejskiej
postępuje i jest nieuchronny. Jego kulminacyjnym momentem ma być przyłączenie do strefy euro.
Najprawdopodobniej ów historyczny moment ostatecznie wyznaczy granice wzrostu cen
nieruchomości w kraju. Skądinąd wiemy, że nie nastąpi to wcześniej, niż w roku 2012. Zatem, żeby
Według najnowszych danych, średnia cena gruntów w III kwartale 2009 r. wyniosła 16.370 zł za 1
ha. W porównaniu do II kw. br. nastąpił wzrost średniej ceny o 747 zł, czyli o ok. 4,8%. Natomiast
porównując III kwartał 2008 r. do III kwartału 2009 r. cena wzrosła o ponad 4 tys. zł, czyli o 33%.
Wszystko wskazuje na to, że cena ziemi ulega powolnej stabilizacji - podała Agencja
Nieruchomości Rolnych (ANR).

Cena gruntów za III kwartał br. została określona na podstawie prawie 2,8 tys. umów

sprzedaży zawartych w tym okresie i sprzedanych ok. 18 tys. ha gruntów. Najwyższe ceny
uzyskano w województwach: kujawsko-pomorskim, śląskim, wielkopolskim, małopolskim i
dolnośląskim, a najniższe w województwach: lubelskim, podkarpackim i lubuskim.

ANR podaje, iż najwyższe ceny uzyskiwano w grupie obszarowej do 1 ha – ponad 19 tys. zł za 1

ha, a następnie dla nieruchomości o powierzchni powyżej 100 ha (18 tys. zł za 1 ha). W grupie
obszarowej od 10 ha do 100 ha uzyskano ceny na poziomie średniej w kwartale tj. 16 tys. złotych.

Wzrost cen w trzecim kwartale 2009 r. wystąpił w podobnych rejonach Polski jak w pierwszym

kwartale 2009 r.

W ciągu ostatnich 3 miesięcy w większości dużych miast ceny domów, o powierzchni do 200

metrów kwadratowych, uległy kolejnym obniżkom. W Lublinie są tańsze o 4,9% niż w III kwartale,
w Krakowie o 4,4%, we Wrocławiu o 2,9%, w Łodzi o 2,7% w Warszawie o 2,1% , w Białymstoku
o 1%. Domy, we wszystkich miastach poza Lublinem i Katowicami, zakończyły rok 2009
zauważalnym spadkiem średnich cen. Obniżki rozpoczęły się od I kwartału 2009, więc kilka
miesięcy później niż w przypadku mieszkań. Procentowa skala obniżek cen domów w Warszawie,
Wrocławiu, Krakowie i Białymstoku, która miała miejsce w ciągu 2009 roku, jest jednak
porównywalna ze wskaźnikami spadku cen mieszkań na rynku wtórnym i oscyluje wokół 7%.
Oznacza to bezwzględne obniżki cen rzędu 70 tys. w Warszawie, 65 tys. we Wrocławiu, 45 tys. w
Krakowie i 40 tys. w Białymstoku. Nieco mniej straciły na wartości domy w Łodzi (-1,8%) i
Poznaniu (-1,5%), w Lublinie średnia cena nie zmieniła się, a wyjątkiem od reguły są Katowice,
gdzie cena jest wyższa o niemal 10% niż przed rokiem. Dominujący na rynku trend spadkowy jest
oczywiście spowodowany spadkiem popytu na nieruchomości, który to wynika z pogorszenia
koniunktury gospodarczej i ograniczenia dostępu do kredytów. Dodatkowo nastąpił wzrostu
podaży. W IV kwartale 2009 podaż domów o powierzchni do

Przyczyny obniżek są analogiczne jak w przypadku całego rynku nieruchomości. Dodatkowo

domy jednorodzinne o powierzchni powyżej 200 metrów to jeden z najdroższych segmentów rynku

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

mieszkaniowego, na którym popyt z natury rzeczy jest niewielki. W rezultacie w chwili obecnej
nierzadko oferty sprzedaży domów pozostają aktualne przez wiele miesięcy, a aby doprowadzić do
sfinalizowania transakcji niezbędny jest upust w stosunku do ceny ofertowej rzędu kilkudziesięciu
tysięcy złotych.

Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej opinii jest z pewnością nieruchomością z rynku

lokalnego bez znaczących powiązań z rynkiem regionalnym lub krajowym, chociaż na każdym z
tych rynków można znaleźć nieruchomości o podobnych cechach i lokalizacji. Dlatego też w dalszej
części analiza będzie dotyczyła tylko lokalnego rynku nieruchomości. Należy podkreślić fakt, iż
Konstantynów Łódzki jest miejscowością położoną w bliskiej odległości od Łodzi, co niewątpliwie
zwiększa jej atrakcyjność.

Nieruchomości tego rodzaju, co wyceniana dość często były przedmiotem transakcji i jest

na nie określony popyt. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie nierucho-
mościami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Analizą objęto okres roku 2008-2009.
Rozpiętość cen jest duża i na badanym obszarze rynku waha się średnio od 100 000 zł/ha do
280 000 zł/ha dla gruntu rolnego natomiast dla nieruchomości zabudowanych i od 2400 zł/m

3500 zł/m

powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego. Zainteresowaniem wśród nabywców

cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano
się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem
bonitacji, wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników. Dlatego też nie zawsze najnowsze
transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy. Bardzo ważna jest również lokalizacja,
która jeśli jest dobra – ułatwia sprzedaż i ma znaczący wpływ na cenę.

W związku z powyższym i przyjętą metodologią wyceny, przedmiotem analizy winny być

nieruchomości gruntowe rolne, z siedliskiem i niezabudowane, użytkowane w przeważającej części
zgodnie z właściwą im funkcją o odpowiednim w stosunku do nieruchomości wycenianej stopniu
wyposażenia w urządzenia infrastruktury oraz stanie zagospodarowania, przy uwzględnieniu
aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami.

Szacowana nieruchomość w świetle powyższych uwarunkowań plasuje się na poziomie

dobrym dla analizowanego rynku.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

MAPA 2: Położenie wycenianej nieruchomości

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
8.1 Określenie trendu czasowego

Analiza transakcji przeprowadzanych przez biura pośrednictwa a także analiza transakcji z

aktów notarialnych pozwala określić trend czasowy zmiany cen na analizowanym terenie, na
poziomie 0,5% w skali miesiąca dla nieruchomości niezabudowanych rolnych do XII 2008 roku
oraz spadek o ok. 0,5% w skali miesiąca do XII 2008 roku, a także pierwszy kwartał oraz czwarty
kwartał 2009 roku spadek na mniejszym poziomie ok. 0,3% w skali miesiąca dla transakcji domami
jendorodzinnymi. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu gruntami rolnymi, nie przekłada się na
inny rodzaj nieruchomości.

8.2. Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym

8.2.1 Określenie wartości części nieruchomości z możliwością zabudowy:

Wartość rynkową części działki 116/2 z możliwością zabudowy, zabudowaną budynkiem

mieszkalnym określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Jako jednostkę
porównawczą przyjęto 1m

powierzchni domu.

Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do

nieruchomości szacowanej, pod względem, wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników.
Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy. Bardzo
ważna jest lokalizacja, która jeśli jest dobra – ułatwia sprzedaż i ma znaczący wpływ na cenę. Ze
względu na fakt, iż rynek domów jednorodzinnych w Konstantynowie Łódzkim nie jest rynkiem
zbyt rozwiniętym i zainteresowanie tego typu nieruchomościami jest ograniczone, wyceniający do
porównań dobrał transakcje również z Pabianic oraz sąsiedniej gminy Aleksandrów Ł.
Nieruchomości tego rodzaju, co wyceniana były przedmiotem transakcji i jest na nieokreślony
popyt.

Tabela 1:

Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych w Pabianicach, Konstantynowie Łódzkim oraz

sąsiednich miejscowościach

Data

transakcji

Miasto/Gmina

Obręb

Pow

użytko

]

Cena 1

mkw Pu

[zł]

Powierz

chnia

działki(

ek) [m

]

Cena

skorygo

wana 1

mkw

[zł]

Konst

rukcja

1 2009-01-26 Konstantynów Łódzki 2

100

2 400,00

1 505 2 364,00 MUR.

2008-08-29 Pabianice

6
Janowice

145,2

2 427,69

2 359 2 335,44 MUR.

3 2008-09-22 Konstantynów Łódzki 2

160

2 562,50

1 024 2 477,94 MUR.

4 2009-08-24 Aleksandrów Łódzki

Rąbień Ab

190

2 715,79

3 540 2 683,20 MUR.

5 2008-03-04 Konstantynów Łódzki 2

170

2 735,29

1 629 2 562,97 MUR.

6 2008-07-30 Aleksandrów Łódzki

Rąbień Ab

164,5

2 735,56

950 2 617,93 MUR.

7 2008-05-26 Aleksandrów Łódzki

Rąbień

114,7

2 772,45

1 025 2 625,51 MUR.

8 2008-08-27 Aleksandrów Łódzki

Rąbień Ab

223

2 869,96

1 217 2 760,90 MUR.

9 2008-04-22 Konstantynów Łódzki 14

130

2 961,54

586 2 789,77 MUR.

2008-02-28 Konstantynów Łódzki

143,5

3 516,89

891 3 277,74 MUR.

11 2008-06-23 Lutomiersk

Lutomiersk

112

3 660,71

846 3 485,00 DREW.

2008-07-08 Aleksandrów Łódzki

Obręb A -
9

190

3 684,21

745 3 525,79 MUR.

13 2008-03-27 Konstantynów Łódzki 14

120

3 816,20

883 3 575,78 MUR.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

14 2009-07-02 Aleksandrów Łódzki

Rąbień Ab

165,3

4 204,48

1 505 4 141,41 MUR.

15 2008-07-30 Lutomiersk

Babice - 2

130

4 615,38

5 400 4 416,92 MUR.

min

max

Opis transakcji wziętych do porównań:

Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 5 – Działka gruntu o powierzchni 1 629 m

zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym o powierzchni użytkowej 170 m

Dom mieszkalny murowany. Nieruchomość usytuowana w Konstantynowie Łódzkim, przy
ul. Lipowej. Jest to droga asfaltowa łącząca się z jednej strony z ulicą Klonową, a dalej
Lutomierską w kierunku centrum Konstantynowa Ł., z drugiej zaś strony do Krzywą
prowadzącą na północ. Nieruchomość posiada dostęp do podstawowych mediów.
Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych oraz
terenów rolniczych.

Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 6 – Działka gruntu o powierzchni 950 m

zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym o powierzchni 164,50 m

. Dom

mieszkalny murowany. Nieruchomość położona przy ulicy Przyrodniczej, jest to droga
asfaltowa, łącząca się z ulicą Pańską, prowadzącą do Łodzi. W najbliższym otoczeniu
znajdują się inne domy jednorodzinne oraz liczne tereny zielone. Nieruchomość posiada
ograniczony dostęp do komunikacji, handlu, oświaty.

Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 11 – Działka gruntu o powierzchni 646 m

zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym o powierzchni 112 m

. Dom

wykonany w konstrukcji drewnianej. Nieruchomość położona w gminie Lutomiersk. Dojazd
oraz dostępność mediów dobra. Ze względu na usytuowanie z dala od większych ośrodków
miejskich oraz ograniczony dostęp do komunikacji miejskiej lokalizacja średnia. W
najbliższym otoczeniu znajdują się inne domy jednorodzinne oraz liczne tereny zielone.

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

8.1 Określenie wartości części siedliskowej nieruchomości

Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m

powierzchni użytkowej domu. Na podstawie danych

zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe:

Cena minimalna:

Cena maksymalna:

min

=2 477,94 zł/m

max

= 3 575,78 zł/m

∆C = C

max

min

= 3 575,78 zł/m

– 2 477,94 zł/m

= 1 097,84 zł/m

Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy
kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.

Tabela 2. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi

Cechy

Udział cechy w ∆C

(wagi)

Poprawki

Zakres

kwotowy

udziału cechy

w Delta C

[zł.]

Liczba

przedziałów

poprawki

Skok poprawki

[zł.]

Lokalizacja

35%

384,24

192,12

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Otoczenie

25%

274,46

137,23

PU domu

10%

109,78

Powierzchnia działki

10%

109,78

54,89

Dojazd i dostępność
mediów

54,89

Konstrukcja budynku

15%

164,68

suma

100%

1097,84

Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto trzy
transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem
jednorodzinnym z lokalizacji porównywalnych.

Tabela 3. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem.

Cechy

Wyceniana

nieruchomość

Lutomiersk

Rąbień

Konstantynów

Ł.

Lokalizacja

dobra

średnia

dobra

Otoczenie

dobre

PU domu

bardzo dobra

dobra

bardzo dobra

Powierzchnia działki

bardzo dobra

dobra

bardzo dobra

Dojazd i dostępnośc
mediów

dobry

Konstrukcja budynku

drewniana

murowana

Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównań
oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w
tabeli nr 4.

Tabela 4. Określenie średniej ceny transakcyjnej 1 m

domu mieszkalnego.

Cechy

Wagi

Zakres

kwotowy

Skok

poprawki

Lutomiersk Rąbień

Konstantynów

Ł.

Lokalizacja

35%

384,24

192,12

0,00

Otoczenie

25%

274,46

137,23

0,00

PU domu

10%

109,78

Powierzchnia
działki

10%

109,78

54,89

0,00

Dojazd i
dostępność
mediów

54,89

0,00

Konstrukcja
budynku

15%

164,68

0,00

-164,68

Suma

100%

1097,84

411,69

137,23

-54,89

Cena

3 485,00 2 735,56

2 735,29

Cena z uwzgl. poprawek

3 896,69 2 872,79

2 680,40

Cena średnia za 1 m

p.u.

3 149,96

Powierzchnia wycenianego domu [mkw]

172,99

Wartość wycenianego prawa własności nieruchomości

544 911,28

Określenie wartości części nieruchomości z siedliskiem:

= powierzchnia użytkowa budynku x C

ŚR

Gdzie:

ŚR

– średnia cena 1 m

powierzchni użytkowej budynku (tabela nr 4)

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Zatem wartość części pod siedlisko wycenianej nieruchomości wyniesie:

= 172,99 m

x 3 149,96 zł/m

=544 911,28

zł

8.2 Określenie wartości 1 ha części rolnej nieruchomości:

Tabela 5: Zaobserwowane transakcje rynkowe nieruchomości rolnych

Data

transakcji

Miasto/Gmina

Obręb

Powierzchnia

działek [m

]

Cena

1 m

[zł]

Cena

skorygowana

[zł]

Cena 1 ha

[zł]

2008-03-04 Pabianice

Obręb 4

2059 9,23

10,20 101 991,50

2008-02-29 Pabianice

4 Hermanów

3009 9,97

11,07 110 667,00

2008-12-11 Konstantynów Łódzki

7450 12,08

12,80 128 048,00

2008-07-14 Konstantynów Łódzki

3460 20,00

21,70 217 000,00

2008-08-01 Konstantynów Łódzki

1210 20,66

22,31 223 128,00

2008-08-07 Pabianice

6 Janowice

2400 20,83

22,50 224 964,00

2009-06-26 Pabianice

1 Bychlew

8929 22,40

23,74 237 440,00

2008-09-09 Pabianice

6 Janowice

2193 22,44

24,12 241 230,00

2008-09-09 Pabianice

6 Janowice

3600 22,44

24,12 241 230,00

2008-07-15 Pabianice

4 Hermanów

1021 23,00

24,96 249 550,00

2008-12-10 Pabianice

6 Janowice

1200 23,33

24,73 247 298,00

2008-09-18 Pabianice

6 Janowice

2400 25,00

26,88 268 750,00

2008-03-10 Konstantynów Łódzki

3456 25,00

27,63 276 250,00

Wartość rynkową 1 ha części rolnej nieruchomości o powierzchni 0,4530 ha określono podejściem
porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.
Wartość gruntu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły:

Cj = Cśr *

gdzie:
Cj – cena jednostkowa nieruchomości
Cśr – cena średnia na badanym obszarze rynku

– suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od

wartości danej cechy

W okresie badania cen zanotowano na rynku:

Cena minimalna

min

101 991,50 zł/ha

Cena maksymalna

max

276 250,00 zł/ha

Cena średnia

śr

212 888,00 zł/ha

Stwierdzono dużą rozpiętość cen, na którą maja wpływ jak wynika z obserwacji rynku
następujące cechy:

Lokalizacja

Powierzchnia gruntu

Bonitacja

Kształt

Kultura rolna, stosunki gruntowo-wodne

Dojazd, dostępność

Wpływ takich cech jak:

Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia

wyników są

dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

stan prawny

został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały
w dalszej analizie pominięte.
Transakcja o najniższej cenie: lokalizacja nieruchomości dobra, powierzchnia działki mała,
bonitacja słaba, kształt działki niekorzystny, kultura gleby i stosunki gruntowo-wodne niskie,
dojazd dobry.
Transakcja o najwyższej cenie: lokalizacja nieruchomości dobra, powierzchnia działki mała,
bonitacja dobra, kształt działki bardzo dobry, kultura gleby i stosunki gruntowo-wodne dobre,
dojazd dobry.

Analiza cech wpływających na ceny nieruchomości wykazała, że wagi tych cech w różnicy między

ceną maksymalna i minimalną kształtują się następująco:

- Lokalizacja

- 30 %

- Powierzchnia gruntu

- 10 %

Bonitacja

- 15 %

Kształt

- 10 %

Kultura rolna, stosunki gruntowo-wodne

- 15 %

Dojazd, dostępność

- 20 %

Granice współczynników korygujących są następujące:

4791

1212888

101991

min

2976

212888

101991

max

Tabela 6 : Określenie zakresu współczynników korygujących

Cechy rynkowe

Udział cechy

w ∆C (%)

(waga

cechy)

min/śr

max/śr

Współcz.

min

Współcz.

max

Lokalizacja

0,4791

1,2976

0,1437

0,3893

Powierzchnia gruntu

0,4791

1,2976

0,0479

0,1298

Bonitacja

0,4791

1,2976

0,0719

0,1946

Kształt

0,4791

1,2976

0,0479

0,1298

Kultura rolna,
stos.gr-wod.

0,4791

1,2976

0,0719

0,1946

Dojazd, dostępność

0,4791

1,2976

0,0958

0,2595

Suma

100

0,4791

1,2976

Tabela 7 : Określenie wartości współczynników korygujących dla poszczególnych stopni wartości cechy:

7.1. Lokalizacja

Stopień

wartości cechy

zła

słaba

średnia

dobra

b.d

Przypisany udział
% w wadze

7,5

22,5

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Współcz. koryg.
dla danego
stopnia wartości

0,1437

0,2051

0,2665

0,3279

0,3893

7.2. Powierzchnia gruntu

Stopień

wartości cechy

duża

powyż. średniej

średnia

poniż. średniej

mała

Przypisany udział

% w wadze

2,5

7,5

Współcz. koryg.

dla danego

stopnia wartości

0,0479

0,0684

0,0888

0,1093

0,1298

7.3. Bonitacja

Stopień

wartości cechy

niska

słaba

średnia

dobra

wysoka

Przypisany udział

% w wadze

3,75

7,5

11,25

Współcz. koryg.

dla danego

stopnia wartości

0,0719

0,1026

0,1333

0,1639

0,1946

7.4. Kształt

Stopień

wartości cechy

b niekorz

niekorzyst

średni

dobry

b.d

Przypisany udział

% w wadze

2,5

7,5

Współcz. koryg.

dla danego

stopnia wartości

0,0479

0,0684

0,0888

0,1093

0,1298

7.5. Kultura rolna

Stopień

wartości cechy

zła

niska

średnia

dobra

b.d

Przypisany udział

% w wadze

3,75

7,5

11,25

Współcz. koryg.

dla danego

stopnia wartości

0,0719

0,1026

0,1333

0,1639

0,1946

7.6. Dojazd dostępność

Stopień

wartości

cechy

brak

niedogodny

dogodny

dobry

b.dobry

Przypisany

udział % w

wadze

Współcz.

koryg. dla

danego stopnia

wartości

0,0958

0,1367

0,1777

0,2186

0,2595

W tabeli poniżej w oparciu o ustaloną charakterystykę zawartą w opisie podano stopnie wartości
cech oraz określono wartości współczynników korygujących dla części rolnej działki 116/2 o
powierzchni 0,4530 ha

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

Tabela 8 : Wartości współczynników korygujących

Cechy rynkowe

Udział

cechy

w ∆C

(%)

Współcz.

min

Współcz.

max

Stopień

wartości

cechy

nier. wyc.

Udział % w

wadze

Współcz.

koryg.

dla

danego
stopnia

wartości

Lokalizacja

0,1437

0,3893

dobra

22,5

0,3279

Powierzchnia gruntu

0,0479

0,1298

średnia

0,0888

Bonitacja

0,0719

0,1946

dobra

11,25

0,1639

Kształt

0,0479

0,1298

bardzo

korzystny

0,1298

Kultura rolna,
stos.gruntowo-wodne

0,0719

0,1946

dobra

11,25

0,1639

Dojazd, dostępność

0,0958

0,2595

dogodny

0,1777

Suma

100

0,4791

1,2976

1,0521

Określona wartość jednostkowa w odniesieniu do 1 ha powierzchni gruntu:

Cj = C śr *

ΣΣΣΣ

Cj = 212 888,19 zł/ha* 1,0521= 223 972,45 zł/ha

Wartość części rolnej działki 116/2 o powierzchni 0,4530 ha wyniesie:

rolna

= 0,4530 ha * 223 972,45 zł/ha = 101 459,52 zł

Zatem wartość prawa własności nieruchomości, na którą składają się część siedliskowa działki
gruntu nr 116/2 zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z częścią rolną o łącznej powierzchni
gruntu 0, 5567 ha wyniesie:

= W

+ W

rolna

=544 911,28 zł+ 101 459,52 zł=646 370,80 zł

Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem

mieszkalnym, działka gruntu o numerze ewidencyjnym 116/2 w obrębie K-21 o

powierzchni 0,5567 ha, położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ulicy Krętej 9a, bez

uwzględnienia wyznaczona dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień

11 stycznia 2010 roku w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:

646 400

zł

słownie: sześćset czterdzieści sześć tysięcy czterysta złotych

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW

W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni
odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. Przy ustalaniu wartości
wycenianych praw do przedmiotowej nieruchomości położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy
ul. Krętej 9a, działka 116/2, obręb K-21, do porównań wzięto nieruchomości będące
przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych i o podobnych parametrach, których stan
prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw.

W przypadku nieruchomości rolnych charakterystyczna jest duża rozpiętość cenowa, która
wynika przede wszystkim z dużego zróżnicowania cenowego działek o najniższej cenie 1 ha.
Nieruchomości o cenach niskich - po 5,00 zł za m

- to zwykle wąskie paski w środku pola, bez

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

drogi dojazdowej i mediów. Ze względu na małą powierzchnię części rolnej przedmiotowje
nieruchomości wyceniający dobrał zbiór transakcji o podobnej powierzchni stad też ceny
również wyższe jak na nieruchomości rolne. Działki rolne traktowane są jako inwestycje, które
w kilkuletniej perspektywie mogą przynieść imponujące zyski. Ziemia rolna coraz częściej
postrzegane jest jako doskonała lokata kapitału, stąd też ciągły wzrost zainteresowania tego
typu nieruchomościami wśród inwestorów.

Z uwagi na fakt, iż część siedliskowa zabudowana jest domem mieszkalnym wybudowanym w
latach 2008/2009 do bezpośrednich porównań wzięto transakcje nieruchomościami
zabudowanymi budynkami mieszkalnymi nowymi o podobnym standardzie. Należy tu podkreślić
fakt, iż wyceniający nie miał możliwości wejścia do środka budynku, stąd też standard został
przyjęty na poziomie przeciętnym dla tego typu nieruchomości. Ponadto wyceniający
skorygował wartość metra kwadratowego budynku o cechę konstrukcja, która w przypadku
przedmiotowej nieruchomości jest drewniana.

Określona wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej o łącznej powierzchni 0,5567 ha
położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ul. Krętej 9a w obrębie K-21, zgodnie z treścią §
136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynosi:

wynosi: 646 400 zł

słownie: sześćset czterdzieści sześć tysięcy czterysta złotych

Analizując uzyskane wyniki należy mieć na względzie cechy rynku lokalnego.

Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej
nieruchomości określona wartość rynkowa odpowiada uwarunkowaniom rynku.

10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz aktualnymi standardami
zawodowymi

rzeczoznawców

majątkowych

opracowanymi

przez

Polską

Federację

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 11 stycznia
2010 roku.

Wartość rynkowa ustalona w niniejszym operacie nie zawiera podatku VAT.

Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie
można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości.

Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono
przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.

Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach
wieczystych.

Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać
błędy zaokrągleń.

Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 07 i 08 stycznia 2010 r., w tych
dniach autor operatu dokonał wizji lokalnej nieruchomości.

Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez
okres 12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o
których mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami;

10.

Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Konstantynów Ł., ul. Kręta 9a

11.

Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do
innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona;

12.

Zamawiający został poinformowany przez wyceniających o odpowiedzialności zawodowej
rzeczoznawców majątkowych oraz o ich obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie
posiadania polis o numerach odpowiednio Krzysztof Kuryłowicz: PZU S.A. seria E nr 0029209;

13.

Wyceniający oświadczają, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji
uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w
częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy;

14.

Niniejszy operat nie może być kopiowany bądź publikowany w całości lub w części bez
pisemnej zgody autora.

15.

Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek
nieruchomości oraz tych które nie są autorowi znane.

16.

Operat zawiera 24 (dwadzieścia cztery strony) kolejno ponumerowane stron oraz siedem
załączników.

Podpis wyceniającego

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Domowy kopiec kreta
KOPIEC KRETA
KRĘTA KLĘPA , KRĘTA KLĘPA
Starożytne państwa i miasta, Kreta
Kreta
01 b kreta qurfwnoejmug6uhohnllnckxmbds2oycyn663zy QURFWNOEJMUG6UHOHNLLNCKXMBDS2OYCYN663ZY
3 2 Kręta Droga
wycieczki-kreta, budownictwo, wakacje
Ciasto a la kopiec kreta
Kreta, ARCHEOLOGIA, Grecja
Tad Williams Cykl Pamięć, Smutek i Cierń (3) Wieża zielonego anioła (2) Kręta droga
kret i energia kreta
3 Starożytność II Kreta Mykeny Grecja
Sztuka świata egejskiego Kreta

więcej podobnych podstron